パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part16

[物件比較中さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～87.90平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571966/

【物件情報を追加しました　2015.6.25　管理担当】

[82: 匿名さん]

>>78
1月13.5万円の家賃を払っていて、分譲は6500万くらいの物件を狙っているってこと！

[83: 物件比較中さん]

>>52
大企業はそんな迅速な意思決定できませんよ

[84: 匿名さん]

300も売れてないと思いますよ。
私はその半分もいってないとみてます。
だからPTHが販売延期になった。

[85: 物件比較中さん]

免震は地震保険も安くなるからそれなりの効果はあるのでは？

[86: 匿名さん]

>>82
ありがとうございます。

今より1割以上相場が下がらないと待つメリット出ない

のところがやはりわからないので教えて下さい。

[87: 匿名さん]

計算苦手なの？

[88: 匿名さん]

営業さんは300売れたと言ってましたよ。

[89: 物件比較中さん]

>>84
営業に聞いてみたら？
そんなに売れないなら３００超も売りに出さないよ
三井の営業はそんなに仕事ができなくてもつとまるの？

[90: 匿名さん]

まあまあ、どのくらい売れたかは先着順戸数が出たらすぐわかりますよ。

[91: 匿名 さん]

日本では、失われた２０年でデフレマインドが擦り込まれてしまった。過去と比べて高いからおかしい、だから下がるんだ、下がるに違いないと。だから、半分も売れてないと予想する。要望書が出てる所を販売するんだから、数は多少のズレがあっても、そんなに変わんないって。

[92: 匿名さん]

＞７８

賃貸なら会社から大幅な補助でたり、賃貸料は減らそうと思えばいつでも安いとこに移れるからね。分譲は万が一会社が傾いて給料減ったり、リストラされたら自己破産になるから。また、変動でローン組んで今後金利がかなり上がるリスクもあるわけで。

[93: 匿名さん]

約３００で２９０台みたいなこと言われたけどね。でもその後のキャンセルも出そうな物件なのでもう少し減るかもね。三井大規模でエース営業隊が頑張ったのに久々の申し込み割れした物件なら皆ちょっと購入躊躇するのは致し方ないところはあるよね。

[94: 匿名さん]

俺も３００も売れていない、下手したらその半分に１票
３００も売れてたらそこまで失敗でもないし、そんな簡単にPTHが延期にならない

[95: 匿名さん]

パークコート千代田富士見、ＧＦＴ、ＫＴＴ、スカイズ、ベイズ、パークシティ大崎みたいな売れ行きを期待していたんだろうから。１期で１０以上の申し込み割れしたらそれは完売目処は何ヶ月か遅れると思うよ。特に最後の残りはパークシティ大崎みたいに中々売れないものだからね。それがスタートから躓けば完売までの目処はだいぶ変わる。だから２９０台とかでも完売目処は何ヶ月か遅れるからＰＴＨは延期にせざるを得ないし、坪３２０弱で顧客がついてこれないという現実がある今、ＰＴＨの値付け戦略も練り直しも必要でしょう。

[96: 検討中]

なんだかんだいっても、豊洲は所詮坪300以下の町だということ
豊洲民がバカにする駅遠物件、芝浦のGFTや勝どきのKTTがここより高い坪単価でバカ売れして、駅近のこの物件が売れないのは駅力の差。所詮足立ナンバー江東区豊洲ってことです。

[97: 匿名さん]

妄想ですかw

[98: 匿名さん]

晴海の物件、販売するのを当面延期しましたね。ここと湊を2-3年でゆっくり売っていう考えでしょうか。

[99: 物件比較中さん]

勝どきのKTTは、ここより坪単価が安いですが。。。

[100: 物件比較中さん]

パークコート千代田富士見、ＧＦＴ、ＫＴＴ、スカイズ、ベイズ、パークシティ大崎って、全部投資マネーの入るタワーでは？

[101: 匿名さん]

豊洲は売れても坪単価270まで。
から売れない。
200戸台しか売れなかったわけだし、一期の販売方法を反省すべきだと思うよ。

[102: 匿名さん]

