武蔵小杉 ザガーデン タワーズイースト (その6)

[匿名さま]

第1期登録が開始されました。

釣り・ネガをまともに相手にするのは荒れる要因ですし、個人の品格も問われます。放置しておきましょう。

売主：三井不動産レジデンシャル、JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャル

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276-1他 （地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99平米～105.81平米

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/573625/

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[941: 匿名さん]

>>939
タワマンに限らず都内に多い投資向け物件だと本当に未払いのまま相続かなにかでいつのまにか転売されてしまうのではないでしょうか。
管理組合で追いかけるのはたいへんでしょうね。

実需向けな東横線沿線は魅力的です。

[942: 匿名さん]

>>940
何人もいるんだと思いますよ、いい加減気付こうよ。

[943: 匿名さん]

＞941

転売の場合、未払いの管理費・修繕積立金の支払い義務は新しい所有者に移転する。問題になるのは相続人がいなくて放置されるケース。

[944: 匿名さん]

>924

契約書だけでなく、重要事項説明書、管理規約（案）は早い段階で入手して熟読しないと、契約の直前に渡されて十分理解しないままなんてことになってしまう。

[945: 匿名さん]

>>939
ここね、最初の修繕積立金や基金結構高いのよ。あなた様の言うスラムマンション対策として。購入検討しているなら安心して。

購入者は、ネガの人も仲間に巻き込むお利口さんが多い。対決せずに。

[946: 匿名さん]

長期修繕計画での、修繕積立の段階的値上げと定期的な一時金徴収は将来の未納の要因となるってことで、国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。小杉の入居済みのパークシティでは管理組合が定額積立に移行してるってのが記事にもなってるのに相変わらずなことするんだね三井って。

[947: 匿名さん]

タワマンの場合、低層の住民は維持コストのかかる高層の住民に管理費と修繕積立を貢ぐ構図。そういうのは理解したうえで判断でしょ。

[948: 匿名さん]

>そのころにはデベも保証しないだろうし

その頃ではなく、引き渡しの瞬間から建物の維持管理の義務は購入者に移る。ちゃんとできるかは管理組合しだいなんだけど、新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かですらわからない。ある意味賭け。

[949: 匿名さん]

>>942
IPアドレスみたうえで言ってるんやで
匿名だからってなんでも書き込める思うたら間違いやで

[950: 匿名さん]

>>947
むしろ逆かと思ってました。

[951: 匿名さん]

低層でも高層階の為に維持費を払ってるとは思ってません、立地、免震、共用設備に払ってると思ってるんで 笑

[952: 匿名さん]

都内の利便性が悪いマンションと小杉の駅近マンションなら小杉選ぶな。

[953: 匿名さん]

免震で長周期地震対策の鉛ダンパーって自身が壊れて機能する仕組み。ところが長周期修繕計画では自然災害は考慮されていない。あと、３・１１の時に乾式壁は免震でも壊れてる。補修費用を賄うために臨時徴収なんてこともありうるからぎりぎりで買っちゃだめだよ。といってもほかの人がぎりぎりで買って未納されても、自分に振ってかかってくるわけだけど。

[954: 匿名さん]

>949

嘘はダメ。IPはサーバー管理者でないとわからない。

[955: 匿名さん]

>>953
ここの免震装置は使い捨て鉛ダンパーなの？

[956: 匿名さん]

>>953
ギリギリで買ってる認識の方は少ないですよ。でもここに限らず将来の見通しなど甘々な人ばかり。
例えば親からの贈与、しっかり投資運用させず自分の住むマンションの頭金にしてしまう。
こうなると自分の定年後まで視野に入れれば将来の昇給をすべて積立金に持っていかれてしまう計算。

逆に悠々自適のセカンドライフって方々だと健康面だよね、認知症はもはや病気ではないとまでいわれてますからね。

[957: 匿名さん]

ガセネタ多すぎ。荒れ放題でその6は終了だね。お盆前に450戸だと、このマンションの販売は年内一杯で終了かな。

[958: 匿名さん]

