福岡でお勧めの管理会社教えてください

[福岡在住の理事長]

築５年　戸数６０戸のマンションの理事長をしています。
現在、地元デベロッパー子会社マンション管理会社に管理委託していますが、
頼りないことこの上なく、法令違反は朝飯前、いままでの経緯を省みると
自主管理していたほうがましだったことがわかりました。
お金払って、無駄なやり取りしていては時間を浪費していては堪りません。
このままだと永遠に理事長しなればいけません。
どなたか、ちゃんと管理業務してくれる（ちゃんとマン管法遵守して、
きちんと管理員教育する）管理会社紹介してくれませんか。

[1: 匿名さん]

あれ？管理委託費が安ければいいんじゃなかったの？
もし違うのなら、単に委託費の安さに飛びつく発想を捨てなくちゃねー。
委託費も安くてちゃんと管理業務をしてくれる会社なんて、ないものねだりもいいところ。
それと、あなたが理事長を続けるから、他の組合員が動かなくなるというのもあるのでは？
自分が永遠に理事長をやらなくてはならない、何て他の組合員を見下した傲慢な発想なこと。

[2: 匿名さん]

私のところは東福瓦光さんにお願いしてます。
管理費も安くフロント・管理員の教育も行き届いており満足できる会社ではないでしょうか。
又大規模修繕についても、積極的に施行会社を紹介しバックリベートを取るようなことはされていません。
勿論これは私どものマンションの場合ですが。
九州で一番の管理会社だと思ってます。一度検討してみてください。
私はボランティアとしてマン管士の資格を取得した者です。

[3: 匿名さん]

>>2

スレ主は東福互光は委託費が高いし、フロントの担当物件数も多いから嫌なんだってさ。

[4: 匿名さん]

東福瓦光さんが高いといったらもうどうしようもないでしょう。
大手デベ系にしたらもっと高くなるし、大規模修繕工事の時はバックリベート
いっぱいもっていかれるのでは。
零細管理会社なら安くしてくれるかもしれませんが、いろいろ問題点も出てくるでしょうし。
ある程度の委託業務費は必要経費として出さなければいけないでしょう。
戸建てでも維持管理費はかかりますよ。

[5: 福岡在住の理事長]

現在、何社かお見積を頂いております。

なかなか価格とサービスの兼ね合いの判断が難しいです。

東福互光は地場ではピカイチと思います。

まず魅力的なのは集中管理センター

通常の管理会社は、緊急時の一時対応がコールセンター、出動は提携警備保障業者

東福互光は集中管理センターがコールセンターで出動するのが設備担当者

警備保障業者だと２５分以内に現地に報告して現状確認するだけに比べると

設備の知識を持った担当者が現地に赴くのでは対応に雲泥の差があります。

またコールセンターも福岡ですから、大手の大阪や東京拠点とは違い

業者派遣する場合でも土地勘があります。

営業担当の方が１年間はフロント担当者として物件担当し１年後は

他のフロントマンに引き継ぎますと正直に言って頂けたのはうれしいのですが

フロントは２０軒担当で当たり外れはありますといわれますと・・・・・・

営業担当の方が知識、経験ともにピカイチと思われますので、後任の方の能力よりも

管理組合の方は前任者と後任者を比較しますので、失望は禁じえない。

管理員についても当たり外れがあると思いますが、東福互光の場合、私としては

制服が無いのが気に入りません。

ホームページの問い合わせ画面もビル管理と駐車場を選択する画面になっていて

マンション管理は二の次かと、外部委託でももう少し大手ですからお金掛けて欲しいです。

管理委託費は他社との比較の問題で、提供サービスに見合った金額と思っています。


あと個人的には、近所のマンションが東福互光から他社へ管理会社変更して住民の大変評判

がいいのが気になります。

[6: 匿名さん]

管理会社を変えるということは余程のことがあったからでしょう。
サービスの良し悪しはフロントと管理員に大きく影響されます。
管理会社を変えたマンションは新しくなったフロント・管理員がよくなったから評判がいいのだと思います。
一般住民（特に主婦）にとっては管理員の良し悪しが特に重要なポイントを占めますからね。
ただ気になるのは、有資格者が少ないことですかね。管業４０名、マン管士５名、１級建築士３名です。
もう少し社員がプロ化してくれることを望みます。（Ｈ２０年現在）

