福岡でお勧めの管理会社教えてください

[福岡在住の理事長]

築５年　戸数６０戸のマンションの理事長をしています。
現在、地元デベロッパー子会社マンション管理会社に管理委託していますが、
頼りないことこの上なく、法令違反は朝飯前、いままでの経緯を省みると
自主管理していたほうがましだったことがわかりました。
お金払って、無駄なやり取りしていては時間を浪費していては堪りません。
このままだと永遠に理事長しなればいけません。
どなたか、ちゃんと管理業務してくれる（ちゃんとマン管法遵守して、
きちんと管理員教育する）管理会社紹介してくれませんか。

[224: 匿名さん]

ちなみに、いまは、どこの管理会社なのですか？
たしか福岡商工会議所のなかにある管理会社なんかは、コストの内訳など
きっちりしておりましたね。すごく少数でやっていましたが、実際、当方は、そこには管理は、委託しておりませんが
、別なところから管理委託をうつしたマンションの方にきくと、いまの、ところ問題ないとのことでした。
参考になれば
私も理事長しておりますが、ご苦労お察しします。

[226: 匿名さん]

当方は福岡市中央区ですが昨年、福岡商工会議所のなかにある管理会社に切替えました。名前は伏せておきますが、切替えて大成功でした。COMシステムという新しい管理委託スタイルです。変更は大変ですけどがんばって下さい。

[235: 匿名さん]

ランドメンテナンスの評判教えてください。

[236: 匿名さん]

（福管連HPより抜粋）

理事長は名誉・信用を毀損せずと広島高裁
―　合人社計画研究所の控訴を棄却　―

広島に本社を置く合人社計画研究所（代表取締役福井滋）は、管理業務を受託した管理組合の理事長が自社の名誉・信用を毀 損したとして１千万円の損害賠償と謝罪を求めて提訴し、一審で敗訴し控訴していましたが、本年２月１５日、広島高裁はこの管理会社の控訴請求を棄却しました。
理事長が組合員に配布した総会資料などに、管理会社を「不明経理」「何ひとつやってくれない」「納品書より４割高い領収書」などと書いたために、管理会社が名誉・信用を毀 損されたとして、この理事長を提訴した事件です。

しかし、管理会社が修繕積立金を管理費の赤字補填に用いたことや納品が４割高いことは事実であり、２年目点検によるベランダ塗装を管理会社は修理しないといったのに管理組合が直接建設会社に交渉して実現できたことなどから、「資料の表現自体は、激越で品位 に欠ける点もあるが、公共の利害にかかる事実であり、専ら公益を図ることを目的とするものと認められ、指摘した事実も重要な部分が真実であり違法性はない」として、損害賠償等の請求をしりぞけました。

「合人社は管理を受託する者としての適格性を批判されても仕方ない」

判決文では「管理会社は業務の委託を受けた立場であり、意見や批判は相当程度これを甘受すべき立場にある、管理会社の管理組合への回答は申入れをはぐらかし、揶揄するかのような口吻、相手方からの批判に真摯に答えようとしていない、説明をすれば事足れりとする応答からしても、合人社はマンション管理の受託を業とする者としての適格性を批判されても仕方がないところである。」と手厳しく述べています。
合人社は、この判決を不服として上告し、現在最高裁で審理中ですが、大管理会社が理事長１個人を相手に最高裁まで争うこと自体、個人としての費用や時間の負担の限界を考えると、果 たして適切であるか疑問を生じます。

[237: 理事長]

会社からの個人に対しての、いやがらせですよ。
費用や、時間などは、考えていません。よほど管理会社側の代表が頭に来たんでしょう。
勝てる云々ではなく、
訴訟を起こすと、個人は、だいだい、疲弊しますから、（慣れている方は、別ですが）
皆さんも気をつけましょう。
ただ、理事長個人に対して、訴訟の場合、管理組合から費用はでるのでしょうか？
理事長、個人の支出なのでしょうか？

[238: 匿名さん]

当然管理組合負担になります。
理事長自体が個人ではありませんから。

[239: 匿名さん]

