福岡でお勧めの管理会社教えてください

[福岡在住の理事長]

築５年　戸数６０戸のマンションの理事長をしています。
現在、地元デベロッパー子会社マンション管理会社に管理委託していますが、
頼りないことこの上なく、法令違反は朝飯前、いままでの経緯を省みると
自主管理していたほうがましだったことがわかりました。
お金払って、無駄なやり取りしていては時間を浪費していては堪りません。
このままだと永遠に理事長しなればいけません。
どなたか、ちゃんと管理業務してくれる（ちゃんとマン管法遵守して、
きちんと管理員教育する）管理会社紹介してくれませんか。

[889: 匿名さん]

>>883
>完全に水を抜いて洗う洗浄は数年に一度でしょう。

簡易専用水道（受水槽の有効容量が10立方メートルを超える貯水槽水道）は、法令により、水槽の掃除を1年以内ごとに1回、定期に、行うことが義務付けられています。

[890: 匿名さん]

＞＞886 匿名
＞衛星を使って（中略）できるとすれば費用はどれくらいかかりますでしょうか？

って、誤変換を得意げに指摘したアナタこそ、人の振り見て我が振りなおせを反芻なさいまし。
　■ 誤：衛星を使って
　■ 正：人工衛星を使って

＞＞885氏の【誤変換】は意図したものでは無さそうだが、
人工衛星を利用したＧＰＳ情報を基に、遠隔地で環境・状態を数値データで把握し管理するシステムは
既に各分野で実用化されていますよね。

電話回線を使用していたシステム類もＧＰＳ環境整備やコスト減によって使用分野が急拡大している。

人件費の高騰や働き方改革が進む世の中故、マンションに限らず、ある一定規模のビルの受水槽清掃は
現状の定期清掃から、最適タイミングを事前に検知して効率的に行うようになるでしょうね。

よく知られるところでは、市中・オフィス・観光地等々の自販機の在庫管理と商品補充。
一部の独立型（屋外設置型）の消費者金融等のＡＴＭの管理、セルフ型ＧＳの利用状況や燃料管理等々ね。

[891: 匿名さん]

福岡地方のマンションの管理関係の方にも認識していただきたくて投稿しました。連絡を望まれる方は連絡をお待ちします。
2526 匿名さん 11時間前

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
（別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面積で計算されています。）
にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明しました。
苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算して四捨五入して２３８円になり。店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。



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[893: 気まぐれ地蔵]

マンション管理組合の理事は素人、相手はプロなので勝てるわけがありません。しかし管理組合がしっかりしていれば、管理会社を手玉にとって言う事を聞かせるようにすることです。管理組合にしっかりとしたブレーンがおり、勝手な管理会社の提案や管理人の不満、管理内容等を明確にするために、毎年の業務委託契約書に罰則規定等を追加し、総会で成立される努力も必要です。優秀な管理組合はなぜ修繕積立金がこれだけ必要なのか、管理費は全国平均、九州地区の平均と比較してどうなのか、他の同等のマンションの共用部分の電気代や水道代がどれくらいかかっているのか、比較したうえで、何が自分たちのマンションとの違うのかを理事会全員で問題共有することは重要です。ファイナンシャル・プランナーにも不動産に強い人や不動産業界にあまり関係ない人にもやればできます。管理会社の役員や部長レベルの人達と交渉できるようになれば立派です。

[894: デベにお勤めさん]

福管連はやめといた方がいい。会員に仕事を回す集客マシーン。

[895: 匿名さん]

福管連はＮＰＯでしょう。
会員に仕事を回してその紹介料を取っているんですか。

[896: 買い替え検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[897: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[898: 買い替え検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[899: ご近所さん]

某マンション理事長

はじめまして。
本日、この内容を拝見させて頂きました。
本件につきましては、これだけの情報で確認させて頂くと、おかしな部分があります。
ただ、４５年となりますと、その間、売却された区分者もおられるのでは？

