ザ・パークハウス 谷中道灌山レジデンスってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・パークハウス 谷中道灌山レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

ザパークハウス谷中道灌山レジデンス
所在地：東京都台東区谷中3丁目166番8他12筆（地番）
交通：山手線 「西日暮里」駅 徒歩4分 （1番出口）
東京メトロ千代田線 「西日暮里」駅 徒歩4分 （1番出口）
東京メトロ千代田線 「千駄木」駅 徒歩7分 （2番出口※利用可能時間:5:30～終電まで）
都営日暮里・舎人ライナー 「西日暮里」駅 徒歩6分 （JR連絡口）
間取：3LDK
面積：68.92平米～74.57平米
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


【物件情報の一部を追加しました 2015.8.3 管理担当】


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2: 物件比較中さん]

大通り沿いなので交通量がひどそう
間取りもバルコニーがジグザグしていて変わっている
根岸がもめているみたいだけど、大丈夫なのか

[3: 匿名さん]

ジグザグはなにゆえ。
はっとみはいいけど。

[4: 周辺住民さん]

このあたりは台東区の北端なので
学区が小学校は谷中小、中学校は一番近くて上野中になります

谷中小はまあ許容範囲だけど、上野中まで徒歩30分くらいかかると思ってください
がんばって開成中に入れればいいですね

[5: 匿名さん]

このマンションの真下を千代田線が走っているのでは？
（道灌山通りの下ではなく、完全にこの場所の真下。ＧｏｏｇｌｅＭａｐなどで見てみて下さい）

振動は大丈夫なんでしょうかね

[6: 物件比較中さん [男性 30代]]

バッチリ千代田線ありますね。

真下に線路がある戸建に遊びに行ったことがあります。数分ごとにカタカタ。

このマンションはどうなんだろうか。
デベロッパーは、対策済みで問題ないとか言うだんろうが、、

[7: 匿名さん]

電車の音は最初は気になりますが、住んでいればそのうち慣れてくるといいますよね。
中学校まで距離があるのですが、自転車通学は可能なのでしょうか。
この距離を歩いていくとなるとかなりきつそうですよね

[8: 匿名さん]

そもそも東京都の公立中は自転車通学が認められていないです
バスや電車は利用可だと思います

[9: 匿名さん]

この近くから上野中学に歩いて通いました。友だちと谷中の細い路地をぬけて、良い思い出です。上野中学は森の中の最高の環境です。

[10: 匿名さん]

[地下に地下鉄が走っているマンション]
ってスレもあるね。
気になる方もいれば、気にならない方もいるようだ。

この近くにもマンションあるけど、どうなんでしょうか。
基礎部分と地下鉄の位置関係も要確認ですね。

[11: 匿名さん]

東京の都区内ではマンションの下を地下鉄が走っているのは珍しいと言えるほどでもないと思いますが、しかたないでしょう。
もうアリの巣の様に地下にはいろんな穴が掘られていますからね。
他のマンションの下には、首都高だったりもするだろうから。
新幹線が走っているかも知れないし。

[12: 匿名さん]

バルコニーがジグザグなのは、日照権の絡みでは？

[13: 購入検討中さん [女性 30代]]

地下鉄線上に建っているマンション気にしたこと無かったです。
色々あるのですね。
どこかで体験出来るところあるのでしょうか。
まずは不動産屋に行って話を聞くのが一番でしょうか。

[14: 匿名さん]

ここら辺は区境が入り乱れているから、近所の子供でも別学区だったりする。
文京区千駄木、北区田端、荒川区西日暮里、台東区谷中
大通りで綺麗に分かれず、路地１本で区が違うからややこしい。

[15: 匿名さん]

道灌山通りが北側方向だから、日照権は関係ないのでは？

[16: 匿名さん]

>>15
道灌山通りの向こう側は、日照の影響が出るだろう。

[17: 匿名さん]

なんで大通りで判れないんでしょうね…
本当に細い路地で、なんですよね。
区の境は特にこの辺りは混ざり合ったりしていて

小学校はさすがに区を越えての越境はできないんですよね？
必ずしもこの辺りの場合は近所の小学校に通えるという訳ではないのかな。

[18: 匿名さん]