>>84
いろいろ大丈夫？

[103: 匿名さん]

エース営業隊が頑張ったのに久々の申し込み割れ、、、。
ネガりたくてもネガれないから苦肉の策なんだろうけどさぁ〜。もうちょっとまともなネタでネガってくれよ。

[104: 物件比較中さん]

確かに、売れてないと言うのには無理がある。。。
大人気ではないが、人気物件でしょ？

[105: 購入検討中さん [男性 30代]]

ここのスレの住民は、一体ここが、一期で何戸売り出して即日完売なら、売れてるね！と言うのかねー。どんな数字に対しても、人気無いとか、失敗とか言うんじゃねーの？
このご時世、パッと売り切るほうがデベには損になるってことくらい、マンション詳しい人ぶるなら分かんないのかねー。

[106: 物件比較中さん]

第１期で全戸完売御礼でも、叩かれそう。。。
郊外が上がってきているので、のんびり売りたいのでは？
クレストシティ木場のやシティテラス東陽町も、結構高いと思います～

[107: 物件比較中さん]

300戸弱売れたら、近所のクレストシティ木場の全戸数より売れているのだから、悪くないのでは？

[108: 匿名さん]

ネガってるのは買いたいけど、高くて買わない人が多いのでは。。。

[109: 匿名さん]

ここが売れるのが悔しいだけですよ

ネガも必死です
必死になる理由はわかりませんが
とにかく必死に断言してますよね

[110: 購入検討中さん]

>>96
ここ坪単価320超えてる中でいきなり中規模マンション二棟分とも言える300近い数字を売っているのですが？
それをどう解釈すると売れていない、所詮300以下の町、という評価になるんですか？

[111: 匿名さん]

PTHは勝どき東が2年遅れるから空白の期間ができないように後倒ししただけでしょ。

[112: 物件比較中さん]

東陽町も高いですが、スミフだけにこっちの方が先に完売しますかね？

[113: 物件比較中さん]

ここが高いかどうかは、次の東急タワーの価格が証明してくれるのでは？

[114: 匿名さん]

東急はタワーかどうかは高さ制限があるからわからないけどたぶん売れないと思う。
バブルが崩壊してるのに豪華マンション建てたりするから。

[115: 匿名さん]

①そもそも三井の大規模で1期313の売り出しは少ない方。
②さらにキャピタルゲートプレイス、パークコート千代田富士見、ＧＦＴ、ＫＴＴ、スカイズ、ベイズ、パークシティ大崎などの三井の人気物件では当然の即日申し込み御礼どころか、まさかの1期１次での申し込み割れ。
③しかも申し込み割れは１０以上もあり、by chanceではなく必然的な結果であることが示された。

以上から三井基準では今のところ人気物件といえる基準は満たしていないのは確か。営業は実績十分な良メンバーを揃えたにも関わらず顧客の反応が悪くこのような結果になり、当初見込んでいたより完売に時間がかかりそうと判断して、パークタワー晴海の販売予定を延期したようですね。

もちろんこの値段で買ってくれる人もいるわけですが、適切な値付けなら三井大規模で申し込み割れは起こしませんからそういう意味で豊洲駅５分で坪平均３２０弱というのは顧客からすれば割高と見る人が多かったのでしょう。個人的には坪平均２９６とかが絶妙だったんじゃないかと思います。

[116: 匿名]

>>115
ほぼほぼ憶測ですね。笑

[117: 匿名]

>>115
絶妙な分析だと思います。
296だと順調に売れたでしょうね
坪320はもはや、顧客がついてこれないことが照証明されたも同然

今のままでは、東急も400なんて根付けできないと推測します

[118: 匿名さん]

オリンピック以降、高くなり過ぎたね。ただし、地震後にできた駅近物件としては魅力あり。

[119: 匿名]

ここが売れてマイナスの影響受ける人っているの？売れなくて打撃くらう人の方が多いのでは。

そういう意味では、売れたことにしたい人の心情はよくわかる

[120: 購入検討中さん]

