福岡でお勧めの管理会社教えてください

[福岡在住の理事長]

築５年　戸数６０戸のマンションの理事長をしています。
現在、地元デベロッパー子会社マンション管理会社に管理委託していますが、
頼りないことこの上なく、法令違反は朝飯前、いままでの経緯を省みると
自主管理していたほうがましだったことがわかりました。
お金払って、無駄なやり取りしていては時間を浪費していては堪りません。
このままだと永遠に理事長しなればいけません。
どなたか、ちゃんと管理業務してくれる（ちゃんとマン管法遵守して、
きちんと管理員教育する）管理会社紹介してくれませんか。

[61: 住まいに詳しい人]

いいとこ悪いとこ、実名書くのははばかられますからね。
まあ、いろんな管理組合さんに聞くといいですよ。営業力の問題もあるとは思うけど、デベ系にわざわざ乗り換えるってとこも少ないでしょうね。長谷工さんはこっちでは建築とはかかわりがないので、どっちかと言えば純粋な管理会社とみていいでしょう。西部ガスさんなんかも乗り換えて来るとこは多いみたいですね。あとは新興ですがクロスコミュニティさんとかは潰れた丸美から乗り換えたとこが多い。また、今いったようなところは、改修工事なんかは自社で拾おうとはしませんが、古くからある大手さんは、囲い込んで、何でも自社で受注しよう・・・とされるとこが多いですね。まあ、お任せの方が気ら楽ならそれもいいのでしょう。東急さんとか東福さんなんかはそんな感じです。

[62: 福岡在住の理事長]

>61 長谷工さんはこっちでは建築とはかかわりがないので、どっちかと言えば純粋な管理会社とみていいでしょう

長谷工さん　うちの近くのマンションで大規模修繕工事やってますよお(・o・)

[63: 匿名さん]

それは工務店の方ですよね。当然建設会社ですから注文はとる努力はされるでしょう。
長谷工コミュニティも何らかのつながりはあるでしょうから推薦することはあるでしょう。
当たり前のことです。
バックリベートをいかにしてやらずに済むかはマンションの住民で勉強することです。

[64: 匿名さん]

福岡で評判のいい管理会社はどこだろう。
地元以外の大手管理会社もいっぱい進出してきてるからな。

[65: 匿名さん]

東福互光が一番かな？

[66: 物件比較中さん]

顧客満足度１位の長谷工コミュニティと長谷工コミュニティ九州は別物らしいです
長谷工コミュニティ九州には丸美の生き残りがいるそうで
管理職あたりで居座って毎日判子を押しているそうです
東福互光は候補に上がりませんでした
来年度から委託する管理会社はまだ決まっていません

[67: 入居者]

管理会社の適正利潤てどれ位を考えています？　たとえば、補修関係工事などの場合は、直接工事業者にお願いするのではなく、めんどくさいなどの理由から、管理会社へ工事を発注した場合は、工事金額の何割ぐらいなら良いと考えるのでしょうか？

[68: 匿名さん]

>>67
内容によりますよ。補修でも住民の日程調整やアンケートを要するものは手間賃だけでかなりいきますし。
というかそれ以前の問題ですが、管理会社に丸投げする以上、ぼったくり前提で、そもそも総会で説明困難だと思いますが、その中で「適正」利潤など意味ないと思いますよ。面倒だから管理会社に追い銭をやる、とは余裕のある組合ですね。

[69: 匿名さん]

先日、管理会社の担当の人から、エレベーターの非常用のバッテリーの交換の説明があり、取り換えを管理会社へ発注してくださいとのことでした。詳しく話を聞いたところ、交換作業はすべてエレベーター会社（メーカーにて保守を行っているため）がすべて行い、管理会社は作業はなにも行わないとの内容でした。そーゆーのってどうおもいます？

[70: 匿名さん]

>>69
エレベーターの保守点検を管理会社がするはずはないでしょう。
契約している点検業者があるでしょう。

[71: 匿名さん]

うちのマンションは、エレベーターのロープ交換を管理会社が元請けとなって工事するよう総会の見積書が作成されていました。（ちなみに、エレベーターは管理会社の下で、日〇ビルテクノが実際の工事をしていました～つまり〇投げだった様です。）

[72: 匿名さん]

ロープを交換する場合は総会の承認が必要です。修繕積立金の取り崩しになりますので。
その為に、総会の議決事項として提案されたのではないですか。
やり方としては正当です。
ただ、管理会社にまかせるのではなく、数社の見積りを取ってから施行会社を決めるのが普通ですけどね。

