ブランズ川口幸町について

[マンコミュファンさん [男性 40代]]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/saiwaicho/

＜全体概要＞
所在：埼玉県川口市幸町3-30-1ほか
交通：京浜東北線川口駅徒歩6分
総戸数：143戸（非分譲2戸含む）
間取り：2LDK～4LDK、70.49～111.54m2
入居：2017年2月下旬予定

売主：東急不動産
設計：GA建築設計社
施工会社：埼玉建興
管理会社：東急コミュニティー

[913: 匿名さん]

窓がないなんて 笑
いまどきそんな部屋がある間取りなんて見たことない。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[915: 匿名さん]

>>913 匿名さん

窓がないマンションなんてザラにありますけれど。
豊洲のタワマンも田の字のところは窓がないですよ？

[918: マンション比較中さん]

>>911 匿名さん

モデルルームのダイニングキッチンの場所をもっとカウンター寄りにする感じでしょうか。小さなダイニングであれば壁際にドアがあってもなんとかなりそうですね！本当は主寝室はリビングと独立している部屋がいいのですが、東向きはモデルルームになっているH1、西はC2しかないですね。南は高くて手が出ません。。

[919: 匿名さん]

>>915
タワマンは構造上、柱が間取りのど真ん中に入ってきたり、
行燈部屋ができるのは仕方ないケースが多いんですよ。
ここのようなタワマンではないマンションの場合は、
内廊下などを作る犠牲になってしまっているケースがほとんどです。
外廊下にしてしまえば採光が得られるので、「寝室」として出せますが、
内廊下にしてしまうと、そちらに窓をつくっても採光がないので、サービスルームにしかなりません。
だからリビングインにして、リビング側に引き戸を大きく作って、
採光をとれるようにして「寝室」として出すんですよ。
内廊下は高級感が出ることはありますが、維持費や清掃費用などがばかになりませんし、
行燈部屋になるのは大きなデメリットでしょうね。

[920: 匿名さん]

>>912
入居1年程度は目新しさで予約をしたり、何か近くでイベントがあるような時はゲストルームは予約が入りますが、
そのあとはパッタリ予約が入らなくなる事がほとんどです。
このマンションの場合、ゲストルームから花火大会の花火が見られるなどのメリットもありません。
初めは予約泊数に制限を設けて、その後は制限がなくなるマンションも多いので、
ゲストルームも維持・管理費がかかるお荷物になりやすい設備です。
このマンションだけではなく、「豪華だね」「こんな施設もあるんだね」というのは
将来的に管理費や修繕費に跳ね返ってくる可能性が高くなる事を覚悟した方がいいですよ。

[921: 匿名さん]

川口在住で本物件を検討してます。物件の近くに公園も図書館もジムもあるので、キッズルームとかライブラリとかの共用施設はなくてもいいですね。ただ川口はホテルがしょぼいのですよね。ビジネスホテルばかりで親戚や友人に泊まってもらうには忍びない。その点ゲストルームがあると便利かなと思ってます。

[922: 検討中さん]

東急も入れれば周辺に３箇所ジムがあるからどこに行くか迷いますね。
ティップネス昔通っていましたがあの見晴らしは気分がいいです！
あとはプールだけなら西口側の西スポーツセンターもおすすめ。
安くて設備充実しています。

[923: 匿名さん]

>>921
ゲストルームって、どのくらいの頻度で掃除をしてくれるのでしょうか？
ちょっと使っていないホテルの部屋はカビ臭くて私は苦手なのです。
布団を干したり、シーツなどの交換とかしょっちゅうやってくれるのかな。

[924: 匿名さん]

>>923 匿名さん

しばらく経てば、平日などは
予約などが入らず、確かにカビ臭くなりそうですよね？

[925: 匿名さん]

うちはティップネスですよー( ´ ▽ ` )ﾉ
でも子供も小さいので頻繁には通えずです。
プールもあって眺めも良いし、たまに花火が見えるから最高ですよね！

[926: 匿名さん]

>>924
管理会社との契約がどうなっているのかなって感じですね。
定期的な布団の交換などはどのような契約になっているのでしょう。

[927: 匿名さん]

