シティタワー国分寺ザ・ツインってどうですか？

[物件比較中さん]

シティタワー国分寺ザ・ツインについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kokubunji_w/index.html

所在地：東京都国分寺市本町二丁目3002号（イースト）、本町三丁目3001号（ウエスト）（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「国分寺」駅 徒歩1分
西武国分寺線 「国分寺」駅 徒歩1分
西武多摩湖線 「国分寺」駅 徒歩1分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.88平米～80.46平米
事業主：国分寺市
売主：住友不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1883: 匿名さん]

>>1882 匿名さん
三鷹買いたい人と国分寺を買いたい人は
都心に近いとかではなく、職場に近い等
で決めているのでは？

[1884: マンション検討中さん]

わたしは駅直結で決めてます。
都内の駅直結マンションが理想ですが、ほとんどないですよね。
埋め立てのあたりは避けたいです。

[1885: 通りがかり]

>>1883 匿名さん
どうしても、都心に、電車で座って行きたいと言う老人や子供のいる世帯は、三鷹だと思います。

[1886: マンション検討中さん]

不動産経済研究所による2016年の首都圏マンション市場動向が
発表されましたね。

マンション市況は2020年の東京五輪を待たずしてピークアウト
したように思われます。円安による中国人の爆買いや
相続税増税に伴う富裕層のタワマン節税需要といった特殊要因も
一巡したのでしょう。

いずれにせよ、価格が上がり過ぎましたよね。
いくら駅直結といっても、国分寺市でこの価格ですもんね。
特快停車駅といっても、肝心の朝の通勤時間帯には特快ないわけだし。

[1887: eマンションさん]

そうはいっても国分寺ナンバー1だろう。
悔しかったらJR改札口でて1分以内に
自宅玄関に到達してみな（笑）

[1888: 匿名さん]

駅直結は確かに魅力ですよ！
でも価格が高いしなぁ・・。
皆さん、どうやって資金を捻出しているのでしょうか？

[1889: 名無しさん]

>>1886 マンション検討中さん

え、むしろ朝の通勤時間しか通勤特快は無いかと、、、

でも確かに人によって出勤時間は違いますからね。
ご自身の出勤時間に通勤特快が無い方は御愁傷様というか、国分寺に住む魅力が減ってしまうかもしれませんね。

通勤特快乗る気満々の私は混み具合が気になります。

[1890: 買ったよ]

マンション市況はピークアウト？！
国分寺で高すぎる？
わたしはここに住みたいから。
このマンションが欲しいから買った。
それでいいんです。
動向とか気にしてる人は結局買えないか、売却することしか考えてないんですよ。
このあとどうなろうがこのマンション住めることを誇りに思います。

[1891: 匿名さん]

改札口が現在は1箇所ですが、今後増える可能性（駅構内にスペースがあるか）はありますか。

[1892: 匿名さん]

>>1889 名無しさん
通勤特快、特快、通勤快速があるので
ややこしいですが、ライナーが停まると
最高ですね。今、立川なのでライナーをよく
使いますがコーヒー飲みながらの通勤は
プチセレブを感じます(^O^)
来年、引っ越ししたらライナー使わなくなりますが
将来、二階建て特快グリーン車両を期待します。

[1893: 匿名さん]

グリーン車両っていつ出来るの？

[1894: eマンションさん]

2020年予定です。2両です。ただし、二階建てとなると乗降に時間がかかり、中央線の遅延に拍車がかかるとの声もあります。

[1895: マンション掲示板さん]

>>1890 買ったよさん

同感。ここを候補としての議論は構わないけど、不毛な論争は残念です。

[1896: マンション検討中さん]

タワマンに住まれてたことがある方教えてください。このくらいのタワマンだとエレベーターはどれくらい待ちますか？
国分寺で検討中ですが、乗っている時間も含めて5分かかるなら低層のプラウドかパークハウスも良いかなと思いまして。

[1897: 匿名さん]

>>1894
あと３年後ですか。
片道500円くらいですかね？
週五日乗るとして約２万円くらいか・・。
常に座れて体も楽になることを考えるとそう高くもないですね。
「常に座れる」かどうかは分からないですかね・・。

[1898: 契約者23号]

朝ラッシュ時に国分寺から新宿まで停車しない電車ありますが、自分には無理です。
お腹が弱いので・・・

[1899: 匿名さん]