山手線内側で山手線も地下鉄も4分とかなり近め。
これは相当高いマンションになりそう。

まぁパークハウスは結構良心的な値付けしてくるイメージだから6000万くらいからかな。

しかし、浅草、上野、池之端、蔵前、根岸と台東区へのパークハウスの勢いはすごいね。まぁ東京への距離の割りに価格は抑え目だから売りやすいのかな。
どのマンションもあっさり完売してるイメージだし、ここは宣伝しやすい山手線内側の駅近だから、よっぽど高くしない限り、すぐに完売だろうね。

一個気になるのは15階建てってことぐらい。
天井はあまり高くなさそう

[19: 周辺住民さん]

地下鉄は残念ながらビンゴっぽいですね。

地下鉄の経路を正確に記した地図はほとんどないのですが（グーグルは結構いい加減です）、東京都の都市計画図はかなり信用して良さそうです（というかそのための地図ですから）。

http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/index.asp?dtp=2
で台東区谷中3を表示します。
http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/map.asp?mpx=139.76875&mp...
レイヤで「鉄道」にチェックを入れると、地下鉄の経路が表示されます。

地下鉄が通っている場合、地上権が設定してあるかと思います。
この辺は説明があるところでしょうね。

[20: 匿名さん]

内装のグレードにもよるけど平均坪単価280から300くらいかな？
安い部屋は5000万台でもぎりぎり買える気がする。

昔から山手線内側でも平均坪単価300超えで売れるのは台東区じゃ池之端くらいしかないし。
ただ50世帯以下のマンションだから管理費は高くなりそう。

すぐそばが文京区だから文京区の雰囲気を台東区の値段で買えるって考えられる人には良いのでわ。
まぁそこまで文京区っぽい雰囲気じゃないかもだが。
あとは子供を開成中に入れて、その勢いで近くの東大に入れさせたい人か（笑）

[21: 匿名さん]

>>19
このサイト便利ですね。

地上権ってどれくらい真上なら発生するんでしょうか。
確かにほぼ上っぽいですが。。

マンションなら地下鉄の上でもあまり気にならない人もいるようなので、それで安くなるなら良いかな。
まぁ実際現地で30分ぐらい居たらわかるんですかね？

[22: 周辺住民さん]

>>21さん

地上権は、地下鉄の事業者が民有地の地下を使う場合や電力会社が民有地の地上に電線をはわせる場合に設定します。もちろん、土地の所有権を制限することになるので、地権者に月々お金を支払います。

ということで、もしこのマンションの地下に地上権が設定してある（地下鉄が通っている）なら、毎月、管理組合にお金が入ってくるはずですが、この辺どうなっているのでしょうね。

[23: 匿名さん]

>>21
うちのマンションも地下鉄から20メートルくらいのとこにありますが全然気にならないですね。
真上だと影響はまた違うような気はしますが。

東京は大通りの地下を地下鉄が通ってることが多いから、大通り沿いにしかマンション建てられない以上、地下鉄そばのマンションは多いんでしょうね

でもこのマンション、地下鉄除けば立地はなかなかだなと思います。
地権者多いですが前は何があったんでしょうか。

[24: 匿名さん]

プラウド日暮里が確か320？位、ペントハウスは400以上で即完売。クラシィーハウス谷中が330?これからの販売でここは300万以下はないのでは？
モデルハウスの場所がどこに出来るかで、ターゲットが違う、それによって又価格違うのでは。

[25: 匿名さん]

確かに、駅近、大手の三菱地所、山手線内側って時点で坪単価300万以下は無いかも。
なんだかんだ言ってマンション価格は上がり続けているし、駅近のこのマンションなら買うの検討する人も多そうだから300ちょい超えなら、すぐに完売するかもね。

場所的にはプラウド日暮里買うならこっちのマンションのが良いかな。
あっちは風俗店とか多いし。

でも15階建てって戸数増やして部屋のグレード下げてくるんじゃないかな。それなら意外と安いかも。

[26: 匿名さん]

販売は11月とまだまだ先ですが、立地が良いこともあって
注目されている方が多いように思います。
間取りが2タイプ紹介されていますが、あと4畳の部屋は使い勝手が悪そう。
早く設備などの詳細もUPしてほしいです。