>>926 匿名さん
その契約見てみたいですね？
営業さんに聞いてみようかしら

[928: 匿名さん]

契約者ではない人が、管理会社との契約書を見せろと言っても見せて貰えないんじゃないかな。
普通に営業に聞けば教えてくれるんじゃない？
清掃もどの頻度で内廊下の清掃をするのかチェックした方がいいと思うよ。

[929: マンション検討中さん]

この物件、スラブ厚はどんな感じでしょうか。200mmから280mmって、ちょっと書き方に幅がありすぎて。営業さんにお聞きになった方、いらっしゃいますか？

[930: 匿名]

>>920
ゲストルームはお客さんを自宅に泊めるかわりに使用するものだと思ってました。
寝るだけなので眺望とか関係ないし、眺望がいい所をあえてゲストルームにするのはもったいない気がします。
こちらは無駄な施設がないので、ゲストルーム位あってもいいと思いましたが、利用者が少なければ無駄になってしまう可能性もあるんですね。

[931: 匿名さん]

>>930
もちろん来客用に使われる方がメインになると思います。
単純計算になりますが、1年が365日あって、常に満室にするなら、
143戸のマンションだと1戸あたり年間に2.5泊程度の予約をして満室状態になりますよね。
さすがにそこまで採算分岐点は高いわけがないでしょうが。
私はこの戸数に対して、ゲストルームは必要なかったんじゃないかなって思います。
だって目の前にビジネスホテルがあるんですよ。
機械式の駐車場も40台以上ありますし、大規模修繕の時にお金がかかりそうだな～って思います。
機械式駐車場の場合、取り換えとなると1台あたり100～150万かかるのが一般的です。
メンテナンスもけっこうかかりますし。
５０台分の駐車場の用意があるようですが、駅から近いマンションで、
３分の１以上の世帯に車があるのかな～とちょっと疑問です。
複数台あるお宅もあるとは思いますが。
維持管理費の採算がとれる台数を何台に設定しているのかも興味があります。

[932: 契約済さん]

久しぶりに図書館に行ったので、写真を撮って来ました！
リボンシティもほぼ隠れましたね。

[933: 匿名さん]

>>932 契約済さん

わーい( ´ ▽ ` )ﾉ
ありがとうございます❤️

[934: 匿名さん]

駐車場にビルが建ったら、冬場、南側は一気に陽当たり悪くなっちゃいそうだね。

[935: 匿名さん]

駐車場には将来は川口駅じゃないかしら？
駅ビル充実させて欲しいですね！

[936: 匿名さん]

西口の湘南新宿用の用地を、今の駅の場所に合わせて用意しているから、
駅がずれてくる事はないんじゃないかなぁ。
駅がずれてくると、住人から反対運動起こると思うし・・・。

[937: 周辺住民さん]

>>936
西口のリリアと線路の間の緑地ですか？
あと西口公園わきの一般車が入れない細い道路なんかも駅用の敷地なんですかね。
西口駅舎はいったん取り壊すとして、歩行者デッキの柱はどうにもならなそうですよね。

確実そうに思えるのは東側に京浜東北線をすらす方法ですが、その場合JRが建てた献血ルームやさくら水産の入ってるビルを撤去してもらわないといけないですね。

[938: 周辺住民さん]

937ですが自己解決しました。
http://www.shindo.gr.jp/campaign/jrkawaguchi
ここで確認しました。
ＪＲは駅の輸送システムとしての機能そのものは変えるつもりはないけども
駅ビル建設を考えている。用途地域と容積率の変更の権限はは川口市議会が握っているので
それを餌に新宿湘南ライン停車を取り付けようとしてますね、議員さんって怖いなｗ
土地などの物理的な面ではＪＲ側は"可能"と答えてますね。

ＪＲとしては地域エゴ丸出しでうるさいなぁと毎回陳情に来るたびに思ってそうですが
県下２番目の乗降数ということを考えればエゴだけでは済まないレベルだと思いますので
ＪＲさんなにとぞよろしくお願いいたします。

[939: 匿名さん]

