福岡でお勧めの管理会社教えてください

[福岡在住の理事長]

築５年　戸数６０戸のマンションの理事長をしています。
現在、地元デベロッパー子会社マンション管理会社に管理委託していますが、
頼りないことこの上なく、法令違反は朝飯前、いままでの経緯を省みると
自主管理していたほうがましだったことがわかりました。
お金払って、無駄なやり取りしていては時間を浪費していては堪りません。
このままだと永遠に理事長しなればいけません。
どなたか、ちゃんと管理業務してくれる（ちゃんとマン管法遵守して、
きちんと管理員教育する）管理会社紹介してくれませんか。

[224: 匿名さん]

ちなみに、いまは、どこの管理会社なのですか？
たしか福岡商工会議所のなかにある管理会社なんかは、コストの内訳など
きっちりしておりましたね。すごく少数でやっていましたが、実際、当方は、そこには管理は、委託しておりませんが
、別なところから管理委託をうつしたマンションの方にきくと、いまの、ところ問題ないとのことでした。
参考になれば
私も理事長しておりますが、ご苦労お察しします。

[226: 匿名さん]

当方は福岡市中央区ですが昨年、福岡商工会議所のなかにある管理会社に切替えました。名前は伏せておきますが、切替えて大成功でした。COMシステムという新しい管理委託スタイルです。変更は大変ですけどがんばって下さい。

[235: 匿名さん]

ランドメンテナンスの評判教えてください。

[236: 匿名さん]

（福管連HPより抜粋）

理事長は名誉・信用を毀損せずと広島高裁
―　合人社計画研究所の控訴を棄却　―

広島に本社を置く合人社計画研究所（代表取締役福井滋）は、管理業務を受託した管理組合の理事長が自社の名誉・信用を毀 損したとして１千万円の損害賠償と謝罪を求めて提訴し、一審で敗訴し控訴していましたが、本年２月１５日、広島高裁はこの管理会社の控訴請求を棄却しました。
理事長が組合員に配布した総会資料などに、管理会社を「不明経理」「何ひとつやってくれない」「納品書より４割高い領収書」などと書いたために、管理会社が名誉・信用を毀 損されたとして、この理事長を提訴した事件です。

しかし、管理会社が修繕積立金を管理費の赤字補填に用いたことや納品が４割高いことは事実であり、２年目点検によるベランダ塗装を管理会社は修理しないといったのに管理組合が直接建設会社に交渉して実現できたことなどから、「資料の表現自体は、激越で品位 に欠ける点もあるが、公共の利害にかかる事実であり、専ら公益を図ることを目的とするものと認められ、指摘した事実も重要な部分が真実であり違法性はない」として、損害賠償等の請求をしりぞけました。

「合人社は管理を受託する者としての適格性を批判されても仕方ない」

判決文では「管理会社は業務の委託を受けた立場であり、意見や批判は相当程度これを甘受すべき立場にある、管理会社の管理組合への回答は申入れをはぐらかし、揶揄するかのような口吻、相手方からの批判に真摯に答えようとしていない、説明をすれば事足れりとする応答からしても、合人社はマンション管理の受託を業とする者としての適格性を批判されても仕方がないところである。」と手厳しく述べています。
合人社は、この判決を不服として上告し、現在最高裁で審理中ですが、大管理会社が理事長１個人を相手に最高裁まで争うこと自体、個人としての費用や時間の負担の限界を考えると、果 たして適切であるか疑問を生じます。

[237: 理事長]

会社からの個人に対しての、いやがらせですよ。
費用や、時間などは、考えていません。よほど管理会社側の代表が頭に来たんでしょう。
勝てる云々ではなく、
訴訟を起こすと、個人は、だいだい、疲弊しますから、（慣れている方は、別ですが）
皆さんも気をつけましょう。
ただ、理事長個人に対して、訴訟の場合、管理組合から費用はでるのでしょうか？
理事長、個人の支出なのでしょうか？

[238: 匿名さん]

当然管理組合負担になります。
理事長自体が個人ではありませんから。

[239: 匿名さん]

合人社事件

（事件の概要）
平成７年２月２３日
分譲業者とＮＴＴは、本件マンション建設に伴う近隣テレビ電波障害対策のためにＮＴＴ電柱に対するテレビ同軸線添架に関する契約を締結。

平成７年３月１３日
合人社は、添架契約の契約者を分譲会社から管理組合事務取扱者に変更、その後さらに管理組合に変更。

平成７年１２月２６日
分譲業者と中国電力はＣＡＴＶ共架契約を締結し、その後合人社代表者は管理組合名義で契約に基づく分譲業者の権利義務の一切を管理組合が引き継ぐ旨の覚書を作成したが、中国電力の記名押印はない。管理組合は年間合計約１０万円を負担。

平成８年１月頃～５月頃にかけて入居
入居者らは、承認書、管理規約、管理委託契約書等を承認する旨の文書に署名押印した。承認書には、分譲業者や合人社が周辺居住者の電波障害協定が締結された場合、管理組合とともにこれを承継する旨の記載があり、管理規約には電波障害対策施設の維持管理取替費に管理費を充当する旨の記載があった。重要事項説明書には、本件建物の建設に起因して近隣に電波障害が生じた場合は、テレビ共同視聴アンテナを設置し、これに付帯する配線等を近隣居住者が無償で使用する旨の記載があった。

平成８年３月２３日
管理組合設立総会開催、理事会役員選出。６階全体のテレビにゴーストが出ていることが明らかとなった。

平成８年４月８日
第１回理事会開催。廊下の手摺の剥がれについてＢ建設会社に善処するように申し入れることを決議。理事長は合人社との間の管理委託契約書に署名押印。同契約書別表第４には、エレベーター設備および機械式駐車装置の点検・整備は定額委託料に含まない旨定められ、これら業務についてはＣ社が受託していた。

平成８年４月３０日
理事長は、Ｃ社作成の化学マットリース料についての見積書の発注者欄、および、Ｃ社を受託者とする機械式駐車装置点検契約書および同年６月１日付けエレベーターの点検契約書（受託者は委託業務について第三者に再委託することが認められている）に署名押印。サニクリーンは、Ｃ社に対し、モップ、マットをリース料で納入し、Ｃ社はこれを管理組合に再リースしていた。Ｃ社は、エレベーター点検をＧ社に、機械式駐車装置の点検をＤ社にそれぞれ再委託したいた。

平成８年６月２０日
第２回理事会開催。テレビゴースト発生が続いていることが報告され、合人社がＢ建設と交渉し次回報告することを決定。

平成８年７、８月
Ｂ建設は、テレビ映りについての調査を行い特に問題がない旨報告したが、全住戸に対するものではなかった。

平成８年９月
合人社は、本件マンション全住戸を対象としてテレビ映りについてアンケートを行った。
平成９年２月１３日
第３回理事会開催。テレビ映りはアンケートの後も改善されていないとの意見が出され、対応を合人社に依頼した。

平成９年３月５日
第４回理事会開催。合人社はテレビ映りの問題については分譲業者に改善の要求をしていると報告。手摺上部の塗装が剥がれが多いとの指摘に関する対応は遅れ、組合員は不満を持った。

平成９年３月２４日
合人社は、決算報告書・予算案等を作成。損益計算書部分には管理費収入から支出を差し引くと赤字であること、修繕積立金勘定には第１期剰余金の赤字を差し引くことが記載されている。

平成９年３月２６日
第５回理事会開催。　合人社から決算報告書・予算案等が配られた。合人社は赤字を報告したが、補填処理について説明はしなかった。

平成９年４月２０日
第１回通常総会開催。決算報告書・予算案等が承認され、第２期理事会役員が選出。

平成９年４月２６日
第１回理事会開催。機械式駐車装置に故障が頻発していることが問題となり、早急にＤ社に原因究明させるよう合人社に依頼。

平成９年５月初め頃
理事会役員らは電柱使用料が支払われていることに気付き、合人社から説明を受けた。また管理費等は、組合員各自の預金口座から引き落とされ、広島総合銀行の集金システムを通じて同行の合人社代表名義に入金され、他のマンションの管理費等とともに集められ、最終的に管理組合の口座に分配されていたが、その間２週間程度の日数を要していた。この方式は管理組合に説明されていなかったが、同年４、５月頃理事会の求めにより説明がなされた。

