シティタワー国分寺ザ・ツインってどうですか？

[物件比較中さん]

シティタワー国分寺ザ・ツインについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kokubunji_w/index.html

所在地：東京都国分寺市本町二丁目3002号（イースト）、本町三丁目3001号（ウエスト）（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「国分寺」駅 徒歩1分
西武国分寺線 「国分寺」駅 徒歩1分
西武多摩湖線 「国分寺」駅 徒歩1分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.88平米～80.46平米
事業主：国分寺市
売主：住友不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2951: 匿名]

>>2950 評判気になるさん
イースト125メートル最上階35階、ウエスト135メートル最上階36階、どちらも二重床二重天井かつ天井高2550mmですので、イースト最上階はウエストの32、33階くらいですかね。

30階から下が安くなってるのはイーストではないですか？ウエストは上層のプレミアム住戸を除き20階くらいまでは、同一価格だと聞いていたのですが…

[2952: 評判気になるさん]

>>2951
ありがとうございます。そうなんですね。私はイーストしか聞いてないので間違いでした汗

となるとウエストの上層階であればあるほど買った方はお得なわけですね。いやはやうらやましい。

[2953: 評判気になるさん]

三井のリハウスから出てる部屋9980に下げてきたね。イースト欲しい人チャンスですよ。

[2954: 評判気になるさん]

>>2953 評判気になるさん

ごめんウエストでした

[2955: 通りがかり]

>>2952 評判気になるさん
通常、上層階の方が価格が高目なのは事実ですが、必ずしも得とは限りません。
上層階が高くなる理由は、将来的に眺望が遮られる確率が低いからです。
将来的に高いビルが近くに出来ないことが確実ならば、20階でも30階でも価値に差がありません。
むしろ、低層階の方が、エレベーターの所要時間が短い、気圧の変化が小さい等のメリットが有ります。

[2956: 匿名さん]

>>2955 通りがかりさん
高速エレベーターによる気圧の急激な変化は問題視されてます。
特に小さいお子さんや妊婦さんへの影響が懸念されてます。
ただ、低層階は電車などの騒音があったりと、一長一短でなかなか難しいところだと思います。
やはり、自分が納得できる住戸が当たり前ですが一番ですよね。

[2957: 検討板ユーザーさん]

>>2953 評判気になるさん

1820万円値引きって、これってこの人いくらで買ったんでしょ？儲けあるんですかね？

[2958: 検討板ユーザーさん]

>>2957 検討板ユーザーさん

地権者さんならばあるのではないでしょうか。

[2959: 名無しさん]

ウエスト棟は地権者いないので、一般購入者ですね。どなたかウエスト北西35階の価格ご存じのかたいらっしゃいますか？

[2960: 名無しさん]

>>2959 名無しさん
当時9600万でした。買えませんでした。

[2961: 匿名さん]

以前、入居間もないときに査定してもらったときは、まず販売価格の１割上乗せで売りに出すと言われました。
売れなければ、徐々に価格を下げて様子を見るみたいです。
今回の場合は、資産価値が高いと見て相当上乗せしてるようですね。
まだ売出中ですし、この部屋じゃなければイヤだと言う人が現れるまでは売るのに苦労するでしょう。

[2962: 名無しさん]

>>2961 匿名さん

ここは完成して再開発の全貌が明らかになったときこそ売り時なのかもしれないですね。そのタイミングなら11800でも売れたかもしれないですね。

[2963: 評判気になるさん]

イーストの売れ行きはどんな感じでしょうかね。

[2964: 購入者]

>>2963 評判気になるさん
30階以降、階数下がっても同一価格で売ってるみたいなんで、順調なんでしょうね。

[2965: 匿名さん]

>>2962 名無しさん

三井のリハウスのようなところで売買すると、仲介料やら手数料などでお金をガッツリ取られますしね。

[2966: 匿名]

>>2965 匿名さん

参考までに何割くらいとられるものなのですか？素人質問で申し訳ありません。

[2967: 通りがかりさん]

>>2966 匿名 さん

2965ではありませんが、

価格×3%＋6万
までと決まっているので
9980万だと手数料は300万くらいだと思います。

[2968: 匿名]

>>2967 通りがかりさん

この物件買うのにスミフに300万円手数料その他を払うことになるとすると、この売りに出してる方は今売れても約80万円の儲けだけということですね。

[2969: 匿名]

>>2968 匿名 さん
計算ミスでした。約220万円の損失ですね。この時期に損失覚悟で売るとは、よっぽどワケアリなんでしょーね。

[2970: 通りがかりさん]