[7: 匿名さん]

スレ主は完璧を求め過ぎてるんだよねー。
フロントの担当物件数がどうの…管理員の制服がどうの…マンション管理は二の次だの…。
そんなんじゃ、どこの管理会社に変えても不満足なのは目に見えてるよ。

[8: 匿名さん]

管理会社を変えて良かったと思われないこともありますよ。
前の方が良かったといわれたら最悪ですからね。
なせ変えたんだといわれれば答えられないことになりますよ。

[9: 福岡在住の理事長]

＞７

たしかに理想を追い求めているのかも知れません

＞あと個人的には、近所のマンションが東福互光から他社へ管理会社変更して住民の大変評判
　がいいのが気になります。

こちらの会社はクローバー管理ですが、会社のホームページ以外に情報がないので
どなたかご存知な方いらっしゃたらお教えください。

[10: 匿名さん]

>>9
ホームページ以外情報なくないじゃん。近所のマンションの方から評判がいいというここでの情報より確度の高いリアルでの情報を持ってるんでしょ？あとは管理会社に連絡し会って話しを聞き、見積を取ればいいだけなのでは？

[11: 匿名さん]

管理会社変更ということになれば、新しい会社は契約を取るために
最初のうちは特に悪かった問題点はやらないように気をつけるのは当たり前のことです。
これが何年かたてば変るかもしれませんよ。
フロントや管理員も変ることでしょうに。

[12: 匿名さん]

やはり九州では圧倒的に東福瓦光が一番ですね。
フロントや管理員も良く教育がされてます。
有資格者が多いのも特徴です。
みんなプロとしての自覚があるようですね。
更にプロとしての研鑽に努めてください。
全員最低管業は取ってください。できればマン管も。

[13: 匿名さん]

スレ主の言うクローバー管理って、高層住宅管理業協会にも加入してない会社みたいだね。
http://www.968kanri.co.jp/index.html

[14: 匿名さん]

丸美ｻｲｺー

[15: 匿名さん]

やっぱり大手だよ。

[16: 福岡在住の理事長]

（上場大手）
東急コミュニティ
日本ハウズイング
日本管財

（上場会社子会社）
長谷工コミュニティ九州
コスモスライフ
野村リビングサポート

（全国区独立系）
コミュニティワン（元ダイア管理）
合人社
穴吹ハウジングサービス（穴吹工務店、あなぶき興産とは直接資本関係なしとのことで
　　　　　　　　　　　　九州では元アーサーヒューマネットといったほうが良いかも）

（地場大手子会社）
東福互光（東福製粉子会社、親会社より子会社の方が規模が大きく知名度も高いかも）
西鉄不動産（西鉄子会社）
西部ガスリビング（西部ガス子会社）

（地場独立系）
日本エスエム
総合システム管理
ジェント
ファビルス

（地場マンション管理士系）
クローバー管理
コムシス

デベロッパー子会社は全国区、地場とも除く

管理会社変更には、一般組合員の方には、西鉄とか西部ガスとか親会社がしっかりしてそうなところは
安心感がありますよね、地場の方が社員の入れ替わりが少ないようなイメージがありますが、
フロントマンが修繕積立金横領した場合に弁済する体力財務力があるのか不安になります。
総会で管理会社変更承認されるか、変更後、組合員からクレームは出やしないか、考えすぎてる面は
あります。
とりあえず何処の管理会社に変わっても現状よりは良くなるはずですから、理想を求めず、
６０点以上の会社を見つけて変更することが先決ですね。

[17: 匿名さん]

>>16
総戸数60戸規模のマンションだと、管理戸数10万戸以上の大手が力を入れてくれるかどうかは微妙なところ。
独立系の場合、管理委託費が安くてもやたら割高かつ過剰な修繕提案をしてくる会社が多い。
かといって、中小では多額横領時の補償能力を期待するのは難しい。
親会社がしっかりしていても、マンション管理に力を入れていない会社にはあまり期待出来ない。
細かい点には目をつぶって、総じてデメリットの少ない会社を数社候補とするしかないのでは？