平成９年５月８日
第２回理事会開催。管理費引落方法を広島銀行に引き落とす方法に変更することとし、同年８月変更された。テレビ映りの問題について、合人社はＢ建設が５月１日に調査を実施したこと、特に映りの悪い６階から８階についてはブースターを付けて対応する用意をしていることを報告。電柱添架契約書の契約書名義が分譲業者であることが問題とされ、電柱添架料の負担の問題について検討することとされた。

平成９年６月１１日
第３回理事会開催。Ｄ社の社員および機械式駐車場製造メーカーであるＥ社の社員が出席し、機械式駐車装置故障事例についてその要因と今後の対応を説明、総点検、総整備を行うことを決定。
平成９年７月１９日
Ｂ建設は、テレビ映りの悪い原因が潜在電波が強いためであり、改善のためブースターやプラグ、ケーブルを取り替えることに協力を求めた。その結果、同月頃にはテレビ映りの問題はようやく改善した。

平成９年７月２３日
消防署立入検査。防火管理者選任・消防計画の作成届出がなされていないと指摘。合人社は手続の必要性について十分な指摘や説明をしていなかった。

平成９年９月２４日
第４回理事会開催。Ｅ社が７月中旬および９月中旬に機械式駐車装置の総点検を行ったが作動状況が改善しないため、原因がメンテナンスにあると考えるに至り、直接Ｅ社にメンテナンスを依頼したいと申し入れたところ、合人社はこれを了解した。電波妨害防止施設に関する近隣居住者との戸別契約書が未だ見つからないことが合人社から報告された。

平成９年９月ないし１０月頃
理事会の役員らは、エレベーター点検契約が合人社とではなくＣ社との間で締結されていることに気付いた。

平成９年１０月１４日
理事長は、本件マンションの機械式駐車装置の保守契約を解除する旨の合人社宛で通知書を交付し、受託者はＥに変更された。

平成９年１１月３０日
第２回臨時総会開催。委託契約更新承認が議題とされ、電柱添架・共架使用料を管理組合が負担する根拠について、合人社からの回答を得た後に、理事会に諮って決めることが決議された。

平成９年１２月１９日
合人社は、①重要事項説明書、管理に係る承認書および管理規約の各記載を示して組合員が確認・理解していると考えていること、②近隣住戸所有者に対して分譲業者が口頭で施設無償使用を説明しており、口頭の協定も有効なので管理組合の負担に移行させた事務処理に誤りはない、③管理組合員に説明すべきであったとは反省していると回答。
理事会はさらに、①Ｃ社でなく、他社のメンテナンスを導入できるかどうか、②リース料がサニクリーンの納品書記載の金額に比べて約４割高額となっている理由について再度確認要請。
平成１０年１月２４日
合人社は、①エレベーターの点検契約はメーカー系列により法定点検が行われ、５億円の賠償責任保険等もそなえているので安心できる。料金も組合単独よりも廉価。②モップ・マットの賃借料は、理事長の決済を受けている、価格も定価以下、総会で承認されている、と回答。

平成１０年１月２８日
理事会は回答書を１枚の文書にまとめて組合員に示し、合人社の管理業務についてのアンケートを実施。

平成１０年３月８日
第２回通常総会開催。第３期役員として、Ａ理事長ほか副理事長１名、理事３名および監事１名選出。

平成１０年３月２５日
第１回理事会開催。電柱使用料の現在請求を受けて支払っていない分は分譲業者に請求書を渡し、ＮＴＴや中国電力には今後分譲業者に請求するように申し入れることとした。さらにエレベーターメンテナンス契約について契約の明瞭化を求めた。

平成１０年４月１９日
臨時総会開催。近隣電波障害に関して、管理規約の該当条項削除を決定。エレベーター保守点検契約は一本化する趣旨で、契約内容・仕様・保守点検料を現行のままとして、本件委託契約の委託業務に加えることを決定。

平成１０年５月中旬
Ａ理事長は、合人社に対し、２年目点検でベランダ手摺上部を塗装するよう申しれをしたが、業者は修理をしないと言っていると返答するのみ。しかし理事会がＢ建設と直接交渉した結果工事が実現し、同年８月１日工事完成。

平成１０年６月１日
合人社は委託契約書に覚書を付したうえＡ理事長に交付。覚書には、設備点検業務のうちエレベーター設備について定額委託料に含む旨に変更すること、定額委託料を月額４１万４００円から４５万５４００円とすることが記載。しかし契約書には金額欄も含め手は加えておらず、エレベーター点検契約書も添付されていなかった。Ａ理事長はエレベーター点検契約を解除し合人社と契約する旨が記載されていないこと、覚書を抜き取ると別の契約書になってしまうことに不満を覚えた。

平成１０年６月１４日
第３回理事会開催。契約書を検討した結果、契約書ひな形を理事会で作成し、これを合人社に検討させることとした。
平成１０年７月１日
副理事長は、委託契約を一部変更する契約書案を作成、これにＡ理事長が手書きで訂正したものを管理員に交付したが何の反応もなかった。

平成１０年７月５日
第４回理事会開催。ＮＴＴからの請求書への対応のためのに弁護士依頼するための臨時総会開催を決定。

平成１０年８月１日
第２回臨時総会開催。ＮＴＴおよび中国電力との対応について、弁護士依頼を決議。Ａ理事長は内容を変更した委託契約書を送ったが、現在まで返事がないため、さらに回答を求める旨報告した。

平成１０年８月１３日
Ａ理事長は、合人社に対し、内容証明郵便により１週間以内に回答するように求めた。

平成１０年８月２０日
合人社は、簡易書留によりＡ理事長に葉書を送付。委託契約書の草稿のようなものを預かったが、説明を受けていなかったので追って何らかの申し入れ等があると思っていたこと、現在の契約内容に問題がないと考えているので、よく話し合って契約の更新をしたいと回答。

平成１０年９月４日
Ａ理事長は合人社に対し、内容証明郵便により再度その見直しを求め、５日以内に回答がない場合は契約解除を通知。

平成１０年９月７日
合人社は、７月１日に管理委託契約の見直しを求められていないこと、契約書草稿を渡されたからといって見直しの申し入れとは考え難いこと、必要があれば見直しにやぶさかではないと回答。

平成１０年１０月１９日
第６回理事会開催。合人社との契約内容を変更できないのであれば契約解除すべきであるとして、１１月７日に臨時総会開催を決定。

平成１０年１０月２５日
Ａ理事長は臨時総会開催通知。問題の議案書を配布し掲示板に張り出した。議案書１号議案には、電波障害問題について合人社が行ったことを明瞭化しなければ解決できないとして、合人社が理事会作成契約書ひな形の内容をすべて認める回答をしない場合には本件委託契約を解除すること、合人社が認めた場合にもその後交渉が決裂した場合には本件委託契約を解除することを理事会に一任することの承認を求めるとしていた。

議案書には以下の内容が含まれていた。
①今まで何度も「これをやってくれ」と要求しても何一つやってくれない、
②電波障害についても勝手に管理組合に何の相談もなく署名押印した。
③不明経理（管理組合の修繕積立金を勝手に移動させる）、わけのわからない金の流れ、
④納品書より４割高い領収書の存在
⑤修繕積立金を勝手に使用した
⑥エレベーターメンテナンス問題でおかしな契約
⑦電柱使用料契約を勝手に締結している
⑧合人社の管理委託には誠意のかけらもみられず、かつ管理委託会社としての能力に欠けているのではないだろうかいうことです、
⑨当時管理組合が締結していたエレベーターメンテナンス契約は、合人社とＣ社との契約が同時に存在する上に、Ｇがメンテナンスをするという、二重契約、再々委託等の問題が考えられる・・・・ふざけた回答。

平成１０年１１月７日
臨時総会開催。
合人社は、Ａ理事長の議案書配布行為が合人社の名誉を毀損する不法行為に当たるとして１０００万円の損害賠償と謝罪文の掲示を求めて訴訟提起。

[240: 入居済み住民さん]

