福岡でお勧めの管理会社教えてください

[福岡在住の理事長]

築５年　戸数６０戸のマンションの理事長をしています。
現在、地元デベロッパー子会社マンション管理会社に管理委託していますが、
頼りないことこの上なく、法令違反は朝飯前、いままでの経緯を省みると
自主管理していたほうがましだったことがわかりました。
お金払って、無駄なやり取りしていては時間を浪費していては堪りません。
このままだと永遠に理事長しなればいけません。
どなたか、ちゃんと管理業務してくれる（ちゃんとマン管法遵守して、
きちんと管理員教育する）管理会社紹介してくれませんか。

[524: 匿名さん]

具体的に教えて下さい。

[525: 匿名さん]

定期的に東福互光が推薦されますが、金額はどんなものなんでしょう？
貧乏な管理組合なんで、高いのはちょっとムリかな。

[526: 匿名]

東福互光は出来る方と出来ない方の差が大きい。
一般的には消極的な会社。
だから、何もしないのに委託料を取られたと感じる方もいます。
Ｈ社やＧ社の様に、積極的に管理組合のお金を消費することはないようです。
また、会社の方針なのか真面目に管理していても、
「何もやってくれない。」と積極的に運営している組合理事さんからの評価は低いケースが多い。
トラブルの対応力も低水準です。

[527: 匿名さん]

理事会がしっかりしていれば、それの方がいいのでは。

[528: 匿名]

ここのスレでは、東福互光が良い評価を受けているが、うちのマンションは変更をする予定です。
指示通りにできない担当、一流はまず居ない、二流も居ない。
三流以下ばかり、来春の総会前に臨時総会を開催して変更を検討中
具体的な指摘点は、事務管理、清掃、管理人、理事会での提案力等です。

[529: 匿名さん]

>528
修繕とかを盛んに提案してくる業者にあたらないように
気をつけてください。
それから、事務管理費が毎月違う請求のとこもあるから要注意です。
例えば、掲示物のチラシやポスターを作成すれば、別請求がきたりするとこもありますので。

[530: 匿名さん]

同感です。
合人社計画研究所の場合、他のマンションの写真を持ってきて「今にも壊れそうな状態だから大至急工事が必要です。　今直ぐ返事を下さい。　返事が遅れて居住者に被害が出ると理事の皆さんの責任問題になります。」と言って、工事をした振りをしてしまうことがありましたから、この会社だけは止めるべきです。

[531: 匿名さん]

>528
いい人材は、どこの管理会社にもいますよ。
ただ、一流企業はその数が多いだけのことです。
管理会社は、大きなマンションには、優秀なフロントをつけますが、
小さなマンションには、それなりの者しかつけません。
このやり方はどこも同じ考えのようです。
管理員が悪ければ変えてもらえばいいし、清掃が悪ければ
フロントや管理会社に抗議すればいい。
理事会での提案は何かわからないが、理事会主導で理事会は運営すべきこと。
管理会社は、理事会や総会の支援業務を行うのが普通。
理事会や総会の準備（議案書の素案、議事録案、総会・理事会の出欠等はやるけど、
提案となるとね。例えば長期修繕計画で計画予定の工事を前倒しとかの提案とか
されてもねえ）
変えて後悔するんではなく、管理会社に話しをした方がいいとおもうけどね。

[532: 匿名さん]

>528さん
５０戸以下のマンションだったら、ぜいたくはいわないことです。
今は、逆選別の時代に突入しているのですから。
儲からないマンションでうるさいとこは淘汰されますよ。

[533: 匿名]

＞変えて後悔するんではなく、管理会社に話しをした方がいいとおもうけどね。
＞５０戸以下のマンションだったら、ぜいたくはいわないことです。
＞儲からないマンションでうるさいとこは淘汰されますよ。
＞小さなマンションには、それなりの者しかつけません。

管理会社の方からの回答でしょうが、理解不能です。
このような不遜な管理会社は淘汰されるべきです。
新米の管理会社員は、失敗しても会社に影響が少ない
小さなところで勉強してから、大きな管理組合を担当することになるのが普通
管理会社に苦情を伝えると、担当者の変更ができる大手は別として、
中小はそれも出来ずに切られることになる。
誰がお客様か理解出来ていない管理会社、福岡にも多いです。
もっとも、管理会社のスタンスは、管理組合の修繕積立金は、
自社の財産と考えて管理していると聞いた事があります。
今後は、管理組合の自立（委託管理をしないと言うことではない）と
役員のレベルアップが求められます。