プラウド完売したそうです。

[2971: 匿名さん]

>>2970 通りがかりさん

おめでとうございます！

[2972: 通りがかりさん]

>>2969 匿名 さん

計算合ってるのでは？

9980(売値)-9600(買値)-300(三井リハウスへの手数料)なので、
80万程度の儲けではないですか？

[2973: 匿名]

>>2972 通りがかりさん

9980－9600－300(スミフへの購入諸費用)－300(三井)で計算しました。スミフへの諸費用の300万円はローン費用150と契約登記関係費用150で見積ってます。ローン費用の扱いがどうなるんですかね。実際組まないわけなんで、スミフへの諸費用は150で計算すべきですかね？

[2974: 通りがかりさん]

>>2973 匿名 さん

なるほど！

スミフにも諸費用を払うんですね。
確かにそう言われればそうですね。

ローン費用はわかりませんが、トータルはマイナスですね…

[2975: 匿名さん]

>>2974 通りがかりさん

スミフへの購入諸費用は、9980で買う人が負担するのかと思っていました。
そうすると、9980で買う人は、トータル費用は初期よりも80万だけしか高くなくて済むって事ですかね。
それなら買う人いそう。

[2976: マンション検討中さん]

>>2975 匿名さん

買う人も三井のリハウスから仲介料だか手数料を取られますよ。
だから、実際は億ションになると思われます。

[2977: 名無しさん]

>>2976 マンション検討中さん
完成もしてないのに中古扱いって微妙ですね。
誰が買うんだか…。

[2978: 評判気になるさん]

最近盛り上がりが落ち着いてきましたね。
あとはゆっくり売っていく感じですかね。

[2979: 名無しさん]

今どのくらい売れてるんですかね？

[2980: 名無しさん]

>>2979 名無しさん
スミフにしては早いペースで売れてってますね。
タワーの外観が見えて来てるのは訴求力あるのかも。

[2981: 名無しさん]

>>2980 名無しさん

確かに、国分寺の駅前にタワーが建ってると他に高い建物がない分、都心のタワーより目立ちそうですね。

それでも都心からけっこう距離があり、値段も安くないのに、そんなに売れるものなんですね。

[2982: 匿名さん]

>>2979
たくさん売れ残ってます。

[2983: 名無しさん]

>>2982 匿名さん

昨日MRで価格一覧表見てきたばかりですが、販売開始している分についてはほとんど残っていませんでしたけど...？次期以降の販売分なら売り出されていないので、それは確かに「残っています」が。

[2984: 通りがかり]

>>2983 名無しさん
スミフの場合、完成前に完売する可能性はありません。売れ行きが良かったら値上げします。値段や部屋の条件を気にしないのであれば、完成後に実物の部屋を確認してから購入すれば良いと思います。

[2985: 名無しさん]

>>2984 通りがかりさん

条件を気にしない人はいるとしても、ここを検討してて、値段を気にしない人ってそんなにいるんですか？

販売開始している分がほとんど残ってないとすると、今後値上げする可能性があるということですね…

[2986: 匿名さん]

●期販売～というのは、基本的に、要望のあるお部屋をメインに、
それ以外のお部屋を多少増やした戸数で販売するので…
販売開始している分がほとんど残っていないというのは
当然といっちゃ当然のことなのですよ。

「戸数全体の何パーセントが売れているかどうか」だけが
売れているか売れていないかの判断基準です。

[2987: 検討中]

>>2983 名無しさん

次期以降も売れれば売れてるはず。

[2988: マンション検討中さん]

>>2983 名無しさん
ウエスト契約者ですが、
その後の売れ行きも気になります。
ウエストはあとどのくらい残っているのでしょうか。
イーストはどの階付近を売り出しているのでしょうか。

[2989: 評判気になるさん]

>>2988 マンション検討中さん

イーストは26階付近でしたよ。
今週契約します。

[2990: マンション検討中さん]

>>2989 評判気になるさん
2988です。購入おめでとうございます。
思ったより下の階まで来ていますね。

[2991: 名無しさん]

>>2989 評判気になるさん

ウエストはかなり売れてしまっていると聞きましたが、ウエストの状況はわかりますか？

[2992: 匿名さん]

うろ覚えですが、20階くらいまでは降りてきていたようでした。
あとは上の方の売れ残り部屋もポツポツあったと思います。
MRで商談すれば一覧表は見られます。
因みに、どうしても下の階がいいと言えば売り出していない階も買えるようでした。
既に完成予定まで1年を切っており、内装の色等は選べませんでした。

[2993: 名無しさん]

