福岡でお勧めの管理会社教えてください

[福岡在住の理事長]

築５年　戸数６０戸のマンションの理事長をしています。
現在、地元デベロッパー子会社マンション管理会社に管理委託していますが、
頼りないことこの上なく、法令違反は朝飯前、いままでの経緯を省みると
自主管理していたほうがましだったことがわかりました。
お金払って、無駄なやり取りしていては時間を浪費していては堪りません。
このままだと永遠に理事長しなればいけません。
どなたか、ちゃんと管理業務してくれる（ちゃんとマン管法遵守して、
きちんと管理員教育する）管理会社紹介してくれませんか。

[21: 福岡在住の理事長]

平成２０年に発覚した九州のマンション管理組合横領事件

西部ガスリビング　フロント２,８４０万６,５００円を着服
当社元職員がマンション管理委託契約の締結先である４つのマンション管理組合さま（以下「当該組合」という）の資金２,８４０万６,５００円を着服していたことが判明いたしました。 平成２０年１０月８日、当該組合さまが支払われた工事代の領収書に記載された業者が実在しなかったこと等から発覚したものです。
その後、証憑類を調査いたしましたところ、平成１５年１２月から平成２０年９月までの間、架空工事を偽装し、理事長印（銀行印）を不正に押印した銀行払出請求書と当該組合さまの預金通帳を持ち出し、銀行窓口で出金したうえで、その証憑として領収書を偽造するという手口で、当該組合さまの資金２,８４０万６,５００円を着服していたことが明らかになりました。
元職員の説明によると、横領した資金は遊興費、交際費、借入金の返済等に費消されておりました。 １１月６日から９日にかけて、被害に遭われた当該組合さまには、事実関係をご説明した上で深くお詫びを申し上げました。また、被害金額につきましては全額弁済を行わせていただきます。事件を起こした元職員につきましては、平成２０年１１月７日付けで懲戒解雇処分といたしました。また、本事件について関係警察署に通報いたしました。 （西部ガスリビング）　
　
太平ビルサービス　管理員　１億８千万円着服
長崎市五島町の分譲マンション「トーカンマンション五島町」（約１８０世帯入居）の管理組合の預金口座から約１億８千万円が無断で引き出されていたことが１１日、分かった。組合から管理を受託している「太平ビルサービス」（東京）は８日の組合臨時総会で、管理人の男性が着服したと説明した。同社は男性を懲戒解雇するとともに、刑事告発も検討している。同社とマンション住民によると、男性は約１０年前から平日住込みで勤務。３，４年前から、複数の銀行に預けられた修繕積立金や管理費の口座から勝手に現金を引き出していた。現時点で残金は定期預金１千万円だけになっているという。
男性は管理会社が保有しているはずの預金通帳を持ち、管理組合理事長の印鑑を偽造して銀行で手続きし、銀行発行の残高証明書も偽造して不正行為の隠匿を図った疑い。「住民への被害弁償は誠意を持って対応したい」と説明。男性は取材に「話すことはない。すべて警察に話している」としている。（西日本新聞）

大京アステージ　沖縄支店元係長　約８，０００万円横領
　大京アステージは3月5日、沖縄支店元係長が管理組合の運営資金約8,000万円を着服流用していたと発表した。2月22日付で元係長を懲戒解雇し、刑事告発を検討している。被害に遭った19の管理組合には報告を行い同社が全額弁済した、としているが、着服期間は約8年に及び、社内でのチェック体制の甘さが浮き彫りになった。業界最大手の不祥事だけに波紋は大きそうだ。
　大京グループ広報によると、昨年4月大京アステージによる沖縄大京の吸収合併に伴い、会計業務の本社集約に向けた変更作業の過程で発覚した。
　元係長は平成12年1月から20年1月までの間、判明している分だけで約8,000万円を、担当していた県内19の管理組合から私的に流用。架空の支出で理事長の承認印を得たり、ペイオフ対策として管理組合口座から別口座への移管の際一部横領したまま残高証明書を偽造するなどして発覚を防いでいた。
　動機について「借金返済に充てた」と話しているといい、大京アステージは被害組合を訪ね、お詫びと説明を行い全額弁済した。
　同社は「お客さまと関係者の信頼を損なう結果となり、深く反省いたします。心からおわび申し上げます。関係役職員を厳正に処分いたします」とコメントを発表している。

