MJR六本松ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

MJR六本松についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/ropponmatsu/

所在地：福岡県福岡市中央区六本松4丁目300番12（地番）
交通：福岡市地下鉄七隈線 「六本松」駅 徒歩2分
間取：2LDK～4LDK
面積：68.67平米～122.64平米
事業主・売主：九州旅客鉄道
販売代理：三井不動産リアルティ九州
販売代理：住友不動産販売　九州販売センター
施工会社：MJR六本松新築共同企業体[西松建設株式会社・松尾建設株式会社]
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/551600/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報を追加しました　2015.6.29　管理担当】

[42: 匿名さん]

これは注目集まってますから、本気出すでしょう。
ここの出来が今後の仕事にも繋がるでしょうからね。

まぁ、ポテンシャルが高くないというのはありますけど、所詮MJRですからね。

[43: 匿名]

>>41
売主が違いますからね。
ここと同じMJRの方は同じ西松でも何も問題なかったみたいなんで、ここは大丈夫でしょう。
かなり好調のようですね、契約会で長い間マンションギャラリーが閉鎖されてました。もうあまり残ってないのかな。

[44: 購入検討中さん]

みなさんお金持ってますねー
うらやましいです。
うちは、収入から考えて３０００万前後がやっとです。

[45: 匿名さん]

ここは値崩れ考えづらいから、そういう意味で言うと、田舎のマンション買う人の方が豪快に散財してて金持ちって感じだけどな。

[46: 匿名さん]

実際に住む人はどのくらいいるのですかね。
値崩れないなら投資用に買ってる人も多いのでは？円安を恩恵に買って、円高になったら売り出す海外の投資家も結構いそう。そういう人はちまちま賃貸に出すとかしないんだろうね。
それ見合いの価格設定につられて購入した実際の入居者が金持ちって感じだけどな

[47: 匿名さん]

マンション名にMJRって入れて欲しくないなぁ。折角、良いマンションなのに見下される時があるのが、かなしい。

[48: 匿名さん]

南向きと西向きで価格帯が全違いますね。
やっぱり南向きってそんなに良いものなんでしょうか？
むしろ西向きだったら、相場より安い？

[49: 匿名さん]

>>48
一般的に、南向きの方が日当りが良く人気です。
そのため、再販価格等にも影響します。
ここの場合、南向きの方が静かというメリットもあるでしょうね。
西向きは西日が嫌われるので、値段は下がります。
カーテン等でどうにでもなることなので、
再販せず、日当りも気にしないのであればお買い得かもしれませんね。

[50: 匿名さん]

南向きと西向きでこんなに価格差があるのは驚きですけど、日当たりってやっぱり重要ですしね。

[51: 匿名さん]

まさに格差マンション。

[52: 匿名さん]

>>50
地球は2012年から小さな氷河期に突入している。日当たりの良い西向きの方がいいと思う。

[53: 匿名さん]

南を西と書き間違えたのかな？
まさか西向きが日当り良いと思ってる？

[54: 匿名さん]

>>53
南もいいですね。寒い時の西日が期待出来そうが、科学者の計算ミスもあり得る。

[55: 匿名さん]

西向き最高でしょ！
これからの時代、西向きに限ります。

[56: 匿名さん]

南中高度をご存じない？
南向きは夏を除いて、日照時間が長く、入射角も浅いので部屋の奥まで明るい。
逆に、日差しが鬱陶しい夏は南中高度が高く、部屋の中まで日差しが入ってこないので好都合というわけ。

マジレスしちゃだめなやつだったか・・・？

[57: 購入経験者さん]

西向きサイコーとか書いてる人、適当すぎますね。西日なめたらあきません。暑さ、まぶしさ、家具の日焼け、エアコン等の電気代、住んだことあれば新築だろうが、中古だろうが南向きしか探しません。

[58: 匿名さん]

>>57
でも南向きは高いよ。同じマンションなのに価格帯が違いすぎますよ。

[59: 購入検討中さん [男性 30代]]

