福岡でお勧めの管理会社教えてください

[福岡在住の理事長]

築５年　戸数６０戸のマンションの理事長をしています。
現在、地元デベロッパー子会社マンション管理会社に管理委託していますが、
頼りないことこの上なく、法令違反は朝飯前、いままでの経緯を省みると
自主管理していたほうがましだったことがわかりました。
お金払って、無駄なやり取りしていては時間を浪費していては堪りません。
このままだと永遠に理事長しなればいけません。
どなたか、ちゃんと管理業務してくれる（ちゃんとマン管法遵守して、
きちんと管理員教育する）管理会社紹介してくれませんか。

[81: 匿名さん]

買い取りでも１０年以上はもつと思いますが＞とのことですが、それなのに５年のリース契約としたのには何か訳があるのでしょうか？（以前の機種では機能上不満があったとか？保守等に不満を感じていたのでメーカーごと変更したとか？）ちなみに、エレベーター内にカメラを設置する場合、エレベーターメーカー系列（日〇ビルシステム、三〇ビルテクノ、とか）以外だと、保守の関係もあり設置が困難だと聞いたことがありますが本当でしょうか？最初にその会社のカメラが付いてると、変更した場合次はエレベーター内へカメラをつけられないとのことだったと思いますが・・・

[82: 匿名さん]

詳しいことはわかりませんが、私どものマンションは三菱さんのです。ＥＶの監視カメラは変えていません。
通路や駐車場、駐輪場、ごみ捨て場、玄関ホールに設置してた分です。
リース期間は短い方がいいですからね。それまでは変更ができませんので。

[83: 匿名さん]

監視カメラの無いエレベーターに、カメラを設置する場合、エレベーターメーカー系列以外でも、可能なんですね。
系列以外の防犯カメラの設置は出来ないので・・・といったメーカー系の保守会社に、うまくだまされていたんでしょうか？

[84: 匿名さん]

>>83
それはないですね。
違う業者であっても、法律で部品等を提供する責任があります。
部品等の販売をやらなかったら法律違反です。

[85: 匿名さん]

確かに、法律違反の要素があるので、管理会社を通さないと補修ができないなんて、良く考えたら、全部説明は口頭で行われています。
今考えると、後でそんなことは言っていないとか、言い逃れするためだったんでしょう。

[86: mizyoka]

全てではないでしょうが、デベロッパーと組んでいる
管理会社では無理ではないかと考えています。
私も福岡でデベロッパー組んでいた管理会社から６年前
に変更しました。
今では数百万円あった滞納金はゼロになり、全ての費用
を見直して一般会計で毎期５百万の剰余金を修繕積立金
に変更し、修繕積立金は目標額を超えています。
これも今の管理会社のおかげであると感謝しています。
今の管理会社は地場の小さな会社です。
大きい、ブランド力は関係ないと考えています。
変えるのであれば理事会で仕様書を作成し、５社以上
から見積を取ることをお勧めします。
また、情報収集を行うことも必要です。
近くのマンションの理事会と交流を持つとか、ＮＰＯ
福管連の場で情報収集するとかです。
よい管理会社と巡り会えることをお祈り致します。

[87: 匿名さん]

福管連の紹介管理会社＝福管連の協賛会社（会費を払って加盟している）の管理会社ばかり紹介してくると聞いたことがあります。
地場の小さな管理会社にも良い会社があるとのこと、良かったら参考に名前を教えてください。
しばりの掛かった管理会社のみでの見積もり比較では、なんかもったいないと考えています。

[88: 匿名さん]

東副互光がいいよ。

[89: 匿名さん]

互光さんは、お手盛り工事に熱心だとの噂を聞いたことがありますが、評判いいのでしょうか？

[90: mizyoka]

No.87 by 匿名さんへ

★福管連は情報収集の場と考えればいいのではないでしょうか？
★区分所有者の皆様が何を優先するのかで、管理会社を選ぶことになると考えます。
　お金優先なのか、サービス優先なのか、信頼性優先なのか
　①何でもやってくれてお任せコース　＝管理費が高い
　②ブランド力がある（信頼性が高い）＝人件費が高い＝管理費が高い
　③小さい管理会社（信頼性が低い）　＝管理費が安い