[18: 匿名さん]

>>16　>>17
フロントマンが修繕積立金をどうやって銀行から引き出すことができるんですか。
不可能なことをいってはだめですよ。収納代行方式なら１ヶ月分なら可能でしょうが。しかしその分は補償契約
を結ばなくてはできないので、もし不正がおこなわれても補償されるでしょう。
それにＨ２１．５からは従来の収納口座や支払一任代行方式は廃止されましたから余計使い込みは難しく
なったでしょう。

[19: 匿名さん]

東福互光さんの会社は資本金2,000万の小さな会社かもしれませんが、管理実績はかなりのもんですよ。
中小企業だからといって心配はないでしょう。
それに保管口座の管理は組合がやることです。
使い込みされるとしたら、理事長や会計担当理事の方があぶないでしょう。

[20: 匿名さん]

>>18
実際に管理会社による修繕積立金の横領など結構起こっていることをご存知なくて？
もうちょっとよく事実を調べた上で書き込みしては？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3139/
http://ameblo.jp/axolotl/entry-10290267842.html
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage121.html
http://blog.livedoor.jp/manshonkanri/archives/cat_36743.html

[21: 福岡在住の理事長]

平成２０年に発覚した九州のマンション管理組合横領事件

西部ガスリビング　フロント２,８４０万６,５００円を着服
当社元職員がマンション管理委託契約の締結先である４つのマンション管理組合さま（以下「当該組合」という）の資金２,８４０万６,５００円を着服していたことが判明いたしました。 平成２０年１０月８日、当該組合さまが支払われた工事代の領収書に記載された業者が実在しなかったこと等から発覚したものです。
その後、証憑類を調査いたしましたところ、平成１５年１２月から平成２０年９月までの間、架空工事を偽装し、理事長印（銀行印）を不正に押印した銀行払出請求書と当該組合さまの預金通帳を持ち出し、銀行窓口で出金したうえで、その証憑として領収書を偽造するという手口で、当該組合さまの資金２,８４０万６,５００円を着服していたことが明らかになりました。
元職員の説明によると、横領した資金は遊興費、交際費、借入金の返済等に費消されておりました。 １１月６日から９日にかけて、被害に遭われた当該組合さまには、事実関係をご説明した上で深くお詫びを申し上げました。また、被害金額につきましては全額弁済を行わせていただきます。事件を起こした元職員につきましては、平成２０年１１月７日付けで懲戒解雇処分といたしました。また、本事件について関係警察署に通報いたしました。 （西部ガスリビング）　
　
太平ビルサービス　管理員　１億８千万円着服
長崎市五島町の分譲マンション「トーカンマンション五島町」（約１８０世帯入居）の管理組合の預金口座から約１億８千万円が無断で引き出されていたことが１１日、分かった。組合から管理を受託している「太平ビルサービス」（東京）は８日の組合臨時総会で、管理人の男性が着服したと説明した。同社は男性を懲戒解雇するとともに、刑事告発も検討している。同社とマンション住民によると、男性は約１０年前から平日住込みで勤務。３，４年前から、複数の銀行に預けられた修繕積立金や管理費の口座から勝手に現金を引き出していた。現時点で残金は定期預金１千万円だけになっているという。
男性は管理会社が保有しているはずの預金通帳を持ち、管理組合理事長の印鑑を偽造して銀行で手続きし、銀行発行の残高証明書も偽造して不正行為の隠匿を図った疑い。「住民への被害弁償は誠意を持って対応したい」と説明。男性は取材に「話すことはない。すべて警察に話している」としている。（西日本新聞）

