福岡でお勧めの管理会社教えてください

[福岡在住の理事長]

築５年　戸数６０戸のマンションの理事長をしています。
現在、地元デベロッパー子会社マンション管理会社に管理委託していますが、
頼りないことこの上なく、法令違反は朝飯前、いままでの経緯を省みると
自主管理していたほうがましだったことがわかりました。
お金払って、無駄なやり取りしていては時間を浪費していては堪りません。
このままだと永遠に理事長しなればいけません。
どなたか、ちゃんと管理業務してくれる（ちゃんとマン管法遵守して、
きちんと管理員教育する）管理会社紹介してくれませんか。

[41: 匿名さん]

やっぱり東福互光はいい管理会社だと思いますよ。
私のところもそこの管理会社ですけど、中々良心的でサービスもいいです。
少々管理費は高くても（高いとは思いませんが）いい管理会社の方が安心できるのではないですか。

[42: 匿名さん]

東福互光のレベルで高いとか言ってるようでは大京アステージなんてはるかにおよびでないのは明らかだろう。見積辞退は当然だと思う。

それにしても、東福互光にまで見積依頼を断られたのは何故？何かとクレームや要望事項が多くうるさい組合の割には、利益も採れないと思われたのでは？

スレ主のマンションでコストアップをしせずにサービス品質や会社の規模など全体のバランスを追求していくと、コミュニティワンあたりが比較的無難なのかも。

[43: 匿名さん]

>やっぱり東福互光はいい管理会社だと思いますよ。

そんなにいい管理会社なんですか？

[44: 匿名さん]

ところで東福互光の委託業務費は高いんですか。

[45: 匿名さん]

やすいよ

[46: 匿名さん]

東福互光九州ではN0.1の管理会社なんだってね。

[47: 福岡在住の理事長]

＞４４　ところで東福互光の委託業務費は高いんですか。

見積出していただけなかったんで判りませんが、事務管理費で一戸当たり単価

１２００円を中心に、上だったら高い、下だったら安いと私は思ってます。


＞４６　東福互光九州ではN0.1の管理会社なんだってね。

まあ、九州に本社がある管理会社では管理戸数一番多いです。


>４３　やっぱり東福互光はいい管理会社だと思いますよ。
　　　　そんな　いい管理会社なんですか？

あくまでも、九州地場の管理会社の中ではいい管理会社です。

[48: 匿名さん]

よいと発言されている方は社員でしょ？

[49: 匿名さん]

>>48
マンションの住民です。マン管士の資格をもっています。
うちのマンションも東福互光さんに管理をお願いしてます。
フロントの方、管理員の方共誠意があり一生懸命仕事してもらってます。

[50: 匿名さん]

九州にはいい管理会社がないねえ。

[51: 匿名さん]

丸美ｻｲｺｰよ

[52: 匿名さん]

丸美は聞いたことないよ。胡散臭くない、その会社。

[53: 匿名さん]

丸美は福岡にあるの？

[54: 匿名さん]

旧：丸美→新：長谷工コミュニティ九州

[55: 匿名さん]

長谷工コミュニティならいい管理会社だね。

[56: 匿名さん]

ここにも関係者登場ですねｗ

[57: 匿名さん]

>>56
長谷工嫌いですか？

[58: 匿名さん]

長谷工を嫌いなのは何故だろう。
顧客満足度１位だからやっかみだと思うけどね。

[59: 匿名さん]

福岡ではやはり東福互光がいいのかな。
検討してみます。

[60: 匿名さん]

スレタイ変えなよ。「東福互光ＣＭスレ」なんてどう？

[61: 住まいに詳しい人]

