築５年 戸数６０戸のマンションの理事長をしています。
現在、地元デベロッパー子会社マンション管理会社に管理委託していますが、
頼りないことこの上なく、法令違反は朝飯前、いままでの経緯を省みると
自主管理していたほうがましだったことがわかりました。
お金払って、無駄なやり取りしていては時間を浪費していては堪りません。
このままだと永遠に理事長しなればいけません。
どなたか、ちゃんと管理業務してくれる（ちゃんとマン管法遵守して、
きちんと管理員教育する）管理会社紹介してくれませんか。
[スレ作成日時]2009-11-20 07:51:48
注文住宅のオンライン相談
福岡でお勧めの管理会社教えてください
| No.101 |
by スレ主 2010-03-05 20:56:27
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ダイヤモンド ２０１０年３月６日号より
大手管理会社実力ランキング１００位中 ５６位 ランドメンテナンス ５８位 東福互光 ８６位 西部ガスリビング ９３位 総合システム管理 ９５位 ファビルス ９６位 コア ９７位 応和管理 地元福岡県から７社がランキングされています。 |
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| No.102 |
56位 ランドメンテナンス 95位 ファビルス＞って、あまり聞かない名前ですが、デベロッパー系
管理会社でしょうか？ 東福互光、西部ガスリビングは、良く耳にします。 ランキングって、何を根拠につけたんでしょう？ |
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| No.103 |
ランドメンテナンス 「エイル」マンションシリーズを展開する作州商事のマンション管理会社
ですね。 ファビルス 福岡を代表するビル管理会社 規模的には東福互光を大幅に上回ります 旧社名の「福岡ビルサービス」の方が知名度が高いかもしれません。 |
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| No.104 |
ウチは、タッケン管理サービスですが
会社は小さいものの なかなか、小回りが効いて良心的ですよ。 |
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| No.105 |
タッケンさん、現在何棟ぐらい管理しているんですか？
住んでいる者から見ると、会社の大小より業務に対する誠実さが伺えるかどうかが大事だと考えています。 福岡の会社の中には、担当者も含め役付きの方が、＊＊＊のような態度の会社もあって（特に下請け業者に対して、現場で＊＊＊みたいに怒鳴っているのを度々目撃しています）私たち小心者の人間はなかなかこうしてほしいといいにくい会社もあります。 やっぱり、下品な会社は無いと思います。 |
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| No.106 |
穴吹ハウジングサービスだけは、よしたほうがいい
アーサーを吸収してから担当者が広島から来たヤツに変わったが 言葉づかいもままならない担当者で、苦情をいってものらりくらり 以前の担当者は転勤した。など、引き継ぎもないありさま、、、 ほんと困ってます。 |
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| No.107 |
うちのマンションの管理会社はエレベーターの部品交換を行う際、管理会社に発注するよう提案してきましたが、実際部品交換に立ち会ったところ、管理会社は何もしていませんでした。管理委託契約には、個別の部品交換まで当然には入っていませんので、指摘したところ、民間会社なので何かしたら経費がかかるのが当たり前です、もし、直接部品交換などをエレベーター保守会社にやらせたら、何かあった場合に責任が取れるんですか？と、言ってきました。
エレベーター保守会社は、エレベーターメーカー系の会社で、管理会社よりよっぽどしっかりしているのではといってやりましたが、何も反論できなかったみたいです。 部品が壊れたら、修理するのは当たり前だと思いますが、その際の発注契約書は、管理委託契約とは別に、その都度発生しており、今まで管理会社の言いなりに、管理会社へ発注し、エレベーターメーカーを下請けとするような事を、当たり前のようにして来たみたいですが、これでは余計な経費ばかり掛かって仕方がありません。 今後は、建物の所有者である、管理組合より、当然に修理が必要な場合は、現在保守を行っている会社へ、直接発注するようその都度指示することにします。 管理委託契約書にも、大規模修繕工事以外は、管理組合が発注する工事の企画・調整を管理会社は行うよう記載があり、その業務は本来、定額の管理委託業務の一部となっており、今まで管理会社にうまくやられていたことが判明しました。（以前管理組合役員さんが、監事をしており、監査書類に件のエレベーター補修などが、やっぱり管理会社へは注したことになっていたことが、わかりました。） 理事会などで、役員共通の認識となりました。 |
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| No.108 |
ちゃんとした管理会社を見つける事は保証出来ないと思った方がいいでしょう。