先日モデルルームで見せてもらいましたが、ウエストは一番下の6階まで含めて、8割近く売れている感じでした。
住友不動産にしては早いですね。国分寺市との共同プロジェクトであることが関係しているのでしょうか。

[2994: 通りがかかりさん]

御殿山、吉祥寺6分にマンションが！と思ったらデベはかのオープンハウスでした…。
それでも16戸で吉祥寺6分は希少かも。
デベは無視して、国分寺駅直結と吉祥寺駅6分、どちらが立地は優位なのでしょうか。

[2995: 名無しさん]

>>2993 名無しさん

市のプロジェクトと、やはり駅直結の力が大きいと思います。個人的には9割近くまで売れている印象を受けました。

[2996: 名無しさん]

>>2992 匿名さん

ありがとうございます！
イーストは1/3くらいまで来ている感じですね。

[2997: 名無しさん]

>>2994 通りがかかりさん
駅力・アドレスは吉祥寺＞＞＞超えられない壁＞＞＞国分寺。
直結と市×すみふ×竹中で壁を超えられるというところでしょうか。
でも、吉祥寺は新築が滅多に出ませんし、16戸ならば稀少性が高いですね。

[2998: 名無しさん]

住友不動産の物件で完成まであと1年ほどあるのに9割契約済って、超人気物件ですね…

イーストも屋根付きペデストリアンデッキ経由で駅に行けるとなると、完成前に全戸完売あり得るのでは…

[2999: 名無しさん]

>>2994 通りがかかりさん

立地は確実に吉祥寺でしょう。
価格はどの程度でしょうか？

[3000: 匿名さん]

>>2999 名無しさん
未定ですよ。デベがあれですが、吉祥寺は資産性が堅いですよね。

[3001: 通りがかり]

>>2994 通りがかかりさん
国分寺駅直結と吉祥寺駅６分では、はるかに国分寺駅直結が優位です。希少価値を考えて見れば、すぐ分かります。吉祥寺駅6分なら、今後もマンションが建設される可能性が十分有ります。吉祥寺駅３分でも、国分寺駅直結の方が優位です。

[3002: 名無しさん]

単純に吉祥寺に住みたい人と国分寺に住みたいひとの割合はどのくらいだろう。圧倒的に吉祥寺だと思うけど。
吉祥寺は駅近の新築分譲（特に3LDK）が出ないから、中古が何年たっても値が下がらない上に、中古すら出ない状況のようです。
駅直結だと立川、三鷹もあるわけですし、街のブランド力も侮れないでしょう。
ただ現実的に、仮に吉祥寺駅直結が誕生しても、価格が国分寺の比ではなく、買えないでしょうね。

[3003: eマンションさん]

>>3002 名無しさん
八王子も直結だよ。

[3004: 通りがかり]

>>3002 名無しさん
吉祥寺駅直結マンションなら、山手線駅直結くらいの価値が有ります。大きな駅直結マンションは、実現するのが非常に困難なので、希少価値が半端ではありません。

[3005: 通りがかりさん]

立川や三鷹の直結を見たのですが、あれは直結なんですか？
国分寺のウエストは本当に敷地が繋がっていて、徒歩0分のレベルで直結ですが、立川や三鷹の直結は、国分寺のイーストよりも距離があって、直結と呼んでいるのが謎です。イーストも屋根付きデッキで繋がっているんで、直結と呼んだ方が売れそうなのに、もったいないですね。

[3006: マンション検討中さん]

でも結局、国分寺の場合、渋谷とか青山のような東京・新宿以外の都心に行くには乗り換えが必要で面倒ですよね。駅直結だけど、便利なのかなあ。
吉祥寺ならば路線数は増えますし、駅直結だけが価値なのでしょうか。
逆に、ここの購入者さんは駅直結でなければ国分寺は買わなかった方が大半なのでしょうか。
リセールの時は駅直結というだけで、人気エリアに匹敵する集客力があるのでしょうか。

[3007: 通りがかり]

>>3005 通りがかりさん
直結の定義の問題ですね。ペデストリアンデッキ直結で駅のコンコースに入れれば、一応直結として良いと思います。車椅子でも不自由が有りません。同じ駅３分でも、直結とそうでない場合が有りますね。このマンションのウエストは、日本一駅に近い駅直結だと思います。

[3008: 匿名さん]

>>3007 通りがかりさん
将来、日本一知名度のあるビンテージマンションになるといいですね。。。

[3009: 通りがかりさん]

>>3006 マンション検討中さん

他の沿線の直結ではなく、中央線直結なのは大きいですよ。雨の日でも傘を持たずに新宿や東京に出られます。
新宿や東京は地下街が発達しているので、天候を気にせずに買い物をして帰ってこれます。