実際聞いたところ、この物件、向きに関係なくほぼ売れてるみたいですね・・・。
最初から本気で購入を考えておけば良かったと後悔しています。

南向きどっか空きが出ないかなぁ。

[60: 匿名さん]

価格も良心的だし、そりゃ売れるわ。

[61: 購入検討中さん]

南向きがベストだとは思いますが、中層物件の西向きは言われるほどはきつくないですよ。
沖縄の一時的な住まいで西向きで生活していますが、遮熱フィルムとエアコンだけで問題ないです。
サンセットが望める感動的な眺望はなかなかのものです。
ダイレクトウィンドウのタワマンの高層は北向き以外は日射熱が厳しいと聞いたことがありますが。

[62: 匿名さん]

西はクーラー代がかかるでしょうね。
西の後に、東、南と住みましたが、意外とクーラー使わず、窓開けるだけで涼しいです。
夏はお出かけから帰った瞬間の不快指数が半端ない。23時くらいに帰っても熱気ムンムン。

[63: 契約済みさん [男性 30代]]

>>59
既に契約した者ですが、第1期で販売した293戸中292戸売れたそうです。
抽選となった部屋も多数あったようなので第2期分も早々に売れるかもしれないですね。

[64: 匿名さん]

既に契約したものですが、南向きは17戸が空いてる様ですよ。
個人的に第二期販売の問題点は、駐車場が確保出来るかどうかだと思います。

[65: 匿名さん]

六本松は静かで良いところです。近くに安くておいしい店がたくさんあるのが特に良いですね。
女の子がいる方は筑紫女学園も近いし、買いやすいのでは？

[66: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [男性 20代]]

>>63
抽選の倍率も相当高かったみたいですね。抽選ハズレだ方達がやはり気に入って他の部屋を抑えた的なことをお聞きしました。

ところで、こちらは内装とかはどんな感じでしたか？
某デベの内装の素材がちゃっちい感じでしたので、こちらの物件はどうかと思いまして。

[67: 匿名さん]

Sは間取り、方角共に最高ですね。
購入される方が羨ましい。

[68: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [女性]]

Sはモデルルームも良かったですよね。でも割高感が拭えません…
私は個人的にTが良かったな。シューズインクローゼットや広めのパウダールームがあって。
まぁ迷っているうちに出遅れて、どちらも完売してますが。

[69: 匿名さん]

MJRの残念な所は、激しく梁が目立つところだよね。バルコニーの窓も高くすればいいのに梁があるからものすごく小さく感じます。せっかく良い場所なのにもっと良い感じにすればいいのにね。

[70: 匿名さん]

>>69
梁が深ければ深いほど強度は増してくる。安全と外観の両立は難しい。安全第一で行きましょう。

[71: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>70
フラット35の適用すら受けられないんですけど…

[72: 匿名]

>>71
フラット35は受けれますよ。フラット35Sの対象ではないみたいですね。

[73: 匿名さん]

>>72
え？新築マンションなのに該当しないの？申請していないから？

http://www.flat35.com/tetsuduki/flat35s/H241101.html

[74: 匿名さん]

〉〉７０
部屋の梁のことを言っていると思うけど。

[75: 匿名さん]

戸建は簡単にSの基準満たせるんだけど、マンションでSの基準満たすのはごく限られてるよ

[76: 匿名さん]

建築費＆資材費の高騰で価格設定が難しいと別の物件で聞いたけど、ここはフラット35Sの対象にもならない、室内に梁の目立つ安い設計にしてやりくりしているってことかな。

[77: 匿名さん]

http://www.flat35.com/document/index.php?module=Mansion&action=Search
フラットに登録されている福岡市の新築マンションでフラット35Sの適用対象じゃない物件ってほとんどがMJRだね。会社の方針かな。

[78: 匿名さん]

>>77
ほとんどが、ではなかったですね。失礼しました。でもMJRの物件はいずれもフラット35Sついてないですね。

[79: 匿名さん]

そら方針でしょう。
同じルールの方が手間かからないし。

[80: 匿名さん]