>>1896 マンション検討中さん

都心30階建て、エレベーター2台(非常用などは場所的に使えない設定)に住んでました。ラッシュ時で2-3分くらい。

問題は、ここはロビーでの乗り換えが必要な点。ここが時間読めないですね。住友のタワマンのエレベーターは賢い設計が多い印象なのであまり心配してないですけど。計測して5分はかからない気がします。

[1900: マンション検討中さん]

>>1899 匿名さん
ありがとうございます。そうか、乗り換えも考えないといけないですね。でもここも魅力的ですが、少し予算オーバーなのでもう少し検討してみます。

[1901: 通りがかり]

>>1896 マンション検討中さん
このマンションの場合、購入者の職業、年齢層がバラバラになると思いますので、エレベーターの朝のラッシュは心配ないような気がします。駅直結のタワーマンションは、高価格なので、どこも似たような状態だと思います。

[1902: 通りがかり]

>>1892 匿名さん
電車で座って通勤が目的なら、立川や三鷹、武蔵小金井の方が良いと思います。グリーン車ができても、座席予約にならない限り、国分寺では座れないと思います。

[1903: 匿名さん]

>>1902 通りがかりさん

>>1897 匿名さん

あとは、東京駅までなら
渋谷～品川を遠回りして
NEXを使うか、ですね。

[1904: 匿名さん]

パチンコ 店 直結についてはマイナス イメージでしょうか？

[1905: 評判気になるさん]

>>1904 匿名さん

もともと、あそこにはパチンコ屋さんがあったから仕方ないです。それにマンション北側地下だから、エントランスと反対であまり気にならないかな？

[1906: 匿名さん]

隣に平屋のパチンコ屋があるくらいの感覚でよろしいのでは。

[1907: 通りがかり]

>>1906 匿名さん
カジノが出来たら、パチンコ屋は激減すると思います。パチンコ屋は気にしなくていいような気がします。本来、青少年が往来する街中に、パチンコ屋(事実上のカジノ)が有るのは、好ましくありません。

[1908: 匿名さん]

>>1907
北口タワーに入るパチンコ店は、法案次第ではカジノになる構想があると地元で聞いたことがあります。駅直結カジノという立地上の利点とかも考えてのことかもしれないですね。

[1909: 通りがかり]

>>1908 匿名さん
パチンコ屋が、カジノに変わる？
さすがに、そこまではやらないでしょう。
日本全体がマカオやラスベガスになると言うことになります。

[1910: 匿名さん]

1909さん、これについてはタワーに入居予定のパチンコ業者が過去実際にそう表明したという話です。法案が通ったらうちはカジノをやります、と地元筋に話を出したことがありました。

流れ的にはタワーに入居しているのを衣替えするみたいな内容だったかと。

[1911: 通りがかりさん]

事業計画がない段階ではすみふも重要事項説明の義務は有りませんからね。国分寺にカジノ、イメージが浮かばないですが、リスクは0ではないのでしょうか。

[1912: マンション掲示板さん]

>>1911 通りがかりさん

カジノ無理に決まってるけど、国分寺市の財政にとっては起死回生の妙案ですね。

[1913: 検討板ユーザーさん]

カジノ直結、ラスベガスのホテルみたいですね。
まず100%ないでしょうが、もし実現したらテナントには高級ブランド店が並びそうですね（笑）

[1914: マンション検討中さん]

面白いスレが並んでますね。
カジノも面白いですが、多分無理ですね。
にしても、このマンション、売れてますね。この前モデルルーム言ったら満席御礼でしたよ。
確かに将来的に考えても、便利な直結は重宝がられるのは間違いないすもんね。高齢の方も駅近に続々と住み替えてるみたいだし。そんなに直結はないから、早い者勝ちかな。

[1915: やじうまさん]

パチンコ屋直結ですけど

[1916: マンション掲示板さん]

>>1914 マンション検討中さん
売れているとは何割くらい分譲されていますか。

[1917: マンション掲示板さん]

>>1914 マンション検討中さん
駅近のプラウドと緑邸は惨敗ですが…。

[1918: 匿名さん]

最近は駅から徒歩３分でも遠いと感じてしまう層もいるとか。
気候不順と健康重視の時代、直結は強いですね。

[1919: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[1920: マンション検討中さん]

雨が降っててもここの場合は電車から降りていっさい傘をささずに部屋に入ることができますね。
しかも内廊下だから雨を感じずに。
それはそれで寂しい気もするが、贅沢な寂しさだ。

[1921: 匿名さん]