＞区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。

＝これにつきましては、精査して見ないと何とも言えませんが、時効の問題（部分）ほか諸問題等も発生する可能性があると思います。
また、区分所有法の強行規定はあり得ないので、多分、その規約は新築当初、デベロッ
パーが作成したものを、そのまま４５年間使用されていたのではないでしょうか。
当職が色々と記載すると、誤解を招いてもいけないので控えさせて頂きますが、区分所有
法はそう簡単なものではないので難しいです。
いま、当職が住んでいるマンションは築２５年になります。
１５年目で、管理規約を見直し、当職が全文作り変えました。
また、民泊の法改正がなされた時期にも当職が新たに作り変えています。

あと、最後に補足させて頂きますが、区分所有法はあくまで法に基づいたものであり、
管理規約は、その法の範囲で逸脱しなければ、好きなように管理組合で決めて良い
ということです。
また、これに記載されてある、管理費・修繕積立金も当方では見直し改正しています。
そして、マンション管理（管理組合の部分含む）を管理会社にすべて委ねたとしても、
まず、できる担当者はいません。

当職の住まいは福岡です。
お宅様の地域が分かりませんが、変な意味ではなく区分所有法に長けた区分者の方が居なければ、専門のマンション管理士か、弁護士さんに相談して見てください。
これら体裁で主張される専門の方ではなく、あくまでも、知識と経験豊富な方に限ります。

以上です。

[900: 匿名さん]

管理費等の負担割合は区分所有法は強行規定ではありませんが、
規約にこれと異なる設定はできるとあります。
よって標準管理規約には区分所有法に準じて専有部分の床面積
の割合としているが、
勿論各マンションではこれ等と異なる規約を設定することはで
きます。
ほとんどのマンションでは、この、標準管理規約に即した規約
になっているのが現状でしょう。私のマンションも然りです。
ところが、その規定を守らずに管理組合は管理費等の負担を各
組合員別に割合を決めて分譲当時から徴収していることが判明
したのです。
その割合があまりにも不平等であるので過払い金の請求の問題
に移行しています。。

[901: ご近所さん]

匿名さん。おはようございます。

＞ほとんどのマンションでは、この、標準管理規約に即した規約 になっているのが現状でしょう。私のマンションも然りです。

＝マンション管理規約は、個々のマンションに合った規約を作成するのが望ましいです。
確かに殆どののマンションでは、標準管理規約をもとに作成されている管理組合が殆どです。

＞ところが、その規定を守らずに管理組合は管理費等の負担を各 組合員別に割合を決めて分譲当時から徴収していることが判明 したのです。

＝この内容から確認すると、それはおかしいですね。
総会を開いて話し合ったうえで管理規約の全文見直し、かつ改正をされた方が良いですね。
管理費等の償還にはハードルがある感じに見受けられます。
ただ、そちらは５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションですから、承認を執るにあたり、かなり時間もかかるとは思います。
揉めるようであれば、専門家を交えて誠実に話し合って行かれることをお勧めします。

あと、管理委託契約に清掃業務が記載されていないという内容を確認させて頂きましたが、ちなみに、管理会社はどちらですか？
差し支えなければの話です。

[902: 匿名さん]

各組合員の手元に専有部分のタイプ別管理費等負担割合表が、
配付されてないでしょうから、
管理費等の負担割合を計算できないでしょう。

[903: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[905: 匿名さん]

東福互光という管理会社はどうなんでしょう。
委託費の割には良くやってくれるという評判ですが。

[906: 匿名さん]

その管理会社は工事の手数料はとらないで、
マンション管理すなわち委託費を重視しているとのこと。

[907: 匿名さん]

東福互光みたいな管理会社はないですよ。
まさに管理会社のお手本です。

[908: 匿名さん]

907
ミエミエで社員ですね。
そうでなきゃ、そのお手本の内容を教えて下さいよ。
どれだけ酷い会社か、証拠は上がってます。
ここで上げるか考え中ですが。

[909: 匿名さん]

>>908さん
工事で儲けようとしないいい会社ということだよ。

[910: 匿名さん]

いい会社だといえば、社員という。