合人社事件

（事件の概要）
平成７年２月２３日
分譲業者とＮＴＴは、本件マンション建設に伴う近隣テレビ電波障害対策のためにＮＴＴ電柱に対するテレビ同軸線添架に関する契約を締結。

平成７年３月１３日
合人社は、添架契約の契約者を分譲会社から管理組合事務取扱者に変更、その後さらに管理組合に変更。

平成７年１２月２６日
分譲業者と中国電力はＣＡＴＶ共架契約を締結し、その後合人社代表者は管理組合名義で契約に基づく分譲業者の権利義務の一切を管理組合が引き継ぐ旨の覚書を作成したが、中国電力の記名押印はない。管理組合は年間合計約１０万円を負担。

平成８年１月頃～５月頃にかけて入居
入居者らは、承認書、管理規約、管理委託契約書等を承認する旨の文書に署名押印した。承認書には、分譲業者や合人社が周辺居住者の電波障害協定が締結された場合、管理組合とともにこれを承継する旨の記載があり、管理規約には電波障害対策施設の維持管理取替費に管理費を充当する旨の記載があった。重要事項説明書には、本件建物の建設に起因して近隣に電波障害が生じた場合は、テレビ共同視聴アンテナを設置し、これに付帯する配線等を近隣居住者が無償で使用する旨の記載があった。

平成８年３月２３日
管理組合設立総会開催、理事会役員選出。６階全体のテレビにゴーストが出ていることが明らかとなった。

平成８年４月８日
第１回理事会開催。廊下の手摺の剥がれについてＢ建設会社に善処するように申し入れることを決議。理事長は合人社との間の管理委託契約書に署名押印。同契約書別表第４には、エレベーター設備および機械式駐車装置の点検・整備は定額委託料に含まない旨定められ、これら業務についてはＣ社が受託していた。

平成８年４月３０日
理事長は、Ｃ社作成の化学マットリース料についての見積書の発注者欄、および、Ｃ社を受託者とする機械式駐車装置点検契約書および同年６月１日付けエレベーターの点検契約書（受託者は委託業務について第三者に再委託することが認められている）に署名押印。サニクリーンは、Ｃ社に対し、モップ、マットをリース料で納入し、Ｃ社はこれを管理組合に再リースしていた。Ｃ社は、エレベーター点検をＧ社に、機械式駐車装置の点検をＤ社にそれぞれ再委託したいた。

平成８年６月２０日
第２回理事会開催。テレビゴースト発生が続いていることが報告され、合人社がＢ建設と交渉し次回報告することを決定。

平成８年７、８月
Ｂ建設は、テレビ映りについての調査を行い特に問題がない旨報告したが、全住戸に対するものではなかった。

平成８年９月
合人社は、本件マンション全住戸を対象としてテレビ映りについてアンケートを行った。
平成９年２月１３日
第３回理事会開催。テレビ映りはアンケートの後も改善されていないとの意見が出され、対応を合人社に依頼した。

平成９年３月５日
第４回理事会開催。合人社はテレビ映りの問題については分譲業者に改善の要求をしていると報告。手摺上部の塗装が剥がれが多いとの指摘に関する対応は遅れ、組合員は不満を持った。

平成９年３月２４日
合人社は、決算報告書・予算案等を作成。損益計算書部分には管理費収入から支出を差し引くと赤字であること、修繕積立金勘定には第１期剰余金の赤字を差し引くことが記載されている。

平成９年３月２６日
第５回理事会開催。　合人社から決算報告書・予算案等が配られた。合人社は赤字を報告したが、補填処理について説明はしなかった。

平成９年４月２０日
第１回通常総会開催。決算報告書・予算案等が承認され、第２期理事会役員が選出。

平成９年４月２６日
第１回理事会開催。機械式駐車装置に故障が頻発していることが問題となり、早急にＤ社に原因究明させるよう合人社に依頼。

平成９年５月初め頃
理事会役員らは電柱使用料が支払われていることに気付き、合人社から説明を受けた。また管理費等は、組合員各自の預金口座から引き落とされ、広島総合銀行の集金システムを通じて同行の合人社代表名義に入金され、他のマンションの管理費等とともに集められ、最終的に管理組合の口座に分配されていたが、その間２週間程度の日数を要していた。この方式は管理組合に説明されていなかったが、同年４、５月頃理事会の求めにより説明がなされた。