①、②、③とも良い管理をしてくれるとは限りません。
特に③はいつ倒産するか不安になると考えられます。（最近では大きな会社もつぶれますが）
区分所有者のことを優先で考えてくれる管理会社を選ぶことが重要かと考えます。
管理会社の経営者と総会で質疑応答し、皆さんに人間性を判断して頂くことが良いと思います。
コスト削減、理事会がまともに機能していること。また、管理組合が管理会社に協力を惜しまない
あれば下記のサイトを参照願います。
http://www.ans-life.co.jp/

判断されるのは、区分所有者の皆様です。自分の目で見て、聞いて判断をお願い致します。

[91: カロカン(・o・)]

＞No.90 by mizyoka 様

貴重な情報ありがとうございます。

全国規模マンション管理会社のフロントは、さしづめ都市銀行の担当者、会社自体のレベル
モラルは高いが、異動が激しくて、気心が知れたら転勤のご挨拶。

アンサーさんは、規模は小さく、知名度はなくても、さしづめ顧問税理士か掛かり付けの
町医者さんといったところでしょうか。

長くお付き合いすべきのはどちらか、皆さんの判断のしどころですね。
ウチのマンションは、分譲賃貸に出している不在オーナーが多く名の知れた会社を好む方が
多いです。

[92: 匿名さん]

最初に財閥系などの管理会社にはいっている場合、他へ変更はやっぱりしにくい感じはしまうす。
管理会社もある意味ブランド？志向があったりします。
バッグとか靴、車とはちょっと違うと感じますが
金に余裕のある人（40代以上～バブル経験あり）は、そうかも？
それ以降の若い世代の人は、名前にこだわりません。
管理組合役員になると、つくづくそう感じます。

[93: mizyoka]

最終的に管理会社を決めるのは区分所有者の皆様だと考えています。
優先するのか何なのかですね。

私のマンション３年間で未収金が数百万円にふくれあがり、修繕積立金はわずかしかなく財政を立て直す
ことが先決でした。
それに協力しない管理会社でしたので変更しました。他にも管理がずさんなことが多々ありました。
管理会社を変えて、今ではマンション内の掃除が行き届いていますし、未収金もほぼゼロになり、新管理会社の
助言もあり毎年約５００万円の剰余金生み出し、今では修繕積立金が目標を超えています。
痛かったのは浄化槽から下水道に変更しなければならかったため余分な費用が発生しましたが
それでも十分な財政状況です。
このお金を無駄使いしないでマンションの資産価値につながるようにしなければなりません。

[94: 匿名さん]

エイルの管理会社ってどうですか？篠栗で裁判になっていたけどどうなったんだろう？

[95: 匿名さん]

去年、そこから別の会社に変更しました。

[96: 匿名さん]

東副互光さんにしなさい。そこが良心的で一番いいよ。

[97: 匿名さん]

No.96 by 匿名さん へ

＞東副互光さんにしなさい。そこが良心的で一番いいよ。

勧める理由を具体的に書いて頂ければ幸いなのですが。
検索してもHP出てきませんでした。
宜しくお願い致します。

[98: 匿名さん]

>>97さん
私どものマンションは東福互光さんにお願いしてます。九州では一番大きな管理会社です。
ホームページも勿論ありますよ。
お奨め理由としては、まず委託費が安い、フロントが誠実。管理員教育がすばらしいということです。
夜にやる理事会や総会、専門委員会にも全てフロントと管理員が参加してくれる。
大規模修繕工事についても、管理会社の推薦会社も一切受け付けなく全然関係のない大手ゼネコンに決めたけど
いやな顔ひとつせず対応してくれてます。

会社概要
　３年ぐらい前のデータです。

　従業員６４６名（内マンション管理部門４３１名）
　管理実績　総合管理　組合数３７６　戸数　１６，８２３戸　　部分管理　９５　３，８００戸

[99: 匿名さん]

＞＞９７さん
管理会社一覧で検索すればホームページが出てきますよ。

[100: mizyoka]

No.98 by 匿名さんへ
No.99 by 匿名さんへ

親切丁寧な情報ありがとうございます。
私のマンションは６年前に管理会社を変え、今の管理会社は委託費も安く協力的によくやって頂いて
おります。
今ところ現管理会社には満足していますが、将来は誰にも分かりませんので、いざという時に
勉強して行きたい考えています。
ありがとうござました。

[101: スレ主]

ダイヤモンド　２０１０年３月６日号より

大手管理会社実力ランキング１００位中

５６位　ランドメンテナンス
５８位　東福互光
８６位　西部ガスリビング
９３位　総合システム管理
９５位　ファビルス
９６位　コア
９７位　応和管理

地元福岡県から７社がランキングされています。

[102: 匿名さん]