いったん駅近に住むと駅近以外に住めなくなる・・・
歩きたい時は天気の良い日に一駅先まで歩く
天気が悪い時はジムに行く

[1922: 匿名さん]

いったん都心に住むと都心以外に住めなくなる・・・
満員電車に乗りたくない時はタクシーに乗る
自然が懐かしければ郊外に旅する

[1923: 匿名さん]

>>1922
なぜこのスレに書き込んでいるのですか？

[1924: 匿名さん]

>>1923 匿名さん
駅からの距離同様に都心からの距離は重視しないのか不思議に感じたからです。勤務地が近いかたが多いのでしょう。

[1925: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[1926: 匿名さん]

>>1924
都心以外に住むつもりがないのに、あなたはなぜこの郊外のマンションのスレを見て書き込んでいるのですか？って意味です

[1927: 匿名さん]

>>1926 匿名さん

きっと本当は気になって仕方ないんですよ。でも、買えないだけでしょ。

[1928: 匿名さん]

>>1927 匿名さん

イヤミな言い方お郷が知れる！

[1929: 通りがかり]

>>1928 匿名さん
不毛な議論が多いですね。このマンションは、国分寺と言う郊外ターミナル駅直結のマンションと言うだけの話です。
ターミナル駅直結と言うことは、商業地域で、土地価格がべらぼうに高いので、マンションの価格も極めて高くなります。
価格なりの価値を感じる方だけが買えば良いのだと思います。
他のマンションと比較して、高いとか安いとか言っても意味がありません。
現実に、今買うことのできる新規の駅直結マンションは、ここだけではないですか？
選択の余地がありません。

[1930: 匿名さん]

>>1929 通りがかりさん

冷静できちんと思慮がありますね。
確かにそうだと思います。
この物件は、今後のことや将来のことを考えても、持っていてよい物件というのは間違いないと思います。誰でも買える訳ではありませんが、買えるなら買いたいですね。

[1931: 匿名さん]

イーストの存在価値はどうなのでしょうか。ペデストリアン直結は他にもありますが。ターミナル駅といっても中央線・西武線だけですよね。

[1932: 匿名さん]

全国地価マップで確認しましたが、緑邸とプラウド国分寺の固定資産税路線価はほぼ同程度ですが、シティタワーのある駅前の場所はすごく高いので、毎年の固定資産税もかなり高いと思います。平米当たりの管理費も緑邸やプラウドよりずっと高く、住んでからの費用がかかりそうです。駅直結はとても魅力なのですが...。

[1933: 匿名さん]

>>1932 匿名さん

そう思うでしょ？
私も契約前に恐れていましたが
立川タワーと比べると似たような平米の
間取りで約半分でした。
意外さに喜んでいます。

[1934: マンション掲示板さん]

>>1933 匿名さん

具体的な固定資産税の説明、されましたっけ？

[1935: 匿名さん]

>>1934 マンション掲示板さん

ご自身で
確認されたらいかがですか？

[1936: 匿名さん]

確かに立川タワーのある立川駅前の固定資産税路線価と比べたら半分以下だけど、プラウドや緑邸辺りと比べると3倍以上になってるね。

[1937: マンション掲示板さん]

>>1935 匿名さん

ご近所でないことを祈ります。お互いのために

[1938: 通りがかり]

>>1936 匿名さん

>>1936 匿名さん
立川駅前と国分寺駅前では、路線価が全く違います。商業用地ですから、商売をするなら、立川の方が価値が高いと言うことです。
土地の権利、価値を、床面積に応じて按分したものが、固定資産なのですから、立川の場合、相当な固定資産税になります。

[1939: 匿名さん]

土地の公示価格はかなり高いが区分所有者の持分比率で割るから大幅に高くならないと思う。それよりタワマンに住んでる友人が太鼓現象の音で悩んでるからここも心配。出来あがった部屋を見てから買えるとまだ安心なのに。

[1940: 匿名さん]

>>1932匿名さん

高いのは管理費だけじゃないですよ。足場が組めないタワーの
宿命だけど、修繕費が２段階で上がる仕組みだから、将来、
転売時に管理費・修繕費高がネックになるかもしれませんよ。

[1941: 匿名さん]

>>1939 匿名さん
そうですね。容積率はどうでしたっけ？全然違うと思います。あと、再開発終わると路線価も上がるでしょうね。

[1942: マンション検討中さん]

開発によって路線価があがればこのマンションの価値も高くなるわけで。
がんばれ開発！

[1943: 匿名さん]

