シティタワー国分寺ザ・ツインってどうですか？

[物件比較中さん]

シティタワー国分寺ザ・ツインについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kokubunji_w/index.html

所在地：東京都国分寺市本町二丁目3002号（イースト）、本町三丁目3001号（ウエスト）（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「国分寺」駅 徒歩1分
西武国分寺線 「国分寺」駅 徒歩1分
西武多摩湖線 「国分寺」駅 徒歩1分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.88平米～80.46平米
事業主：国分寺市
売主：住友不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[9424: マンコミュファンさん]

>>9423 周辺住民さん
ここは、直結という特殊な物件だから、無理に値下げして売らなくていいと思います。企業の財力が有ればですが、住むと便利すぎて多少高くても買って良かったと思えるので、住んでる方は売れ残りは、そんなに気にならないと思います。このご時世で、あんまりこれ以上エレベーターで一緒になりたくないし、張り紙もしてありましたから。あと宅配の方達ともご一緒したくないです。

[9425: 匿名]

>>9423 周辺住民さん

ご心配なく。管理費や修繕積立金、固定資産税など、住友不動産が全額負担しているそうです。ここは高額な物件に見合う維持費を負担出来る財力の方々が入居されています。仮に安くすると民度の低い方が集まりやすいので、納得できる方に入居いただくのがよろしいかと思います。全部で600戸程度世帯数があります。残り数は知りませんが、数十戸程度の残とすれば運営に支障は無いと思いますね。

[9426: 匿名さん]

空室の管理費や修繕積立金、固定資産税など、住友不動産が全額負担しているけど、売れ残り分は事前に見込んであり、管理会社からその分の管理費や修繕積立金に上乗せされて居住者に請求されているというオチでは・・・

[9427: 通りがかりさん]

>>9426 匿名さん
管理費、修繕積立金が積み上がれば、住民の財産になりますよ。ここの管理費や修繕積立金や購入時の一括金、むしろタワマンにしては安めに設定されています。よく調べてから書き込みましょう。

[9428: 匿名さん]

すみふの物件は、M菱や投球とは違って修繕積立金が低めに設定されていますが、大規模修繕のときに持ち出しが1戸あたり数十万から百万かかるケースがあるくらいです。
10年後に修繕積立金が足りないことに気づいた管理組合が大幅増額したケースも。
それに耐えられない人は売却して退去すればいいだけの話ですが、終の住処として買った人には辛い話です。
こちらの物件は絶対に持ち出しがないのですか？

[9429: 匿名]

>>9428 匿名さん
貴方は住民ですか？おそらく部外者だろうけど。余計な心配しない方が良いですよ。ここにお住まいの方々は、物件のグレードに見合った財力ある方ですから。追加が発生するかどうか不明ですが、数百万の追加費用があろうとも支払い可能ですし。国分寺市の施設、商業施設も負担しますから、よりたくさんのお金が集まるでしょう。

[9430: 匿名さん]

修繕積立金を低めにして安く見せかけて営業するのは
気持ちいいやり方じゃないね。
居住者が出せる出せないは的外れ。

むしろ居住者からすれば立派な負債な訳で
>>9427の財産になる話と正反対。
国分寺市の負担増となれば市民も厳しい目で見るでしょうね。

[9431: 匿名]

>>9430 匿名さん
で？それがどうしたの？熱くなっているようですが、反論にもなっていませんね。残念でした。

[9432: 検討板ユーザーさん]

検討板なので、9430さんのいうことは意見として参考になると思います。
修繕積立金を安く見せて、営業しているとしたら誠実ではないですね。

[9433: マンション検討中さん]

内部から見たらそうかもだけど外部の目は厳しいですよ
中央線は三鷹までじゃないってとこ見せて欲しいですけどお隣の武蔵小金井次第ですね

[9434: マンション検討中さん]

「修繕積立金は将来見直される可能性がある」のはそうなんだけど、すみふ物件は大体15年目から爆上がりでしょ。
初めてマンション買う人に真意が伝わっているのでしょうか。景品表示法的にはスレスレだと思うし、契約者で契約内容に疑問があるなら消費生活センターに相談していい内容だと思うよ。倫理的にもどうかという業界での指摘もあるでしょ。

まあでも長く住むなら修繕積立金を見越して多めに貯蓄しておくべきですけどね。

[9435: マンション検討中さん]

ついでに。タワマンは足場の問題があるので板状マンションに比べて大規模修繕ではるかに高額になるし、贅沢な共有スペースやメカ類（機械式パーキング・エレベータ・ディスポーザーなど）が多ければ多いほどその費用も高額になるので、初めから高く設定しているデベもあります。