福岡のファビルスは、良くないと感じました。
会社体質か、担当レベルか分かりませんが、
組合に対して隠蔽体質で質が悪いです。

[241: 匿名さん]

やたらと、修繕工事を提案してくる管理会社はどうか？と思う
インターホンの全戸取替えは、積立金が不足しているのでリースでどうか？と
これって、ホントにお得なんでしょうか？
管理会社はしつこく提案しているのですが
どなたか、リースで全戸インターホン交換したところありますか？

[242: 入居済み住民さん]

インターホンはエントランス部分以外は専有部分であり組合は関知しません

合人社へ損害賠償請求が出来ます

[243: 理事長]

インターホーンは、管理規約によってマンションによって扱いが違います。
インターホーンは、エントランス部に連携していますので、共用部分のところが多いのではないでしょうか？
リースでの対応ですが、管理組合自体に予算がない場合、お金がない場合リース対応でしょうか。
20年もたてば、機器の故障もちらほらでてきます。仕様自体も古くなってきます。
しかし、お金がなくても、機器自体使用できないと生活に支障がでてきますので、
交換しなくてはいけないと思います。古い機器だと音声だけとか、新しく防犯も考え、カメラ付きにするとか
部品の供給も10年たてば、徐々にメーカーも在庫をもたなくなります。すると修理ができない場合も・・・・
時期をみて、交換しなければならない部位かと思います。
支障がなければ、大規模修繕などにかまして、行ったほうがよいかと思います。
その際、お金があればリースでないほうが、よいかと総支出は、もちろんリースのほうが多いからです。
充分にお金がたまっていない管理組合としては、頭が痛いところですね。（当方も積立金がたりないです。）

[244: 匿名]

機械式駐車場のリースも勧められていますが、さすがにバカじゃないので乗りません

[245: 業界通]

　お金がないのなら合人社。合人社FGLで融資してくれるよ。

[246: 理事長]

すみません、おしえていただきたいのですが、
当組合では、管理費、水道（管理会社にて検針、戸別請求）などの引き落としの手数料は、組合が負担していますが、
他管理組合さまではいかがなのでしょうか？

[247: 匿名さん]

水道メーターの検針を水道局（事業団ほか）一定規模以上を行わない区域のマンションは仕方が無いのでは無いでしょうか。
管理会社にて個別検針し、各戸へ水道使用料を徴収するにも労務を伴うので仕方が無いでしょう。
問題は、それ以外にあることが多いですけど。
水道メーター等の更新工事などの負担がメーター検定期間を過ぎる前に行われている場合、管理会社にて工事等行っているケースが多く見られます。
実際は、工事は丸投げで、中間マージンめいっぱい取られているのに
気が付かない様子。
何の工事でも管理会社へ発注するやり方を改め
管理組合主導で、業者探しから選定、発注まで行うことがボッタクリ防止につながります。
メーターの値段はちょっと調べれば判ったりします。

[248: 理事長]

247さん
ありがとございます。そうですね。手間は、かかるが気をつけなければ
参考になりました。

[249: 理事長]

ふと最近疑問に思ったのですが、マンション入り口の、ダスキンなどのレンタルマットを竣工当初より契約していますが
必要なのでしょうか？毎月微々たる金額の支出ですが、近隣などの他のマンションなどみてみるとないところが多いのです。（ちなみに、当マンションは、１５戸で分譲ですが、所有者で住民の方は、一名しかいません。

[250: 匿名さん]

エントランスホールがある程度面積があれば、マットはたぶん無くても良いでしょうけど、ホールが短くすぐにエレベーターというような物件では、汚れ防止の効果はそれなりにあるのでは？
管理組合⇒管理会社⇒リースマット業者となっている場合は、管理会社のポケットが膨らむ仕組みでしょうか？
１ヶ月に１回程度の交換頻度ならば、２枚くらいマットを交換する方が断然お徳では？

[251: 理事長]

250さん、ありがとうございました。

ちなみに、当方、エントランスからEVは、6mくらいです。
1か月2回交換です。

[252: 匿名]

玄関マットの替えマットを収納する場所があるなら、断然マット購入をお薦めします。
また、マットの色によって、汚れ具合も違いますので、室内色調を考慮して選ばれたら良いのでは？
濃い灰系か濃い茶系のマットは、汚れが目立たず、おすすめです。
マットメーカーも検索されると大体の価格もわかるかも？
この程度の物品購入なら、管理会社抜きで選び、コスト削減をされたらよいですよ。

[253: 理事長]

252さん、ありがとございました。
マットなどなくてもよいのかなあとふと思いましたので、ご質問させていただきました。

尚、当方は、コスト削減などは、管理会社は、抜きで理事会で行っています。
なぜかといいますと、管理会社に依頼すると管理会社における取引会社内でしか、
行わないからです。また、現在の取引先を変更するようなことになるのは
管理会社として、好まないからだと思います。
管理会社主体でいままで、業者などを取引している経緯からいって
コスト削減など管理会社から提案してくることは、ありません。

[254: 匿名]

総会で、補修工事を管理会社に発注するのって、普通なんでしょうか？
緊急に修理が必要な場合は仕方が無いにしても、総会提案するような、時間的余裕がある工事なら、中間マージン掛けずに、直接補修工事を管理組合直轄で行うのが良いと考えますが、どうでしょうか？
ちなみに、総会提案の補修工事には、見積書が付けられて折らず、ただ補修箇所と、金額のみでの説明でした。

[255: 理事長]

254さん

以前は、やはり、管理会社が見積もり管理会社への発注が多かったようです。
理由は、推測ですが、組合の手間がかかるから、まかせておこうということかと思います。
マージンは、手間賃として考えて。理事会の方が、頑張っていらっしゃるところは、逐一、ご自分でやられています。


緊急な補修工事などは、管理会社が受けて手配するケースが多いと思います。
ただ、総会などできめるようなことは、見積もりがないといけません。
また総会前に事前に見積もりを提出してもらい、理事会などで検討すべきかと思います。（相見積もりだけでも）
緊急を要しない場合、補修工事などは、直接のほうがよいかと、管理会社へ発注すると、いわれるとおり
マージンが発生しますよね。

ただ、仕事しながらそんなこんな管理組合のことをやるのは、手間かかります。
自分の所有物のことなので、それでは、いけないのでしょうが、
できればやりたくないというのが、私は本音ところです。

[256: 匿名]

長期修繕計画の表の通りに工事提案～管理会社に良いように扱われている？
もしかして　　カモ

[261: 匿名さん]

穴吹って、そん位のもんでしょ。
サーパス以外は手抜き？

[262: 不動産業者さん]

http://www.968kanri.co.jp

クローバー管理といいます

[263: 匿名さん]

営業担当者が～工事を？
工事でもガッチリって事ですか？
工事なんか目もくれない、管理一筋って管理会社は無いものでしょうか？

[264: 入居済み住民さん]

クローバー管理に自転車置き場のことを対策をお願いしているのですが、
改善するのに時間がとてもかかりそうです。

[265: 匿名さん]

工事からみでないと、管理会社はおいしくないんでしょうか？
駐輪場の自転車処分したって１円にもならないからでしょう。

[266: 匿名さん]

他人のものは簡単に処分できません。
まともな会社ほど慎重にします。

[267: 理事してます]

マンションって思うようにいかないことが多々ありますよね。。。
住人からのお願いに管理会社が動いていればまだマシな方です。

[268: 匿名さん]

管理会社は住民との契約ではなく組合との契約です。

[269: 匿名さん]

管理員と清掃員が別々の時管理員を廃止して費用を浮かせてプロの管理員に代わる人を組合で契約して理事長の補佐をさせる。プロの知識を吸収すれば自主管理も簡単。

[270: 匿名さん]

管理会社に任せた方が楽だよ。
管理員を組合で雇ったり、清掃員を自分たちで雇ったり、清掃会社と契約を
結ぶのは大変だよ。
そのチェック・立会まで自分たちでやらなきゃならない。
悪いところがあれば、それを管理会社に指摘するだけでいいからね。
それに管理員がマンション管理の補佐はできないよ。
プロの知識がある筈ないしね。

[271: 匿名さん]