いいとこ悪いとこ、実名書くのははばかられますからね。
まあ、いろんな管理組合さんに聞くといいですよ。営業力の問題もあるとは思うけど、デベ系にわざわざ乗り換えるってとこも少ないでしょうね。長谷工さんはこっちでは建築とはかかわりがないので、どっちかと言えば純粋な管理会社とみていいでしょう。西部ガスさんなんかも乗り換えて来るとこは多いみたいですね。あとは新興ですがクロスコミュニティさんとかは潰れた丸美から乗り換えたとこが多い。また、今いったようなところは、改修工事なんかは自社で拾おうとはしませんが、古くからある大手さんは、囲い込んで、何でも自社で受注しよう・・・とされるとこが多いですね。まあ、お任せの方が気ら楽ならそれもいいのでしょう。東急さんとか東福さんなんかはそんな感じです。

[62: 福岡在住の理事長]

>61 長谷工さんはこっちでは建築とはかかわりがないので、どっちかと言えば純粋な管理会社とみていいでしょう

長谷工さん　うちの近くのマンションで大規模修繕工事やってますよお(・o・)

[63: 匿名さん]

それは工務店の方ですよね。当然建設会社ですから注文はとる努力はされるでしょう。
長谷工コミュニティも何らかのつながりはあるでしょうから推薦することはあるでしょう。
当たり前のことです。
バックリベートをいかにしてやらずに済むかはマンションの住民で勉強することです。

[64: 匿名さん]

福岡で評判のいい管理会社はどこだろう。
地元以外の大手管理会社もいっぱい進出してきてるからな。

[65: 匿名さん]

東福互光が一番かな？

[66: 物件比較中さん]

顧客満足度１位の長谷工コミュニティと長谷工コミュニティ九州は別物らしいです
長谷工コミュニティ九州には丸美の生き残りがいるそうで
管理職あたりで居座って毎日判子を押しているそうです
東福互光は候補に上がりませんでした
来年度から委託する管理会社はまだ決まっていません

[67: 入居者]

管理会社の適正利潤てどれ位を考えています？　たとえば、補修関係工事などの場合は、直接工事業者にお願いするのではなく、めんどくさいなどの理由から、管理会社へ工事を発注した場合は、工事金額の何割ぐらいなら良いと考えるのでしょうか？

[68: 匿名さん]

>>67
内容によりますよ。補修でも住民の日程調整やアンケートを要するものは手間賃だけでかなりいきますし。
というかそれ以前の問題ですが、管理会社に丸投げする以上、ぼったくり前提で、そもそも総会で説明困難だと思いますが、その中で「適正」利潤など意味ないと思いますよ。面倒だから管理会社に追い銭をやる、とは余裕のある組合ですね。

[69: 匿名さん]

先日、管理会社の担当の人から、エレベーターの非常用のバッテリーの交換の説明があり、取り換えを管理会社へ発注してくださいとのことでした。詳しく話を聞いたところ、交換作業はすべてエレベーター会社（メーカーにて保守を行っているため）がすべて行い、管理会社は作業はなにも行わないとの内容でした。そーゆーのってどうおもいます？

[70: 匿名さん]

>>69
エレベーターの保守点検を管理会社がするはずはないでしょう。
契約している点検業者があるでしょう。

[71: 匿名さん]

うちのマンションは、エレベーターのロープ交換を管理会社が元請けとなって工事するよう総会の見積書が作成されていました。（ちなみに、エレベーターは管理会社の下で、日〇ビルテクノが実際の工事をしていました～つまり〇投げだった様です。）

[72: 匿名さん]

ロープを交換する場合は総会の承認が必要です。修繕積立金の取り崩しになりますので。
その為に、総会の議決事項として提案されたのではないですか。
やり方としては正当です。
ただ、管理会社にまかせるのではなく、数社の見積りを取ってから施行会社を決めるのが普通ですけどね。

[73: 建築屋]

メーカーにて保守を行っているので、補修は当然メーカーにて実施の方向なんですが、なんでメーカー直で工事出来ないんでしょうか？管理会社を通さないと出来ないとは？マンション管理では一般的なことなの？ちなみに、工事をメーカー以外でやった場合は、その後の保守をメーカーにて出来ないとのことでした。

[74: 匿名さん]