さらに25-30年後にはどのマンションも雑排水管の交換という高額イベントが待っています。そのために最初から高く設定して、最初の居住者から平等に負担してもらおうというのが大抵のデベのやることです。

あと理屈がよくわからないのが、富裕層ターゲットなら初めから修繕積立金を高く設定しても問題ないはず。低く設定してしまうと、長く住めば住むほど負担増になるので、10年くらいで売り抜いたほうがいいということでしょう。そもそも、修繕積立金が高額な中古マンションを高く売るのは困難でしょう。わざわざそんな物件を買う人がいますかね？
すみふ的には、10年くらいしたら当社の新しいマンションいかがですかという営業方針かもしれません。

その一方で、管理会社がすみふの関連会社で、大規模修繕でも高額の契約となって仕事を請負って、すみふ全体が潤うシステムですね。

[9436: マンション検討中さん]

とまあ修繕に関してはネガティブな話が多いのですが、こちらは市の再開発事業で建てられたマンションですし、駅直結で目立つところにあるので、巷で言う廃墟マンションのようなことにはならないし、そうはさせないでしょう。

国分寺市のイメージにもつながりますからね。だから市税が投入されるたびに市議会で議論になるのは必至ですが。

[9437: マンコミュファンさん]

ミーツをどんな店舗にしたら栄えるかなぁ

[9438: 匿名さん]

初め修繕積立費を安くするのは、売りやすくするためと、竣工後、売れ残った部屋の管理/修繕積立費はデベ負担なので、それを軽減するためです。このシステムは基本的にデベ側の都合であり、購入者のメリットは殆どありませんね。特に永住目的が多いマンションなら尚更です。

[9439: 住民です]

修繕費で盛り上がっていますが、契約者は皆ご存知とおもいますし、
物件概要にも出ているかも知れませんがとうまんしょんの修繕費積立金は
10年毎に値上がりすることになっています。
　現在もエレベーターの定期検診もまたかというほどひんぱんにされています。
ということで、長期修繕計画は適切に計画されていると思います。
　また外壁もタイル張りとかしていないので塗装だけで済みます。
そのうちにドローンで塗装できるようになれば足場も不要になるかも知れませんね。

[9440: 匿名さん]

>>9439 住民ですさん

適切な長期修繕計画かどうかと言う話ではなく、もう少し早い段階から多く徴収した方が良いのではないかという話です。予定通りだと仮定した場合、トータルで同じ金額になるのは当然です。

[9441: マンション検討中さん]

エレベータの定期点検は法律で義務付けられています。それ以上にやっていたら、破損や故障の発生かもしれません。

修繕積立金は「5740円～8280円／月」と非常に安価だと思います。ちなみに10年後と20年後と30年後はいくらになりますか？

ただグレードアップ修繕というのもありますし、今最新の設備でも10年後20年後には古さを隠しきれなくなりますので、必ずしも安い方がいいというわけではないですから、その時々の住民の意向によって変わると思います。

[9442: 周辺住民さん]

お隣の武蔵小金井クロス、毎月の修繕積立金の他に数十年に一回数百万の追加費用が発生するとのことでした。物件によって集め方が違いますね。

[9443: 匿名さん]

数十年に一回って。。。　正確には何年後なんでしょうね。

[9444: 匿名さん]

数十年に数百万って曖昧すぎw
グレードアップしなくても保守だけで持ち出し百万は普通にあるのでどういう修繕計画なのか知りたい。

[9445: 検討板ユーザーさん]

ミーツの八百屋と魚屋はいつ開店するのでしょうか…やっと使えそうな店ができるのに

[9446: マンション検討中さん]

仮に大規模修繕のたびに100万円の追加費用がかかるとしても、10年で割ると年間10万円。月額にすると8000円程度です。
それを最初から含めればよいのですが、長期ローンを組む際に月の総支払額を安く見せて、営業しやすくしたいという思惑がデベにはあります。

ただこれは一般向けの話で、こちらのマンションは高収入の方が多いと書き込みがあったので、10年おきに数百万円の持ち出しが発生しても難なく大規模修繕できる、ということですね。

ドローン足場の話がありましたが、労働安全衛生法の改正が必要ですし、仮に法改正したとしても、タワマンの外壁修繕は高額な費用がかかります。すみふの物件は関連会社が管理会社に入り、大規模修繕でもきっちりと施工する代わりに、自主管理に比べて遥かに高額になります。安心料と考えれば良いと思います。それに見合う住民が入居する物件ということでしょう。

[9447: 周辺住民さん]

