築5年 戸数60戸のマンションの理事長をしています。
現在、地元デベロッパー子会社マンション管理会社に管理委託していますが、
頼りないことこの上なく、法令違反は朝飯前、いままでの経緯を省みると
自主管理していたほうがましだったことがわかりました。
お金払って、無駄なやり取りしていては時間を浪費していては堪りません。
このままだと永遠に理事長しなればいけません。
どなたか、ちゃんと管理業務してくれる(ちゃんとマン管法遵守して、
きちんと管理員教育する)管理会社紹介してくれませんか。
[スレ作成日時]2009-11-20 07:51:48
福岡でお勧めの管理会社教えてください
326:
匿名さん
[2012-12-28 09:23:39]
324です。325さんは貴重な存在です。合ってお話をしてみたいです。ここに身分を投稿は出来ないし困りましたね。仕方ないのでスレで投稿します。出来たら辞めないで頑張って欲しいです。
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327:
匿名
[2012-12-29 23:01:02]
325です。324さん、ご理解ありがとうございます。また、このスレを見ている方々、私物化する意図は毛頭ありませんが、再度投稿します。現場は常に「待った無し」です。時間のロスは利害関係者である住人の方々へ、様々な負担を強いることになります。フロントが動けないなら業務の一部を管理員へ移譲すれば問題は解決するはずです。文書作成等パソコンがあれば現場で随時対応出来ます。この案は敢え無く却下され、ならばと、管理上の問題解決や文書掲載の迅速化を求めても、月に1度の訪問では、到底、住人の方々の満足を得る事は望めません。他の管理会社との差別化を図るため、様々な提案もしましたが・・・・・。
余談ですが、マンション管理部部長より「〇月〇日より〇〇マンションへ異動お願いします」「問題が多く、解決の努力をお願いします」の要請を受け赴任するも、前任者はゴネているし、交代のお知らせ文の掲載も無く、管理組合理事長や住人の方々も釈然としていない状態でした。針のむしろとはこの事ですね。この状況を払拭するため連日「〇〇と申します」「お早うございます」「本日も宜しくお願いします」「行ってらっしゃい」「お疲れ様です」その他、問題点を早期に把握し、その殆どを解消する事が出来ました。今では管理組合理事長をはじめ住人の方々と冗談を言い合ったり、世相や社会状況、趣味の話をするまでに距離が接近していますが、会社の実力を知るにつけ、また、管理員を「代わりはいくらでもいる」としか考えない体質には、これ以上望めない事を強く自覚しています。 324さん、会って話したいのですね。 |
328:
匿名さん
[2012-12-30 10:44:48]
管理員の業務内容にもよりますが327さんの意見を拝借すると、管理の知識は通常の菅理員業務を超えているようにおもいます、同じ菅理員でも置かれている立場は違いますがマンションの管理に対する思いは共通しております。貴方は理事長に提案して組合雇用の道を模索してはどうでしょうか。文面より察するに理事長は理解できるかただと思います。お会い出来るといいですね。324です。
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329:
スレ主
[2013-01-02 08:38:05]
にしけいメンテナンスですかあ・・・・・
会社のホームページは無いし、高層住宅管理業協会にも加盟していない・・・・ 情報が少ないので、どのくらいの組合数管理しているかわかりませんが、 警備会社の「にしけい」のグループ会社で、ビルメンテナンスの片手間に マンション管理をやっているんでしょうか・・・・・ 親会社の「にしけい」が建物の警備業務を委託された際についで仕事を 貰ってしまって「マンション管理」しているのかなあ・・・ まあいずれにせよ「警備業」や「ビルメンテナンス」に比べると、「マンション管理」 は手間暇掛かる割には利益が出ない部門なのでちゃんと仕事する気に会社幹部は ならないでしょうね。 しかし・・・・・・・ このスレまだ存在しているとは・・・・・・ 「会社」が体制をちゃんとすることはないでしょうから、「管理組合」に「会社」を 他のまともな「会社」に変更提案すてみたらいかかですか。 一般的な管理組合は3月決算なので通常総会で会社変更するには今月がちょうどいいかも |
330:
匿名さん
[2013-01-02 08:47:29]
管理会社への全面委託ありきでいる以上、堂々巡りでしょう。
部分委託に切り替えることです。 当方は部分委託、実質自主管理ですが、ここであがっているようなつまらない労力をかけるくらいなら十分自主管理できます。 |
331:
匿名さん
[2013-01-02 10:26:39]
福岡では下記の福管連にどうぞ。
http://www.fukukan.net |
332:
匿名さん
[2013-01-02 10:56:48]
福菅連の相談員はマンション管理に関するプロの資格者証を提示しなさい。無資格者が相談に応じている。
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333:
匿名さん
[2013-01-02 11:04:33]
遠吠えしないで直接書き込みなさい。
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334:
スレ主
[2013-01-03 08:41:40]
>330 匿名様
部分委託、実質自主管理とありますが、参考のために、どの業務を外部委託されているかお教え願えないでしょうか? また、外部(たとえば不動産会社の中古マンション売買広告)にはどのように、管理形態が表示されているのでしょうか? |
335:
匿名さん
[2013-01-03 13:30:52]
福岡市でマンション管理士の資格のある弁護士の先生を知っている方は名前を教えて下さい。
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336:
匿名さん
[2013-01-03 19:06:24]
>>334