大京アステージ　沖縄支店元係長　約８，０００万円横領
　大京アステージは3月5日、沖縄支店元係長が管理組合の運営資金約8,000万円を着服流用していたと発表した。2月22日付で元係長を懲戒解雇し、刑事告発を検討している。被害に遭った19の管理組合には報告を行い同社が全額弁済した、としているが、着服期間は約8年に及び、社内でのチェック体制の甘さが浮き彫りになった。業界最大手の不祥事だけに波紋は大きそうだ。
　大京グループ広報によると、昨年4月大京アステージによる沖縄大京の吸収合併に伴い、会計業務の本社集約に向けた変更作業の過程で発覚した。
　元係長は平成12年1月から20年1月までの間、判明している分だけで約8,000万円を、担当していた県内19の管理組合から私的に流用。架空の支出で理事長の承認印を得たり、ペイオフ対策として管理組合口座から別口座への移管の際一部横領したまま残高証明書を偽造するなどして発覚を防いでいた。
　動機について「借金返済に充てた」と話しているといい、大京アステージは被害組合を訪ね、お詫びと説明を行い全額弁済した。
　同社は「お客さまと関係者の信頼を損なう結果となり、深く反省いたします。心からおわび申し上げます。関係役職員を厳正に処分いたします」とコメントを発表している。

[22: 福岡在住の理事長]

詐欺：消えるボールペン使い２億円詐取　
　専用の消しゴムで文字が消えるボールペンを使ってマンションの管理費約１３００万円をだまし取ったとして、警視庁捜査２課と高輪署などは１０日、川崎市多摩区登戸、不動産会社「アイゼットエム・キネン」社長、福田稔（５９）と、千葉県鎌ケ谷市中央２、同社取締役、松永茂（５７）の両被告＝業務上横領罪で起訴＝を、詐欺と有印私文書変造・同行使の疑いで再逮捕した。二十数カ所のマンション管理組合から計２億円を詐取、横領したとみられる。
　調べでは、両容疑者は共謀、０４年８～９月、同社が管理を受託していた東京都品川区武蔵小山のマンション管理組合の払戻請求書２枚を変造し、同組合の預金口座から２回にわたって現金計約１３００万円をだまし取った疑い。両容疑者とも容疑を認めている。
　両容疑者は、ボールペンで１０００円台の数字をあらかじめ書き込んだ同組合の払戻請求書を用意。組合の理事長の妻（３６）に「間違って会社から管理組合の口座に入金してしまった」とうそを言って銀行印を押してもらい、その後、「￥」の部分を消しゴムで消し、数字を書き加えて９００万円台の払戻請求書に変造していた。同様の手口で４００万円台の別の払戻請求書も作った。

(・o・)(・o・)(・o・)

原則方式だけになっても、この払い出し票を消せるボールペンで金額訂正するというのは、管理組合防止策
どうするか頭いたいですね。

[23: 匿名さん]

>>18
平成21年11月現時点では収納代行方式も支払一任代行方式も廃止になってませんよ。マンション管理適正化法一部改定は平成21年5月に公布されましたが、施行は平成22年5月1日からですので、誤解なきよう。

[24: 匿名さん]

消えるボールペンですか。良く考えますね。
マンションに関する問題だけでなく、いろんな分野で対策を講じないといけませんね。

[25: 匿名さん]

来年の５月からマンション管理適正化法が施行されますが、管理会社による不正は
どれだけ防げますかね。

[26: 匿名さん]

どんなに法改正しても消えるボールペンや、架空会社の請求書の支払いは防げないでしょうね。

[27: 匿名さん]

やはり管理は自己責任ですか。
しっかりしなくてはいけませんね。

[28: 匿名さん]

旧アーバンコミュニティのグランドアメニティとかはどうですか？
大手過ぎず小さ過ぎず程よい規模の会社だと思いますけど？

[29: 福岡在住の理事長]

>グランドアメニティ

元々は「地産」のホームサービスが母体ですね。

歴史のある会社で、知り合いのマンションを管理していますが、総会資料をコピーではなくて

印刷で冊子にしていたり、資料の中身もしっかり作りこんでいます。

実は、以前管理見積依頼をホームページからしたんですが、混乱期だったのか返事はありませんでした。

今はアーバン分譲物件の後始末などもされていますが、数年後にはどこか大手に九州合併されて

消えてしまうんでしょうね。

[30: 匿名さん]

九州だったら東福瓦光がいいんではないかな。
そこをみんなで更に立派な企業に育てていきましょうよ。
東福瓦光も、適正利潤、共存共栄の精神を忘れずに、
より快適なマンション生活を送れるお手伝いをしていくという精神を忘れずに頑張ってください。

[31: 匿名さん]