川口は特急が停まってもおかしくないレベルらしいね。
でもさぁ、リリアとか西口公園の計画が出ている３１年前から誘致しているのに
それでも「うん」とJRが言わないんだから、よっぽど停めたくないんだろうね。
JRが「うん」と言っても、駅舎も建て直してってなると、これまた１０、２０年とかかるんだろうから、
とっとと駅だけ建て直してくれちゃった方がいいかも。
何かあると改札封鎖して、人が溢れるから危ないったらありゃしない。

[940: 周辺住民さん]

そごう裏の多国籍感のあるごちゃごちゃした界隈の
韓国料理屋の跡に建ったきれいなビルはBNF氏が建てたものだったんですね。
http://kabushiki-blog.com/article/428749979.html
飲食店が入るようですがどんなテナントが入るんでしょうね。

[941: 匿名さん]

31年まえから…
まだまだ先の話かもですね〜

[942: マンション検討中さん]

個人的には川口始発と最終電車が川口までくれば満足だが

[943: マンション検討中さん]

川口始発はいいですね。

[944: 匿名さん]

SOGOのレストラン街から
梅園なくなった？

[945: 匿名さん]

始発があると嬉しいけれど、それだとホームがもう１本必要になってしまうものね。
湘南新宿停めるのにも、用地を必要になるぐらいだから、難しいよね。
埼玉高速鉄道を、川口駅まで引っ張ってくれば良かったんだよ。あれ、失敗でしょ。

[946: 匿名さん]

元号にブランズ出来るみたいだね

[947: マンション検討中さん]

武蔵浦和駅まで10分ぐらいなら、5000万円から一軒屋を買えます。駐車場つき、管理費などもかからないのです。管理費などの費用を心配なら一軒屋の方が割安になるのです。
マンションと一軒屋はどっちが好きにnよって変わるのですが

[948: 匿名さん]

戸建てはお金かからないと思っているようですが、マンション同様にお金は相当にかかりますよ。
15年程度で屋根の修繕も必要になります。外壁もそうです。
他にも手がかかるものですよ。
大規模に修繕を依頼でき無い分、修繕費がかさみます。
建売などの安い戸建てであればいいのでしょうが、しっかりと作られた家はもちますから、
修繕などにお金をかけているものです。

[949: 周辺住民さん]

とうとう公開されましたね。
BRANZ川口元郷
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/motogo/
現地看板撮ってきました。

思ってたよりもタワーマンションデザインではなく
板状マンションをタワー型に組んだようなデザインでした。

敷地配置図から察するところ南向きの面の119戸だけがBRANZのようですね。
西向きの面は高齢者向け住宅だと思います。

平面駐車場としか書かれていない！病院の駐車場棟の計画どこ行った・・・

[950: 周辺住民さん]

失礼、>>949 訂正いたします。

＞敷地配置図から察するところ南向きの面の119戸だけがBRANZのようですね。
＞西向きの面は高齢者向け住宅だと思います。

パースを見た感じ、1フロア７戸で3～19階が住宅なので 7戸×17階＝119戸
119戸は南向き、西向き合わせての総戸数でした。
高齢者向け住宅のコンセプトもなくなった可能性があります。
まだ販売条件がわからないので断定できませんが。

[951: 匿名さん]

川口元郷の話なんてどーでもいいんだけど。
ここは川口幸町スレなんだから。

[952: 周辺住民さん]

>>940 のビル写真撮ってきました。韓国料理屋さんだったところは今このように変わりました。
まだテナントわからないですね。あの界隈怪しさが改善されそうで期待してます。
（怪しさが良いという方すみません^^;）

[953: マンション検討中さん]

きれいになりましたね。最近、外食を控えようと思っているのです。
飲食店より、他のテナントでもいいですね。
円高、株安ですね。会社の業績は円高だと厳しいです。不動産価格は為替と関係ありますか。

[954: 匿名さん]

guest room。
将来。需要がなくなったら閉鎖しちゃえば管理費かかりませんよね。

[955: 匿名さん]

ゲストルームも含めて、反対する方は必ずいるので、閉鎖は簡単ではありませんよ。

[956: 匿名さん]