[22: 福岡在住の理事長]

詐欺：消えるボールペン使い２億円詐取　
　専用の消しゴムで文字が消えるボールペンを使ってマンションの管理費約１３００万円をだまし取ったとして、警視庁捜査２課と高輪署などは１０日、川崎市多摩区登戸、不動産会社「アイゼットエム・キネン」社長、福田稔（５９）と、千葉県鎌ケ谷市中央２、同社取締役、松永茂（５７）の両被告＝業務上横領罪で起訴＝を、詐欺と有印私文書変造・同行使の疑いで再逮捕した。二十数カ所のマンション管理組合から計２億円を詐取、横領したとみられる。
　調べでは、両容疑者は共謀、０４年８～９月、同社が管理を受託していた東京都品川区武蔵小山のマンション管理組合の払戻請求書２枚を変造し、同組合の預金口座から２回にわたって現金計約１３００万円をだまし取った疑い。両容疑者とも容疑を認めている。
　両容疑者は、ボールペンで１０００円台の数字をあらかじめ書き込んだ同組合の払戻請求書を用意。組合の理事長の妻（３６）に「間違って会社から管理組合の口座に入金してしまった」とうそを言って銀行印を押してもらい、その後、「￥」の部分を消しゴムで消し、数字を書き加えて９００万円台の払戻請求書に変造していた。同様の手口で４００万円台の別の払戻請求書も作った。

(・o・)(・o・)(・o・)

原則方式だけになっても、この払い出し票を消せるボールペンで金額訂正するというのは、管理組合防止策
どうするか頭いたいですね。

[23: 匿名さん]

>>18
平成21年11月現時点では収納代行方式も支払一任代行方式も廃止になってませんよ。マンション管理適正化法一部改定は平成21年5月に公布されましたが、施行は平成22年5月1日からですので、誤解なきよう。

[24: 匿名さん]

消えるボールペンですか。良く考えますね。
マンションに関する問題だけでなく、いろんな分野で対策を講じないといけませんね。

[25: 匿名さん]

来年の５月からマンション管理適正化法が施行されますが、管理会社による不正は
どれだけ防げますかね。

[26: 匿名さん]

どんなに法改正しても消えるボールペンや、架空会社の請求書の支払いは防げないでしょうね。

[27: 匿名さん]

やはり管理は自己責任ですか。
しっかりしなくてはいけませんね。

[28: 匿名さん]

旧アーバンコミュニティのグランドアメニティとかはどうですか？
大手過ぎず小さ過ぎず程よい規模の会社だと思いますけど？

[29: 福岡在住の理事長]

>グランドアメニティ

元々は「地産」のホームサービスが母体ですね。

歴史のある会社で、知り合いのマンションを管理していますが、総会資料をコピーではなくて

印刷で冊子にしていたり、資料の中身もしっかり作りこんでいます。

実は、以前管理見積依頼をホームページからしたんですが、混乱期だったのか返事はありませんでした。

今はアーバン分譲物件の後始末などもされていますが、数年後にはどこか大手に九州合併されて

消えてしまうんでしょうね。

[30: 匿名さん]

九州だったら東福瓦光がいいんではないかな。
そこをみんなで更に立派な企業に育てていきましょうよ。
東福瓦光も、適正利潤、共存共栄の精神を忘れずに、
より快適なマンション生活を送れるお手伝いをしていくという精神を忘れずに頑張ってください。

[31: 匿名さん]

＞数年後にはどこか大手に九州合併されて消えてしまうんでしょうね。

何故あなたにそんなことが分かるのですか？
直接電話連絡してみればいいのではないですか？

[32: 福岡在住の理事長]