ちょっと仕様の高いマンションなら35Sの基準を満たすマンションは少なくないですけどね。
必要最低限の仕様に抑えて低価格で販売する方針なんでしょうね。

[81: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

土地を高買いしたところが、こういう所に地味に響いてきていますね。

[82: ご近所さん]

シリーズ統一で取らないんだから土地代とか関係ないやろ(笑)

[83: 匿名さん]

購入者は35Sの認定あると嬉しいけどね。会社が購入者の事考えてないのか、技術基準を満たさないのか。

[84: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>82
上場を控えて、絶対にコケられない大型開発案件なのに、他のMJRと横並びび？？？
躯体スペックをろくに調べることなく、契約された方が可哀相です。

[85: 匿名さん]

>>84
どう考えても買って損はないと思うが。よく売れてるしな。

[86: 匿名さん]

85
素人だね。冷静に判断して超割高です。七隈線沿線で言えば、普通に薬院駅近が買える価格。目玉は駅直結なのだが、それだけでこの価格はない。スペックも普通のMJR。転売しやすいかと言えば、大型マンションのため、同時期に売る人が重なるので価格下げのチキンレースになる。価格が高いのは資材や人件費の高騰もあるが、土地入札で高く買い過ぎた事か大きいだろう。

[87: 匿名さん]

何かとケチつけたい輩が吠えてますね。
周辺住人か、別場所検討者か知らないけど、買いたい人が買えばいい。

[88: 匿名さん]

>>86
何もわかってないな。
評論家きどりたいなら
勉強しなおそう。

[89: 匿名さん]

>>86
個人的七隈線の新しい車両が好き、空港線の車両が臭い。

[90: 匿名さん]

〉〉86
久しぶりに真面目な意見がでたな。
業界の方でしょうね。
88も反論があるなら具体的に言えばいい。議論が活発になるのはいい事だ。

[91: 匿名さん]

>>90
同意。自分も割高だと思うんだけど、そうじゃないという説明欲しいですね。

自分の割高感のソースは新聞の記事で強気の価格設定と書いていたから。

[92: 匿名さん]

自分は割安感すら感じる。
理由は福岡市都心部の近隣物件と比べて。

[93: 匿名さん]

現時点では割高感は否めない。薬院の物件の方が魅力的だという意見も一理ある。
しかし、中長期的に考えると買っても損は無い。
高利回りを期待した投資には向かないけど、再販価格も考慮したうえでの居住用でなら問題ない。
七隈線が博多駅に繋がればさらに魅力的な場所になる。

[94: 匿名さん]

ソースも何も、売れるスピードが早ければ割安。
なかなか売れなければ割高。
将来の価値まで織り込んで検討した人が買ってるわけで、現時点の評価がすべて。

割高って言ってる>>86あたりがここの価格設定してたら、JR九州はかなり損してるだろうな。

[95: 匿名さん]

>>94
JRはこの価格でも売れると見込んでいたのが凄い。
ただ現実は、東京オリンピック前に不動産価格の値崩れが起こると多くの専門家が語っているので将来を見込んで買っている人は失敗かもしれませんね。損をするのは購入者だけの図式だね。

[96: 匿名さん]

>>95
福岡都心部の値崩れは考えづらいけどなぁ。

[97: ご近所さん]

割高って言ってる人は数年前の相場から高いって自己主張してる人と
今は高くなってしまってるけど何十年か経つとまた相場下がるって話なんですよね
前の相場から高いってのは話にならないんで聞き流すとして
今これだけ売れてる事を理解できない人に将来の需要が読めるの？って単純に思うけども
あれだけの開発が駅前で次にいつあるんでしょうかね
薬院駅前でできるの？できたとして今のバカ売れしてる価格と同じ価格で売り出されるの？
ネットで不安を煽るだけのコラムと同じようにしか思えません
将来需要だけで言えば同じjrの九大学研都市でしょうがね

[98: 匿名さん]

>>96
東京都心でも値下がりすると予想されているのに、福岡都心部で下がらないのはなぜ？
しかもここは都心部とは言い難い場所ですけどね。

[99: 匿名さん]