まぁ、確かに誰か来た時guest roomあると便利ですよね〜
お布団揃えなくても良いし。
でも確か1ヶ月に1回くらいしか予約出来ないんですよね？

[957: 匿名さん]

連泊は〇泊まで。とか制限が付くと思いますヨ。
翌年とかは状況に応じて総会で、制限をなくしたり見直されるのが普通だと思います。
どの程度の利用率で修繕費や管理費が賄えると計算されているのか調べてみるといいと思います。

[958: 匿名さん]

元郷タワーとまよう

[959: 匿名さん]

鉄道と車の音、救急車の音、どちらを選ぶか。

[960: 匿名さん]

救急車は個人的にうるさいと思うかな？
あと、嗚呼、またかぁと思うかな？

でも、これは、好きずきですよね。
救急車のサイレン好きな人いるかも知れない。

[961: マンション検討中さん]

マンションマニアさんに相談された方がほぼ購入されているという部屋のタイプが判る方いらっしゃいますか。残り一部屋あるらしく気になっております。

[962: マンション検討中さん]

京浜東北線の方が便利です。もし川口元ごのマンションはたくさん安ければ考えるけど、500万円以上の差がないなら、川口駅の方がいいですね。

[963: マンション検討中さん]

直接、営業マンに一番売れているタイプはどのタイプですかと聞いて見てもいいですね。一部屋しか残っていないなら、一番売れているのかな、Jタイプは残りが少ないという記憶がありますが、東と北向きの角部屋ですが、直接日光は良くないですが、明るさは期待できると説明されました。

[964: マンション検討中さん]

私もJタイプではないかと思いますが、皆様はどうですか。

[965: 匿名さん]

Jタイプだと思います。日当たりの問題はありますが、間取りと単価を考えるとお買い得だったと思います。全然残ってないですが。

[966: マンション検討中さん]

Jタイプの東向きのリビングは実は少し東北向きだそうです。朝は5時ぐらいまで日当たるだそうです。真東より日当たりは悪いです。リビングの隣の寝室は北向きと東向きの窓二つもあるので、リビングと寝室繋いているので、寝室のドアを開ければ、明るいだそうです。残りの二つの寝室は北向きだけど、少し北西に向いているので、午後の4時から日当たるのです。日当たりと明るさは別物なので、この間取りは窓が多いという特徴があるのです。実際見に行った時は、Kタイプはかなり日当たるのです。午後三時ぐらいに行きました。kタイプはかなり日当たります。J、Kタイプは坪単価は同じぐらいです。他のより少し安いと思います。

[967: 匿名さん]

>>962 マンション検討中さん

日本語少し変だよ

[968: 匿名さん]

>>966 マンション検討中さん
jタイプ、一時期考えました。安いし、窓が多くてよかった。

[969: 匿名さん]

>>967
お前ってイヤな奴だな。

[970: 匿名さん]

>>969 匿名さん

ごめんな…
気になってしまった…

本当に申し訳ない…

[971: 匿名さん]

考えてみなよ。
もし962の方が外国人だとしたら、これだけの日本語を操れるなんて
スゴイと思わないか？
日本人だとしても、文章を書くのが苦手なだけだと思えばいいじゃん。
みんなで掲示板を楽しもうぜ。

[972: 入居済みさん]

だよね
流れを変えてすまんかった。
俺が悪い。

[973: 匿名さん]

みんな仲良くね

[974: 匿名さん]

ほんと、仲良く仲良く❤️

[975: マンション検討中さん]

このマンションの売り行きはどうですか、南向きは買いたいけど、高すぎて、西向きを考えているのですが、少し待ってれば、値下がり見込みがあるのですか。

[976: マンション比較中さん]

マンションの値引は、竣工後からですよ。
竣工して1年経つと「新築」として売れなくなるので、
その直近は大きな値引が期待できるのが普通です。
もしくは条件が悪すぎる部屋は初めから少しは値引してくれるかもしれませんね。

[977: 匿名さん]

値引きされた場合、既に契約している人達の精神的苦痛へのfollowとかあるんすかね？

[978: マンション検討中さん]