ここで他物件の詳細を書くのも気が引けますが、武蔵小金井クロスの修繕積立金、購入時に約１００万、２５年目に約１００万、３０年目に１００万徴収と、同物件の過去の過去の書き込みやマンションブログでも指摘されています。ちなみに武蔵小金井クロスの修繕積立金トータル負担は、月額の修繕積立金月額6090円～14620円（別途5年毎に5,000円ほど値上がりするとのことで、30年で値上がり分の合計が480万）の他に30年間で約300万（月割8,300円）になりますので、30年間住み続ける場合、月平均の修繕積立金は３万円と相当な負担になりますが、タワーマンション+商業施設と巨大な建物なので相応の負担が必要なのでしょう。シティタワー国分寺の修繕積立金は、購入時に２０万円程度、以降一括徴収の計画は無しで築15年まで５年毎、16年目、（30年目以降は未定）に値上がりします。その金額は各住戸とも決定しています。

[9448: 匿名さん]

>>9447
その計算でいくとこちらの物件は30年住むとどれくらいの負担になるのですか？
月額いくらになるのでしょう。

[9449: マンション検討中さん]

>>9447
とても分かりやすい説明をありがとうございます。

武蔵小金井の物件を拝見したところ、商業施設＋マンションという同じ条件のうえに同規模ですが、市の再開発事業で行政の支援の有無によって差が出るかもしれません。

仮にこちらの物件が計算上で月25000円になると、差額が月5000円になるわけですね。これが市の負担ということも考えられますね。市民にその理解を得るにはやはり商業施設の社会的役割だと思います。

さて大規模修繕に納得がいかない、管理が過剰だと不満が出れば、住民の総意で管理会社を変更すればよいだけですからね。こちらの物件の管理会社は1年契約ですか？

[9450: 通りがかり]

修繕にどのくらいコストをかけるかは、あまり気にしなくても良いです。金をかければかけるほど、建物は長持ちしますので、それだけ資産価値が維持されることになります。

[9451: 匿名さん]

すみふみたいにゆっくり売る場合は、売れ残り分の管理費や修繕積立金を支払わなければならないので、その負担軽減のために最初の10年をかなり低くしているんですね。
居住者にはデメリットしかない。

[9452: 周辺住民さん]

仮にゆっくり売る目的で修繕積立金を節約するなんて僅かな額。他の販売経費のほうが多いと思います。それよりも、契約をしやすくするために、月々の費用を少なく見せているのでしょうね。すみふに限らず、修繕積立金の段階的に値上がりするマンションも多い。これは、新築当初は設備の交換がほとんど無く修繕費用が少なくて済む。年数が経過すればEVや配管の多額の交換等費用が発生するので、必要な時期に必要な金額を集めている側面もあるのでしょうね。

[9453: マンション検討中さん]

修繕積立金を捉え間違っていると思います。どこかのレスで「財産」とあったように、マンションは占有部分は区分所有者の、共有部分は共有の財産ですので、その価値を維持する修繕積立金も財産です。

逆に言えば、都度持ち出しが発生するような修繕積立金不足の長期修繕計画は、財産を維持する計画になっておらず、隠れた負債とも言えます。

仮に>>9452のように持ち出し当然の管理方式だと、10年ごとの大規模修繕で修繕積立金がすっかららんになるということです。
修繕積立金をすっかららんにすることなく、30年後の修繕費用も最初から平等に負担しましょうというのが一般的なのですが、こちらの物件は様々な理由で最初の10年が低く抑えられているようです。

この管理方式だと、長期居住者が負担増、短期居住者の負担減、デベロッパーの売れ残り分の負担減、ということになります。
納得できない住民が多い場合は管理会社の変更をするのが一般的です。当然ですが管理費が安くなることがあります。

[9454: 検討板ユーザーさん]

>>9449 マンション検討中さん

おおむね同意ですが、管理会社については入札しても応札が無かったなど多々あるみたいです。
限られた資金でそれなりに管理してくれる会社があるだけマシかもと思われます。

[9455: 名無しさん]

コロナウィルス感染拡大防止のための、常時換気がスタンダードとなりましたが、電車の騒音や鉄粉は気になるレベルでしょうか。
窓は開け放して生活できますか。

[9456: マンション検討中さん]

>>9454
安くというか、適切な金額で管理してくれる会社ありますよ。
管理人の給与なんてどこの会社でも一緒ですからね。
フロントの給料が違う（当然住友系列のほうがはるかに高い）ので委託費も変わるわけです。
でも管理専業の会社のフロントマンのほうがベテランで有資格者（宅建とかマンション管理士とか）で詳しかったりするので、相談する価値はあるかもです。