管理会社に通す必要がまったくないのがエレベーター、消防設備点検のメンテです。 あと清掃業務委託も管理会社が調整するような事項はなく、むしろ理事会と直接やりとりして内容を微調整するほうが実態にあいます。 給排水設備のメンテ委託は計画修繕に若干からみ、内容の判断も出てきますが、マンションの中で技術者がひとりでもいて技術的な判断をできれば、直営でできます。 出納業務も経理ができればだれでもできるし、理事会支援(会議運営、議事録)など、会社でふつうに会議ができればフロントなどいないほうが早いです。 管理会社に委託したほうが早いのは管理費の収納代行(徴収含む)、管理員業務ぐらいでしょう。 長期修繕計画の作成・見直し、施設目視点検はしかるべき時期に専門家に委託(管理会社である必要なし)すれば、あとは理事会で価値判断を加えればOKです。というより、優先事項や中期的財政見通し、値上げ幅の判断など、管理会社には任せられない部分です。 結論は、基幹業務の一部だけしか管理会社に出すメリットはなく、あとは管理組合が直接交渉し契約するほうが管理費削減、内容把握もしやすくなります。(委託するより却って楽です) |
337:
匿名さん
[2013-01-03 19:09:19]
補足
>管理会社に通す必要がまったくないもの あと、造園系、排水管の定期洗浄、給水設備の定期点検もそうです。 管理会社になんでも委託するのは楽でもなんでもなく、ぼったくり、情報が見えなくなるなどいいことはほとんどありません。馬鹿げています。 |
338:
匿名さん
[2013-01-03 19:42:37]
補足2
>また、外部(たとえば不動産会社の中古マンション売買広告)にはどのように、管理形態が表示されているのでしょうか? 築年数がたつと、ちらしには管理形態は書かれませんね。もちろん重要事項説明では「自主管理」とされていますが。 自主管理ときいて即座に×の判断をされる方はむしろ当方にとってもそのほうがありがたく、「本当にできるのか」といった質問をされる方には、管理がうまくいっており自主管理のおかげでコミュニティもできていることを説明すると、安心して入居されることが多いです。 |
339:
匿名さん
[2013-01-03 19:52:00]
336さんに賛同します。全くそのとうりです。335です。
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340:
匿名さん
[2013-01-04 07:54:38]
>管理会社に通す必要がまったくないのがエレベーター、消防設備点検のメンテです。 あと清掃業務委託も管理会社が調整するような事項はなく、むしろ理事会と直接やりとりして内容を微調整するほうが実態にあいます。
残念ですが、業界と言うのがありまして、独自にやっているつもりがメンテ会社はデベには利ざやを納める為の資金だけは注文者から頂いているのが現実です。 組合員が居住する前の建築する段階で運命が決まっております。 |
341:
匿名さん
[2013-01-04 13:58:20]
それが事実なら組合は調査して改善するべし。がせネタの匂いがする。
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342:
匿名さん
[2013-01-04 22:11:22]
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343:
スレ主
[2013-01-05 07:13:49]
>330様 ご回答ありがとうございました。
自主管理にもいろんなパターンがあるんですね。 家の近くに自主管理の分譲マンションがありまして、戸数30数世帯で築年数30数年なんですが 半数以上が賃貸、なんでわかるかというと区分所有者が週単位で持ち回りで日常清掃しているんです。 掲示板に当番表が張り出されているんですよ。 しかも来週月曜から当番の方が、前日日曜日に引っ越して出て行かれました・・・ 理事長は、管理組合資料閲覧はOOO号室理事長xxxまでとアクリル銘板でエントランスに表記 されています。死ぬまで理事長・・・・・・ やはり、管理組合は財産管理をどうされているかが、不安ですね。 管理会社の管理人やフロントマンが資金横領しても、管理会社がだいたい弁済しますが、 理事長や会計理事が横領した場合、だれも弁済してくれない。 理事長が公私混同して会計が不明瞭となり、管理会社が文書で忠告するも、回答せず、管理会社から 管理委託契約解除するケースも聞いたことがあります。 自主管理で輪番制がしっかりできれば最高なんでしょうが。。。 |
344:
匿名さん
[2013-01-05 09:20:17]
>>343
自主管理といっても施設のメンテナンスは委託するわけですし、収納管理や清掃も普通は委託するわけで、お書きのマンションのように無理すると管理が崩壊するのでしょうね。 お書きになってるのは極端な事例で、自主管理=やりたい放題ではありません。賃貸居住者が多いとなかなか自主管理も難しいと思いますね。全員で清掃となると、自治会の領域かもしれませんね。 私が部分委託という言い方をしたように、部分自主管理という認識でおられるのが順当かと思います。 >理事長や会計理事が横領 確かにそういうマンションは論外ですね。自主管理は住人のいくらかがチェック能力があることが前提です。まあ自主管理に限らず、管理会社をチェックできずに、いいようにされてるマンションのほうが多いと思いますが。 いいようにされてる部分は表に出てこないので、弁済というとこまでいかないということです。 |
345:
匿名さん
[2013-01-05 09:55:27]
規約や法令違反を繰り返している理事長 理事 監事 会計担当 と共謀する管理会社 をチェックするまでは知識(マンション管理)があれば出来る事だが、告発する事は至難の業です。なぜなら この役員のバックには管理会社とその顧問弁護士がついていてアドバイスしている。特に工事等の金額が正当な金額かの問題になると役員等が共謀すると不可能になる。規約の改正 設定 変更 廃止等も自由自在に出来る事になる。組合員はこの恐ろしさを認識していない。マンションの管理を真剣に考えてくれる弁護士(マンション管理士の資格保有者)を知りたい。投稿してください。議案と議事録のチェックも怠りなくしてください。瑕疵が必ずでてきます。弁護士も相当なエネルギーがいります。金をあてににせず正義感で動いてもらえる弁護士でないと戦えません。案件は最高裁までになるケースが多いです。まず相談のとっかかりはマンション管理士です。
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