理事長の貴方がしっかりしなくてはいけません。 自主管理をしているつもりで、リーダーシップを発揮。 ハート、頭の良い女性の意見を大切に。 女性はこういう事に力を発揮しますよ。 管理会社の意見に耳を貸さないことです。 多くの人から匿名を約束して，意見を出して貰う事です。議案を一つひとつ、大切にして総会で賛否を問う。 投票用紙を箱に入れてもらいましょう。 無記名で良いでしょう。 もちろん管理会社の出席はボイコットします。 ライフラインは地元の評判の良い建設会社に1年契約で。 |
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| No.109 |
福岡でちゃんとした建設会社？たとえばどこですか？
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| No.110 |
大成建設さんあたりはどうなの？
しっかりした丁寧な工事をするようだけど。 価格も良心的というか安いと思うけどね。 |
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| No.111 |
建設会社に管理委託って？
建設会社にマンション管理部門があるのでしょうか？ 会計とかって大丈夫なんでしょうか？ |
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| No.112 |
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| No.113 |
109さんは、賃貸マンションのオーナーさんということですね。
分譲マンションの部屋のいくつかをお持ちの方でしょうか？1棟まるごとお持ちの方？ 分譲マンション（区分所有建物）の管理委託を業務として行う場合は、管理業務の登録が必要と思っていました。 私の勘違いでしょうか？ |
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| No.115 |
やっぱり、ダイアが倒産してデベロッパー系から、強制独立系にならざるおえなかった
コミュニティワンがよいのでは？ 営業マンがとにかく好印象です。 一度話を聞いたところですが、各方面で悪いうわさは聞きません。 |
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| No.116 |
私のとこもダイア建設が倒産してから、東福互光になったんだけど、委託管理費も安いし、
サービスも中々いいよ。 設備点検費は全て直契約でオーケーだったからね。 |
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| No.117 |
東福互光も合人社と同様グループ会社で工事提案するらしいじゃないですか？
工事は管理会社の紹介業者ではなく、他から募って実施することをお勧めします。 管理委託費をいくら節約しても、その部分で浪費することになったら、結局一緒ですよ。 よそで工事をしたい旨一度言ってみたらいいですよ 管理会社いわく、「何かあったらあなたが責任を負わされますよ、それでいいんですか？」なんてソフトな脅しがあったりします。 管理会社であっても、何かあった場合は、下請けに全部負わせて、知らんふりですから |
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| No.118 |
試しに、東福の担当者から名刺をもらってみたら、判ります。
裏面に関連工事会社が沢山書かれています。 |
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| No.119 |
結局ここも、委託費安く見せといて、他で上積みを狙っている会社の一つ。
おばかな、マンション役員さんいらっしゃ～い？なんて、事務所で笑っております。オッッ！ |
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| No.120 |
東福互光を勧めている人は、言葉遣いから見ても内部や関係者でしょう。
管理費は高い 管理人はあいさつもしない 管理人は掃除も適当 管理人は暴力事件を起こした 理事長ら一部の利権をもつ輩への根回しはうまい 一度食い込まれたら振り払うのが難しいので関わらないことです。 |
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| No.121 |
東福互光はうまく理事長を取り込んで自社グループ企業に工事をさせます。
他の一般企業への相見積もりをとるように言っても自分の懐に入れる 社員は言い訳のノウハウ、責任逃れのノウハウを叩き込まれている |
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| No.122 |
悪名高い合〇舎みたいですね。
管理会社の人は、普通に見えますけど。 まあ、あんまりマンション意は着ていないようですけど 管理人と話していたら、月に3回くらいは来ているそうです。 もっとも、声も掛けずにすぐ帰るそうですけど。 何かあったときは、何かと理由をつけてこないそうですが、 何もないときは、突然やってくるんだと いったい何しに来ているか判らんとぼやいていました。 |