このスレもほとんど荒れて終了でしたね
マンションスレッド全体に言えることらしいですが
、荒れる度合いは住人のレベルの低さに比例するといわれています。

まさに金持ちケンカせず

入居前から低所得層が無理して買ってるってのがよく見えます。

[959: 匿名さん]

そもそも小杉なんかに住む奴は人間の最低辺しかいないから、それは仕方ない

[960: 匿名さん]

それが言いたいが為に荒らしていたとしたら、958さんお疲れ様でした(笑)

[961: 匿名さん]

>>959
そう思うのは勝手だが、それをなぜ武蔵小杉の検討者掲示板に書くのかね～？

[962: 匿名さん]

>955

免震装置は長周期地震に対して弱点があるから、ダンパーもつける。

あと、免震で建物は揺れないけど、周辺の地面は揺れるから、つなぎ目のエントランスが大破なんてこともありうる。

[963: 匿名さん]

東日本で鉛ダンパーの亀裂はあったが断裂は無し。
免震の躯体損傷事例は無し。繋ぎ目はエキスパンションジョイント。エントランスて(笑)
尚、中間免震はエントランスが壊れるリスクあり。

[964: 匿名さん]

鉛ダンパーに亀裂が入ったら、次は機能しないでしょ。

それからエキスパンションジョイントが可動範囲を超えて揺れると壊れる。３・１１の時、筑波で実際にあった話。

[965: 匿名さん]

>963

中間免振って、免震の上下階でエレベーターシャフトとか配管が壊れると思う。当然フレキシブルジョイントにはしてるだろうけど。

[966: 匿名さん]

>>964
鉛ダンパーの損傷事例は30程度。主要構造部の損傷に比べれば、低コストで復旧可能。
亀裂による機能低下は10%程度で余震に対しても対抗できていたから躯体損傷が一件も出て無いって話。
エキスパンションジョイントはおっしゃる通りだが、やはり主要構造部の損傷との比較においては低コスト。ただ昔の免震と比べて可動範囲は向上しているよ。
100%はあり得ないが、免震構造の地震リスクは明らかに低い。

[967: 匿名さん]

>963

耐震基準で震度５強では損傷なしが基準。躯体に損傷があったら欠陥住宅。あっ、ダンパー損傷してるんだっけ。

[968: 匿名さん]

震度５強でも壊れるってことと、長期修繕計画では考慮してないってのを説明せずに販売するってのはいかがなものか。

[969: 匿名さん]

耐震基準は構造部分が対象。非構造部分である乾式壁が壊れてもOK。

ダンパーが壊れるのは・・・。

[970: 匿名さん]

>966

売る側かな。３・１１の時、乾式壁が壊れたマンションで計画外の補修費用が調達できないってのが問題になってるんだけど。

[971: 匿名さん]

>>970
住宅性能評価上の震度5を基準とした耐震性能の基準と免震構造は別物。地震動による乾式壁の破損に対しても免震構造はリスク軽減。乾式壁は主要構造部では無い為、構造計算がなされないのはおっしゃる通りだが、免震構造の乾式壁の破損事例は10例もなかったと記憶。乾式壁はタワーのみならず、一般的に使われる部材なので、乾式壁が震災時において不足するのはおっしゃる通りだが、免震構造と乾式壁不足の因果関係はほとんど無い。

[972: 匿名さん]

三井さんがいたら、もう少しまともな板になるんじゃない？やたら長い構造のコメントを入れている方は愉快犯がネガに向けてやってる釣りでしょ。
気持ち悪い位詳しい感じですがw

[973: 匿名さん]

で結局ここのタワーは積層ゴム、弾性すべり支承、オイルダンパーが採用されていて、鉛ダンパーは使われていないというオチ(笑)

[974: 匿名さん]

>>973
鉛ダンパーとこの物件は関係無いのかいw

[975: 匿名さん]