平成９年５月８日
第２回理事会開催。管理費引落方法を広島銀行に引き落とす方法に変更することとし、同年８月変更された。テレビ映りの問題について、合人社はＢ建設が５月１日に調査を実施したこと、特に映りの悪い６階から８階についてはブースターを付けて対応する用意をしていることを報告。電柱添架契約書の契約書名義が分譲業者であることが問題とされ、電柱添架料の負担の問題について検討することとされた。

平成９年６月１１日
第３回理事会開催。Ｄ社の社員および機械式駐車場製造メーカーであるＥ社の社員が出席し、機械式駐車装置故障事例についてその要因と今後の対応を説明、総点検、総整備を行うことを決定。
平成９年７月１９日
Ｂ建設は、テレビ映りの悪い原因が潜在電波が強いためであり、改善のためブースターやプラグ、ケーブルを取り替えることに協力を求めた。その結果、同月頃にはテレビ映りの問題はようやく改善した。

平成９年７月２３日
消防署立入検査。防火管理者選任・消防計画の作成届出がなされていないと指摘。合人社は手続の必要性について十分な指摘や説明をしていなかった。

平成９年９月２４日
第４回理事会開催。Ｅ社が７月中旬および９月中旬に機械式駐車装置の総点検を行ったが作動状況が改善しないため、原因がメンテナンスにあると考えるに至り、直接Ｅ社にメンテナンスを依頼したいと申し入れたところ、合人社はこれを了解した。電波妨害防止施設に関する近隣居住者との戸別契約書が未だ見つからないことが合人社から報告された。

平成９年９月ないし１０月頃
理事会の役員らは、エレベーター点検契約が合人社とではなくＣ社との間で締結されていることに気付いた。

平成９年１０月１４日
理事長は、本件マンションの機械式駐車装置の保守契約を解除する旨の合人社宛で通知書を交付し、受託者はＥに変更された。

平成９年１１月３０日
第２回臨時総会開催。委託契約更新承認が議題とされ、電柱添架・共架使用料を管理組合が負担する根拠について、合人社からの回答を得た後に、理事会に諮って決めることが決議された。

平成９年１２月１９日
合人社は、①重要事項説明書、管理に係る承認書および管理規約の各記載を示して組合員が確認・理解していると考えていること、②近隣住戸所有者に対して分譲業者が口頭で施設無償使用を説明しており、口頭の協定も有効なので管理組合の負担に移行させた事務処理に誤りはない、③管理組合員に説明すべきであったとは反省していると回答。
理事会はさらに、①Ｃ社でなく、他社のメンテナンスを導入できるかどうか、②リース料がサニクリーンの納品書記載の金額に比べて約４割高額となっている理由について再度確認要請。
平成１０年１月２４日
合人社は、①エレベーターの点検契約はメーカー系列により法定点検が行われ、５億円の賠償責任保険等もそなえているので安心できる。料金も組合単独よりも廉価。②モップ・マットの賃借料は、理事長の決済を受けている、価格も定価以下、総会で承認されている、と回答。

平成１０年１月２８日
理事会は回答書を１枚の文書にまとめて組合員に示し、合人社の管理業務についてのアンケートを実施。

平成１０年３月８日
第２回通常総会開催。第３期役員として、Ａ理事長ほか副理事長１名、理事３名および監事１名選出。

平成１０年３月２５日
第１回理事会開催。電柱使用料の現在請求を受けて支払っていない分は分譲業者に請求書を渡し、ＮＴＴや中国電力には今後分譲業者に請求するように申し入れることとした。さらにエレベーターメンテナンス契約について契約の明瞭化を求めた。

平成１０年４月１９日
臨時総会開催。近隣電波障害に関して、管理規約の該当条項削除を決定。エレベーター保守点検契約は一本化する趣旨で、契約内容・仕様・保守点検料を現行のままとして、本件委託契約の委託業務に加えることを決定。