>>98
東京は湾岸部を中心にオリンピック特需の爆心地ですよね？それに福岡都心部の上昇の要因がオリンピックだけだと本気で思ってるの？
福岡と東京の都心部の価格水準も全然違うし…
逆に聞きたいけど、東京が下がると予想されているから、福岡も下がると言い切れるのは何故ですか？

[100: 匿名さん]

割高の要素は建築資材や人件費等、原価の高騰。
東京オリンピックの影響は日本全国にあって、鹿児島からも東京に人を派遣するほど。
資材の高騰はオリンピックに関わらず元々高騰傾向だったこともあり、世界中どこでも影響を受けてる。

割安の要素は将来価値。七隈線が博多駅に繋がることで、七隈線界隈の価値は上昇する。
九大跡地に大規模な物件ができることで、六本松駅周辺の価値も上昇する。
福岡市は西側の拠点として九州だけでなく中国・四国地方からも人を集めており、少子高齢化による人口減を上回るペースで若者の人口が増えており、少なくても今後30年は需要は衰えないと思われてる。
一方で供給は今後限られてくるので全体的に値段は上がることが想定される。

というわけで、まあ、買ったときより高値で売れるという期待は無茶だけど、
減価償却分を除けば、資産価値は落ちないか、上がると予想されるので、居住用なら買って損は無い。
六本松の中古マンション価格を見れば凡その再販価格は推測できるはず。
http://house.goo.ne.jp/buy/um/detail/1/40133/090Z85118987/000266053/x1...

[101: 匿名さん]

>>100
割高の要素は、人件費、資材の高騰もあるけど、一番の要因は土地入札を異常に高く設定したことです。
是が非でも取得したかったと思われます。その補填を購入者がするので割高だと皆さん言っているのだと思います。

バブルの時も、不動産の価値なんて下がることはないと言われてました。2030年には福岡も含め人口は下り坂ですので今後30年も需要があるとは思えません。

[102: 匿名さん]

ここだけじゃなく、中央区や早良区の人気地区の用地取得費は高騰してます。

[103: 匿名さん]

将来は価値があるだろうからそれを考えれば割安って考えですか？

[104: 匿名さん]

不動産ってそんなに単純なんですか？

[105: 匿名さん]

>>94
不動産ってそんなに単純なんですか？

[106: 匿名さん]

>>105
単純も何も売れたかどうかで結果が出る段階。
九大学研都市のような利便性面で難ある場所なら、人口減少の影響も懸念されますが、この立地なら多少人口減ってもプレミアムな価値が維持できるでしょう。

[107: 匿名さん]

>>105
この場所でプレミアムな価値？？？
そんなこと言うから板が荒れるんですよ。謙虚に行きましょう。
普通に考えて、地下鉄延線込みの価格＋物価高騰＋土地取得の過剰入札代の上乗せと考えると非常に割高ですね。
それでも売れるは、消費税増税がさらにあるので駆け込み需要を意識したMJRの勝利です。
10年後にどうなっているか？

[108: 匿名さん]

バブルって怖いよね。
まだ上がるって踏んで破産した人結構見てきたけど
冷静な判断が出来なくなる気持ちもわかる。
マンション業者も売らないといけないから
当然のごとく煽ってくるしね。
わかってて買う人は全然良いと思うけど。

[109: ご近所さん]

荒れますねぇ(笑)
グダグタ言って買えずじまいの可哀想な人達もたくさんいますから
それに１０年後にここを欲しくても中古がでなくて買えないかもですし
どっちも博打ですよ
どうせ今から数年間はここと同じでどこのエリアも3割増しくらいだろうし
次の本命は空港線のプラリバ跡地でしょうがかなり高くしてくるでしょうから七隈線だからまだこの価格で済んだとも考えられますよ
嫌な時代です

[110: 匿名さん]

109
何も知らないんですね。
情報の少なさを露呈していますよ。

[111: 匿名さん]

>>109
プラリバは賃貸って噂ですよ。
まだ取り壊しの時点ですから分かりませんが分譲になりますかね〜

[112: 匿名さん]