国分寺の再開発、駅前が綺麗になるのは分かるのですが、他にはどのような変化があるのでしょうか。
例えば立川だと駅前はもちろん、IKEA周辺や立飛エリアまで再開発中ですが、国分寺の規模はどの位ですか。

[1944: 通りがかりさん]

パチンコ屋さんは地権者なので致し方ありませんが、国分寺駅周辺に風俗店があると聞きました。
数的には気にならない程度なのか、普段子どもが通るメインストリートにはないのか教えて下さい。

[1945: 通りがかり]

>>1939 匿名さん
土地価格を区分所有者の持分比率で割るのがマンションのルールですから、１軒当たりの土地価格は大した金額にならないと言うのが常識でしたが、立川の場合は違うようです。あまりに土地の平米単価が高いので、建物価格と土地価格がほぼ半々のようです。都心のマンションより高くなるのは、当然だと思いました。本来、商業用地であり、住宅用地ではないからだと思います。

[1946: 匿名さん]

>>1940 匿名さん
足場は組めないけど、タワーは
吊り式のゴンドラでタイルの張り替えを
します。足場組むより意外と割安！
あとは施工業者の中間マージンを監視
すればよし！！

[1947: 通りがかりさん]

シティタワーが建つ駅前周辺の用途地域(用途種別)は当然ながら商業地域で防火地域ですよ。

[1948: マンション検討中さん]

>>1946 匿名さん
外壁はタイル貼りではないようです。
コンクリートに塗装だけのようです。
タイルの落下の心配はないし、メンテコストは安いようで良かったと思っています。

[1949: 匿名さん]

>>1944さん
北口のLife Size Cribeや恵比寿屋がある細い通りに風俗店がありますね。
これらの店名で検索すると場所はわかるかと思います。
キャバクラなのか実技ありの店なのか私にはよくわかりません。
気になるかどうかは個人差があるので、実際に見てみるのが良いと思います。

[1950: 匿名さん]

>>1948 マンション検討中さん

タイルレスとは知らなかったです。
貴重な情報、ありがとうございます。
タイルレスでも、鉄筋コンクリート内の
鉄筋爆裂の調査は必要なのでゴンドラ調査
は避けられないと考えます。
大規模修繕工事は中間マージンで何百万円
も変わってきますので騙されないように
見積もり査定が必要ですね！

[1951: 名無しさん]

>>1949 匿名さん
ありがとうございます。現地の雰囲気を確認してみます。

[1952: 匿名さん]

1940匿名です。

昨年、自宅マンションの築後２５年の大規模修繕を経験しましたが、
足場を伝ってのベランダ内立ち入り作業が大変多かったです。

ゴンドラ作業だと工期が伸び、工期が伸びれば当然、人件費は
かさみますよね。

実際、こちらのマンションのMRも訪問し、２段階で上がる将来の
修繕費の提示も見ましたが、現在住んでいるマンションの修繕費と比べて
はるかに高いので、驚きました。

[1953: マンション掲示板さん]

>>1944 通りがかりさん

駅から早実の通学路ですら、キャバクラらしき店はありますよ。過保護に育てたいなら、他をどうぞ。

[1954: 匿名さん]

>>1952 匿名さん

すみふは結構そういうの最初高めの設定で出してきますよ。最終的には住んでみると、安くなったりする。他のデベは安く見せて後々一時金払わされたりするので、注意が必要。そのぶん、すみふは安心。今私もすみふマンション住んでますがそんなに高くないですよ。

[1955: 匿名さん]

>>1952 匿名さん

1950です。
ゴンドラ作業は屋上にアームをセット
するのに時間がかかりますので
横幅の長いマンションでは何度も
移動&固定&取り外し を繰り返す
ので工期が伸びるのかもしれません。
このマンションのように縦長のタワー
は足場よりゴンドラが有利でしょう。
いずれにしても普通のマンションより
金額はあがりますね。

[1956: 匿名さん]

東洋経済にタワマンの修繕費の話が書いてありますね。。「誰がババを引くのか。」けっこう不安になっています。。

[1957: 匿名さん]

その記事読みました。確かに将来不安ですよね。

[1958: マンション検討中さん]

購入するときに担当者に聞けばいい話。
既に将来の修繕計画は立っています。
ありえない価格が発生してしまうのは、恐らくありえないことが起きたとき。
そんなことはどのマンションだってリスクとしてあります。
信用できるデベを自ら選択するのもマンション選びのひとつですよ。

[1959: 匿名さん]