私が営業部長なら
1)値引きして坪296で完売
2)坪325で10戸残し
間違いなく2のチームを評価します

私が経営者なら
1)一期坪296で完売
2)一期坪325で10戸残し
株主からは間違いなく2が評価されます。

広さを22坪平均×一戸辺りの差額638万として、313の売り出しでは約20億の売上差ですね。仮に営業にエース級を揃えて臨むなら尚更2で攻めますね。

てか296って何の数字でしょうか？市場の限界ではなく、誰かの限界？

[121: 匿名さん]

まあ、営業さんが300売れてると言ってるのだから、300戸売れたんでしょうね。
無理ネガしても信頼落とすだけだよ。

スカイズも350近くまで値上がりしてるみたいだし、豊洲の値上がりも始まりましたね。

[122: 匿名さん]

東急は仕入れが高かったので400超えは確定ですから、晴海のほうが安値期待出来ると思いますよ。

[123: 匿名さん]

晴海もディズニーブランドで5割増しの価格を付けてくる可能性もあるけどね。

[124: 物件比較中さん]

>>114
オリンピックまでは好景気のはず
少ないとも消費税を上げるまでは落ち込ませるわけがない

[125: 匿名さん]

憶測の上に憶測を積み重ねる憶測タワーは意味ないよ。

[126: 匿名さん]

今からオリンピック特需くるからねえ。
人件費や建材は高騰するだろうね。

[127: 物件比較中さん]

>>120
安売りて売り切るのは素人でもできますので普通は2が評価されますね

[128: 匿名さん]

現段階で物件概要に先着順記述がないから売れ残りはない気がしてきた。
確実ではないけど。

スカイズの時も即日完売アナウンスなくてスレがこんな感じだったですね。

[129: 物件比較中さん]

>>125
うまいこと言いますね

[130: 物件比較中さん]

>>126
少なくとも下がることはないですね

[131: 物件比較中さん]

>>115
半分近く売っても失敗？
過去の三井の大規模物件の売れ方を教えてください
ただし投資マネーの入りにくい非タワーの実例を教えてください

[132: 物件比較中さん]

>>118
免震で設備とか悪くないしね
外廊下を叩くネガが出てくると思いますが震災後なので自然の風で空気を循環させるコンセプトはありだと思います
吹き抜けは解放感があって悪くないしね

[133: 物件比較中さん]

>>117
武蔵小杉の400と豊洲の400はどっちが売れるんだろう？
ドトールも400超えるかな？

[134: 近所]

価格安くすれば販売速度はあがるだろうがそんな競争ではないからね。

少し厳しめの坪320を設定した結果で
一期300オーバー売り出しだから今のとこ順調という印象。

[135: 匿名さん]

>>132
免震は貴重。まだ豊洲に４つ目。
坪単価４２０万円のパークシティ豊洲でも制震

[136: 物件比較中さん]

駅近大規模震災後で考えたら希少価値あり？

[137: 匿名さん]

三井の販売戦略が変わったんでしょうね。今このご時世は早く売れるより、高く売れたほうが勝ちだと思われます。すみふはともかく、東急とかもそうするようになりました。ひと昔と全く変わりましたね。

[138: 匿名さん]

近隣は中古駅遠でも坪350だ！
ここは新築駅近！

と言いながら坪320に設定したにもかかわらず売れ残ったわけですよね。

三井の方針が変わった！

と言いながら武蔵小杉は69%売り出してるわけですよね。

事実は事実として認めませんか。

[139: 匿名さん]

売り出し前は坪350予想を連呼し、坪350以下にロクなマンションはない、とまで言い切っていたよね。

[140: 匿名さん]

三井の販売戦略が変わった、のではなく売れなかったからしょうがなかった、
が正しいのでは？

そう簡単に値下げもできないでしょうから

[141: 匿名さん]

今考えたら笑えますね

[142: 匿名さん]