>>73
管理委託契約を結んで、管理会社がＥＶの保守点検や、管理員契約、清掃の契約、設備の保守点検等を
行っているからです。
組合で直接やるんだったら、その部分を部分管理すればいいのですが、そのためには管理会社と交渉し、
その部分の委託業務費を安くしなければ意味ないでしょう。
工事をメーカー以外でやってもその後の保守や部品の提供は法的にやらなければならないことになって
ますのでその点は心配ないでしょう。
管理会社は部分委託されますと、利益が減るのでいやがりますがね。
ＥＶの保守点検費も実際の点検料に上乗せしてますので。

[75: 匿名さん]

管理委託業務のうち、エレベーター保守点検などの、業務を管理会社でなく管理組合による直接契約はどのように進めたらいいのでしょうか？管理会社とエレベーター（メーカー）保守会社は、裏ではグルになっており、そのような申し出を受けてくれるのでしょうか？
　申し入れの時期は、３か月前の委託契約更新の書面による申出での後くらいでしょうか？（その前に、理事会等で話し合いを進め、管理会社に打診しておくのがいいのか）

[76: 匿名さん]

防犯カメラリース料との委託項目がありますが、これも管理組合と防犯カメラ保守会社とで、直接契約に移行できるのでしょうか？
そもそも、防犯カメラってリースのほうが得なんでしょうか？買い取り＋保守契約のほうが得な感じがしますが、わかる方教えてもらえますか？

[77: 福岡在住の理事長（スレ主]

＞防犯カメラリース　直接契約

直接契約へ移行は可能かと思いますが、管理組合が直接契約するメリットはあるのか疑問です。
通常は、防犯カメラ業者が契約代金の一部を管理会社に支払手数料として還元しますので、
直接契約にしてもリース金額は変更ありませんので、名義変更するだけ手間です。


＞防犯カメラってリースのほうが得なんでしょうか？買い取り＋保守契約のほうが得な感じがしますが

その通りです。
リース料に保守料金が含まれると、保守料金の先払いとなり、もし防犯カメラ業者が倒産すると、
新しい保守業者への保守料金支払いと二重の負担となります。
大規模修繕工事直後とか、組合会計がマイナスで無い限り購入がお徳です。
マンションの規模によりますが、１００万円以内の防犯カメラシステムなら保険会社にお願いすれば
既存マンション保険に追加料金なしで保険対象に含めてもらえます。

[78: 匿名さん]

私どものマンションでは、以前は買い取りでやってましたが、今回増設することになりいろいろ
検討した結果リースの方がプラスになると判断しました。
買取の残が残っていましたが、それでもリースにした方が安い金額になりました。
修理や取替え、機種が古くなった点等を考えればリースの方がいいと思います。
以外と安いですよ、一度見積もりを取られたらいかがですか。

[79: 匿名さん]

リースがお得な場合もあるとのお話、興味深く拝見しました。
ちなみにリース料～となっているからには、通常契約期間（５～６程度か？）があるのではないでしょうか？管理会社によっては、期間経過後は、当初より随分安い金額で契約更新等しているんではないでしょうか？防犯カメラリースの際、分譲時より設置の場合は、通常リース料の中に設置工事費等が見込まれている場合も多く（配管・配線・架台設置費用ほか）、カメラ・レコーダーの更新はあっても、配線などは更新しないのではないでしょうか？

[80: 匿名さん]

リース契約は５年です。
契約期間終了後は新規に切り替えるか同じものを継続して使うかです。
継続して使う場合は３分の１～４分の１程度に値引きとのことでした。
ただ、私どもの組合では防犯カメラについては、組合の直接契約になってます。
以前が買い取りだったので、管理会社はタッチしてませんでしたので。
私どもではリースにしましたが、メーカーが違ったので全てやり変えてくれました。
買取よりリースの方がメリットがあったのでそちらに変更しました。
買取でも１０年以上は機械はもつと思いますが。

[81: 匿名さん]