値引きする部屋は条件が少し悪いと思うのです。低層の日当たり悪い部屋とか、部屋の中に柱が多いとか、永住志向なら気に入る間取と階層などをしたほうがいいと思います。転売を考えるなら、今の価格では利益が出るのは難しいと思います。少し駅から離れている場所とかはかなり安くなると思います。
最近の情報では新築件数が減ったので、その理由はコストが高いので、買いにくい値段設定をしないといけないのですが、買う手がいるかどうか心配されて、そのかわりに賃料は上がる傾向だそうです。

[979: 匿名さん]

川口は分譲マンションは高いですが、賃貸マンションは安い傾向にありますよ。
分譲マンションが賃貸に出されていても、安いと感じます。

[980: 匿名さん]

ブランズを、賃貸に出すことは可能なのですか？

民泊はだめとききました。

[981: 匿名さん]

民泊と賃貸は違います。
賃貸はほとんどの分譲マンションでOKでしょうね。
川口の分譲マンションで賃貸に出すのがNGのところは聞いた事がありません。

[982: マンション検討中さん]

分譲マンションは新築から賃貸を出すのは少ないですが、仕事の移動によって、他の国とか地方など行かされた場合は、分譲マンションを賃貸を出すのはありますが、知り合いはマンションを買って、2年も経ってないのに、ご主人の会社の移動によってベトナムに何年間を行かないといけないので、かなり悩みましたが、最後、やっぱりご主人の単身赴任より、家族、一緒にベトナムに行った方がいいと決断して、新築マンションを賃貸に出したのです。かなりまれのケースですが、分譲マンションを買うのは永住志向がおおいと思うのです。投資目的は少ないと思います。この金額だと、投資で買うと、利益は出ないじゃないですか。

[983: 匿名さん]

逆では？
マンションは永住志向の強い方はあまり購入しないと思います。
10年程度で買い替えるとベターと言われている位ですし。
年数は賛否両論だと思いますが。
私もマンションに住んでいますが、10～15年程度で買い替えるつもりです。
あまり傷みが目立たなく、ある程度の価格で売却でき、修繕積立金と管理費も
目だって高くないうちに、次の新築物件に住み替えってパターンです。
30年も40年も住んでいると、「家賃かよ」って位の
修繕積立金と管理費が徴収されると思いますよ。
永住目的で購入している方って、リタイア組の方くらいじゃないですか？

[984: 物件比較中さん]

そうですか。その考えもあるのですね。10年立ったら、5000万円のマンションはいくらで売れるのですか。4000万円まで売れるならいいですね。家賃より安いというのですね。

[985: マンション検討中さん]

川口駅前の駐車場は駅ビルになれば、このマンションは駅までの時間は短縮されますね。
五分以内になるのは確実ですね。エレベーター付きの駅ビルになると、今よりかなり楽になりますね。
ベビーカーなどのママたちは助かりますね。
駅の建て替えはいずれもしないといけないと聞いているのですが、かなり可能性が高いかなと思っています。
早く駅ビルを建て替えしてくれるといいですね。

[986: 周辺住民さん]

私は駅建て替え中の、仮駅舎のスペースになるのかな～と思います。
駅の建て替えは、まだJRは川口市負担を主張しているようですし、
川口市も湘南新宿を停めるのを前提に駅舎建て直しを主張していますよね。
お互いにまったく譲っていませんよね。
決まってからも時間がものすごくかかるものなので、
まだまだ20年30年とか長期スパンの話だと思いますよ。
あの駐車場に駅ビルを建てるとなると、再開発をしなければならないようにも思いますが、
再開発って話が出てから、何十年もかかりますよね。それもネックかも。

[987: 匿名さん]

検討中の方はここを読むと良いよ。
よくまとめてくださってる。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/595904/res/1-1000/

[988: 匿名さん]

>>983 匿名さん

我が家は永住目的です。というか、買い替え出来るほどの余裕はありません。
寿命まであと40年ありますが、死ぬまでブランズだと思いまーす。

[989: 匿名さん]

>>985 マンション検討中さん

そうなってくれることを祈るばかりです。
駅ビルと空中通路で繋がってくれて、屋根が付いてくれればいう事でなし。

川口の人口を考えれば再開発は間違いなしですよねー

[990: 匿名さん]