[27: 匿名さん]

販売が11月からってことは、池之端のタワマンと時期が重なりますかね。

あっちは池之端で場所もよいとこだから、値段は確実にここより高いですが、台東区の山手線内側ってことで検討者重なるかもしれませんね。

個人的には、池之端が好きですがタワマンは好きじゃないので微妙ですが、あっちは忍岡小とか黒門小とか評判よい学校が多いのが良いですね。
東大が近いから東大も散歩できて良さそうだし。
ここの強みは、山手線と谷中商店街と開成中ですかね。

根岸のパークハウスは、価格かなり安いみたいなので11月には完売してるでしょうね。
あとは入谷のほうにプラウドもありましたね。
まぁここ検討する人とは層が違いそうですけど。

そういや西日暮里は再開発あるんですよね？
いつからでしたっけ？

それまでには売りたいだろな。

[28: 匿名さん]

>>26
確かに設備でだいぶ価格帯も変わるしね。

パークハウスは専有設備は力入れてることが多いから、ここもディスポーザー、食洗機はあり、天板はキッチンと洗面所に天然石ぐらいは当たり前にやってくるかな。

天板が天然石じゃなかったら6000万切る部屋でるかな。

[29: 匿名さん]

荒川区によると、西日暮里の再開発は2.3ヘクタール7000坪とかなり大きい再開発のようです。超高層が2~3本建つのでしょう。デベロッパーは野村不動産と此処と同じ三菱地所との事です。
ただ、きっと完成までは最低10年以上は掛かると思います。実現した時は、この地区も様変わりするのでしょう。それを見越す？

[30: 匿名さん]

>>27
池之端は台東区ではブランド的な場所ですからね。
ブリリア池之端は、タワマンだし、立地も良く狙っている人が多そうだから、ここよりは確実に価格高くなりそう。

私はそこまでお金無いですが、ここのマンションの立地も充分便利だと思うので安く出てくることを期待してます。
谷中も谷根千エリアで人気はあるから、やっぱり高いですかね。
山手線内側で6000万切ると嬉しいんですが無理かな。

>>29
10年かかるんですか。それは長いですね。
あと再開発エリアの場所みましたが、このマンションとは少し離れた場所ですね。あまり影響ないかもですね。

[31: 匿名さん]

気になるのは

・15階建てであること
・地下鉄の影響
・地権者が多い

ってことくらいですかね。

ただ、戸数少ないマンションなので立地目当てで買う人が殺到したらサクッと完売かもしれないですね。
あまり安くはならないかな。。

[32: 匿名さん]

道灌山通りは交通量は多いのでしょうか。

[33: 匿名さん]

>>30
西日暮里駅直近の大きな再開発なので、今は無い駅前広場的なロータリー型のタクシー乗り場がきっと出来、タワーの下層階には、野村・三菱地所的な商業施設・医療施設・ホテル？の複合型開発が出来ると思うのですが。便利で楽しい町になればいいです。

[34: 匿名さん]

>>30
追記。このマンションから、10分以内で将来この様な利便性の高い施設が出来るのは、極めて現実的な付加価値が持てます。この物件とは出来る時期から考えて、今回検討するには、競合は無いと思いますが。

[35: 匿名さん [女性 30代]]

以前は2～3階の戸建住宅が5件ほど建っていた場所になります。
地下鉄真下の戸建にずっと住んでいましたが、生まれてからずっとこの環境だと全く気になりません。ただし友達が来ると地下鉄の音に驚いていました。
でも音は慣れるものですよ。
山手線で都内へ、京浜東北線で横浜や大宮へ、千代田線で表参道へ、本当に素晴らしい立地。
近くにはサミットやイオンのスーパーがありますが、野菜なんかは谷中銀座の八百屋さんが安いです。
よみせ通りや谷中銀座にはお肉、魚、お豆腐、こんにゃく、揚げ物などの専門店もあり便利です。
ただし、テレビで多くとりあげられる町なので、土日は結構混んでます。
上野にも散歩がてら歩いて行ける距離です。
中学校が上野中学になりますが、友達との30分の徒歩通学は全く苦にはなりませんでした。
谷中小学校は15分、全然問題ないです。
ただし、ここは台東区の端になるので保育園が近くにあまりありません。認可保育園で一番近くの園で歩いて10分、子供と一緒に歩けば20分以上。自転車があれば問題ないですが雨の日は面倒ですね。他の園は結構遠いです。
無認可保育園が西日暮里駅近くにありますが、驚くほど狭いです。都内はこれが普通なのかもしれませんが…
長々とすみません。