[9457: 匿名さん]

こちらの物件、仮に30年住むとなると月額でどれくらい修繕費の負担になるのでしょうか。

[9458: マンションさん]

>>9455 名無しさん
20階より上で、晴れた日は窓を開けていますが、電車の音や鉄粉が気になったことはありません。
遠くの方でガタンゴトンと聞こえる感じですが、慣れると気づかなくなっていました。音に敏感な方はモデルルームに行けるようになったら、ご自身で確認された方が良いと思います。
鉄粉の匂いなどは一度も感じたことはありません。

[9459: 住民]

>>9429 匿名さん

いやいや、数百マンはきついですよ！！

[9460: 住民]

>>9406 匿名さん

いやいや、、、
柳寿司もいきますが、回転寿司のスシローは大好きです。

[9461: 匿名]

>>9458 マンションさん
タワマンで、ベランダ有り窓開けが出来るのも希少と思います。このマンションで洗濯物や布団を干しているのも時折見かけますが、それもメリットの一つですね。ベランダの壁も透明な板なので部屋からの眺望も望めそう。部屋の換気、も窓を開けなくても24時間換気でしょうから、コロナや雨の日も心配無いですね。

[9462: 匿名さん]

結局、こちらの物件は10年で手放すのが勝ち組でしょうか。
修繕積立金が高額になるようなので。
30年住んだ場合の月額の修繕積立金はいくらになるのでしょう。

[9463: マンション掲示板さん]

こちら駅直結なので軽減税率後の固定資産税も気になります…。3ldkでどれくらいになるのでしょうか。

[9464: 検討者]

>>9462 匿名さん
タワマン10年以上住む人なんていねーわ
みんな10年近くなったら売るよ
大体駅近だから売れるんだけどここはどうかな、、

[9465: 匿名]

>>9462 匿名さん

考えたことありません。
負担無く払える程度の金額でしょう。

関東平野が見渡せる眺望、立地の利便性には
文句のつけようがありませんので。
最上の住み心地です。

[9466: 周辺住民さん]

このクラスの物件を購入する方々は、維持費用を楽々と支払える財力の方とお見受けします。それと、ココを気に入って購入した物件でしょうし、可能なら長く住みたいとも思っている方も多いでしょう。しかし、今よりも興味深い物件が出たら住み替えも検討するかも知れませんが。タワマンを10年ごとに住み替えること自体、その方のお考えですから否定はしません。

[9467: 匿名さん]

すみふの営業担当が言う以上に修繕積立金が高額になることは住民は承知の上で買っているということですね。
逆に言えば修繕積立金くらいで憂慮するくらいであれば購入を見送るべき物件ということですね。

[9468: 周辺住民さん]

この物件はタワーマンションですが、よく共用部で不要の施設と言われる、庭園や噴水、図書館のようなライブラリー、フィットネスジム、キッズルームなどが有りませんので、その分住民の負担は軽いと思いますよ。ここに限らず管理費や修繕積立金の問題は、住んでみないとわからない部分があるでしょう。ただし、一般的な会社員が住む平均的なマンションに比べて、特にこのような高額所得者が住む物件は有能な方の割合も多いと思いますので、理事会で話し合い創意工夫されるでしょうね。

[9469: 匿名さん]

>>9467 匿名さん

その通りですね。将来的に、修繕積立金が高額になる事を知らずに購入する人はまずいません。ただ、初期をかなり低額に設定して、後々どんどん上げる方式はデベ側のメリット重視で、あまりいい気はしませんね。

[9470: 匿名]

>>9462 匿名さん

すみふに聞いた方が早くね？

[9471: 匿名さん]

すみふ的には10年以内に手放した方がいいですよ、ぜひまたうちの物件で、ということではないでしょうか。

30年居住すると月平均で修繕積立金は5万円程度かかると見込んだ方が良いです。
国分寺の板状マンションでも築25年で25000円とか普通ですから。最低賃金は上がり続けるもので人件費や建設費は高騰していくものですから。

[9472: 通りがかりさん]

>>9471 匿名さん
すみふに限らず他の会社も住み替えてもらいたいのでは？修繕積立金が5万かかると言っていますが、ここの30年間の修繕積立金の計画を見ました。私が知っている限りでは70平米換算でもそんなにかかりません。住んでいる方のプライバシーがありますので具体的には記載しませんが。正しい情報を記載しましょうね。修繕積立金の上昇傾向は日本共通でしょう。

[9473: 匿名さん]

数百万の持ち出しがあるのでかかると思いますよ。
長期修繕計画はかなり甘いです。