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| No.123 |
東九や長谷高で、社員による横領事件が今年になり発生していますが？
他の管理会社は大丈夫？ 会社の工事費水増しは、住民から見たら同じに見えるが？ |
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| No.124 |
福岡では、安心のNPO 法人福管連が在るじゃあないですか。
とりあえず相談してみたら？ お勧めです。 |
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| No.125 | ||
| No.126 |
>>123
横領だけが問題ですかね？他にもありますけど…。 |
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| No.127 |
>>124
NPO法人は胡散臭いから止めた方がいいと思います。 NPOといいながら、管理組合の会員を募集しておいて、賛助会員として、管理会社・設備点検業者を抱えて おり、仕事を取ったら、賛助会員に仕事をまわしているんだからね。 NPOに惑わされてはいけません。NPOも千差万別です。 NPOは劣化診断等も高いですよ。 |
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| No.128 |
福岡で管理会社といえば、東福互光でしょう。
意外と良心的な会社ですよ。 |
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| No.129 |
うちも東福互光だけど、大規模修繕工事は全然関係のない、大手ゼネコンでやったよ。
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| No.130 |
たしかにNPO もイロイロでしょ。福管連は今も合人社の裁判例を知らせてくれる。
マンション管理組合の頼もしい味方に出来そうです。 |
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| No.131 |
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| No.132 |
ＮＰＯマン管は、契約はいつでも破棄できる。失敗だと思ったら即座に契約は破棄出来るから安心です。
管理会社とマンション内の屑理事どもが、結託していると簡単に契約を破棄出来ないのです。 今、正常に管理組合が働いているところのマンションでも、ＮＰＯマンカンを入れても有効ですよ。 勿論、常に監視を怠ると問題が発生する可能性はあります。 なにごとも、信用する事も必要ですが、信用しすぎてはいけません。 |
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| No.133 |
NPOマン管の会員になっているものだから、劣化診断を依頼したら高いこと高いこと。
仕方なく、料金は支払ったが、今度は、大規模修繕工事の業者を紹介するといってきたけど、断って公募したよ。 NPOという名前を信用して依頼したんだけど、そのNPOマン管の賛助会員（当然会費を支払っている）の業者を 紹介するんだからね。その価格等については、NPOマン管はノータッチだしね。 設備点検業務についても、NPOマン管に依頼するより、直接業者と交渉した方がずっと割安だよ。 NPOマン管の会員として、年間１０万程度支払っているけど、何のメリットもないので、退会しようと思っている。 役にたたない業界紙の配布と年数回の研修会、無料相談会がある程度だから。 他の管理組合の連中も全然役にたたないといって、退会を検討してるよ。 NPOマン管の従業員はそれで生活してるんだから、仕方ないけどね。 兎に角、中途半端な存在だよね。 |
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| No.134 |
１３２はNPOマン管の社員なのかな？やけにNPOマン管を持ち上げてるけど。
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| No.135 |
１２３です。マンカンもイロイロです 丸ごと信用してはいけません。
世の中昔からその様ですよ 私も人を信用してひどい目にあいました。経験から少しはましになりました。 人を見る目も養われたと思いますが、常に人の一挙手一投足を、観察する習慣が出来ました。 NPO福管連とはメールであったことがありましたが、私は九州ではないし、理事長、監事でもないのでので会員になれませんでした。 マンカンの理事長でも曖昧な言葉を発する者もいますよ。周りにいくらでも居ますよ。 若いころ、金儲け、女、スポーツ等にうつつをヌカシテイタ頃、今振り返ると私もアホ、バカ。周りもそうでした。 |
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| No.136 |
１３２です・・・・１２３は間違いました。
NPOの関係者ではありません。 NPOをうまく利用できればと考えていますが、うちの地方のNPOはダメみたいです。 |
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| No.137 |