[36: 匿名さん]

35さん、ありがとうございます、詳しく教えていただいて。

ここだと本当にどこに行くにも便利ではあるのですよね。
電車で、ですと。

あと何気にバスも本数が多く、使い勝手が良いと思います。
不忍通り沿いにバス停があります。

それにしても中学校…遠いのですか。上野中だとかなり遠い印象を持ちます。

[37: 匿名さん]

このマンションは、利便性の良さが魅力ですね。
私も地下鉄の傍のマンションに住んでいたことがありますが、目覚まし時計代わりでした。
慣れると気にならなくなりましたね。
静かな時間帯に結構、音がしっかりと聞こえる感じでした。

[38: 匿名さん]

電車、ここまで聞こえますか？物件前、外に居ても感じられないのですが。建物の中だと地下鉄の音が聞こえるという事？
でもここは地下鉄の上にたっているという訳ではなく、少し離れている場所ですので、
大して影響なんて無さそうに思います。
感じ方に差が出る物だから何とも言えない？

[39: 匿名さん]

それがねえ、ここは地下鉄の真上に立ってんだよ。

[40: [ 40代]]

プラウド日暮里を意識した価格になる、って言ってたので、そんなに安くはならなさそうですね・・・

[41: 匿名さん]

やっぱり駅から近いのも理由のひとつなんでしょうか。
南東向きなので、日当たりもよさそうですし、値段が高くなるのは理由があるのかななんて思います。角部屋、BかCかどちらがいいでしょう？真四角じゃないので、やっぱりCの方がいいのかな。

[42: 匿名さん]

西日暮里といえど駅近、山手線内側なので安くする理由があんまりないですよね。
地下鉄の真上である点を考慮しても、坪330くらいですかね。

[43: 匿名さん]

実際、350ぐらいかなぁ。。

[44: 匿名]

もしプラウド日暮里意識したっていうのが正しければ、プラウド日暮里から半年分の地価・資材の高騰と、プラウドとパークハウスの若干のブランド感差で、トントンなイメージですが、どうなんでしょう。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/564708/

[45: 匿名さん]

Aの低層で6000前半、Cの低層で7000前半と聞いた
地権者が10戸近くあるんだなここ

[46: 匿名さん]

　地権者さんですか。
　地権者さんがそのままお住いなのか、賃貸に出しているかで
　大きく違ってくるなと思います。
　賃貸だと、特に管理組合に絡むこともないと思いますけれど。
　どちらなのでしょうか。
　MRで教えてもらえるのかなぁ

[47: 匿名さん]

>>44
プラウドは最近、内覧会の不手際が目立ったり、グレード低い物件出たりで、ブランド価値低下してますよ。

むしろ財閥系のが良いイメージ。

ただ、パークハウスは、スミフよりは優しい価格だから、ここもそんな高くならないでほしい。

[48: 匿名さん]

MRのとこに電話したら>>45くらいの価格で言われた
Aが中部屋で1番坪単価安いだろうから最安値で坪300ってことか

[49: 匿名さん]

>>45
高いね
クラッシィにすればよかった

[50: 匿名さん]

＞47
そうですね。パークハウスの方が良心的な値付けですよね。


何はともあれ、3連休案内会なので楽しみです。
一番東側の部屋で手の届く範囲であるといいなぁ、と。
本郷は手が出なさそうだしな。。。

[51: 匿名さん]

確かに、高いですけど、山手線内側で、駅からも近く場所はかなり良いですね。
谷根千エリア好きの自分としては、かなりほしい(笑)

気になるのは、地下鉄の影響ですけど、私が前にすんでたとこは全然気にならなかったんですよね。
高級賃貸系のやつです。

最近のマンションなら大丈夫だったりしませんかね？