三井大規模でこの状況は人気とはいえないと言う話なのになぜか利益率が高く売った方が影響として成功だと完全な話のすり替え。

坪３５０以上連呼して結局３２０弱。

即完すると断言していて、まさかの申込割れ

次は東急に坪４００で売ってほしいのね(笑)３２０弱でこの体たらくなのに４００で売ったら恐ろしいことになるでしょうね。東急さんは三井の販売力でこの状況ですからかなり値付けには慎重になるでしょう。三井だから３００近くだけど、東急が３２０で売ったら１００くらいしか売れない可能性ありますよ。

[143: 匿名さん]

豊洲の値上がりは今が天井という見方が強い

これはあくまで某投資家会合での結論ですが

早いとこ投資したスカイズを売り抜きたいと心から願う

[144: 匿名さん]

無理ポジがネガを呼ぶ構図。
結果、すべてがネガになってしまってませんか。

確かに他の第１期と比べたら人気は出なかったけど、そこまで悪くはないと思いますよ。

[145: 匿名さん]

142さん
そう思います
この物件、注目物件ではあるが人気物件とはいえないレベル

[146: 匿名さん]

売れ残ったと確たる事実をつかんだわけでもないのに、ホームページの情報と推測だけでよくもまぁネガティヴキャンペーンを張れるもんだと感心しますね。
ソースは脳内ですか。

[147: 匿名さん]

実需で坪350買える層の数にも限界あるし、湾岸を避ける人も多い。騒がれている時が天井というのは振り返れば良くある話だよね。

[148: 匿名]

だから、営業に聞いたと言ってるでしょう？
290くらいと言ってたけどキャンセル含めたらまだ下回るかと

これが間違いなら営業が嘘つきということ

[149: 匿名さん]

このマンション価格だと実需層はもうついて来れてないことがこの物件を通して分かったというのは重要なことだと思う。同じ現象は都内全般でこれから売り出される割高マンションで見られると思うよ。

ここまで値上がりしちゃうとなんでもかんでも即売れというのは無理そうだね。売れるマンションと売れないマンションの差が出やすくなるんじゃないかな。

豊洲においては３２０以上の坪単価にするとかなり売るのが大変ということがわかったわけで東急とかは頭悩ますんじゃないかな。多少は時間かかるだろうけど三井だから竣工前完売にはもっていけると思うが、その後出す予定のデベはヤケドするかもね。そういう意味で結局三井の一人勝ちかな。

[150: 匿名さん]

今となっては施行を長谷工にして坪２９０で売った方が売れたかもね。

[151: 匿名さん]

そもそもなんて三井は即日完売を狙う必要がありますでしょうか。安売りでしか売れない場所なのか、豊洲は。GFTの時も最初は即日完売じゃなかったですから。買う人は買うし、買わない人はよそに行くか、ずっと待てればいいんです。

[152: 匿名さん]

＞151
またそういう嘘いって無理に上げようとするのはいかがかな。ＧＦＴ1期は間違いなく即日申込ありましたから。

ＧＦＴは公式ＨＰにデカデカと「第一期・第二期・第三期1次 連続全戸即日登録申込御礼」って出していましますよ。三井が公式ＨＰでそんなことで嘘書いて法律違反でもすると思う？

即日完売なんてのはそもそもできない。重説聞いて、銀行と正式な書類交わして、契約書記入して、手付金いれないといけないから。だからデベは即日全戸申込があったかを重用している。特に三井と野村と三菱はね。スミフさんは利益率重視だからそれに価値を置いていない。

[153: 匿名さん]

>>143
スカイズは駅遠だから、早く売ったほうがいいね。これからますますと値段が落ちるでしょうね。

[154: 購入検討中さん]

売出し条件が全く違うので、認める認めないの話の前に比較になりません

◎武蔵小杉
スミスが先に過去最高価格で絶賛売出し中。その中でスミフを下回る価格での売出し

◎豊洲
直近近場でBayz265、皆さん大好きな中央区晴海が290、勝どき300で絶賛売出し中。そんな中で非タワマンと言われているここが過去最高価格でチャレンジ。

