ザ・パークハウス 谷中道灌山レジデンスってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・パークハウス 谷中道灌山レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

ザパークハウス谷中道灌山レジデンス
所在地：東京都台東区谷中3丁目166番8他12筆（地番）
交通：山手線 「西日暮里」駅 徒歩4分 （1番出口）
東京メトロ千代田線 「西日暮里」駅 徒歩4分 （1番出口）
東京メトロ千代田線 「千駄木」駅 徒歩7分 （2番出口※利用可能時間:5:30～終電まで）
都営日暮里・舎人ライナー 「西日暮里」駅 徒歩6分 （JR連絡口）
間取：3LDK
面積：68.92平米～74.57平米
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


【物件情報の一部を追加しました 2015.8.3 管理担当】


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[52: 匿名さん]

場所は、プラウド日暮里の風俗店やらパチンコ店を通る場所よりは全然よいし、ディスポーザーがあったりとプラウドより設備もよいから、平均坪単価はこっちのが高いだろうね。

あと、半年間の市況の影響も大きいとおもう。

でも、まだまだマンション安くならなそうだし、ここなら財閥系の駅近の山手線内側マンションってことで、いざっとき売りやすそうで検討の余地はありますね。

14階建てのがよかったけど。

[53: 匿名さん]

地下鉄の真上というはどうなんですかね。
振動とか音とか、実際にそういう物件に住んだことのある方いらっしゃいますか？

[54: 匿名さん]

事業協力者分差し引いたら30ちょいしか無いのね。
この戸数でディスポーザーついて管理費馬鹿高く無いといいけど。

[55: 匿名]

ディスポーザーまじでいらね。わざわざ突っ込める突っ込めないを仕分けなきゃならんし。

[56: 匿名さん]

ディスポーザー、私は助かってますけどね。
生ゴミへってゴキブリもでなくなるし。

周りはみんな必要派ですが、要らないって人も居るんでんすね

[57: 匿名さん]

結局管理費との兼ね合い次第じゃない？
自分は戸数少なくて1戸あたりの負担が大きいならいらないわ。

[58: 物件比較中さん]

明日のMR楽しみですね。HPなかなか更新しないので、追加情報に飢えてました。

でも、ここに7.8千万だすなら同じ広さのタワーマンション買ったほうがいい気も
してきました。値段もそこまで変わらないだろうし、、

[59: 匿名さん]

案内会どうでしたか？

[60: 購入検討中さん]

aタイプは3階で6200〜13階で7100
bタイプは3階で6700〜13階で7600
cタイプは3階で7200〜13階で8500

15階はaのみで他は事業協力者、12-14階は全部あいてましまた。

なかなかお高めですね、、

[61: 匿名さん]

>>60さんありがとう
下限で坪300ですか...14階ならまだ納得できるんだけどなぁ

[62: 匿名さん]

やっぱり高いですね。。
プラウド日暮里とほぼ同じくらいな感じですかねー。。

[63: 匿名さん]

いまいち盛り上がらないのは皆さん予想より高めだったからかなー。

さすがにCタイプは高すぎですね。買うならまだBタイプかな。それでも高い気がしますが。

[64: 匿名さん]

といっても、この戸数でこの立地ならさくっと完売してしまいそうな気もする。

プラウド日暮里と違って、山手線内側ってのはポイントたかいし、パークハウスなら変な仕上がりもなさそう。

海外の人には人気なさそうだけど、それは住む分にはマイナスでもないし。

[65: 匿名]

まぁ、MR行った人ならわかると思いますが、
かなりごちゃっとした感じで、魅力はあまり伝えられない気がしますけどね。

今もまだ検討に残ってますけど、MRはちょっと残念な感じはしました。

[66: 匿名さん]

MRももっとセンスよくという感じだったらよかったのかな。

山手線の内側っていうのは最大によろしいと感じる方が多いのではないでしょうか。
投資目的の方があまり選ばなさそうなエリアではあると思います。
なんといってもなんとなく地味ですしね。
そこがまた良いのですが。
普通に暮らしやすい街、ということです。

[67: 物件比較中さん [女性 30代]]

モデルルーム行きましたが、ちょっと残念でした。思いのほか値段は高いのに、中身は普通。これなら、同じ売主の田端の物件でもよかったかな。あとは、ブリリアかな。
ただ、もう残ってないかもです。

[68: 匿名さん]

室内はそうかもしれないけど、場所が違うでしょ！？

[69: 匿名さん]

同じ谷中で中古が何ヶ月も売れてないから山手線内側どうこういってもリセールや投資で買うよりはこの土地にずっと住みたいという気持ちで買ったほうが良いですよ。

[70: 匿名さん]

谷中の中古って、購入価格よりも、だいぶ高くして出してるやつですよね。

価格が高すぎたら、山手線内側でも売れないでしょうが、
他の場所だと、そもそも購入価格より高く出すなんてしなそう。

[71: 匿名さん]