平成１０年５月中旬
Ａ理事長は、合人社に対し、２年目点検でベランダ手摺上部を塗装するよう申しれをしたが、業者は修理をしないと言っていると返答するのみ。しかし理事会がＢ建設と直接交渉した結果工事が実現し、同年８月１日工事完成。

平成１０年６月１日
合人社は委託契約書に覚書を付したうえＡ理事長に交付。覚書には、設備点検業務のうちエレベーター設備について定額委託料に含む旨に変更すること、定額委託料を月額４１万４００円から４５万５４００円とすることが記載。しかし契約書には金額欄も含め手は加えておらず、エレベーター点検契約書も添付されていなかった。Ａ理事長はエレベーター点検契約を解除し合人社と契約する旨が記載されていないこと、覚書を抜き取ると別の契約書になってしまうことに不満を覚えた。

平成１０年６月１４日
第３回理事会開催。契約書を検討した結果、契約書ひな形を理事会で作成し、これを合人社に検討させることとした。
平成１０年７月１日
副理事長は、委託契約を一部変更する契約書案を作成、これにＡ理事長が手書きで訂正したものを管理員に交付したが何の反応もなかった。

平成１０年７月５日
第４回理事会開催。ＮＴＴからの請求書への対応のためのに弁護士依頼するための臨時総会開催を決定。

平成１０年８月１日
第２回臨時総会開催。ＮＴＴおよび中国電力との対応について、弁護士依頼を決議。Ａ理事長は内容を変更した委託契約書を送ったが、現在まで返事がないため、さらに回答を求める旨報告した。

平成１０年８月１３日
Ａ理事長は、合人社に対し、内容証明郵便により１週間以内に回答するように求めた。

平成１０年８月２０日
合人社は、簡易書留によりＡ理事長に葉書を送付。委託契約書の草稿のようなものを預かったが、説明を受けていなかったので追って何らかの申し入れ等があると思っていたこと、現在の契約内容に問題がないと考えているので、よく話し合って契約の更新をしたいと回答。

平成１０年９月４日
Ａ理事長は合人社に対し、内容証明郵便により再度その見直しを求め、５日以内に回答がない場合は契約解除を通知。

平成１０年９月７日
合人社は、７月１日に管理委託契約の見直しを求められていないこと、契約書草稿を渡されたからといって見直しの申し入れとは考え難いこと、必要があれば見直しにやぶさかではないと回答。

平成１０年１０月１９日
第６回理事会開催。合人社との契約内容を変更できないのであれば契約解除すべきであるとして、１１月７日に臨時総会開催を決定。

平成１０年１０月２５日
Ａ理事長は臨時総会開催通知。問題の議案書を配布し掲示板に張り出した。議案書１号議案には、電波障害問題について合人社が行ったことを明瞭化しなければ解決できないとして、合人社が理事会作成契約書ひな形の内容をすべて認める回答をしない場合には本件委託契約を解除すること、合人社が認めた場合にもその後交渉が決裂した場合には本件委託契約を解除することを理事会に一任することの承認を求めるとしていた。

議案書には以下の内容が含まれていた。
①今まで何度も「これをやってくれ」と要求しても何一つやってくれない、
②電波障害についても勝手に管理組合に何の相談もなく署名押印した。
③不明経理（管理組合の修繕積立金を勝手に移動させる）、わけのわからない金の流れ、
④納品書より４割高い領収書の存在
⑤修繕積立金を勝手に使用した
⑥エレベーターメンテナンス問題でおかしな契約
⑦電柱使用料契約を勝手に締結している
⑧合人社の管理委託には誠意のかけらもみられず、かつ管理委託会社としての能力に欠けているのではないだろうかいうことです、
⑨当時管理組合が締結していたエレベーターメンテナンス契約は、合人社とＣ社との契約が同時に存在する上に、Ｇがメンテナンスをするという、二重契約、再々委託等の問題が考えられる・・・・ふざけた回答。