ここの強気の価格設定は、資材や人件費の高騰、土地取得費用の高値入札もあるけど、売れるのを見越してのことだと思う。
立地はまあまあなんだけど駅直結は目玉でしょう。
ただ109さんの言われる今後３割増しは疑問です。
福岡の不動産の価格高騰はアジア投資家が牽引しているとも言われてますので、中国の景気後退があり、ある程度価格も下がってくる可能性があると言われています。大型マンションは投資家が買っている部屋も多い（人工島のマンションのように）ので、ここも空き部屋や賃貸が増えるのではないかと予想しています。勝手な予想ですみません。

[113: 匿名さん]

何度も言われてますが、普通に考えて駅直結に近い立地なんてのは、そうそうないでしょう。
ここで難癖つけてるのはちょっと良い場所の駅徒歩5分超えの方？
割高、割高って、自分のマンションより価値が高いことをそんなに認めたくないのかね。
ここの中古や賃貸価格が出れば差は歴然でしょうね。

[114: 不動産業者さん]

たしかに値段は高い気がします。
ただ不動産は昔から以下3点がそろっていれば値崩れしにくいと聞きます。

1、環境(学校区・スーパーまでの距離・医療関係・公園・公共施設等)
2、交通(地下鉄・バス・高速・大きな道路までの距離)
3、平坦(起伏がなく平地であること)

上記3つが揃っているところは人気もあり値段はあまり下がらないそうですよ。

でも一番得しそうな人はリーマンショック前くらいにその周辺でマンションを買われたひとでしょうね。
MJRが大体一坪200万円くらい？7,8年前のマンションはあの辺りだと一坪140万くらいだったのを覚えています。

70㎡が約21坪なのでMJRは21坪×200万で4230万円くらいでしょうか。
7,8年前のマンションだと21坪×140万で2940万円ですね。

仮に4280万円だと100㎡近いマンションになりますね。(100㎡を超えると大体が特殊住戸なのでそんなに安くないとおもいますが)


六本松・別府付近で7,8年まえに購入された方はMJRさんのおかげで70㎡3000～3500万円くらいでも売れるんじゃないですかね。(まあそう簡単にはいかないでしょうけど笑）

しかしMJRを購入された方は羨ましいです。
自分には無理ですが、一度は住んで『ここ俺の家！』って自慢したいです。

[115: 匿名さん]

>>114
今買っている人は、時代の波に乗り遅れているということですね。
3年前の同レベルの物件と比較すると低層では500万程度、高層では1000-2000万は高くなっているのでは？
物価が上がるのは怖いですね。
マンションは買った瞬間に3割減の価格になりますが、資産とは考えずに永く住めば問題ないと思います。

[116: 匿名さん]

みんな投資目的で家を買うわけじゃないから。
家が欲しくなったときが買い時だよ。
これだけの立地はなかなか出てこない。
気に入って予算が許すなら買えば良いんじゃない？

また値が落ち着くのを待っても良いけど、金より時間の方が大切と思うけどね。
いつ値が落ち着いて、いつ好立地の物件ができるか分からないのだから、待つのも博打だと思うよ。

田舎のわけわからんマンションならともかく、
ここなら将来、買い手が現れずに困るとか心配はしなくて良いわけだし。

[117: 匿名さん]

>>114
リーマンショック前ではなく、後の間違いでは？

[118: 匿名さん]

地下鉄駅前でしょ。隣にスーパーも出来るらしいし、立地はかなり恵まれてるよな。みんな欲しいでしょうここは。

[119: 匿名さん]

住む人には今後の相場は関係ありません。
また、買うときに高い方が住民のレベルが高くて良いですよ。私は戸建を買いましたが、教養部跡地なら住んでもいいな。

[120: 匿名さん]

ということは、ここの住人に比べると周辺住人の方々はレベル低いということになりますが・・

意外と箱崎本学キャンパス跡も住人の質が良くなって今後化けるかもしれませんね。

[122: 匿名さん]