管理員にはプロの知識があるはずないしね？考え方としてはうなずけます。管理員に対する私たちの固定観念がその考えになるのではないですか？５００戸のマンションで7人の清掃員はうなずけるが。管理員5人、フロント１人、女性の事務員1名、事務担当1名、年間の委託費を見てください。そのお金は私たちのもの。費用対効果を考えると管理員、フロント、女性事務員、は無用、住民同志が仲良くすれば管理は簡単です。プロの管理員派遣業などを考えてみたら。

[272: 匿名さん]

５００戸のマンションで管理員５名、多すぎますよ。
フロント１名はあなたのとこのマンション専用ではないでしょう。
女性の事務員もいりません。
管理会社に委託して、管理員２～３名、清掃会社も当然管理会社委託でいいでしょう。
自主管理は大変ですよ。

[273: 匿名さん]

フロントは専任（専従）のフル勤務です。事務担当は時々巡回勤務です。全部委託です。管理の分散も考えられるが、いかがでしょうか、？管理員をゼロにしてプロのフロントを1名と経理1名と専従の清掃５名から６名のもう1つの管理会社と契約して管理会社同士を競わせる方法はいかがでしょうか、基幹事務の免許をもたなくても事務担当以上の実力のあるフロントマンを管理組合側につけさせる方法です。基幹事務の管理会社が嫌がるでしょうね。両方の知識を活用して徐々に組合の実力を養う事。絵に描いたぼたもちでしょうか、理想は持つたほうがいいと思います。適正化法の趣旨は自主管理の方向でしょう。

[274: 匿名さん]

>273さん
もう少し、マンション管理の基礎を勉強して書き込まないと、皆さん
あなたの書いていることが理解できませんよ。
ここに書き込むんだったら、少なくとも標準管理規約・区分所有法に
則っての用語を使うべきです。
内容がまったくちゃらんぽらんですよ。

[275: 匿名さん]

契約は原則自由でしょ。考えを書いただけ、この考えの沿って法令等に当てはめて各組合が有利になるように考えればよい。

[276: ハチャメチャ爺さん]

福岡には、【福管連】と言う、全国的に有名なＮＰＯ法人がありますよ。
そうだんしてみたら・・・。

[277: 匿名さん]

区分所有者1名の相談なんか真面目に聞いてくれる専門家はいません。組合の役員にならないと相談には乗れないそうです。

[278: 匿名さん]

>277さん
僕は、マンション管理センターに一組合員だったけど電話して相談にのって
もらいましたよ。。
ただ、○○マンションの○○ですといっただけだったけど、こちらの素性は聞かれなかったですよ。
丁寧にいろいろ相談にのってもらいました。相手はマンション管理士の有資格者の方でした。
あなたも電話されてみてはいかがですか。

[279: ハチャメチャ爺さん]

（財）マンション管理センターですね。
ココが出版している【マンション管理の知識】は、役に立ちますよ。　　３０００円位で安いと思う。

公共機関ですから、味方をしてくれる訳ではありませんが、信頼は出来ますね。

[280: 匿名さん]

６０戸のマンションなら理事長の良心に従えば管理費等の収納と支払及び保管、未収金回収、方法、のチェックを確立して疑いを受ける事がないようにすればその他の部分は長期修繕計画を専門家に作成させ資金計画を作成しておく事。管理員業務は理事長がするか、清掃員及び植栽の手入れは派遣業者に依頼する。管理員業務は主にフロント業務である。管理を難しく考えると管理会社の思う壺である。シンプルに考えたいものである。売買、賃貸、等々に伴う入居及び退去は多い案件でないが規約にうたって手続きをして保管しておけばトラブルは少ないので安心です。これは私の考えです。経験によるもの、参考になるかどうか、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　、

[281: 匿名さん]

>280
ほんとに素人なんですね。
勉強あるのみ。滑稽ですよ。

[282: 匿名さん]

そうです。素人です。ＮＯ２８１さんはプロでしゅうから、ご指導、お願いします。

[283: 匿名さん]

福岡の良い管理会社を調べている方達に失礼ですが、わたしは福岡空港の近くに中古マンションを探しています。ご存じの方は情報を教えてください。関西に住んでいます。

[284: 匿名さん]

福岡のマンションは暴力団だらけのイメージがある。情報を教えて、管理会社が優秀かそうでないかはここで決まると思います。管理会社の対応等で管理会社の優劣が決まりそうであるが。

[285: 匿名さん]

福岡で一番の管理会社といえば、東福互光で決まりでしょう。

[286: 匿名さん]

恥を知りましょう。

[287: 匿名さん]

このスレは東福互光の専用スレか。荒れた物件が多いみたい。もっとましな管理会社はないの。

[288: 匿名さん]

しかし、九州で一番の委託件数を誇っているのは東福互光だよ。
委託件数が多いとうことは、それだけいいということじゃないのかな？

[289: 匿名さん]

確かに委託件数だけは多いけど。
九州ではNO,1でも日本は広いしね。
うちのマンションも東福互光ではあるけど、人材面ではどうなんだろう。
工事の受注とかには、貪欲さはないけどね。
良心的な管理をしてくれてるといえばそうなんだよな。
良しとするか。

[290: 匿名さん]

東急コミュティーは良い管理会社だよ。特に漏水事故等に１日２４巻対応してくれます。見ていて可哀そうな位よくしてくれます。地元ではないので大変な目にあいながらよくはたらきます。菅理員も紳士的です。採用時点のチェックが厳しいのではないですか。

[291: 匿名さん]

やっぱり東福互光でしょう。
あそこはいい管理会社ですよ。
地元密着型の企業です。
九州では何といっても一番の管理会社です。

[292: 匿名さん]

東福互光という管理会社良さそうですね。
一度検討してみます。

[293: 匿名さん]

福岡での紹介は東福互光１社しかないんですか。
それだけ意見が多いということはいいのかもしれないが。
東急コミュニティも推奨されてますね。

[294: 匿名さん]

昨日東福互光さんに電話しまして、今日相談にきてもらうことにしました。

[295: 匿名さん]

西部ガスリビングの良いよ。管理会社としては後発だけどそれだけ悪い実務に染まっていない。磨けばいい管理会社になるよ。もっとマンション管理士を活用すればよいと思います。後発の地元大手だし。九電系列の管理会社はないのかな。教えて下さい。

[296: 匿名さん]

西鉄不動産　野村リビングサポート　日本ハウジング　住友不動産建物　九電不動産　コミニティーワン　ジェント　等々沢山あるよ。その他福岡県管理組合連合会に問い合わせると教えてくれる。マンション管理適正化法の国の免許を確認してください。不動産管理業は分譲マンションだけは基幹事務を管理組合より受託又は組合が委託するときは国の免許がいります。その他及び自主管理は免許等は必要としません。

[297: 匿名さん]

その中でも、東福互光は地場産業でもあり地域密着型の管理会社
だから、優れているということなんですか？
人材にしても、福岡に本店があるのと、地方に飛ばされたフロントとは
モラール的に差が出て当然とは思いますが。

[298: 匿名さん]

そんなことはないでしょう。人間には個人差はあります。このスレは東福互光のスレかと思います。私のマンションは東急コミュニティーですが担当にょってバラつきはあります。勉強不足で取り返しがつかない事もあります。管理会社に期待し過ぎの管理組合が多い。管理組合の幹部が悪ければ管理会社も悪くなる。当然でしょう。悪い管理者にたてついて解約されたら元も子もない。＊＊＊の世界と変わりない。管理組合の幹部はあくまで正義感が基本。悪い事をするより正義を貫いたほうが楽しい。管理会社も管理しやすい。コストも安くなる。

[299: 匿名さん]

個人差があるから、本社のフロントの方がモラールが高いのではといっているのです。
銀行でもセブンイレブンでも地方回りばかりしている社員のモチベーションは低い
ですからね。海外なら別ですけど。

[300: 匿名さん]

管理会社のフロントのモラールの高低も大事だが自分のマンションなんだから組合員のモラールとそれよりも管理者のモラールを高めると管理会社もオチオチできないのではないか。現実を考える事。卵が先か鶏が先かの問題。管理組合がしっかりしていれば管理会社など指示すれば動く。

[301: 匿名さん]