＞数年後にはどこか大手に九州合併されて消えてしまうんでしょうね。

何故あなたにそんなことが分かるのですか？
直接電話連絡してみればいいのではないですか？

[32: 福岡在住の理事長]

＞数年後にはどこか大手に九州合併されて消えてしまうんでしょうね。
＞何故あなたにそんなことが分かるのですか？

九州合併→吸収合併　間違えましたすいません。

グランドアメニティの主要株主
１．トゥモローONE投資事業有限責任組合
２．株式会社グランドキャピタル
３．ひろしま信愛不動産株式会社

３社とも、アーバンコーポレーションのメインバンク広島銀行の関係会社です。
通常親会社が破綻した場合、また存亡の危機にあるときまず、マンション管理子会社を売却する
例が多いです。ダイア建設がダイア管理を手放したように。
グランドアメニティは会社サイトを見てみると、デベロッパー部門も破たん処理の為か引き継いで
います。あくまでも想像ですが、アーバン破綻後の損失処理が１地方銀行の広島銀行には、荷が
重すぎて、損失処理を先送りするためにグランドコミュニティを設立したんでしょう。
デベロッパーの損失処理をマンション管理会社の利益を補う。
福岡でも、地場大手アーサーホームがバブルで死に体になったとき、メイン銀行の佐賀銀行は
清算を選ばずに、子会社マンション管理会社のアーサーヒューマネットに逆さ合併させて損失
の先延ばしを計りました。誤った戦略で親亀どころか子亀も殺してしまいましたが。
またどこかに吸収合併ですが、グランドアメニティは長崎営業所をＭＢＯによってですが、既に
売却しています。会社を発展させようと気があるなら、デベ部門を引き継いだり、営業所の
切り売りなんかしません。デベ部門が落ち着いたら、広島には事業拡大に熱心な合人社があり
ますから格好な餌食になると考えたまでです。
いづれにせよ、全国区の６３０組合しか管理物件の無いマンション管理会社は中途半端な規模です。


＞直接電話連絡してみればいいのではないですか？

見積依頼するときに、１５社に真夜中にサイトからいっせいに依頼しました。
返事がこなかった時点で依頼対象外です。
マンション管理は、会社によって作成書類はちがいますが、会計事務所と同じで内容はほとんど
同じです。
会社としてのレスポンスの良さが大きな評価点になると考えます。
まあ、大手の場合、新規開拓専門の人がいますから、割り引かないといけませんが・・・

[33: 匿名さん]

＞デベ部門が落ち着いたら、広島には事業拡大に熱心な合人社があり ますから格好な餌食になると考えたまでです。

同じ広島が本拠地だからと言って、必ずしも将来合人社の軍門に下るということでもないのではないですか？現に、丸美は長谷工が傘下に入れましたし、アーサーヒューマネットは穴吹ハウジングサービスに吸収されましたよね？いずれも福岡や九州内を本拠地とする会社が手にした訳ではありません。


＞いづれにせよ、全国区の６３０組合しか管理物件の無いマンション管理会社は中途半端な規模です。

そういう側面があるとしても、必ずしも会社の規模が大きいことが即管理組合にとっての利益とは言えません。また、福岡や九州内ではそこそこ管理物件数もあるようなので、選択するに当たって決してネックになるようなことではないと思いますよ。


＞返事がこなかった時点で依頼対象外です。
＞会社としてのレスポンスの良さが大きな評価点になると考えます。

こればかりは考え方次第だと思いますが、私の場合は担当者と必ずコンタクトを取ってみて会社の業務体制や業務に対する姿勢を推し量った上で判断します。入口の部分での受けを良くしておいて、実際の管理においては杜撰なんてこともマンション管理会社ではよくあることですので、必ずしも入口部分だけで判断するのは早計と考えています。

[34: 匿名さん]

サーパスの管理会社もあるけど、管理費や大規模修繕工事の時のバックリベートの問題もあるしな。

[35: 匿名さん]

穴吹コミュニティはそれほど安くないから、スレ主はきっと不満足だろうよ。

[36: 匿名さん]

穴吹工務店倒産したよ。
穴吹コミュニティもダメ。
九州では東福瓦光が大儲けできる。社員の採用をしないとね。
大規模修繕工事もイッパイ需要が出てきたので、施行業者はホクホクだね。