NPOマン管は商売以外の何ものでもないのでは。
しかし、NPOを名乗っている分信用されやすいからね。 NPOの資格は簡単に取れます。 NPOという名前に惑わされないことが大切です。 NPOより、直接依頼した方がずっといいですよ。 管理会社に直接依頼した方がまだましだよ。どうせNPOに依頼しても、管理会社が介在するのだから。 中間マージンは出来るだけ、業者を少なくした方がいいよ。 |
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| No.138 |
＞＞１３７さん
その管理会社の多くが悪質だから問題が起きているんですよ。 |
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| No.139 |
NPOマン管との契約は１年間。 契約金等に２万、総会出席や相談等年間１０万もあれば十分。リスクは無い。
劣化診断、修繕工事等はNPOや建設業者や管理会社らの見積もりを取るのはお金は掛かりません。 NPOでも何処でも全てを任せっきりでは、管理会社らと癒着が起きるでしょう。 しっかり監視が必要です。 最終的には何処かを信用しなければなりません。 |
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| No.140 |
NPOは自治体の認可が無ければ営業出来ないよ。
マンションにおける法律には詳しいはずです。 我々が利用できる部分はこの辺だろうね。まさか嘘は言えまい。テープに取ればいい。 この辺の事を住民がよく理解しながら、協力してマンション運営にあたりましょう。 |
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| No.141 |
NPOマン管なのにマン管士の有資格者ゼロ。
ただ、理事長経験者がNPOマン管を立ち上げている。 単なる商売だよ。それも素人の。 非営利部門も含め全て有資格者に依存。 大規模修繕工事の受注に躍起になっている。 受注できれば、賛助会員に仕事をまわす。 バックリベートで食っているようなもの。 ほんとにNPOマン管は胡散臭い。 |
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| No.142 |
NPOマン管は、法律には詳しい筈とは、とんでもない。
マン管の資格ももたず、ただ理事長の経験者が２～３人集まって、NPO法人をたちあげたところは数多く あるよ。 暇人が集まって、老後の小遣い稼ぎにやっている。 たまに、研修会や相談会をやっているけど、それは専門家がやるし、年２～３回申し訳程度にやっているだけ。 後は、NPOの名前で各マンショんに出向き、大規模修繕工事や劣化診断の話しをして、受注を促す。 ほんとNPOマン管は胡散臭い。 まだ、各地のマン管協会に加盟しているマン管士の方がいいかも。 |
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| No.143 |
マンション管理士会など乱立していますね。
これなんかも多くは、悪質管理会社の受け皿でね・・マルマル信用してはいけません。 テープにとって、疑いながら上手に利用しましょう。 マン管と同様にね。 |
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| No.144 |
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】
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| No.145 |
NPOマン管とは？
略せず名称を書いてください。 でないとＮＰＯはいくつもあるから判りません。 |
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| No.146 |
NPOマン管とは、NPO福岡県マンション管理組合連合会とか、NPO宮崎県マン管連合会とかNPO長崎県マンション管理組合連合会とかをいいます。
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| No.147 |
No.146 さん ありがとう。
マンション管理士という文字がなかったからほっとしました。 |
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| No.148 |
NPOマン管には、マン管の有資格者はいないよ。
殆どが、元理事長経験者がやっているんだから。 |
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| No.149 |
１４４は何が書いてあったんだろう。
こんなスレで都合が悪くなるとすぐ削除依頼するのがいるけど、神経質な性格なんだろうね。 匿名の掲示板なのに。 |
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| No.150 |
管理会社が直接工事受注して、〇投げで下請け業者に工事させていることについて、どう思いますか？
当然、マージン抜いていると考えられると思いますが、どうなんでしょう？ |