管理会社はどうでもいいということかな。
でも、優秀なフロントの方がいいでしょう。
どさまわりのフロントがいいか、本社直結のフロントがいいかということじゃないかな。
本社に力のある存在のフロントなら、対応もいいはずですからね。
島流しにあってるフロントは、本社に対しては何の力もないですから。

[302: 匿名さん]

ＮＯ３０１は何も知らない。

[303: スレ主]

まだここのスレあったんですね。

＞２９５　九電系列の管理会社

九州電力系列の管理会社はたぶんありません、あれば九電不動産分譲のマンション管理会社が東急コミュニティになるはずがありません。

あえてグループ会社と考えると、九州電力、九電工が大株主の警備会社にしけいの子会社「にしけいメンテナンス」かと、主に九電工の子会社「九州電工ホーム」分譲のグリーンマンションシリーズのマンション管理を行っているそうです。他社リプレース物件も多いみたいです。

[304: 匿名さん]

西鉄不動産もあるよ。

[305: 匿名]

にしけいメンテナンスだけは止めた方が賢明ですよ。　人事担当が現場を知らなすぎるし、逆三角形の構造で、部長がやたら多い会社です。　社員自体の質も低いそうです。
フロントの質が高ければそれはそれで救われるんでしょうけど・・・・・だそうです。
現場は大変そうです！

[306: 匿名さん]

東福互光がいいという評判ですがどうなんでしょう。

[307: 匿名]

東福互光はどうなのか判りませんが、合人社は批判も少ない垢抜けた会社みたいですね。
にしけいメンテナンスの場合、管理員に意見を聞いたら、その体質がより鮮明に判ります。
お前の変わりはいくらでもいる的な感覚では、質の向上は望めませんよね。
社員、従業員の入れ替わりが多い会社は一般的に要注意企業ではないでしょうか。
いくら、親会社のにしけいに大口株主の九電、九電工が控えていても、体質が明るみになれば、如何なものでしょうか。

[308: 親同居さん]

合人社の菅理員は高圧的であまり感心しない。菅理員の対応は管理会社の体質が現れる。ご機嫌取りの住民には親切。

[309: 匿名さん]

三菱地所コミュニティは？？

[310: 匿名]

合人社はそうなんですね。
勉強になりました。
いずれれにしろ、求人募集の回数が多い会社は、要注意ではと思います。
一般的に言えるのは、どの様な会社にせよ、親会社の受け皿的な会社は伸びないのではないでしょうか。
現場の良い意見が反映されず、朝礼で自分（幹部）の自慢話ばかりを聞かされてもね・・・・・。
にしけいに関しては、にしけいを支える大口株主に大きく発言力を持つ管理員が居る事も知らず、今後どうなるのでしょうか？？？

[311: 匿名さん]

パート　嘱託　臨時　募集が多い管理会社はＴＣが一番多い。

[312: 匿名]

三菱コミュニティはいい会社ではないでしょうか。
管理の歴史と、やはり規模の大きい会社は運営上の基礎が違うと思います。
また、意識の違いは待遇面とリンクしています。

[313: 匿名さん]

>東福互光がいいという評判ですがどうなんでしょう。

[314: 匿名さん]

なかなかいい会社だと思うよ。

[315: 匿名さん]

宮管連の代表が辞めた理由は、業者絡みとのこと。

[316: 匿名さん]

東急コニュにティーの管理物件はどうですか。私のマンションは対応が遅いです。担当が力不足。

[317: 匿名さん]

クローバー管理、情報は非常に少ないのですが、今まで付き合った中で最高だと思います。
過去10数社と付き合ってきましたが兎に角最高です。
殆どの管理会社は、可能な限りコストをかけないで管理委託業務を処理することを考えています。
知名度の高い管理会社もしかり、殆どの業務を子会社or外部へまわし、マージンを確保することしか考えていません。
言い換えれば、居住者対応は二の次、居住者であるクレーマーには流石に無視するわけには行きません。
5回に１回、適当に対応する程度です。
クローバー管理は、まだ小粒ですが革新的成長の管理会社です。
あらゆる情報を可能な限り開示し、対話をしながら、お互いの着地点を見つけ、納得のいくマンション管理を実践して
していただいています。
是非、戸を叩いてください。

[318: 匿名]

私は、にしけいメンテナンスで某マンション管理員をしています。もうこの会社辞めます。話になりません。
昔、野球の江本が「フロントがアホやから野球やれん」って言って辞めた気持ちが良く判ります。
フロントは全くアホです。涙が出てくるくらいに！
お前ら現場の努力のカスリで食っているのに現場を大切にせんか！これは本音です。
「俺は上司」面ばかりで義務を果たせず、他の管理会社に変更を管理組合理事長へ進言しました。
「安田建物管理は評判良いですよ」って。
レベルが低いって言わずもがな、致命傷ですね。

[319: 匿名]

にしけいメンテナンスの話は確かにいろいろ聞きますね。　マンション管理部の部長はにしけいからの出向だし、他の部長クラスはみんなにしけいからと聞いています。
プロパーが育たないのかな？
それとも育てる気が無いのかなって思います。
福岡市中央区の管理組合長が「５年間で７人フロントが変わりました」に至っては、・・・・・ですよね。
建設的な意見を汲み上げて、再興を真剣に考えないと置き去りにされ、最後は淘汰されかねない事を考えないと・・・・・困ったもんだ。

[321: 匿名さん]

福管連に聞きなさい。
http://www.fukukan.net

[323: マンション投資家さん]

＞３２１

福管連って理事長が業者からリベートをたくさんもらっていると有名なとこですね。

[324: 匿名さん]

３１８さんと同じ管理員さんの意見をどしどし発信してください。マンションの管理の実情を一番理解出来る立場の仕事が各マンションの管理員です。管理員の意見を取り入れて自分のマンションの管理を語る事が第一です。机上の空論は辞めて実情を知っている管理員の意見を聞きましょう。管理員の発信を期待します。

[325: 匿名]

３２４さんが言われる通りですね。確かに管理員の現場奮闘記こそ価値があると思います。会社が用意しているマニュアルなど、いつの時代に作成されたものかも判らないし誤字は多いやで、屁のツッパリにもなりません。また、実情に即してもいません。毎日、住人の方々への挨拶で始まり、挨拶でその日の業務が終わります。礼節や気配り、言葉使い配慮等は、月に一回来る程度のフロントには理解できないでしょうね。私もにしけいメンテなんですが、ほうき一本、制服一枚が発注から手元に届くまで２か月要するなど氷山の一角です。鉄砲も玉もありません。現場を理解するしない以前の問題です。やっと自分なりの努力がマンションの方々に認められるようになり、この方々を裏切るようで本当に心苦しいのですが、私も近い内に辞めます。

[326: 匿名さん]

３２４です。３２５さんは貴重な存在です。合ってお話をしてみたいです。ここに身分を投稿は出来ないし困りましたね。仕方ないのでスレで投稿します。出来たら辞めないで頑張って欲しいです。

[327: 匿名]

３２５です。３２４さん、ご理解ありがとうございます。また、このスレを見ている方々、私物化する意図は毛頭ありませんが、再度投稿します。現場は常に「待った無し」です。時間のロスは利害関係者である住人の方々へ、様々な負担を強いることになります。フロントが動けないなら業務の一部を管理員へ移譲すれば問題は解決するはずです。文書作成等パソコンがあれば現場で随時対応出来ます。この案は敢え無く却下され、ならばと、管理上の問題解決や文書掲載の迅速化を求めても、月に１度の訪問では、到底、住人の方々の満足を得る事は望めません。他の管理会社との差別化を図るため、様々な提案もしましたが・・・・・。
余談ですが、マンション管理部部長より「〇月〇日より〇〇マンションへ異動お願いします」「問題が多く、解決の努力をお願いします」の要請を受け赴任するも、前任者はゴネているし、交代のお知らせ文の掲載も無く、管理組合理事長や住人の方々も釈然としていない状態でした。針のむしろとはこの事ですね。この状況を払拭するため連日「〇〇と申します」「お早うございます」「本日も宜しくお願いします」「行ってらっしゃい」「お疲れ様です」その他、問題点を早期に把握し、その殆どを解消する事が出来ました。今では管理組合理事長をはじめ住人の方々と冗談を言い合ったり、世相や社会状況、趣味の話をするまでに距離が接近していますが、会社の実力を知るにつけ、また、管理員を「代わりはいくらでもいる」としか考えない体質には、これ以上望めない事を強く自覚しています。
３２４さん、会って話したいのですね。