＞数年後にはどこか大手に九州合併されて消えてしまうんでしょうね。
＞何故あなたにそんなことが分かるのですか？

九州合併→吸収合併　間違えましたすいません。

グランドアメニティの主要株主
１．トゥモローONE投資事業有限責任組合
２．株式会社グランドキャピタル
３．ひろしま信愛不動産株式会社

３社とも、アーバンコーポレーションのメインバンク広島銀行の関係会社です。
通常親会社が破綻した場合、また存亡の危機にあるときまず、マンション管理子会社を売却する
例が多いです。ダイア建設がダイア管理を手放したように。
グランドアメニティは会社サイトを見てみると、デベロッパー部門も破たん処理の為か引き継いで
います。あくまでも想像ですが、アーバン破綻後の損失処理が１地方銀行の広島銀行には、荷が
重すぎて、損失処理を先送りするためにグランドコミュニティを設立したんでしょう。
デベロッパーの損失処理をマンション管理会社の利益を補う。
福岡でも、地場大手アーサーホームがバブルで死に体になったとき、メイン銀行の佐賀銀行は
清算を選ばずに、子会社マンション管理会社のアーサーヒューマネットに逆さ合併させて損失
の先延ばしを計りました。誤った戦略で親亀どころか子亀も殺してしまいましたが。
またどこかに吸収合併ですが、グランドアメニティは長崎営業所をＭＢＯによってですが、既に
売却しています。会社を発展させようと気があるなら、デベ部門を引き継いだり、営業所の
切り売りなんかしません。デベ部門が落ち着いたら、広島には事業拡大に熱心な合人社があり
ますから格好な餌食になると考えたまでです。
いづれにせよ、全国区の６３０組合しか管理物件の無いマンション管理会社は中途半端な規模です。


＞直接電話連絡してみればいいのではないですか？

見積依頼するときに、１５社に真夜中にサイトからいっせいに依頼しました。
返事がこなかった時点で依頼対象外です。
マンション管理は、会社によって作成書類はちがいますが、会計事務所と同じで内容はほとんど
同じです。
会社としてのレスポンスの良さが大きな評価点になると考えます。
まあ、大手の場合、新規開拓専門の人がいますから、割り引かないといけませんが・・・

[33: 匿名さん]

＞デベ部門が落ち着いたら、広島には事業拡大に熱心な合人社があり ますから格好な餌食になると考えたまでです。

同じ広島が本拠地だからと言って、必ずしも将来合人社の軍門に下るということでもないのではないですか？現に、丸美は長谷工が傘下に入れましたし、アーサーヒューマネットは穴吹ハウジングサービスに吸収されましたよね？いずれも福岡や九州内を本拠地とする会社が手にした訳ではありません。


＞いづれにせよ、全国区の６３０組合しか管理物件の無いマンション管理会社は中途半端な規模です。

そういう側面があるとしても、必ずしも会社の規模が大きいことが即管理組合にとっての利益とは言えません。また、福岡や九州内ではそこそこ管理物件数もあるようなので、選択するに当たって決してネックになるようなことではないと思いますよ。


＞返事がこなかった時点で依頼対象外です。
＞会社としてのレスポンスの良さが大きな評価点になると考えます。

こればかりは考え方次第だと思いますが、私の場合は担当者と必ずコンタクトを取ってみて会社の業務体制や業務に対する姿勢を推し量った上で判断します。入口の部分での受けを良くしておいて、実際の管理においては杜撰なんてこともマンション管理会社ではよくあることですので、必ずしも入口部分だけで判断するのは早計と考えています。

[34: 匿名さん]

サーパスの管理会社もあるけど、管理費や大規模修繕工事の時のバックリベートの問題もあるしな。

[35: 匿名さん]

穴吹コミュニティはそれほど安くないから、スレ主はきっと不満足だろうよ。

[36: 匿名さん]

穴吹工務店倒産したよ。
穴吹コミュニティもダメ。
九州では東福瓦光が大儲けできる。社員の採用をしないとね。
大規模修繕工事もイッパイ需要が出てきたので、施行業者はホクホクだね。

[37: 匿名さん]

サーパス購入予定者の皆さん、前金払ってないでしょうね。

[38: 匿名さん]