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| No.151 |
自分の都合が悪くなるとすぐ削除依頼するようなスレには、誰も参加しなくなるよ。
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| No.152 |
〉150
責任の所在が明確であり(管理会社が責任を負う)発注者の承諾があれば問題ないのでは？ 元請けと下請けの間でマージンは発生しているでしょうね。 管理会社が業者を紹介する場合も責任の所在が変わるだけで結局同じでしょうし。 |
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| No.153 |
NPO法人 マンション管理組合連合会の多くは、不動産屋関係者、管理会社関係者が運営してる。
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| No.154 |
NPOマン管はいけません。
そんなとこ通さずに直接発注しなさい。 NPOマン管に頼むのだったら、まだ管理会社経由の方がいいよ。 どうせ管理会社には何らかのバックリベートが流れるだろうから。 NPOを通しても管理会社はリベート取るよ。 だったら１クッション減らしたほうがいいからね。 価格もNPOを通せば高くなるのが一般的だから。 NPOが直接仕事するんじゃないんだからね、NPOは自分のとこの賛助会員に仕事を回すだけだから。 そこに業者が群がっているんだよ。 |
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| No.156 |
コンサルタント曰く、
くれぐれも手抜き工事をしない業者を選んでくださいね。 ひどい工事をしていると知っていても、コンサルタントは止めることなど出来ません。 元々、コンサルタントはお役所の便宜を図るために存在しています。 手抜き工事は減っていません。 お役所の責任逃れのための業者なのですからね。 民間の工事には何らの意味もありませんからね。 |
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| No.157 |
つべこべ言わずに、自主管理！！
これが一番安上がり。 保守はすべてメーカーメンテ。 これが一番安心。 あとは、区分所有者のマナーとモラルの問題。 どこがいいの、悪いの色々考えるのはいいけど、結局は、住んでいる人間の質の問題です。 |
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| No.158 |
自主管理とまでは行かなくても、設備保守契約を管理会社経由ではなく
直接契約することで 結構節約できます。 エレベーターからやってみてはいかがでしょうか？ メーカーメンテナンスは、各エレベーターメーカーも応じています。 管理会社に無駄な中間マージン取られています。 保守契約が、結局各種修理の場合にも当然のようにマージン上乗せ されていることになってしまいます。 管理会社にメーカーが出来ないといっているとの話を鵜呑みしてはいけません。 |
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| No.159 |
メーカーは断れませんよ。
安全点検でミスがあれば、メーカーはやられてしまいますからね。 管理会社は何かと「ウソ」で固めて、こちらのやる気を挫こうとしています。 「ウソ」を一生懸命付いていますので、１００％疑って間違わないようにネ。 |
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| No.160 |
エレベーターを部分管理したところで、安くはならないよ。
管理会社には、いままでのマージンがいくようになっていのでる。 そうしないと、管理会社が管理している他所のエレベーター点検が、違う業者に変えられてしまうからね。 蛇の道は蛇だよ。 |
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| No.161 |
メーカー以外のメンテナンス業者にも、見積もりを取り、理事会などへエレベーター会社を呼んで、直接交渉するだけです。
誰でも、当たり前のように管理会社に中間マージン払っていることを言っているのだから、 その旨を問いただし、直接契約しても、値引きが無いのならば、メーカー以外に保守を強く検討していることを告げれば、それだけです。 中間マージン払うのが常識ならば、中間業者カットして、節約することは常識では？ 実際、管理会社は何もしていないし、ロープ交換や、バッテリー交換などの際も、作業してはいない。 終わって、その旨報告を受けるだけ。 何かあっても、業者へそのまま伝えるだけで、２～３割、経費無駄に使ってます？ |
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| No.162 |
そのくらいのマージンは管理会社にやればいいのではないの。
管理会社も収入が少なくなれば困るでしょう。サービスの低下にもなりかねません。 ＥＶが部分委託になれば、委託管理費の値上げを検討するか、工事でのバックリベートを多くするかに なるだけです。 共存・共栄、適正価格が大切です。 |
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| No.163 |