また国分寺は坂が多いので、周辺の金銭的に余裕のある住民が高齢化した際に、坂の上り下りの少ない駅近のマンションに移り住む需要はありそうです。

そういった意味では、3LDKの広い部屋ではなく、2LDK以下の狭い部屋の方がリセールの需要はありそうですね。

[3010: 名無しさん]

>>2998 名無しさん

>>3005の方が仰るようにイーストも他の駅なら「駅直結物件」と謳っている距離ですからね。むしろ他の駅直結物件よりも近いですし。

ウエストを際立たせる為に「直結」の表現をしないだけで、その価値に気付いて魅力を感じる方は一定数いるはずですから、全戸完売の可能性もあり得ると思います。

[3011: 匿名さん]

住友は竣工前には全戸完売させないポリシーだから、、、

[3012: 名無しさん]

全戸完売はさせないだろうけど住友にしては相当早いペースだろうね

[3013: 通りがかり]

>>3006 マンション検討中さん
車いす等の身体的制約、夜間における女性の通勤通学買い物等で、駅直結必須と言う方がたくさんいると言うことです。
駅直結物件は、非常に稀少なので、そう言う条件の方だけでも、既に大幅に不足してしまいます。
更にお金持ちが、投資用、居住用に購入してしまうので、稀少価値は半端ではありません。

[3014: eマンションさん]

そこまでになると外出できないですね。国分寺は車椅子について優しい駅・街ではないですしね。

[3015: 匿名さん]

>>3011 匿名さん
>>3012 名無しさん

いくらスミフとは言え、施工者が国分寺市だから竣工前までに完売させないとか変な小細工はできないでしょ。
普通に売れて完売すればそこで販売終了。
スミフとしては値付けを間違えたとか社内的に色々言われるんでしょうけど。
国分寺市は住民税や固定資産税などが入ってきて目論見どおりと言ったところでしょうか。

[3016: 通りがかりさん]

国分寺市から完売させるように要望が入っている可能性もありますね。
市長が再開発やり遂げましたってアピールする際に売れ残りが多いと大きなアピールになりませんし。

[3017: 匿名さん]

>>3012 名無しさん

裏で色々あるからね。気になるなら多少予算外な気がしてもとりあえずMRに行ってみるといいですよ。

[3018: 通りがかりさん]

>>3016 通りがかりさん

確かに、MRのシアターで紹介の映像を見ましたが、映像の中にわざわざ国分寺市長が出てきて「このマンションとともに新しい国分寺を作って行きましょう」みたいなことを言ってましたから、国分寺市が早めの完売を望んでいる可能性は高いです。

[3019: 通りがかり]

>>3018 通りがかりさん
価格はほぼ決定しているので、完売するかしないかはマンション価格の動向次第だと思います。マンション価格が暴騰するなら、当然完売するでしょう。そうでなければ、完成時点でも、少し売れ残ると思います。

[3020: 匿名さん]

国分寺市は早めの完売を望み、
住友不動産は竣工前完売は社の方針に反するので本音は望んでいない。
面白い状況ですね。

[3021: 匿名さん]

再開発地区のタウンネーミング候補が発表されてますね。

http://www.city.kokubunji.tokyo.jp/shisei/torikumi/kitaguchi/1016286.h...

「cocobunji　ココブンジ」
「Hikaleaf　ヒカリーフ」
「ぶんテラす　BUNTERRACE国分寺」

[3022: 通りがかりさん]

府中駅の再開発ビル名、あの変な名前よりいいですね。
個人的にはココブンジが好きです。

[3023: 匿名さん]

>>3022 通りがかりさん
たしかに！
Cocobunjiはわかりやすくていいですね

[3024: 通りがかり]

>>3021 匿名さん
ウェスト、イーストとも同じ名前だと、ちょっと混乱しますね。

[3025: マンション検討中さん]

固定資産税におしえていただけますか？
今、20階以上で70㎡ 7980万。
購入するといくらでしょうか？
4月以前にウエストで同じものを購入するのと
いくら違ったでしょうか？

[3026: マンション検討中さん]

ウエストの高層階で7980万ってあったんですかね。
8000万オーバーのような。。。

[3027: 通りがかりさん]

>>3025 マンション検討中さん

ウエストで同じものだと、向きにもよりますが、＋1000万から＋2000万くらいですね。

[3028: 匿名さん]

＞＞3022さん
府中にやたら牙を向くのがここの国分寺市民の悪い癖です。
仲良くいきましょう。

[3029: 匿名さん]