買い取りでも１０年以上はもつと思いますが＞とのことですが、それなのに５年のリース契約としたのには何か訳があるのでしょうか？（以前の機種では機能上不満があったとか？保守等に不満を感じていたのでメーカーごと変更したとか？）ちなみに、エレベーター内にカメラを設置する場合、エレベーターメーカー系列（日〇ビルシステム、三〇ビルテクノ、とか）以外だと、保守の関係もあり設置が困難だと聞いたことがありますが本当でしょうか？最初にその会社のカメラが付いてると、変更した場合次はエレベーター内へカメラをつけられないとのことだったと思いますが・・・

[82: 匿名さん]

詳しいことはわかりませんが、私どものマンションは三菱さんのです。ＥＶの監視カメラは変えていません。
通路や駐車場、駐輪場、ごみ捨て場、玄関ホールに設置してた分です。
リース期間は短い方がいいですからね。それまでは変更ができませんので。

[83: 匿名さん]

監視カメラの無いエレベーターに、カメラを設置する場合、エレベーターメーカー系列以外でも、可能なんですね。
系列以外の防犯カメラの設置は出来ないので・・・といったメーカー系の保守会社に、うまくだまされていたんでしょうか？

[84: 匿名さん]

>>83
それはないですね。
違う業者であっても、法律で部品等を提供する責任があります。
部品等の販売をやらなかったら法律違反です。

[85: 匿名さん]

確かに、法律違反の要素があるので、管理会社を通さないと補修ができないなんて、良く考えたら、全部説明は口頭で行われています。
今考えると、後でそんなことは言っていないとか、言い逃れするためだったんでしょう。

[86: mizyoka]

全てではないでしょうが、デベロッパーと組んでいる
管理会社では無理ではないかと考えています。
私も福岡でデベロッパー組んでいた管理会社から６年前
に変更しました。
今では数百万円あった滞納金はゼロになり、全ての費用
を見直して一般会計で毎期５百万の剰余金を修繕積立金
に変更し、修繕積立金は目標額を超えています。
これも今の管理会社のおかげであると感謝しています。
今の管理会社は地場の小さな会社です。
大きい、ブランド力は関係ないと考えています。
変えるのであれば理事会で仕様書を作成し、５社以上
から見積を取ることをお勧めします。
また、情報収集を行うことも必要です。
近くのマンションの理事会と交流を持つとか、ＮＰＯ
福管連の場で情報収集するとかです。
よい管理会社と巡り会えることをお祈り致します。

[87: 匿名さん]

福管連の紹介管理会社＝福管連の協賛会社（会費を払って加盟している）の管理会社ばかり紹介してくると聞いたことがあります。
地場の小さな管理会社にも良い会社があるとのこと、良かったら参考に名前を教えてください。
しばりの掛かった管理会社のみでの見積もり比較では、なんかもったいないと考えています。

[88: 匿名さん]

東副互光がいいよ。

[89: 匿名さん]

互光さんは、お手盛り工事に熱心だとの噂を聞いたことがありますが、評判いいのでしょうか？

[90: mizyoka]

No.87 by 匿名さんへ

★福管連は情報収集の場と考えればいいのではないでしょうか？
★区分所有者の皆様が何を優先するのかで、管理会社を選ぶことになると考えます。
　お金優先なのか、サービス優先なのか、信頼性優先なのか
　①何でもやってくれてお任せコース　＝管理費が高い
　②ブランド力がある（信頼性が高い）＝人件費が高い＝管理費が高い
　③小さい管理会社（信頼性が低い）　＝管理費が安い

①、②、③とも良い管理をしてくれるとは限りません。
特に③はいつ倒産するか不安になると考えられます。（最近では大きな会社もつぶれますが）
区分所有者のことを優先で考えてくれる管理会社を選ぶことが重要かと考えます。
管理会社の経営者と総会で質疑応答し、皆さんに人間性を判断して頂くことが良いと思います。
コスト削減、理事会がまともに機能していること。また、管理組合が管理会社に協力を惜しまない
あれば下記のサイトを参照願います。
http://www.ans-life.co.jp/

判断されるのは、区分所有者の皆様です。自分の目で見て、聞いて判断をお願い致します。