56位　ランドメンテナンス　95位　ファビルス＞って、あまり聞かない名前ですが、デベロッパー系
管理会社でしょうか？
東福互光、西部ガスリビングは、良く耳にします。
ランキングって、何を根拠につけたんでしょう？

[103: スレ主]

ランドメンテナンス　「エイル」マンションシリーズを展開する作州商事のマンション管理会社
　　　　　　　　　　　ですね。

ファビルス　　　　　福岡を代表するビル管理会社　規模的には東福互光を大幅に上回ります
　　　　　　　　　　旧社名の「福岡ビルサービス」の方が知名度が高いかもしれません。

[104: 匿名さん]

ウチは、タッケン管理サービスですが

会社は小さいものの

なかなか、小回りが効いて良心的ですよ。

[105: 匿名さん]

タッケンさん、現在何棟ぐらい管理しているんですか？
住んでいる者から見ると、会社の大小より業務に対する誠実さが伺えるかどうかが大事だと考えています。
福岡の会社の中には、担当者も含め役付きの方が、＊＊＊のような態度の会社もあって（特に下請け業者に対して、現場で＊＊＊みたいに怒鳴っているのを度々目撃しています）私たち小心者の人間はなかなかこうしてほしいといいにくい会社もあります。
やっぱり、下品な会社は無いと思います。

[106: 地元不動産業者さん]

穴吹ハウジングサービスだけは、よしたほうがいい

アーサーを吸収してから担当者が広島から来たヤツに変わったが

言葉づかいもままならない担当者で、苦情をいってものらりくらり

以前の担当者は転勤した。など、引き継ぎもないありさま、、、

ほんと困ってます。

[107: 匿名さん]

うちのマンションの管理会社はエレベーターの部品交換を行う際、管理会社に発注するよう提案してきましたが、実際部品交換に立ち会ったところ、管理会社は何もしていませんでした。管理委託契約には、個別の部品交換まで当然には入っていませんので、指摘したところ、民間会社なので何かしたら経費がかかるのが当たり前です、もし、直接部品交換などをエレベーター保守会社にやらせたら、何かあった場合に責任が取れるんですか？と、言ってきました。
エレベーター保守会社は、エレベーターメーカー系の会社で、管理会社よりよっぽどしっかりしているのではといってやりましたが、何も反論できなかったみたいです。
部品が壊れたら、修理するのは当たり前だと思いますが、その際の発注契約書は、管理委託契約とは別に、その都度発生しており、今まで管理会社の言いなりに、管理会社へ発注し、エレベーターメーカーを下請けとするような事を、当たり前のようにして来たみたいですが、これでは余計な経費ばかり掛かって仕方がありません。
今後は、建物の所有者である、管理組合より、当然に修理が必要な場合は、現在保守を行っている会社へ、直接発注するようその都度指示することにします。
管理委託契約書にも、大規模修繕工事以外は、管理組合が発注する工事の企画・調整を管理会社は行うよう記載があり、その業務は本来、定額の管理委託業務の一部となっており、今まで管理会社にうまくやられていたことが判明しました。（以前管理組合役員さんが、監事をしており、監査書類に件のエレベーター補修などが、やっぱり管理会社へは注したことになっていたことが、わかりました。）
理事会などで、役員共通の認識となりました。

[108: マンション投資家さん]

ちゃんとした管理会社を見つける事は保証出来ないと思った方がいいでしょう。
理事長の貴方がしっかりしなくてはいけません。
自主管理をしているつもりで、リーダーシップを発揮。
ハート、頭の良い女性の意見を大切に。
女性はこういう事に力を発揮しますよ。
管理会社の意見に耳を貸さないことです。
多くの人から匿名を約束して，意見を出して貰う事です。議案を一つひとつ、大切にして総会で賛否を問う。
投票用紙を箱に入れてもらいましょう。
無記名で良いでしょう。
もちろん管理会社の出席はボイコットします。
ライフラインは地元の評判の良い建設会社に1年契約で。

[109: 住民]

福岡でちゃんとした建設会社？たとえばどこですか？

[110: 匿名さん]

大成建設さんあたりはどうなの？
しっかりした丁寧な工事をするようだけど。
価格も良心的というか安いと思うけどね。

[111: 匿名さん]

建設会社に管理委託って？
建設会社にマンション管理部門があるのでしょうか？
会計とかって大丈夫なんでしょうか？

[112: 匿名さん]

>>111
109さんは建設会社といっておられるんですよ、管理会社とはいっておられませんよ。
勘違いですよね。

[113: 匿名さん]