>>1958 マンション検討中さん
同じくそう思ってたんですが、その考えを否定する記事だったので動揺してまして。。想定通り行くことを祈ります。

[1960: 通りがかり]

>>1958 マンション検討中さん
修繕費や管理費は高いほど、将来性が有ると思います。
マンション生活や建物を大切にしている証拠だと思います。

[1961: 名無しさん]

相場より大幅に高いのはダメでしょ。

[1962: マンション検討中さん]

>>1960 通りがかりさん
こちらを買われてる人は収入も多いから修繕費が上がってもあまり影響ない方が多そうですよね。

[1963: 匿名さん]

>>1962 マンション検討中さん

いやいや、それは偏見でしょ。
収入多いからって、正当な金額でない
ようなお金は払いたくない。

[1964: 匿名さん]

購入時に年齢が高めの方は引退後に修繕費あがるので、計画的にお金を用意しておかないときつくなるかもしれませんね。

大規模修繕でどこにどれだけ使うかは、理事会主導で住民が決めるのである程度はコントロールできます。その時の理事もしくは大規模修繕委員になればかなり関与できます。経験上、修繕費を安全面のみに使って、見た目の維持にはそれほど使わないとすれば、けっこうケチれます。ただそれをやると普段の生活がちょっと残念な気分になりますし、資産価値も低下します。

[1965: 匿名さん]

修繕費が高いの安いのって…

[1966: 通りがかり]

>>1963 匿名さん
このマンションは、住友ですから、管理費や修繕積み立て金が不当に高い心配はありません。管理費に応じて、それなりの管理レベルになります。
修繕費も金額なりの修繕レベルになります。後から修繕積み立て金を値上げするのは、結構大変なので、最初から高めの方が良いかと思います。管理レベルも高い方がマンションの資産価値が上がりますので、高めの方が良いと思います。このような高額マンションは、グレードの高さがメリットですから、あまり節約しない方が得だと思います。

[1967: 匿名さん]

>>1966 通りがかりさん

節約するのではなく、オーバースペックはよくない
ことを伝えたい。無駄にお金をかけた調査や老朽化していない
箇所の部品交換等、適切な修繕工事を実施すべき。
駐車場の制御盤内のシーケンサを12年経過したから全部新品交換
します、とか提案してくるような箇所を止めなければならないのだ！

[1968: 口コミ知りたいさん]

その話題の管理費って、具体的にもう出てるんですか？

[1969: 匿名さん]

ウエストの北向き50平米台ってもう売り切れたんでしょうか？

[1970: 匿名さん]

>>1969 匿名さん

買いたいの？

[1971: eマンションさん]

>>1968 口コミ知りたいさん

当然ながら管理費は提示されています。

[1972: 匿名さん]

>>1968 口コミ知りたいさん


管理費がわからずに契約締結
するわけないでしょ。

[1973: 匿名さん]

修繕積立金は5年毎に高くなって16年目からは初年度の約5倍になってます。

[1974: 口コミ知りたいさん]

なるほど、上がり方タワーマンションだから特徴的なんですね。でも、足りなくなるより良いですよね。今住んでるところも、消費税up時にホントに苦しくなりました。

[1975: 通りがかりさん]

>>1973 匿名さん
5倍って、、それは確かにその時買った人にはババをつかまされたと言われるかもですね。まあ買値に反映されるのでしょうけど。。

[1976: 匿名さん]

>>1975 通りがかりさん

それは事前に明示されますからそれを承知の上で契約することになります。

[1977: 通りがかり]

>>1973 匿名さん
16年目に5倍は極端ですね。最初からもっと高くして、値上げを極力抑えるべきだと思います。
そんなに値上げされたら払えないと言い出す方が出て来そうです。
我が家のマンションの場合、16年目で2.5倍、30年目で3.2倍です。

[1978: 通りがかりさん]

>>1977 通りがかりさん
16年目以降に買うとローンの返済プラス月10万くらいになりません？なかなか厳しいですね。

[1979: マンコミュファンさん]

>>1978 通りがかりさん

投資目的の人のために、初期費用を極度に抑えていると、営業さんから説明がありました。売り抜けるべき物件かもしれません。自問自答中です。

[1980: 匿名さん]

修繕積立金を均すよう総会で提案してみましょうかねえ

[1981: 匿名さん]

>>1979 マンコミュファンさん

投資目的の中○人には売らないみたいだけど。。。

[1982: 匿名さん]

>>1981 匿名さん

それは無い！