[534: 匿名さん]

>532
まさか自分で考えたことではないですよね？
誰から聞いたのか知りませんが、間違っていますよ。
管理会社にとっては、小規模マンションのほうが管理し易くて利益も上げ易いのです。
大規模マンションのほうが手間が掛かり、管理費を含めた値段のダンピングが行われ易く利益を出し難いのです。

[535: 匿名さん]

小規模マンションは、全然儲からないよ。
おまけに工事や点検とかは、組合で勝手に業者に頼むしね。
小規模マンションで、事務管理だけを委託した場合、
採算があいますか？

[536: 匿名さん]

>533
フロントは一人で１５ぐらいのマンションを受け持ちます。
新人に小さいとこばかり担当させたら、それこそ大変です。
ただ、ややこしいとこはベテランに担当させますけどね。
小規模マンションも大規模マンションも、管理会社としては
いい加減な取り扱いはできないのです。
だから、利益の少ない小規模マンションは管理したくないというのが本音です。

[537: 匿名さん]

>もっとも、管理会社のスタンスは、管理組合の修繕積立金は、
>自社の財産と考えて管理していると聞いた事があります。
そんな感じです。
大規模修繕の借入金を返済したいのに繰上返済させてくれません。

[538: 匿名さん]

>535
小規模で手間と時間が掛からないから採算が合うのです。
少数で多くのマンションを受け持つことが出来るからです。

[539: 匿名さん]

>538
理事会や総会にいくのも一緒。
収支報告書や総会議案書の素案、総会議事録・理事会議事録の案を
つくるのもおなじこと。
重説の説明も同じ。
手間がかかるのはそんなにかわらないよ。

[540: 匿名さん]

そうですよね

[541: 匿名さん]

>539
管理会社の仕事を知らない人が言っていることのようにしか思えません。
そのような表面的なことだけで比べるのなら、１０００世帯でも１０世帯でも同じだと誤解しますよね。
マンション側が管理費だと思い込んでる金額ではなく、実際の管理会社の管理費を世帯当たりにすると、世帯数が多いほど安くなってしまうのです。
それに、何かを行う時、小規模マンションのほうが小回りが利くので決断が早く無駄な経費が掛からないのです。

それらのことを分り易くするなら、管理人で考えてみれば気が付くと思います。

１０世帯のマンションに一人の管理人だと、掃除をしても時間が余るので他の色んな仕事が出来るが、１０００世帯のマンションなら、常駐の管理人やコンシェルジュや清掃人など、一番単価の高い人件費が掛かりますし、専門職のようにしか使えませんので効率が悪いと言うことに似ているのです。

一見、常駐管理人やコンシェルジュなどを行うことで利益を上げられると思うのですが、実際には赤字なのです。

フロントが一人で見込める利益は、１０００世帯の一棟でも、１０世帯が１０棟でも変わらないと思って良いのです。

特に、１０００世帯のマンションだと、理事会から、あれこれ減額の話が出易く、管理会社にとっては利益をもたらすサービスでも、無駄なサービスだと判断されて縮小になったり無くなったりしますからね。

[542: 匿名さん]

>541
>理事会や総会にいくのも一緒。
>収支報告書や総会議案書の素案、総会議事録・理事会議事録の案を
>つくるのもおなじこと。
>重説の説明も同じ。

小規模マンションの方が小回りがきくので決断が早いとか、無駄な経費がかからないとか
それは関係ないんではないの。
又、事務管理費は世帯数が多いほど安くなるとごくごく当たり前のことをいっているけどね。
コンシェルジュとか管理員、清掃員の利益をいってるけど、それはちゃんと請求されているでしょう。
管理員をつければ管理会社は赤字になるとかいっているけど、全く根拠のないことだね。
果ては、フロントが一人で見込める利益は、10世帯でも1,000世帯でも一緒とはねえ。
他の管理会社の者がこれをみたら笑っちゃうだろうね。

[543: 匿名さん]

>536
大規模マンションを一人で担当することはありませんよ。