109さんは、賃貸マンションのオーナーさんということですね。
分譲マンションの部屋のいくつかをお持ちの方でしょうか？1棟まるごとお持ちの方？
分譲マンション（区分所有建物）の管理委託を業務として行う場合は、管理業務の登録が必要と思っていました。
私の勘違いでしょうか？

[115: 匿名さん]

やっぱり、ダイアが倒産してデベロッパー系から、強制独立系にならざるおえなかった
コミュニティワンがよいのでは？
営業マンがとにかく好印象です。
一度話を聞いたところですが、各方面で悪いうわさは聞きません。

[116: 匿名さん]

私のとこもダイア建設が倒産してから、東福互光になったんだけど、委託管理費も安いし、
サービスも中々いいよ。
設備点検費は全て直契約でオーケーだったからね。

[117: 匿名さん]

東福互光も合人社と同様グループ会社で工事提案するらしいじゃないですか？
工事は管理会社の紹介業者ではなく、他から募って実施することをお勧めします。
管理委託費をいくら節約しても、その部分で浪費することになったら、結局一緒ですよ。
よそで工事をしたい旨一度言ってみたらいいですよ
管理会社いわく、「何かあったらあなたが責任を負わされますよ、それでいいんですか？」なんてソフトな脅しがあったりします。
管理会社であっても、何かあった場合は、下請けに全部負わせて、知らんふりですから

[118: 匿名さん]

試しに、東福の担当者から名刺をもらってみたら、判ります。
裏面に関連工事会社が沢山書かれています。

[119: 匿名さん]

結局ここも、委託費安く見せといて、他で上積みを狙っている会社の一つ。
おばかな、マンション役員さんいらっしゃ～い？なんて、事務所で笑っております。オッッ！

[120: 東福互光は最悪の悪徳業者]

東福互光を勧めている人は、言葉遣いから見ても内部や関係者でしょう。

管理費は高い
管理人はあいさつもしない
管理人は掃除も適当
管理人は暴力事件を起こした
理事長ら一部の利権をもつ輩への根回しはうまい

一度食い込まれたら振り払うのが難しいので関わらないことです。

[121: 東福互光は最悪の悪徳業者]

東福互光はうまく理事長を取り込んで自社グループ企業に工事をさせます。

他の一般企業への相見積もりをとるように言っても自分の懐に入れる

社員は言い訳のノウハウ、責任逃れのノウハウを叩き込まれている

[122: 匿名さん]

悪名高い合〇舎みたいですね。
管理会社の人は、普通に見えますけど。
まあ、あんまりマンション意は着ていないようですけど
管理人と話していたら、月に3回くらいは来ているそうです。
もっとも、声も掛けずにすぐ帰るそうですけど。
何かあったときは、何かと理由をつけてこないそうですが、
何もないときは、突然やってくるんだと
いったい何しに来ているか判らんとぼやいていました。

[123: 匿名さん]

東九や長谷高で、社員による横領事件が今年になり発生していますが？
他の管理会社は大丈夫？
会社の工事費水増しは、住民から見たら同じに見えるが？

[124: 匿名さん]

福岡では、安心のNPO 法人福管連が在るじゃあないですか。
とりあえず相談してみたら？　　お勧めです。

[125: 匿名さん]

　↑　＞＞１２４です。　　追加します。　　全レス読んで、福管連も出ていたので安心しました。
スレ主さん
＞＞１０８さんのレスは、非常に感心しました。　　大切な事が多く書かれています。

[126: 匿名さん]

>>123
横領だけが問題ですかね？他にもありますけど…。

[127: 匿名さん]

>>124
NPO法人は胡散臭いから止めた方がいいと思います。
NPOといいながら、管理組合の会員を募集しておいて、賛助会員として、管理会社・設備点検業者を抱えて
おり、仕事を取ったら、賛助会員に仕事をまわしているんだからね。
NPOに惑わされてはいけません。NPOも千差万別です。
NPOは劣化診断等も高いですよ。

[128: 匿名さん]

福岡で管理会社といえば、東福互光でしょう。
意外と良心的な会社ですよ。

[129: 匿名さん]

うちも東福互光だけど、大規模修繕工事は全然関係のない、大手ゼネコンでやったよ。

[130: 匿名さん]

たしかにNPO もイロイロでしょ。福管連は今も合人社の裁判例を知らせてくれる。
マンション管理組合の頼もしい味方に出来そうです。