平成１０年１１月７日
臨時総会開催。
合人社は、Ａ理事長の議案書配布行為が合人社の名誉を毀損する不法行為に当たるとして１０００万円の損害賠償と謝罪文の掲示を求めて訴訟提起。

[240: 入居済み住民さん]

福岡のファビルスは、良くないと感じました。
会社体質か、担当レベルか分かりませんが、
組合に対して隠蔽体質で質が悪いです。

[241: 匿名さん]

やたらと、修繕工事を提案してくる管理会社はどうか？と思う
インターホンの全戸取替えは、積立金が不足しているのでリースでどうか？と
これって、ホントにお得なんでしょうか？
管理会社はしつこく提案しているのですが
どなたか、リースで全戸インターホン交換したところありますか？

[242: 入居済み住民さん]

インターホンはエントランス部分以外は専有部分であり組合は関知しません

合人社へ損害賠償請求が出来ます

[243: 理事長]

インターホーンは、管理規約によってマンションによって扱いが違います。
インターホーンは、エントランス部に連携していますので、共用部分のところが多いのではないでしょうか？
リースでの対応ですが、管理組合自体に予算がない場合、お金がない場合リース対応でしょうか。
20年もたてば、機器の故障もちらほらでてきます。仕様自体も古くなってきます。
しかし、お金がなくても、機器自体使用できないと生活に支障がでてきますので、
交換しなくてはいけないと思います。古い機器だと音声だけとか、新しく防犯も考え、カメラ付きにするとか
部品の供給も10年たてば、徐々にメーカーも在庫をもたなくなります。すると修理ができない場合も・・・・
時期をみて、交換しなければならない部位かと思います。
支障がなければ、大規模修繕などにかまして、行ったほうがよいかと思います。
その際、お金があればリースでないほうが、よいかと総支出は、もちろんリースのほうが多いからです。
充分にお金がたまっていない管理組合としては、頭が痛いところですね。（当方も積立金がたりないです。）

[244: 匿名]

機械式駐車場のリースも勧められていますが、さすがにバカじゃないので乗りません

[245: 業界通]

　お金がないのなら合人社。合人社FGLで融資してくれるよ。

[246: 理事長]

すみません、おしえていただきたいのですが、
当組合では、管理費、水道（管理会社にて検針、戸別請求）などの引き落としの手数料は、組合が負担していますが、
他管理組合さまではいかがなのでしょうか？

[247: 匿名さん]

水道メーターの検針を水道局（事業団ほか）一定規模以上を行わない区域のマンションは仕方が無いのでは無いでしょうか。
管理会社にて個別検針し、各戸へ水道使用料を徴収するにも労務を伴うので仕方が無いでしょう。
問題は、それ以外にあることが多いですけど。
水道メーター等の更新工事などの負担がメーター検定期間を過ぎる前に行われている場合、管理会社にて工事等行っているケースが多く見られます。
実際は、工事は丸投げで、中間マージンめいっぱい取られているのに
気が付かない様子。
何の工事でも管理会社へ発注するやり方を改め
管理組合主導で、業者探しから選定、発注まで行うことがボッタクリ防止につながります。
メーターの値段はちょっと調べれば判ったりします。

[248: 理事長]

247さん
ありがとございます。そうですね。手間は、かかるが気をつけなければ
参考になりました。

[249: 理事長]

ふと最近疑問に思ったのですが、マンション入り口の、ダスキンなどのレンタルマットを竣工当初より契約していますが
必要なのでしょうか？毎月微々たる金額の支出ですが、近隣などの他のマンションなどみてみるとないところが多いのです。（ちなみに、当マンションは、１５戸で分譲ですが、所有者で住民の方は、一名しかいません。

[250: 匿名さん]

エントランスホールがある程度面積があれば、マットはたぶん無くても良いでしょうけど、ホールが短くすぐにエレベーターというような物件では、汚れ防止の効果はそれなりにあるのでは？
管理組合⇒管理会社⇒リースマット業者となっている場合は、管理会社のポケットが膨らむ仕組みでしょうか？
１ヶ月に１回程度の交換頻度ならば、２枚くらいマットを交換する方が断然お徳では？