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| No.164 |
九州だったらファビルスのフロントがいいという評判だよ。
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| No.165 |
私がこういうことを申し上げていいのか分かりませんが、管理会社がどうのや管理業務委託費の金額やフロントマンや管理員さんがどうの言う前に、管理組合（６０戸）の方々へ現状の調査アンケート等を実施し、どう想っているのかを把握されてまず今の管理会社に「こういう事になっていますので、どうか誠意をもって対応して下さい」と真摯に誠意をぶつけてみて下さい。
それでも駄目であれば、難しいかもしれませんが、自主管理（他の管理会社の契約中であると結託する恐れもあるので）にし、管理会社へ見積もりの依頼をしてみてください。 もちろん断られたところも頼んでみては？自主管理であれば管理会社が他社に気を使うこともないでしょうし。 いろいろなスレを読むのが好きな私ですが、皆様の辛評に胸が痛みました。「どこが良いとか悪いとか」ではなく理事長の管理組合員様へ対しての誠意が一番大事ではないでしょうか？ 人は一人では生きていけない。管理会社を選ぶのも一人の人とお付き合いするぐらいのつもりで接すればまた違った角度から検証することができるのではないでしょうか？ 長々と申し訳ありませんが、想った事をそのままスレさせていただきました。 |
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| No.166 |
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| No.167 |
NPOのメッキがそろそろ剥げてきたみたいですね。
宮〇のマン管の代表が降ろされたみたいですが、何かあったのでしょうか？ 結構、業界紙ではたたかれていたけど、大規模修繕工事を受注してたけど、それがらみ？ 噂はうわさ？ |
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| No.168 |
宮管連の代表が辞めたのは知ってるけど、なぜかは知らなかった。
調べてみる必要があるね。 |
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| No.169 |
ＮＰＯ宮管連（宮崎県マンション管理組合連合会）の代表が辞めた理由を知っている人いませんか。
知っている人がいたら教えてください。 |
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| No.170 |
管理会社は、どこも一緒ではないかと、
やはり管理組合の方が、常に目をひからせていないと 管理会社変更は、よく目にします。私もどこがいいのか わからない。 ６０あれば、見積りなどとられ、えらべますね。 うちは、長谷工ですが、フロントの方の無能、無知さに 辟易してます。丸美→長谷工の流れですが、 要所、要所をおさえれば、よろしいのではないかと、 でも理事長さんは、ボランテイアで大変ですよね。 |
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| No.171 |
＞フロントの方の無能、無知さに辟易しています。
それは悪意があるような行為なんですか？。例えば詐欺の匂いがするとか？。 |
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| No.172 |
そういえば、リゾート会員権を売ってた管理会社が、売るだけ売ってコケたとこ有りましたけど、あれもひどい話でしたね。
あれって、もしかして詐欺？ |
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| No.173 |
業務のじたいに業務不実行はまちがいない。
ある件名を手配していたら、うそばかしの報告。なんで わかったのかというと、現場の作業者に直接きいたら判明しました。 もうつかれました。ある点検業務も管理会社の業務範囲なのにやっていないことも よくよくしらべて判明しました。 何かにつけ、よくわかっていないフロント、 またその会社の役員もやる気なし。 まあ、フロントの上司が、すべて丸美の人間ですから いい加減が当たり前のと思っている、企業としての コンプライアンスなど皆無ですから、 他の管理会社でもそのあたり管理組合の方からよく聞きますが・・・・ |
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| No.186 |
東福なんちゃらより大手デベ系の方が上に決まっとろうに。
関係者(に近い者)じゃなきゃ敢えて変更してまで使わんよ。 |
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| No.188 |
大手に一流の人間が集まるんだから、地方の中小企業じゃ人も仕事も三流以下でしょ。
根拠無く無駄にネチネチと持ち上げてるから、関係者と思われてるんよ。 人との会話、付き合い方が下手な典型だ(笑 |
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