スレ主はかなり情報を集めているようだが、知っているが故に選べなくなってしまってるのだろう。
マンションを沢山見過ぎて買えなくなっている人がいるが、同じような状況に陥っていると思われる。
あれこれ要求事項が多く、粗探しをしてどこも良いと思えず、“ないものねだり”になってしまっている。
恐らく皆のアドバイスも参考にならず、馬鹿馬鹿しくて聞いちゃいられないというのが本音だろう。
こんなところで質問しても、スレ主が良いと思う会社なんて絶対に見つかるはずはない。

[39: 匿名さん]

穴吹コミュニティから東福互光へ鞍替えするマンション多くなるね。

[40: 福岡在住の理事長]

スレ主です。

実は、お隣のマンションが東福互光さんが管理されていまして、そこの管理員さんやフロントの方とお話してみて
また清掃振りとか観察した結果、東福互光に管理をお願いしようと理事会で承認を頂き見積依頼したんですが、
東福互光よりお断りされました。

現地調査に清掃の方を含め６，７名がお見えになりずいぶん、大人数でくるんだなあ感心しており
設備関係も綿密にチェックされていて期待していたんですが大変残念な結果となりました。

あと大京アステージさんも現地調査、下請けの清掃会社２名とともにお見えになられたのですが、
現行管理委託価格より高くなりますのでとお断りの電話がありました。

住民アンケートでは、今より高くてもちゃんとしたサービスを受けたいという方と、とにかく管理委託費を
安く出来ればいいという方がいらっしゃいます。
何社か見積を頂いて、現行よりサービスが良くなって管理委託費が下がりそうな管理会社があります。
実際に管理会社を変更したマンションの理事長にお話を伺ってみたりもしていますが、まだ決めきれないのは
私の理想が高すぎるのは確かです。

皆様、いろいろご意見ありがとうございます。

[41: 匿名さん]

やっぱり東福互光はいい管理会社だと思いますよ。
私のところもそこの管理会社ですけど、中々良心的でサービスもいいです。
少々管理費は高くても（高いとは思いませんが）いい管理会社の方が安心できるのではないですか。

[42: 匿名さん]

東福互光のレベルで高いとか言ってるようでは大京アステージなんてはるかにおよびでないのは明らかだろう。見積辞退は当然だと思う。

それにしても、東福互光にまで見積依頼を断られたのは何故？何かとクレームや要望事項が多くうるさい組合の割には、利益も採れないと思われたのでは？

スレ主のマンションでコストアップをしせずにサービス品質や会社の規模など全体のバランスを追求していくと、コミュニティワンあたりが比較的無難なのかも。

[43: 匿名さん]

>やっぱり東福互光はいい管理会社だと思いますよ。

そんなにいい管理会社なんですか？

[44: 匿名さん]

ところで東福互光の委託業務費は高いんですか。

[45: 匿名さん]

やすいよ

[46: 匿名さん]

東福互光九州ではN0.1の管理会社なんだってね。

[47: 福岡在住の理事長]

＞４４　ところで東福互光の委託業務費は高いんですか。

見積出していただけなかったんで判りませんが、事務管理費で一戸当たり単価

１２００円を中心に、上だったら高い、下だったら安いと私は思ってます。


＞４６　東福互光九州ではN0.1の管理会社なんだってね。

まあ、九州に本社がある管理会社では管理戸数一番多いです。


>４３　やっぱり東福互光はいい管理会社だと思いますよ。
　　　　そんな　いい管理会社なんですか？

あくまでも、九州地場の管理会社の中ではいい管理会社です。

[48: 匿名さん]

よいと発言されている方は社員でしょ？

[49: 匿名さん]

>>48
マンションの住民です。マン管士の資格をもっています。
うちのマンションも東福互光さんに管理をお願いしてます。
フロントの方、管理員の方共誠意があり一生懸命仕事してもらってます。

[50: 匿名さん]

九州にはいい管理会社がないねえ。

[51: 匿名さん]

丸美ｻｲｺｰよ

[52: 匿名さん]