[328: 匿名さん]

管理員の業務内容にもよりますが３２７さんの意見を拝借すると、管理の知識は通常の菅理員業務を超えているようにおもいます、同じ菅理員でも置かれている立場は違いますがマンションの管理に対する思いは共通しております。貴方は理事長に提案して組合雇用の道を模索してはどうでしょうか。文面より察するに理事長は理解できるかただと思います。お会い出来るといいですね。３２４です。

[329: スレ主]

にしけいメンテナンスですかあ・・・・・
会社のホームページは無いし、高層住宅管理業協会にも加盟していない・・・・
情報が少ないので、どのくらいの組合数管理しているかわかりませんが、
警備会社の「にしけい」のグループ会社で、ビルメンテナンスの片手間に
マンション管理をやっているんでしょうか・・・・・
親会社の「にしけい」が建物の警備業務を委託された際についで仕事を
貰ってしまって「マンション管理」しているのかなあ・・・
まあいずれにせよ「警備業」や「ビルメンテナンス」に比べると、「マンション管理」
は手間暇掛かる割には利益が出ない部門なのでちゃんと仕事する気に会社幹部は
ならないでしょうね。

しかし・・・・・・・

このスレまだ存在しているとは・・・・・・

「会社」が体制をちゃんとすることはないでしょうから、「管理組合」に「会社」を
他のまともな「会社」に変更提案すてみたらいかかですか。
一般的な管理組合は３月決算なので通常総会で会社変更するには今月がちょうどいいかも

[330: 匿名さん]

管理会社への全面委託ありきでいる以上、堂々巡りでしょう。
部分委託に切り替えることです。
当方は部分委託、実質自主管理ですが、ここであがっているようなつまらない労力をかけるくらいなら十分自主管理できます。

[331: 匿名さん]

福岡では下記の福管連にどうぞ。
http://www.fukukan.net

[332: 匿名さん]

福菅連の相談員はマンション管理に関するプロの資格者証を提示しなさい。無資格者が相談に応じている。

[333: 匿名さん]

遠吠えしないで直接書き込みなさい。

[334: スレ主]

＞３３０　匿名様

部分委託、実質自主管理とありますが、参考のために、どの業務を外部委託されているかお教え願えないでしょうか？

また、外部（たとえば不動産会社の中古マンション売買広告）にはどのように、管理形態が表示されているのでしょうか？

[335: 匿名さん]

福岡市でマンション管理士の資格のある弁護士の先生を知っている方は名前を教えて下さい。

[336: 匿名さん]

>>334
管理会社に通す必要がまったくないのがエレベーター、消防設備点検のメンテです。
あと清掃業務委託も管理会社が調整するような事項はなく、むしろ理事会と直接やりとりして内容を微調整するほうが実態にあいます。
給排水設備のメンテ委託は計画修繕に若干からみ、内容の判断も出てきますが、マンションの中で技術者がひとりでもいて技術的な判断をできれば、直営でできます。
出納業務も経理ができればだれでもできるし、理事会支援（会議運営、議事録）など、会社でふつうに会議ができればフロントなどいないほうが早いです。
管理会社に委託したほうが早いのは管理費の収納代行（徴収含む）、管理員業務ぐらいでしょう。
長期修繕計画の作成・見直し、施設目視点検はしかるべき時期に専門家に委託（管理会社である必要なし）すれば、あとは理事会で価値判断を加えればＯＫです。というより、優先事項や中期的財政見通し、値上げ幅の判断など、管理会社には任せられない部分です。
結論は、基幹業務の一部だけしか管理会社に出すメリットはなく、あとは管理組合が直接交渉し契約するほうが管理費削減、内容把握もしやすくなります。（委託するより却って楽です）

[337: 匿名さん]

補足
＞管理会社に通す必要がまったくないもの
あと、造園系、排水管の定期洗浄、給水設備の定期点検もそうです。
管理会社になんでも委託するのは楽でもなんでもなく、ぼったくり、情報が見えなくなるなどいいことはほとんどありません。馬鹿げています。

[338: 匿名さん]

補足2
＞また、外部（たとえば不動産会社の中古マンション売買広告）にはどのように、管理形態が表示されているのでしょうか？
築年数がたつと、ちらしには管理形態は書かれませんね。もちろん重要事項説明では「自主管理」とされていますが。
自主管理ときいて即座に×の判断をされる方はむしろ当方にとってもそのほうがありがたく、「本当にできるのか」といった質問をされる方には、管理がうまくいっており自主管理のおかげでコミュニティもできていることを説明すると、安心して入居されることが多いです。

[339: 匿名さん]

３３６さんに賛同します。全くそのとうりです。３３５です。

[340: 匿名さん]

＞管理会社に通す必要がまったくないのがエレベーター、消防設備点検のメンテです。 あと清掃業務委託も管理会社が調整するような事項はなく、むしろ理事会と直接やりとりして内容を微調整するほうが実態にあいます。

残念ですが、業界と言うのがありまして、独自にやっているつもりがメンテ会社はデベには利ざやを納める為の資金だけは注文者から頂いているのが現実です。
組合員が居住する前の建築する段階で運命が決まっております。

[341: 匿名さん]

それが事実なら組合は調査して改善するべし。がせネタの匂いがする。

[342: 匿名さん]

>>340
＞メンテ会社はデベには利ざやを納める
それは仕方ない（いいわけではないが）ですが、ここでは管理会社の利ざやを問題にしているのです。

[343: スレ主]

＞３３０様　ご回答ありがとうございました。

自主管理にもいろんなパターンがあるんですね。

家の近くに自主管理の分譲マンションがありまして、戸数３０数世帯で築年数３０数年なんですが

半数以上が賃貸、なんでわかるかというと区分所有者が週単位で持ち回りで日常清掃しているんです。

掲示板に当番表が張り出されているんですよ。

しかも来週月曜から当番の方が、前日日曜日に引っ越して出て行かれました・・・

理事長は、管理組合資料閲覧はＯＯＯ号室理事長ｘｘｘまでとアクリル銘板でエントランスに表記

されています。死ぬまで理事長・・・・・・

やはり、管理組合は財産管理をどうされているかが、不安ですね。　


管理会社の管理人やフロントマンが資金横領しても、管理会社がだいたい弁済しますが、

理事長や会計理事が横領した場合、だれも弁済してくれない。

理事長が公私混同して会計が不明瞭となり、管理会社が文書で忠告するも、回答せず、管理会社から

管理委託契約解除するケースも聞いたことがあります。

自主管理で輪番制がしっかりできれば最高なんでしょうが。。。

[344: 匿名さん]

>>343
自主管理といっても施設のメンテナンスは委託するわけですし、収納管理や清掃も普通は委託するわけで、お書きのマンションのように無理すると管理が崩壊するのでしょうね。
お書きになってるのは極端な事例で、自主管理＝やりたい放題ではありません。賃貸居住者が多いとなかなか自主管理も難しいと思いますね。全員で清掃となると、自治会の領域かもしれませんね。
私が部分委託という言い方をしたように、部分自主管理という認識でおられるのが順当かと思います。
＞理事長や会計理事が横領
確かにそういうマンションは論外ですね。自主管理は住人のいくらかがチェック能力があることが前提です。まあ自主管理に限らず、管理会社をチェックできずに、いいようにされてるマンションのほうが多いと思いますが。
いいようにされてる部分は表に出てこないので、弁済というとこまでいかないということです。

[345: 匿名さん]

規約や法令違反を繰り返している理事長　理事　監事　会計担当　と共謀する管理会社　をチェックするまでは知識（マンション管理）があれば出来る事だが、告発する事は至難の業です。なぜなら　この役員のバックには管理会社とその顧問弁護士がついていてアドバイスしている。特に工事等の金額が正当な金額かの問題になると役員等が共謀すると不可能になる。規約の改正　設定　変更　廃止等も自由自在に出来る事になる。組合員はこの恐ろしさを認識していない。マンションの管理を真剣に考えてくれる弁護士（マンション管理士の資格保有者）を知りたい。投稿してください。議案と議事録のチェックも怠りなくしてください。瑕疵が必ずでてきます。弁護士も相当なエネルギーがいります。金をあてににせず正義感で動いてもらえる弁護士でないと戦えません。案件は最高裁までになるケースが多いです。まず相談のとっかかりはマンション管理士です。