>>970
乾式壁の補修を修繕費から支払うの？
戸境壁がキーキーミシミシだと気にはなるだろうが壁じゃなくて巾木の方が緩むと思うけどね。

[976: 匿名さん]

>>972
三井は泳がせておいて頃合いを見てバッサリと切り捨てるんですよ。
鉛ダンパーのくだりなど下手なググり方されたらヒットしちゃうから100%削除だろうね。

[977: 匿名さん]

>>976
鉛ダンパーは結局この物件と関係無いから放置じゃないの？

[978: 匿名さん]

>>976
三井さんが本気を出したら、この板から書き込みがほとんど無くなりますよ(笑)

[979: 匿名さん]

ネガにいちいち反応しない様にって言っても愉快犯ぽいから無理ですね。

[980: 購入検討中さん]

1期1次の契約が終わった後にネガがなくなったので、抽選落選者のキャンセルを狙ったネガがいなくなったのかと思っていたが、今度は誰得なんだろう。2次の抽選を見越しているんだろうか。 注目度が高いエリア・建物だとどうしてもバズりやすいけどねぇ。

[981: 匿名さん]

本日が検討者アンケートの締め切りという事でモデルルームに行って来ました。
次期販売でバラの貼ってある戸数は50戸位。
今夜に販売対象を決めるとおっしゃっていたので多分50戸位販売するのでは？一期と合わせて460戸って結局売れてる部類なんでしょうか？
比較検討して決めているので結論は変わりませんが、自分が欲しい物件が人気かどうかはやっぱり気になりますね。
いかがでしょうか。

[982: 匿名さん]

>>972
ネガではなく、たまたま見かけて言わずにいられなかった技術系に詳しい方でしょう。
何の目的もないマンションに詳しい流しの手口でしょう。

[983: 匿名さん]

>>981
売れている部類だと思いますよ。　
ただ、あちこちで聞く話を総合すると金利も当面上がらなさそうだからもう少し高値でゆっくり売り始めるかも知れません。
とにかくウエストを含めてこれから三本控えてますから徐々にあげていくはず。

[984: 匿名さん]

3丁目の開発も遅れてみるたいなので、ウエスト含めてあまり早く完売すると売るものなくなっちゃうね。

[985: 匿名さん]

三井さんがこのタワーの前に武蔵小杉で売ってたグランドウイングタワーは５０６戸中３００戸を第一期に売ったので、それよりいいペース。
売れている部類と考えて問題無いかと。

[986: 匿名さん]

早速のご回答ありがとうございました。大変参考になりました。

[987: 匿名さん]

第一期好調のシティタワーは175戸。広告量とマンションギャラリーのキャパに左右されるので、販売戸数だけで単純な比較はできません。
書き込み内容からみて問題無さそうですが、ご自身に合っているかを最優先した方がいいですよ。
とはいえ三井さんも住友さんも当初予定以上との事ですので、武蔵小杉は人気があるとお考えになって問題無いと思います。

[988: 匿名さん]

パークハウス西新宿は販売戸数７７７戸に対して第一期３５０戸、グローバルフロントタワーが販売戸数６４１戸に対して第一期３８０戸。この物件の５９２戸に対して第一期４０９戸供給は、販売住戸に対する供給比率、絶対戸数共に上回っている。

短期完売を想定しない住友がこの販売戸数に結果にアジャストするのは営業数等で不可能。よって単純比較をするのは間違いという指摘は正論だが、三井、三菱、野村等の短期完売を狙うデベの物件間の比較において売れ行きの指標としては機能すると考える。
少なくとも売れていないという指摘は不適切。

まっ要するに売れてますよ(笑)気に入ったなら買っちゃえ♪

[989: 匿名さん]

供給戸数と契約戸数は別物でしょ。
極端な供給残を出すとは思えないけど、やはり人気の目安程度に捉えた方が間違いないのでは？

[990: 匿名さん]

供給残を残さないという点が重要ポイントではありませんか？
大手デベの大規模物件は販売中にほとんど先着順住戸を広告で出さないですよ。
故に無謀な供給は行わない為、第一期供給戸数で人気を比較して問題無いと思います。