売れなけりゃ意味ないね

[72: 匿名さん]

場所としては地味な感じなので、投資という感じじゃないのかも。
だからこそ人の入れ替わりはあまりないでしょうし、落ち着いて暮らす事ができるということなのかもしれません。
あとはこちらももう少し価格が控えめだったらなぁ〜と。
全体的にはいい感じなので、そこだけですよね。

[73: 匿名さん]

人の入れ替わりが少ないのもメリットですよね。
こういう環境ですと事業協力者さんが多いのもその一つになるかもしれません。
子育て中だとやっぱりそのあたりも気になってしまします。
ただここは間取りが微妙のような。特に柱の位置が気になる…。
Cタイプもそのせいで74㎡あるわりに広く見えないがちょっと残念かも。

[74: ビギナーさん]

個人的には、今の世況においても山手線内側で一般サラリーマンが購入できる数少ない立地かなぁ、と思い注目していました。

あまり盛り上がっていないのはなぜでしょうか。

・そもそも規模がなく、狙っている人が少ないから？
・期待していたものの、予想よりも金額がいってしまっていて萎えてしまった？
・上記とは逆に良物件のため、あまり盛り上がって人気が出ては、と思い書き込みを控えている？

山手線駅徒歩4分（しかも確定では無く、逆サイドにしろ再開発の予定あり）、地下鉄も7分でしたっけ？
自身は本物件も候補に入れているものの、ほぼ別物件にしようと思っておりますが、後学のため、どなたか教えていただければと思っています。

[75: 匿名さん]

>>74
一番は高いからじゃないですか。しょうがないとはいえ、クラッシィよりもだいぶ上げてきたから。あと間取りもしょぼい。7.8000万だすならもっと選択肢ありますよ。

いいところは立地だけだと思いますよ。その立地も地下鉄のすぐそばですが。

[76: 匿名さん]

直接見に行ったけど子連れで住みたいとは思えなかった

[77: 匿名さん]

候補に入れているのに別物件にする理由があなたの知りたい理由だよ。
後学のために教えなさい。

[78: 匿名さん]

>>76さん
こちらの専有面積は最大74.57平米ですが、子連れに不向きと思われる理由は
面積の問題ですか？
それとも子育て施設の有無等、周辺環境ですか？
差し支えなければもう少し詳しく教えていただければと思います。

[79: 匿名さん]

74平米の部屋、廊下がかなり長いから、
実質的には70平米くらいの使い勝手かなぁ。。。

[80: 匿名さん]

>>78
周辺環境です。大通りかつ交通量の多い目の前の道路に対してあまり整備されていない駅からの道のりが一番の決め手でした。
妻と二人であれば駅も近いし駅の反対側の再開発も予定されているので魅力的な環境と思えましたが、0歳児がいる私としてはもう少し落ち着いた環境で子育てがしたいと思った次第です。
間取りに関してもリビング脇の部屋を開放して2ldkとして使うにもリビングに対する間口が扉2枚分しかなく狭いため使いにくいな、と思いました。

[81: ビギナーさん]

＞77
確かに！失礼しました。
そして、途中まで書いたものを消してしまって、やる気起きず遅レスで申し訳ないです。

以下のあたりで、基準を設け、絞った中には谷中は残っていました。
他物件がフルローンで月々19弱くらいでいけるものを本物件では22～3であるため、
自分たちの趣味や、生活のゆとりの幅が少なくなるな、と思っています。
※★の数は私の主観と、選択肢の中での相対評価でつけていますのであしからず。

●資産性・将来性（★★★★★）
・最寄り駅、駅徒歩、周辺地域のブランド、近隣の開発計画、等を加味しました。

●価格（★★☆☆☆）
・物件価格、管理費・修繕積立金、必要なオプション、等を加味しました。

●周辺環境（★★★★☆）
・スーパーや小学校、幼稚園・保育園の有無、猥雑な建物が少ない、等を加味しました。

●安心感（★★★★☆）
・標高、建物構造、周辺の治安、夜道の明るさ、セキュリティに対する考え方、等を加味しました。

●間取り（★★★☆☆）
・自分たちが該当の間取りで生活をイメージできるか、該当の間取りが好きか、等を加味しました。


うーん、こう書いてみると、結局は価格がミートしてなかったっていう単純な話なんですかね。
自分でも整理つきました。ありがとうございます。

ちなみに、個人的にはリビングからバルコニーへの抜け感ってすごく重要なのかな、と今回いろんな物件みて思いました。
ワイドスパン、ハイサッシのリビング・バルコニーだと、表記の数字以上に広く感じますよね。
本物件では、建物の面構えは、独特で面白いなと思っていたものの、結局それが間取りを変にしており、気になっていました。
まぁ個人のどうでもいい話かもしれませんが。

[82: 匿名さん]

さすがビギナー。
初々しい評価だねぇ。

[83: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>82
ぜひどこらへんが初々しいのが教えていただきたいです！

[84: 匿名さん]