地元民が「その価格で売れるの？」という懐疑的な状況の中で、三井大規模という理由だけでそんなにバカ売れするほど世の中甘くないですよ。

[155: 匿名さん]

晴海タワー販売延期の責任がここにある可能性は極めて高い。
今頃、社内で5丁目物件プロジェクトチーフの責任問題になってるかもね。

[156: 購入検討中さん]

6000万出して、どうせ耐震のそれいらいない。スーパーゼネコン耐震で320の方がいいです。

[157: 購入検討中さん]

↑↑失礼！スーパーゼネコン「免震」です。

[158: 匿名さん]

小杉、芝浦等の別エリアの営業は入りません。
興味ないので。

[159: 匿名さん]

長谷工制震で２９０だったら今より絶対売れた気がする。そりゃ免震がいいけど庶民には何よりも価格が重要なんではないだろうか。20階以上で今時耐震はさすがに作らないんじゃない。

[160: 匿名さん]

無理ネガやめろよ。
この価格で300も売れたのなら、激安だと認知されているのだろう。

スカイズも最近は350が売れ筋ライン。

[161: 匿名さん]

３００近く売れたの？
もう完売見えたね。

[162: 匿名さん]

長谷工なら耐震でしょうね。
長谷工で290にする必要ある？

買える人だけが買えは良いのでは？
住民層も良くなるし。

[163: 匿名さん]

このペースだと、豊洲最速完売かもね。

[164: 匿名さん]

長谷工だって20階建て以上をこのご時世で耐震で建てないだろ。さすがに

[165: 匿名さん]

営業の方も、２〜３年後中古供給過多による影響を受ける前に、
PTHを最大価格で売る予定と言ってましたからね。

ま、この時は資料請求も多く来場者も多く大盛況？でしたので。
中古価格の高騰にもストップがかかりますかね？

[166: 匿名さん]

さあ、またまだ価格高騰は続いてるからね。

[167: 匿名さん]

>>165
やっぱり三井もここを高値掴みと思って販売しているんですね。。。

[168: 匿名さん]

このエリアは都心が近く需要いくらでもあるので、
供給過多にはならないでしょ。
このエリアに供給が増えて困るのは、
西や南の方の割高郊外エリアじゃないかな。

[169: 匿名さん]

三井は2期から値上げするらしいよ。

周りの相場と合わせるらしい。つまり、安すぎると思ってるらしい。

[170: 匿名さん]

値上がり相場だからねえ。。。

[171: 匿名さん]

このままだと、今年度中に完売してしまいますか？
東急はいつから売り出し？？

[172: 匿名さん]

三井は値上げとは言いません。価格調整と言います。

[173: 匿名さん]

東急は坪単価400超え確実だし興味ない。

[174: 匿名さん]

「ある意味チャレンジです」とおっしゃってました。

[175: 匿名さん]

まあ、値上がり相場だからねえ。
2期からも値上げらしいし、チャレンジは続くのかもね。

[176: 匿名さん]

安すぎるから売れないの？そんな馬鹿な　笑
ますます売れなくなるだろうね

[177: 匿名さん]

周りがどんどん値上げしていくから割安感があるだけで、そんなに安いわけでもないからね。

[178: 匿名さん]

この物件の影響で狙っていたＰＴＨが販売延期になったりで残念極まりないが、なんとか挽回して１日でも早く完売してほしいな。

三井の物件だから間違いはないはず、きっと住みやすいと思うよ。三井はアフタフォローも最高だよ、売ったらおしまいみたいなどこかのデベとは大違い。

今日は土曜日だから重説聞きや日本橋の契約会場に行っている人は多いだろうから皆しっかり契約してきてね。キャンセルはしないでね。

[179: 匿名さん]

え？値上げはしない（できない）と聞いたけど？

[180: 匿名さん]

300売れたらしいよ。
この価格でも売れ行き好調だそうな。
タワーマンション並みの売れ行きらしい。

[181: 匿名さん]

2期から値上げするらしいよ。