丸美は聞いたことないよ。胡散臭くない、その会社。

[53: 匿名さん]

丸美は福岡にあるの？

[54: 匿名さん]

旧：丸美→新：長谷工コミュニティ九州

[55: 匿名さん]

長谷工コミュニティならいい管理会社だね。

[56: 匿名さん]

ここにも関係者登場ですねｗ

[57: 匿名さん]

>>56
長谷工嫌いですか？

[58: 匿名さん]

長谷工を嫌いなのは何故だろう。
顧客満足度１位だからやっかみだと思うけどね。

[59: 匿名さん]

福岡ではやはり東福互光がいいのかな。
検討してみます。

[60: 匿名さん]

スレタイ変えなよ。「東福互光ＣＭスレ」なんてどう？

[61: 住まいに詳しい人]

いいとこ悪いとこ、実名書くのははばかられますからね。
まあ、いろんな管理組合さんに聞くといいですよ。営業力の問題もあるとは思うけど、デベ系にわざわざ乗り換えるってとこも少ないでしょうね。長谷工さんはこっちでは建築とはかかわりがないので、どっちかと言えば純粋な管理会社とみていいでしょう。西部ガスさんなんかも乗り換えて来るとこは多いみたいですね。あとは新興ですがクロスコミュニティさんとかは潰れた丸美から乗り換えたとこが多い。また、今いったようなところは、改修工事なんかは自社で拾おうとはしませんが、古くからある大手さんは、囲い込んで、何でも自社で受注しよう・・・とされるとこが多いですね。まあ、お任せの方が気ら楽ならそれもいいのでしょう。東急さんとか東福さんなんかはそんな感じです。

[62: 福岡在住の理事長]

>61 長谷工さんはこっちでは建築とはかかわりがないので、どっちかと言えば純粋な管理会社とみていいでしょう

長谷工さん　うちの近くのマンションで大規模修繕工事やってますよお(・o・)

[63: 匿名さん]

それは工務店の方ですよね。当然建設会社ですから注文はとる努力はされるでしょう。
長谷工コミュニティも何らかのつながりはあるでしょうから推薦することはあるでしょう。
当たり前のことです。
バックリベートをいかにしてやらずに済むかはマンションの住民で勉強することです。

[64: 匿名さん]

福岡で評判のいい管理会社はどこだろう。
地元以外の大手管理会社もいっぱい進出してきてるからな。

[65: 匿名さん]

東福互光が一番かな？

[66: 物件比較中さん]

顧客満足度１位の長谷工コミュニティと長谷工コミュニティ九州は別物らしいです
長谷工コミュニティ九州には丸美の生き残りがいるそうで
管理職あたりで居座って毎日判子を押しているそうです
東福互光は候補に上がりませんでした
来年度から委託する管理会社はまだ決まっていません

[67: 入居者]

管理会社の適正利潤てどれ位を考えています？　たとえば、補修関係工事などの場合は、直接工事業者にお願いするのではなく、めんどくさいなどの理由から、管理会社へ工事を発注した場合は、工事金額の何割ぐらいなら良いと考えるのでしょうか？

[68: 匿名さん]

>>67
内容によりますよ。補修でも住民の日程調整やアンケートを要するものは手間賃だけでかなりいきますし。
というかそれ以前の問題ですが、管理会社に丸投げする以上、ぼったくり前提で、そもそも総会で説明困難だと思いますが、その中で「適正」利潤など意味ないと思いますよ。面倒だから管理会社に追い銭をやる、とは余裕のある組合ですね。

[69: 匿名さん]

先日、管理会社の担当の人から、エレベーターの非常用のバッテリーの交換の説明があり、取り換えを管理会社へ発注してくださいとのことでした。詳しく話を聞いたところ、交換作業はすべてエレベーター会社（メーカーにて保守を行っているため）がすべて行い、管理会社は作業はなにも行わないとの内容でした。そーゆーのってどうおもいます？

[70: 匿名さん]

>>69
エレベーターの保守点検を管理会社がするはずはないでしょう。
契約している点検業者があるでしょう。