[37: 匿名さん]

サーパス購入予定者の皆さん、前金払ってないでしょうね。

[38: 匿名さん]

スレ主はかなり情報を集めているようだが、知っているが故に選べなくなってしまってるのだろう。
マンションを沢山見過ぎて買えなくなっている人がいるが、同じような状況に陥っていると思われる。
あれこれ要求事項が多く、粗探しをしてどこも良いと思えず、“ないものねだり”になってしまっている。
恐らく皆のアドバイスも参考にならず、馬鹿馬鹿しくて聞いちゃいられないというのが本音だろう。
こんなところで質問しても、スレ主が良いと思う会社なんて絶対に見つかるはずはない。

[39: 匿名さん]

穴吹コミュニティから東福互光へ鞍替えするマンション多くなるね。

[40: 福岡在住の理事長]

スレ主です。

実は、お隣のマンションが東福互光さんが管理されていまして、そこの管理員さんやフロントの方とお話してみて
また清掃振りとか観察した結果、東福互光に管理をお願いしようと理事会で承認を頂き見積依頼したんですが、
東福互光よりお断りされました。

現地調査に清掃の方を含め６，７名がお見えになりずいぶん、大人数でくるんだなあ感心しており
設備関係も綿密にチェックされていて期待していたんですが大変残念な結果となりました。

あと大京アステージさんも現地調査、下請けの清掃会社２名とともにお見えになられたのですが、
現行管理委託価格より高くなりますのでとお断りの電話がありました。

住民アンケートでは、今より高くてもちゃんとしたサービスを受けたいという方と、とにかく管理委託費を
安く出来ればいいという方がいらっしゃいます。
何社か見積を頂いて、現行よりサービスが良くなって管理委託費が下がりそうな管理会社があります。
実際に管理会社を変更したマンションの理事長にお話を伺ってみたりもしていますが、まだ決めきれないのは
私の理想が高すぎるのは確かです。

皆様、いろいろご意見ありがとうございます。

[41: 匿名さん]

やっぱり東福互光はいい管理会社だと思いますよ。
私のところもそこの管理会社ですけど、中々良心的でサービスもいいです。
少々管理費は高くても（高いとは思いませんが）いい管理会社の方が安心できるのではないですか。

[42: 匿名さん]

東福互光のレベルで高いとか言ってるようでは大京アステージなんてはるかにおよびでないのは明らかだろう。見積辞退は当然だと思う。

それにしても、東福互光にまで見積依頼を断られたのは何故？何かとクレームや要望事項が多くうるさい組合の割には、利益も採れないと思われたのでは？

スレ主のマンションでコストアップをしせずにサービス品質や会社の規模など全体のバランスを追求していくと、コミュニティワンあたりが比較的無難なのかも。

[43: 匿名さん]

>やっぱり東福互光はいい管理会社だと思いますよ。

そんなにいい管理会社なんですか？

[44: 匿名さん]

ところで東福互光の委託業務費は高いんですか。

[45: 匿名さん]

やすいよ

[46: 匿名さん]

東福互光九州ではN0.1の管理会社なんだってね。

[47: 福岡在住の理事長]

＞４４　ところで東福互光の委託業務費は高いんですか。

見積出していただけなかったんで判りませんが、事務管理費で一戸当たり単価

１２００円を中心に、上だったら高い、下だったら安いと私は思ってます。


＞４６　東福互光九州ではN0.1の管理会社なんだってね。

まあ、九州に本社がある管理会社では管理戸数一番多いです。


>４３　やっぱり東福互光はいい管理会社だと思いますよ。
　　　　そんな　いい管理会社なんですか？

あくまでも、九州地場の管理会社の中ではいい管理会社です。

[48: 匿名さん]

よいと発言されている方は社員でしょ？

[49: 匿名さん]

>>48
マンションの住民です。マン管士の資格をもっています。
うちのマンションも東福互光さんに管理をお願いしてます。
フロントの方、管理員の方共誠意があり一生懸命仕事してもらってます。

[50: 匿名さん]

九州にはいい管理会社がないねえ。