1000超えたら書き込みできなくなるんすかね？

[991: 匿名さん]

スレの作り方が分からない。
他人任せでスマソ。

[992: 匿名さん]

次スレ作らなくてこのままでいいですよ。
ルールが変わってると思います。

[993: ご近所さん]

川口在住なのですが、
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160722-00047409-jbpressz-bu...
地盤が弱いというのは前々からわかっていた事ですが、
首都直下型地震の時は恐いなって改めて思いました。
市役所も建て替えが決まっていますが、今の市役所は震度６で倒れてしまうんですよね。
早く建て替えてほしいです。

[994: 匿名さん]

>>992 匿名さん

本当だ。
ありがとうございます❤️

[995: 匿名さん]

>>993 ご近所さん
いま、建ててるブランズはそれを見越して、耐震性とかきちんとしてるんだと思いますよ。
ただ地震が起きてみないとわかりません。
東北の時はあの姉歯建築も大丈夫だったみたいですし。
直下ですんごい地震がきたら、都市部の古い建築物はほぼ壊滅状態で、死者負傷者多数でしょう。
あと時間帯によっては、地震の揺れではなく火災で…という事もありますね。
自分が死んでるかもしれませんしね。

[996: 匿名さん]

今後もここに書き込み出来るのですね。

[997: 匿名さん]

>>996 匿名さん

そうみたい。よかったですね！

[998: 匿名さん]

なんなん？LINEで友達とやりとりしてるみたいな996と997の意味の無い内容は。

[999: 匿名さん]

Kタイプの間取りって実際見ないと買えないよね。

[1000: 匿名さん]

川口ナンバーたのしみ

[1001: 管理担当]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[1003: 管理担当]

[自作自演を確認したため、削除しました。管理担当]

[1004: 匿名さん]

川口ってそんなんしか住んでないじゃん。クソみたいな街だね。
ゴミ溜めと一緒だよ。
川口市役所の責任者は速やかに謝罪しろよ、市長とか。

[1005: マンション検討中さん]

999さんへ
私もkタイプとJタイプを考えたので、現地で実際日当たり等を確認しました。kタイプは午後の３時前後ぐらいから、日当たります。Jタイプより日当たりはいいです。このマンションは真南向きではないので、kタイプは実は少し北西向きなので、北向きの寝室も日当たります。
リビングの形は家具を置きにくいという難点があります。部屋は広くて、ベランダもかなり広いです。角部屋なので、直接日光の時間が南より短いですが、低層階じゃなければ明るさは問題ないです。

[1006: 匿名]

川口市役所の職員が川口在住とは限らないですよね？

[1007: 匿名さん]

川口市役所に問い合わせてみたらいかがでしょうか？
市民としては、非常に憤りを感じています。
こうやって多くの物件が出来ても、市役所の職員がそんな事をしているようでは・・・と感じています。

[1008: 匿名さん]

川口市の上空を民間機が飛行するようになるんですよね。
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/news/i/nl20160711.pdf
1200ｍって高く感じるかもしれませんが、飛行機としては低空なので
ゴーっという音がけっこう聞こえるようになるかもしれません。
遠方を高高度で飛んでいる今でも、静かな夜は小さく聞こえるので。
ブランズの場合は鉄道の音と陸橋の車の騒音の方が大きいでしょうが。
昼間、窓を閉めきれる方は、あまり気にならないかもしれませんね。

[1009: 周辺住民さん]

新航路案をGoogleの地図に重ねてみました。
オートレース場手前で南に折れて、川口駅上空を通る感じですね。
もちろん飛行機なので実際のルートにはぶれ幅がありますが。

[1010: マンション検討中さん]

今でも時々自衛隊のヘリらしきのが通過しますけどね。結構大きな音がします。

[1011: 匿名さん]

自衛隊ヘリほどの低空は飛びませんが、
民間機は轟音が響きますよね。
コレをご存じない方、今川口市に住んでいる方でも多いでしょうね。

[1012: 匿名さん]

なんか見てない間に荒れているw
自作自演てwww

荒らすのやめて下さい。