[73: 建築屋]

メーカーにて保守を行っているので、補修は当然メーカーにて実施の方向なんですが、なんでメーカー直で工事出来ないんでしょうか？管理会社を通さないと出来ないとは？マンション管理では一般的なことなの？ちなみに、工事をメーカー以外でやった場合は、その後の保守をメーカーにて出来ないとのことでした。

[74: 匿名さん]

>>73
管理委託契約を結んで、管理会社がＥＶの保守点検や、管理員契約、清掃の契約、設備の保守点検等を
行っているからです。
組合で直接やるんだったら、その部分を部分管理すればいいのですが、そのためには管理会社と交渉し、
その部分の委託業務費を安くしなければ意味ないでしょう。
工事をメーカー以外でやってもその後の保守や部品の提供は法的にやらなければならないことになって
ますのでその点は心配ないでしょう。
管理会社は部分委託されますと、利益が減るのでいやがりますがね。
ＥＶの保守点検費も実際の点検料に上乗せしてますので。

[75: 匿名さん]

管理委託業務のうち、エレベーター保守点検などの、業務を管理会社でなく管理組合による直接契約はどのように進めたらいいのでしょうか？管理会社とエレベーター（メーカー）保守会社は、裏ではグルになっており、そのような申し出を受けてくれるのでしょうか？
　申し入れの時期は、３か月前の委託契約更新の書面による申出での後くらいでしょうか？（その前に、理事会等で話し合いを進め、管理会社に打診しておくのがいいのか）

[76: 匿名さん]

防犯カメラリース料との委託項目がありますが、これも管理組合と防犯カメラ保守会社とで、直接契約に移行できるのでしょうか？
そもそも、防犯カメラってリースのほうが得なんでしょうか？買い取り＋保守契約のほうが得な感じがしますが、わかる方教えてもらえますか？

[77: 福岡在住の理事長（スレ主]

＞防犯カメラリース　直接契約

直接契約へ移行は可能かと思いますが、管理組合が直接契約するメリットはあるのか疑問です。
通常は、防犯カメラ業者が契約代金の一部を管理会社に支払手数料として還元しますので、
直接契約にしてもリース金額は変更ありませんので、名義変更するだけ手間です。


＞防犯カメラってリースのほうが得なんでしょうか？買い取り＋保守契約のほうが得な感じがしますが

その通りです。
リース料に保守料金が含まれると、保守料金の先払いとなり、もし防犯カメラ業者が倒産すると、
新しい保守業者への保守料金支払いと二重の負担となります。
大規模修繕工事直後とか、組合会計がマイナスで無い限り購入がお徳です。
マンションの規模によりますが、１００万円以内の防犯カメラシステムなら保険会社にお願いすれば
既存マンション保険に追加料金なしで保険対象に含めてもらえます。

[78: 匿名さん]

私どものマンションでは、以前は買い取りでやってましたが、今回増設することになりいろいろ
検討した結果リースの方がプラスになると判断しました。
買取の残が残っていましたが、それでもリースにした方が安い金額になりました。
修理や取替え、機種が古くなった点等を考えればリースの方がいいと思います。
以外と安いですよ、一度見積もりを取られたらいかがですか。

[79: 匿名さん]

リースがお得な場合もあるとのお話、興味深く拝見しました。
ちなみにリース料～となっているからには、通常契約期間（５～６程度か？）があるのではないでしょうか？管理会社によっては、期間経過後は、当初より随分安い金額で契約更新等しているんではないでしょうか？防犯カメラリースの際、分譲時より設置の場合は、通常リース料の中に設置工事費等が見込まれている場合も多く（配管・配線・架台設置費用ほか）、カメラ・レコーダーの更新はあっても、配線などは更新しないのではないでしょうか？

[80: 匿名さん]

リース契約は５年です。
契約期間終了後は新規に切り替えるか同じものを継続して使うかです。
継続して使う場合は３分の１～４分の１程度に値引きとのことでした。
ただ、私どもの組合では防犯カメラについては、組合の直接契約になってます。
以前が買い取りだったので、管理会社はタッチしてませんでしたので。
私どもではリースにしましたが、メーカーが違ったので全てやり変えてくれました。
買取よりリースの方がメリットがあったのでそちらに変更しました。
買取でも１０年以上は機械はもつと思いますが。