今、どこも値上がりし続けると言われている中でかわざるをえないのは就学前の子供がいる家庭がほとんどではないでしょうか。
この物件はそういう世帯にとっては買い物が駅からの帰り道にないので共働き世帯にはきついと思います。
振動の有無もやはり子供の方が影響が受けやすそうですし。

[85: 匿名さん]

子供の居る家庭では、やはりマイホームは早く欲しいものですから、
考えますよね。
手っ取り早いのがマンションになるだろうな。
決め手は、子供の通う学校が近いかどうかが最優先になるでしょう。
あとは、周辺に住んで居る家族がどんな家族なのかも気になるね。

[86: 匿名 [女性 30代]]

駅までの道にはないですが、次のブロック、ならびにマイバスケット
はありますよね。

[87: 匿名さん]

第一期は、事業協力者住戸覗くと約7割くらいが販売ですね。
結構順調みたいなのでさくっと売り切れそう。

[88: 匿名さん]

先週末、目の前をたまたま通ってきました。
道灌山通りは車は多いのですが、道幅があって車線もあるからなのか混雑しているというのとは違ったかな。
土曜日の朝だったのでもともと車の通りは多くないのかもしれませんが。
ココだとふつうに西日暮里の駅まで近いし、夜道も安心。
買い物はまいばすけっとやサミットがありますから不便無いです。

[89: 契約済みさん [男性 30代]]

素敵な物件でしたので、決めました。
駅も近く山の手と地下鉄利用でどこへ行くにも便利。日当たりも良好だし、騒音もない。
買い物も、スーパー、コンビニが徒歩1分。
惣菜屋等、谷中商店街もあって便利。
反対側とはいえ、再開発もあって将来性もあり。
価格はまぁ適正いえば適正。

部屋の使い方等は、なんとでもなりますからね。
変えられない周辺環境とかを重視して決めました。
もうあと2戸で終わりみたいなので、戸数少ないとはいえ、十分に人気のあった物件ですね。

[90: 匿名さん]

開成高校が、2019年着工予定で校舎建替えを計画しています。これが完成すれば、また通りの雰囲気も変わってくると思います。

[91: 匿名さん]

道灌山通りってどの通りでしょうか？

[92: 匿名さん]

全体的にみて、良い物件だと思いますよ。
値段も昨今の相場からしたら相応だし、利便性もたかい。

個人的気になったのは地下鉄の存在ですが、実際どうなんですかね？

[93: 匿名さん]

うちは目の前の大通りと小中の遠さが気になりました。
子連れじゃなかったら買ってたかもなぁ。

[94: 契約済みさん [男性 30代]]

地下鉄は正しくはマンション建物の真下ではないです。あくまでも敷地内の下（駐車場やサブエントランス）、ま、音は住んでみないとわかりませんが、個人差ありますからね。正直。
道灌山通りは都内の幹線主要道路に比べれば交通量少ないですよ。奥の不忍通りの方が交通量多かったです。何より、バルコニー側とは反対なので。
確かに小学校は9分と圏内ですが、中学校は20分越えですね。ただ、私立に通ってた事を考えると十二分に近い、と感じてしまいました。

[95: 匿名さん [男性 40代]]

あと残り2戸ですか、やはりJR駅近だし＋地下鉄、日当たり、眺望良さそう、花火も見れそうだし。？？

[96: 匿名さん]

花火、ここからみられるのですか？周りは高い建物あるし、坂の途中だし…。

地下鉄の影響ってこの辺りを歩いているだけだと全く感じないです。
建物内だとわからないですが、少なくともくいが支持層にきちんと届いていれば
影響自体はほぼないのではないでしょうか。

[97: 匿名さん [男性 40代]]

このホームページの写真と地図で推測すると、言問、両国2箇所共見れると思いました？

[98: 契約済みさん [男性 30代]]

花火は無理だと思います。
ただ、そっち方向には周りに高い建物もありませんし、坂もありませんよ。

[99: 匿名さん]

販売が１期１次だったから長く細々と販売していく作戦？と思ったんですが次の販売が２期（最終）
なんかデベが予想していたよりも早く売れているということなんですか？
喜ばしいことなんでしょうけれども。
山手線＆千代田線使えるし、買い物もまあまあ便利、
基本的に良いと判断される人が多いからこうなったのでしょうね。
ここが文京区だったらもっと高かった可能性もあり？

[100: 匿名さん]

台東区の山手線内側のマンションは台東区ってだけで、文京区よりも1,000万くらい安くなるから、文京区の響きが命の人以外は良いかもね。

[101: 匿名さん]

15階からの眺め、とても素敵ですね。

間取りは、3人暮らし（夫39歳、妻33歳、息子7歳）といったように具体的な年齢と家具レイアウトが書いてあるのが面白かったです。

同じ家族でも、3人、4人かで部屋の使い方が違いますもんね。主寝室の使い方は同じでしたが、LDKの家具レイアウトが違っていて、そこも「そうなんだ！」と思えました。