[346: 匿名さん]

福岡は気を付けた方が良い。経済８９３がマンションに入り込んでいる。チェックしょう。

[347: 匿名さん]

８９３の真似をして脅迫する人物が多い。

[348: 匿名]

　皆さんの意見は本当に参考になります。必要であれば役立てたいし、そうでなくても頭の隅に留めていれば、いつか遭遇するであろう場面で役に立つと思います。
　一つ言えるのは、「管理」に対する多様化が現在求められているのは否めません。
　真面目に討論できるスレはあまりない中、佳境に近づきつつある皆さんの意見には敬意を表します。
　各分野でのサミット的な場があれば、もっと建設的な意見が飛び出すのではないでしょうか。
　８９３やそのフロント的な会社は論外ですよね。勇気を持って告発（公開）すべきだと考えます。
　Ｇ社など、誤解も含めて疑いを払拭すべきではないでしょうか。

[349: 匿名さん]

３４８さん　1月19日午前11時から13時までと16時からと16時まで赤坂の市民センターでマンション管理士による無料相談があります。なにか一つでも知識を得たいと10時に相談にいきます。宜しければどうぞ

[350: 匿名]

３４９さん、有難うございます。
伺ってみます。

[351: 匿名さん]

３５０さん会えるといいですね。

[352: 匿名さん]

３５１さん管理士も個性があります。相談で良くないと思っても足しげく何回も来てください。良い管理士に巡り合えるはずです。私は裁判の為足しげく弁護士を探しています。管理の件でです。

[353: 匿名]

３５２さん。
弁護士が二十数名在籍しており、質と量が揃っているのは「鴻和法律事務所」ではないでしょうか。
別件ですが、５年間の裁判に親身になって接してくれました。
最高裁まで争いました。
それぞれの分野のエキスパートが在籍している弁護士事務所は、福岡ではここだけではないでしょうか。

[354: 匿名さん]

３５３さん有難うございます。インターネットで検索してみます。いままで4名の弁護士に当たりましたが標準管理規約の話で私のマンションの規約に触れるそぶりさえありませんでしたが一人だけ最高裁までの案件になりそうなので、お宅のマンションの規約や総会　理事会の議案と議事録の精査には相当の時間が必要との回答でしたので、この弁護士は信用出来そうですが、あとで調べてみますと住居のマンションが私のマンションと管理会社が同一でした。規約違反の理事会及び理事長および管理会社の共犯の告発で証拠は一点だけ不足しているだけです。今までの判例から推測するなら勝訴できると思いますが真剣味のない弁護士では勝てるのも勝てないと思いました。この弁護士にはまだ証拠は示しておりません。御協力有難うございました。

[355: 匿名さん]

３５０さん行きましたか。私も初めて行きました。給排水管の講義は役に立ちました。管理士の相談も受けました。２００名を超えていたと思います。着実にマンションの管理を真面目に考える人が増えています。来年はマンション管理士に挑戦してみたくなりました。

[356: 匿名]

８９３より汚い管理組合の理事の話を聞きました。
はっきり言って、耳を疑いました。
マンションの各種の工事に絡み「リベート」を得ているとのことです。
複数のマンションに関係していて、それぞれの管理会社にも「顔」が効き、公然の秘密になっているそうです。
「４５０」ですね。
この理事がこのまま、現在の行為を続けるならば実名を公表します。
また、税法上の問題も浮上すると考えられます。
「強要」がはっきりすれば、司法も動くのでは？
この様な輩は、勇気を持って排除すべきです。
金が欲しけりゃ「汗」流せ！ではないでしょうか(^^)!。

[357: 匿名]

その理事の事は有名ですよ。
管理会社が絡んでいるのが、ちょっと厄介ですよね。
五万円、十万円の金額ではなく、もっと高額だそうです。
私物化も甚だしいですね。
いつまでも続くはずはないでしょうけど、管理会社や各種の企業がその温床であるのが納得いきません。
ある会社の社員の話ですが、この人物と関係する会社の上層部との繋がりが深く、見積もりも幹部から指示があるとの事です。
上乗せしての金額がいつまでも、まかり通るはずはないですよね。
何はともあれ、近々大きな問題になると思います。
住人を舐めたらイカンバイ！

[358: 匿名さん]

理事長の管理私物化は良くない。私のマンションではほぼ公開されていて理事長は表面は一所懸命取り繕いながら人気取りに余念がない。住民のチェックが厳しくなったのである。証拠に基いた公開であるので、名誉棄損　共同の利益に反する行為で告訴する為に管理会社の顧問弁護士に相談したら逆に反訴されると敗訴する可能性を指摘され手も足も出ないらしい。公表した人物は相当の管理のプロで理事長の素情を知り尽くしているらしい。ローンの支払いも遅れているとの噂である。

[359: ビギナーさん]

やはり、そういう方は居るのですね。しかし問題は解決しませんね
実名出してもいいじゃないですか？
確かに私の近辺にもそういった人がいます。
そうゆう輩は社会的に消えて貰いたいものです。

[360: 匿名さん]

ｘｘエクセル光が丘で発砲事件がありましたね。管理会社は何処ですか。

[361: スレ主]

＞３６０様

「エクセル」ではなくて「ドエルアルス」の間違いではないでしょうかう

確か分譲時から分譲会社のグループ会社「東ｘコミュニティ」です。

[362: 匿名さん]

シャンポール大名の管理と同じ会社ですね。

[363: 匿名]

汚い話や、怖い話が出てくること自体、マンション管理業務がダークな業務の部類かいな？
地位の向上を図らんといかんね！
それには社会通念上、この社会で不要な人間を排除せんとね。
しかしながら、各社（一部の会社？）の幹部に容認派が多いのが悩ましい限りですばい。
そんなんじゃ、イカン！イカン！
早く妻や子供に誇れる仕事にせなあいかんバイ！

[364: 匿名さん]

やはりマンションは投機の対象にしている向きもありますね
賃貸が多いマンションは住民が所有者ではないので
８９３関係や準構成員が入り込み「怖い」
そういう情報を管理会社に問い合わせて、対応してくれる所は
いい管理会社ではないかな。

[365: 匿名さん]

そんな良い管理会社はありますか。

[367: 住まいに詳しい人]

管理会社が組合を食い物にすることを防止する主旨でマンション管理適正化法ができましたが　こまごまと蚕食されていますね　組合活動がまともに行われているマンションでは管理会社や理事長の私物化はある程度防止できます
スレ主の問題は他の組合員への啓蒙でしょう　ひとりで無理ならマンション管理士へ協力を仰ぐのも手です
丸投げ意識の組合員ばかりなら管理会社を代えても食い物にされるでしょう
現にここに投稿する管理業務主任たちは理事長悪者説に転嫁し自らのぼったくりを隠蔽しています

[368: 匿名さん]

管理士に相談でも話でもされたらどうですか。組合員の財布を食い物にする管理会社及び役員は許してはいけません。お互いに熱心な弁護士やマンション管理士を探しましょう。啓蒙は大事です。

[369: 匿名さん]

管理会社の良し悪しの判断は難しい。管理の知識を身に付けると良し悪しの推測は出来る。

[370: 住まいに詳しい人]

369の意見は正しい
不動産の素人集団の管理組合はせめて管理業務主任の知識を身につけたい
それが無理ならマンション管理士へ相談する
一例としてＤ．Ａという管理会社がある
丸投げしている組合は不要不急の工事により且つ高価格の代金で修繕積立金は減り　真に必要な大規模修繕時には借入金を背負わされている　このような組合は多い
また大規模修繕をＤ．Ａに依頼すれば外壁の修繕などもエフロを放置したまま終了するなど
素人相手に不誠実な行為が多い
マンション管理士がいやなら開業している建築士を選びたい　兎に角第三者の客観的な知識に基ずく意見を聞くべき