>>3028 匿名さん
ここ最近で府中のこと言ってるの3022だけじゃん。
逆にあんたが煽ってるように感じる。

[3030: 通りがかりさん]

ココブンジは名前は良いですが、ロゴマーク？みたいなのが他と比べて古臭い感じがします。

[3031: マンコミュファンさん]

外観はだいぶ完成に近づいてきたようですね。

[3032: 匿名さん]

通りすがりに写真を撮る人が増えてきたように思います。府中など遠くの街からも見えるようになり、国分寺駅の場所を探す際のランドマークになってきました。

[3033: 通りがかりさん]

大きいことに加えて他に大きなビルがないので、隣の武蔵小金井の駅のホームからも見えますね。

[3034: 通りがかりさん]

隣駅からタワーが見える光景は、ランドマーク感といえば響きはいいですが、郊外感（有り体に言えば田舎っぽさ）はありますね。

[3035: マンション検討中さん]

まぁそれだけイーストの東側の眺望が良いってことですな。

[3036: 通りがかりさん]

>>3034 通りがかりさん

確かに(笑)

中央線で西側から東京に向かうと、中野を過ぎてやっと都心に来た感じがします。

中野より西は、吉祥寺あたりでさえ郊外っぽさを感じますね。よく言えば落ち着いていて暮らしやすそうですが。

国分寺が暮らしやすさと便利さを備えた都市になれば良いですね。

[3037: 匿名さん]

>>3034 通りがかりさん

世田谷区とか目黒区もそんな感じよね。中目黒から三軒茶屋のキャロットタワーが見えたりとか。

[3038: 通りがかりさん]

建物の高さだけではなく、中央線は山手線（駅によりますが）と比較して、ローカルな感じがしますよね。
人や街がおしゃれではないけど、そこに安心感があるみたいな。
国分寺も素朴なファッションの人が多いですよね。住みやすいとは思います。

[3039: 通りがかり]

>>3034 通りがかりさん
タワーが１本だけ、ツインだけだと、ランドマークになります。中央線、特に三鷹より西方は、そんな感じになりますね。正に郊外の雰囲気です。タワービルが林立する都心部、湾岸部とは、雰囲気が全く違います。しかし、この現実が、郊外駅直結マンションの価値を高めているのです。都心、湾岸部のタワーマンションは、多過ぎて供給過剰なのに対し、郊外駅直結マンションは、極端な供給不足になっています。国分寺駅前にタワーマンションが林立するようになれば、逆に供給過剰になります。

[3040: 匿名さん]

>>3038 通りがかりさん

多摩が生活の中心のせいか、たまに都心に行くと行き交う人々のファッションやメイクがきちんと流行に則っていて、ある意味感心してしまいます。
誰か忘れてしまったのですが、有名なイラストレーターかデザイナーだかが「売れたければ中央線を出なさい」と先輩に言われ、都会に出たら成功したそうです。尖った職種の人には刺激がない、だけど一般的な人にはゆったり過ごせる環境なのでしょうね。

[3041: マンション掲示板さん]

>>3039 通りがかりさん
市場も小さいので、不足はしていないと思います。八王子、武蔵小金井、三鷹、西新宿にも出来ますし、リセール時は競合になります。

[3042: 通りがかりさん]

>>3041 マンション掲示板さん

中央線の駅直結のマンションの市場って小さいんですか！？

知りませんでした…

[3043: eマンションさん]

>>3042 通りがかりさん
直結とはいえ、「郊外」タワーは限定的かもしれませんね。

[3044: 通りがかりさん]

>>3043 eマンションさん

なるほど。
直結も場所によるんですね。

[3045: マンション検討中さん]

イーストのパチンコ屋地下１階～３階　景品交換所２階なんですね。。

[3046: 通りがかりさん]

>>3045 マンション検討中さん

なぜそんな嘘を…

[3047: マンション検討中さん]

重要事項説明書に書いてありますよ

[3048: マンション検討中さん]

ちなみに１階は飲食店2店舗、事務所1だけ決まってるみたいで後は未定と書いてあります

[3049: 通りがかりさん]

>>3048 マンション検討中さん

私がMRに行ったときは、ウエストの地下1階がパチンコ屋、イーストの1階がパチンコ屋だと説明を受けましたが、変更があったのでしょうか？

[3050: マンション検討中さん]

各階平面図の１０１が遊技場でおそらく3階は大きさ的にパチ屋の事務所だと思います。営業のかたも3階までパチ屋と言ってましたよ？？パチ屋より景品交換所の場所なんとかならないのかなー？