[991: 匿名さん]

第一期販売戸数が、目安か重要指標かという議論だったら止めましょう。
結論が間違い無く売れているか、恐らく売れているというブレ方にしかならないですよね。どちらの結論においても、検討者さんの要請は満たせていると思います。

[992: 匿名さん]

検討者です。

何となく売れているかもしれない位でも大丈夫です(笑)

重ねて御礼申し上げます。

[993: 匿名さん]

>>992
いい盛り上がりになりました。書き込みありがとう！

[994: 匿名さん]

検討者の背中を押してるのどう読んでも契約者っぽいよ。
そこも踏まえて、人気か不人気かの判断をした方が良いかと。
データは正なので有益な感じはしますが。
良い家探しを♪

[995: 購入検討中さん]

全体的な流れとして総論は同じでも、987の根拠がおかしいので話が混乱している気がする。

売れているかどうかも気になると思うが、気に入った間取りが予算の範囲であればいいんじゃないか。

[996: 匿名さん]

契約者が悩んで決めて、買ってみてから売れてるか調べた感が出てますね(笑)
高い買い物なんでそれは仕方ないのでは？スパっと決めた人もいれば、悩んで決めた人もいるって事かと。

[997: 購入検討中さん]

10年程度で新築を移り住んできましたが、将来立つ三菱のタワーの足元に高齢者向けの施設ができるということで（賛否ありそうですが）、日本医科大も近いし、永住してもいいかと思い始めました。しかし小学校と病院、高齢者施設が至近にあり、周りにいろんな世代が集まりますね。

[998: 匿名さん]

間取りはたしかに重要です。気に入った間取りを妥協せず抽選会の常連でも目指しましょうかね。

[999: 匿名さん]

>>995
確かにそうですね。三井さんと住友さんが想定以上という根拠が無いですね。
住友さんの175戸はプレスリリースしてる位なので、喜ばしい結果だったと想像できますが。

[1000: 匿名さん]

追加供給が抽選って凄いね。
多分８０平米、北向き、６０００万以下とか回避できない部屋でしょう。
もしかして本当に４０９戸契約できたかな？

[1001: 匿名さん]

>>999
スミフの大規模は五カ年計画ですから恐らく初年度ば200から300だったのでしょう。
現時点で400と聞いていますから竣工前に500ぐらいが目標ですかね？

[1002: 匿名さん]

このマンションについては北側が一番ひらけているから坪単価高いと思ったが、南側が一番高いね。
日あたりが重要であることを認識させられたよ。

[1003: 匿名さん]

>>1002北向きは悪くはないと思います。

けど南向きって日当たりは良いけど太陽が高い位置にあるから上階バルコニーに遮られ夏場はあまり暑くはありませんし冬場は暖かい。
ヤバいのは西向きの横から差し込む西日ですがここはいい具合にウエストが建ちます。

[1004: 匿名さん]

>>997
利便性、衣食住、医療、教育、自然、文化が成熟するにはバランスが重要で、若い人だけでも年寄りだけでもいけないですよ。住む人の多様性は必要不可欠で、これから更なる多様性が期待できるのが、この物件が持つ魅力の一つだと思います。高齢者施設と総合病院の親和性は高く、最適用途が選ばれれば、街の発展に寄与します。
いい物件だと思って契約していますが、もっといい街にしていきましょう！

[1005: 匿名さん]

スレ立てしました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576552/

[1006: 購入検討中さん [女性 40代]]

10％の手付金は契約したら絶対に戻ってこないんですよね？どんな理由だろうと…

[1007: 匿名さん]

手付金については、私も経験済みです。
マンションではありませんが、入居の検討中といったカタチでしたが、
不動産屋さんの方からの提案で押さえておくということで、手付けとして１万円だけ払いました。
でも結局止めましたが、手付け金は返ってきませんでした。
まあ、そうですよね。
でも、まんまと遣られてしまった。

[1008: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。
以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576552/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。
引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。