箱崎は治安が良くなることを祈ります。
しかし、密入国者の子孫が多いですからね。

[123: 匿名さん]

>>121
周辺住民の方々は地価が上がってうらやましいです。

[125: ご近所さん]

マンションがこれだけ上った今、
横ばいを続ける郊外宅地を買う時代ではないか。
今はマンションを買ったら損な時代だと思う。

[126: 匿名さん]

>>125
余裕のある人はそんなに細かく相場を気にしないんじゃないかしら。

[127: 匿名さん]

126
余裕があるって、どれくらいの人を言ってんの？世帯年収3000万くらいあっても6000万くらいの物件躊躇すると思うけど。

[128: 匿名さん]

躊躇しない心の余裕ですよ。年収だけじゃあない。人の心配しなくて自分のこと心配しなさい。

[129: 匿名さん]

128
色々、失敗するタイプですね。

[130: 匿名さん]

>>125
郊外住宅地…本気で言ってますか？

[131: 匿名さん]

何も考えずに買っちゃう人はアレだけど、躊躇しちゃう人は良い家買えないよね。
新築にしろ、中古にしろ、戸建建てるにしても、好条件の物件・土地はすぐ売れちゃう。

予め何も考えてないから即決できないだけだと思う。
自分の家庭にとっての望ましい条件を予め洗い出しておけば、物件情報見たその日にでも決めれるよ。

[132: 匿名さん]

4000万と思ってて6000万だったら躊躇しそう。
今は金利低いし何とかなっちゃうのかな？

[133: 匿名さん]

もうすぐ金利上がりますよ。

[134: 匿名さん]

>>133
変動も上がる？

[135: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [女性]]

気がつけば残り9戸…
完売も間もなくですか‼︎？

[136: 匿名さん]

>>134
金利というものは固定から先に上がる。固定が上がり始めたら半年後ぐらいに変動も上がる。

[137: 匿名]

間取りがほとんど田の字タイプですよね。。廊下に面した寝室って抵抗あります。。

[138: 匿名さん]

部屋としての独立性が高くて戸建みたいでいいと思いますけど。実家のマンションがLDKに面した部屋が2つあり、学生時代とかテレビの音下げてー！とかしょっちゅうお願いしてました。

[139: 入居済み住民さん [男性 40代]]

別のMJR購入者です。こちらは、
本当に先々を考えてもすごく
立地が良い。
でも、松尾建設が作っている物件は
絶対におすすめしない。

二ヶ月アフター一年アフターなどあるが、
本当に全然来ない。
呼んでも来ずに何日に行きますと連絡し
またその日に来ない。で、最終的に
管理会社に言われ一ヶ月半後に来る。
建物の中に雨がふるたび水が入り
エレベーター近くまで濡れ
壊れないか心配。


理事会役員をしているが、
本当に作った時の
所長がすぐ近くの現場にいる
にも一度も来ない。

松尾建設は、九州一位の売上ではあるが、
利益を追求しすぎ。
他に聞くと二年経過し、無償期間が
過ぎると呼ぶと飛んでくるらしい。
知る範囲では四ヶ所修理をせずに
二ヶ月点検も一年経っても一割くらい
しかせずに放置をしている。

欠陥も見付かり、管理組合が
販売元を訴えるそう。新聞に
出る日も近いと思われます。
MJRを考えるなら、松尾が
入ってない物件を心から進めます。

あと、内覧会では自分の場所、
占有部分しか確認がないが、
共有部分不具合も後々はマンション
住民の修繕積立金から出るので
きちんとアスファルト勾配やら
クラック確認、ねじのつけ忘れなど
要確認です。
こちらでは三十ヶ所以上の不具合
ありました。まだ直っていません。

[140: 匿名さん]

＞＞139
質問です。
松尾建設ではないのですが、当マンションの共用部に目に余るアスファルト勾配があります。
これは通常対応してもらえるものでしょうか。
ガタガタです。

[141: 匿名さん]

それなんで松尾しかでてこないの？
JRは？？？販売元ってJRなんでしょ？？？