[371: 匿名さん]

そうですね。

[372: 匿名]

３６７、３６８、３６９、３７０の皆さんの意見はそれぞれに正しいのでは。
しかしながら、法律については弁護士に依頼するがごとく、マンション管理はマンション管理の「プロ」会社に委託したつもりが、結果裏切られ、今度こそはと誠実に管理運営を任せられる業者を探している姿も、一つの現実である。
委託業者が“法の盲点”かいくぐり“テクニック”を駆使して利益のみを追求する姿に、何の意味も存在しない。
何故なら、そんな会社へは依頼は減っていくだろうし、いつかはそのものも消えていくはずである。
一発芸人では無いのだから。
お金を得る以上は、プロとして最善を尽くし、「委託契約」の重みを知るべきある。
３６６さんの小噺にそれを見た気がする。
二重スパイ的な人物が登場し、会社ぐるみで姑息な利益追求する姿に、何ら共感を得る物はない。
この業界のみならず、不良な管理会社には消えてもらい、正当な会社のみ残り、適正な管理運営を目指して貰いたい。
「Ｎメンテナンス」は地場企業であり、「Ｎ」の業務実績に大きく依存してきたと思われる。
しかし、現在の低落はなんなのか？
幹部はみんな「Ｎ」からの渡りで、住民の安心には深い知識があるにも関わらず、「Ｎ」に対して、現在の汚い姿をどのように申し開きできようか。
「Ｎメンテナンス」のナンバー２のＫも、「Ｎ」から渡って来た人物であるが、「自分の手柄は、自分の手柄」「人の手柄も、自分の手柄」重箱の隅に残った「飯粒」をほじくる趣味があり、誰からの信頼も無く、その姿は寂しい限りである。
身（管理組合）を守るべき知識を得る事は大切であるが、組合員が全ての知識を得るなら、管理会社の存在は必要なくなると思料される。
ならば、社会通念上からも公序良俗に即した“生業”を忠実に実行し、弱者に優しい管理会社が増えて欲しいと願う。

[373: 匿名さん]

そうです。

[374: 匿名さん]

福岡は人口の割にはマンションの人口に対する密度が日本一ときいておりますが。その割には組合員はおとなしくありませんか。築年数も古くなり色々な問題を放置していませんか。お互いにスレで話ませんか。

[375: 匿名さん]

ファーストタイムズはやめたほうがいいでしょう。

[376: 匿名]

ファーストタイムズ辞めなくてもいいんじゃないかな。

感じるがままに思うがままに、それぞれの持つ感想を掲載できるのがスレのいいところじゃないかと思います。

それぞれの思いの大小はあっても、みんな真剣なんだから。

類似のスレが沢山ある中からここに行き当たって各人の話しを読み、自分なりの考えを思う存分論じ合う事に何等の否定はないはずです。

要は、各管理会社が本来の姿に復すれば、このスレの目的は達成されるのではないでしょうか。

[377: 匿名さん]

３７６さん　そうですね。３７４です。福岡でのこのスレは身分がばれるのを恐れている方もおります。首都圏からすると田舎ですからね。しかもどうしても閉鎖的になりがちです。しかしやはり九州では大都市です。マンション住まいの人間は多いです。管理士会も月曜日から金曜日までは１３時から１６時までは相談にのっているみたいだし、行ってみたいと思っておりますがなかなか暇がありません。市の住宅政策課に相談にいったら管理士会を教えてくれました。各管理組合が勇気を持って情報を公開すれば交流が盛んになる事を期待しております。閉鎖的なマンションが多いですね。益々管理会社と独裁的な役員の匂いはぬぐえませんね。この間の市の主催の管理セミナーは２００名以上の出席者でした。給排水菅の更生と更新の学習は勉強になりました。情報の交換が民主的管理に結びつき良質なマンションになると思います。組合員のレベルアップがマンションの将来を明るいものにしますよね。情報交換をしましょう。

[379: 匿名]

隠さないのではなく
隠せないのです。

発覚するまでに、複数回に亘って着服できるような環境(チェック体制)だったとは、かなり問題と言えます。

[380: 匿名さん]

行政処分を２年間以内に２回うけとぃる。大手にはこの会社だけである。
その他一級建築士資格詐称事件もある。行政処分の公開を求める。

[382: 住まいに詳しい人]

居住者にブランド信仰がある場合　理事会での真摯な検討を経た管理会社変更案は途端に低次元の論争に終始することがある
現実はブランド信仰の基は時代の変遷や建築技術の進歩とともにとっくに消えているのだけれど　哀れなことにしがみつく者も存在する
ライオンズの住人に多く見られる　

[383: 匿名さん]

ライオンズの中古物件は管理費等が高く売れ残りが多い。東急もしかり。管理費等（駐車上含む）を再チェックしてください。競売においても落札価格と倍率が低い。管理費等が高いからと言って管理の質が高いとは言えない。そろそろブランド志向は捨てた方が良い。

[384: 住まいに詳しい人]

ライオンズの大京のビジネススタイルはマンションの設計施工を建設会社へ委託し分譲するというもの
現在の主流は建設し分譲することを一社で行う　当然ながら安く販売できる
大京のスタイルでは価格が高くなり現在は大京は販売していない　アステージという管理会社が昔の残渣を管理しているのみ
新規物件は今後は見込めない

[385: 匿名さん]

ライオンは百獣の王　

[386: 匿名さん]

大規模修繕に反対の理事の弱点を見つけて脅迫紛いで言う事を聞かせようとして告訴され敗訴している。バレルのは氷山の一角。気を付けたほうが良い。管理組合は倫理観の無い管理会社（ＴＣ）である事を認識するべし。

[387: 匿名さん]

大手の管理物件ですが担当のレベルが低いので交代を要求しましたが応じませんので変更をしたいのですが方法を教えて下さい。

[388: 住まいに詳しい人]

目安として管理員とフロントが別会社の場合は避ける
エレベータ保守管理でフル契約に固執する管理会社は避ける　P契約のほうが安心できる

[389: 匿名さん]

＞387　　管理会社の変更　で検索しましょう。　マンション管理士等が作っているサイトでいろいろ出てくるよ。

そのうえで　わからないことがあったら改めて　ここで尋ねましょう。

本サイトを含め　あちこちに出てくるようないわゆる「悪徳管理会社」だけは　選ばないようにしてください。

[390: 匿名]

会社が良くても担当者によるよ

[391: 匿名さん]

担当者の資質は会社が把握するのは上司の資質。私のマンションは大手だが担当が良くない。しかし組合がしっかりしていれば担当は素直な人間で良い。組合と管理会社は協力するものであり、批判ばかりでは良い結果はのぞめない。

[393: 匿名さん]

この会社はこれ位の事は屁の河童。見えない所で規約違反の役員と組んで組合員が無関心を利用する。ブランドもあきれる。

[394: 匿名]

不要な会社は消えて欲しい

[397: 匿名さん]

不要な会社もだけど・・・マンション管理組合を食い物している　ブローカー？
まがいの「たちの悪い人」いますよね～この連中程退場して欲しい！

真面目に管理費を払っている人たち、あなたの住んでいるマンションにはそういう輩はいませんか？
総会や説明会等々で、一番前に座り、何かにつけて文句言う年配者・・これです！

[398: 匿名さん]

私も年配者ですがマンションを食い物しょうなど考えあ事は御座いません。
確かに397さんの言っている様な人物らしい人物はおります。
しかし組合員が管理意識を高める事によっては必ず自浄作用が働きます。
私は若い人に会う度に管理の話をしますが、なかなか聞いてもらえません。
管理を管理会社任せにすると資金不足が目に見えておこります。
管理を適切にして節約をする事。そして建物を長持ちさせる事でしょ。

[399: 匿名さん]

変更するなら合人社かな。

[400: 匿名]

合人社は何が何でも駄目でしょう。
管理を食い物にして、推薦する３９９さんの感覚がよう分からんですよ。
色んなきな臭い噂が有ると言うことは、俗に言う「煙がない所に火の気はない」のいわれ通りじゃないでしょうか。
地場でもしっかりした会社は有ると思いますよ。
合人社は広島はともかく九州ではなじめないのでは？