パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part16

[物件比較中さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～87.90平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571966/

【物件情報を追加しました　2015.6.25　管理担当】

[323: 匿名さん]

液状化ってのは10-20メートルの土壌変えても限定的な対策でしかない。浦安と江東区に共通するゴミで埋め立てたというのが原因と言われているから。地盤が緩いからどうしても液状化しやすし、やるなら島ごと土砂で埋めなさないと難しいよ。また、敷地内だけ良ければいい話でもなく、豊洲の一部で浦安みたいな被害がでれば市場評価としてアウトになるということ。

また2011後に豊洲で液状化対策を全面にだして売るのはリスク高い。あんまり強気なこと言って万が一、液状化したら裁判されかねないし、マスコミの餌食になりかねない。やはり謙虚に率直にやらないとね。

[324: 匿名さん]

>>318
5-6の液状化というのがどの程度か、290のリンク先に書かれているので見てみると良いでしょう。

[325: 匿名さん]

豊洲だけの話じゃないから。心配し過ぎ。

[326: 匿名さん]

とにかく　

次の大地震では豊洲だけが被害を被る　が　ネガの定説です

[327: 匿名さん]

液状化ネガは不発だったね。まぁ番地読み違え誤爆とかしてるから論外か。

[328: 匿名さん]

この公式記録によれば豊洲5丁目6番地まさにこの場所でわずか震度4で液状化があったというわけですね。

まさかこんな大事な話、申し込み前に皆さん確認済なんでしょうけど。。知らされず申し込みして眠くなる重説でさらっと触れたけど気が付かずとかまさかないと思うが、まさかね。

まあ来る大地震でどうなるかは神のみぞ知るが、3.11で都内で数少ない確認地が江東区湾岸であるのは事実だし、大地震で豊洲のどこがで大きな被害がでるかもしれないのは一応認識しておいたほうがいい。それ認識買えれば尚満足度高いでしょう。木場よりかはましだと思うけどね。

[329: 匿名]

ここを検討しながらも、埋め立て地に家買うなんて、、という不安が拭いきれない。

といいつつもここに限らず、豊洲のマンションは人気。

今後起きるであろう大地震に対して、みんなどういう考えでいるのか気になる。

[330: 匿名]

>>328
修繕費が大変なことになりそうですね。

そして、その後の価値も…

[331: 匿名さん]

余りに煽りと嘘ばかりのポジで真面目な検討者が気の毒な気がして情報出しました。色々検討してよい買い物できるといいですね。私はもうこの煽りスレにうんざりだしバカバカしすぎるのでもう見ないし書き込み気もありません。では。

[332: 匿名]

投資家内では、埋め立て地に住むなんてと笑ってるよ。

湾岸に投資はするけど、自分は安心なエリアに住むという矛盾。

[333: 匿名さん]

>>332
投資家は住まないほうがいいですね。
次回大地震来るまでは大丈夫じゃないでしょうか。
来たら、終わりかもしれませんが、、、

[334: 匿名]

>>333
大地震きたら、ほんと終わるわ

311程度でもかなり影響あったからな

[335: 購入検討中さん]

ここの免震の仕様の話ならいざ知らず、この物件に直接関係ない大地震云々の話はせめて湾岸総合スレでしてもらえませんか？

そんな大地震が来たら液状化よりも建物自体の損傷や堤防の決壊、火事等の二次災害の方が深刻ですよ。

[336: 購入検討中さん]

>>328
木場ではなく新木場ですね。この手の話で誤った情報はまずいので、きちんと訂正入れられた方がいいですよ。

[337: 匿名]

地震の話もここを検討するうえで、重要な要素ですので是非スレしていただきたいです。

[338: 購入検討中さん]

するなとは言わないですが、過去同様の話題で散々荒れてきたので、見兼ねた運営者が専用版を作ったのですから、そちらで情報交換された方がいいですよ。

[339: 匿名さん]

>>328
中央区も液状化確認されてますけどね。

http://www.city.chuo.lg.jp/saigaijoho/tunamiekijouka.html

[340: 匿名さん]

このマンション限定での話となるとこの写真くらいだね。
江東区豊洲5丁目　マンション前の歩道部分に泥水が噴き出し、乾いた後には、大量の砂がたまった。

http://gendai.ismedia.jp/mwimgs/3/d/540/img_3d6e7f921c226add95228ba67a...

[341: 匿名さん]

ゲンダイ（笑）

[342: 匿名さん]

一体どこの写真？
見た事ないんだけど。。。

[343: 匿名さん]

まあ、ゲンダイならいっか。

[344: 匿名さん]

まあ、結局は妬みでしょ（笑）

[345: 匿名さん]

連投おつかれさまです

[346: 匿名さん]

結局、豊洲五丁目は震度４で液状化し、泥水が噴出した場所、というのは間違いないんですか？
茶化さず教えてください。

[347: 匿名さん]

液状化は　豊洲五丁目6-10 昭和大学江東豊洲病院前の道路ですね。100mくらい離れています。

[348: 匿名さん]

>>347
現地から100mというと、思っていたより近いですね。
返信ありがとうございました。

[349: 匿名さん]

地震で液状化する可能性はもちろんあるでしょう。
あと気になるのは金利の上昇。
２年後に金利が１パーセント以上あがっている可能性も十分考えられますよね。
そうなると、支払額はグッと上がります。
諸々考えると今すぐ買える築浅中古物件を買う方がよくないですか？
２年分の賃料も浮くわけですし。。。
その辺り、皆さんどのようにお考えでしょうか。

[350: 匿名さん]

というか、病院前っていうのが・・・。
救急車のサイレンとかうるさそうだし、
お亡くなりになられた方を霊柩車で運んだり、
寝間着姿の患者さんが外うろうろ散歩してたりするのが見えるって。
基本負のオーラっがあるっていうか。
病院遠くないほうがいいけど、目の前ってのも・・・。

[351: 匿名さん]

東日本大震災は震度5強ですよ

[352: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

先着順キター。

[353: 匿名さん]

物件概要の価格を価格表と照らし合わせれば売れ残った部屋がわかりそうですね。

[354: 匿名さん]

一期は303戸売れたんだね

[355: 購入検討中さん]

>>350

救急車のサイレンの件は、以前晴海通りから病院方面に曲がる際に救急車がサイレンを止めていたのを目撃しましたよ。

[356: 匿名さん]

>>354
抽選落ちした人たちにこの１週間で販売したけど、10戸残ったってことね。

[357: 匿名さん]

こういう売れ残り部屋って、リセールも若干劣るんですかね。

[358: 匿名]

なんか、残念な感じ、先着順住戸って。

きっと無理ポジの方々が、２期からは上がりますよ～って買い煽るんでしょうな。

[359: 匿名]

抽選もれた人ですら買わなかった部屋の行く末は…どうなるか考えればわかるでしょう。

[360: 匿名さん]

まあ、2期からは値上がりは確実でしょ。

[361: 匿名さん]

4丁目のパークタワー豊洲も、分譲時に1期1次を即日完売できなかった。

三井分譲の駅近物件でも、1期1次を即完できない街、豊洲。

[362: 匿名さん]

三井の晴海はどうなった？ここが高いから晴海に期待したのに。

[363: 匿名さん]

先着順かわいそうです。ポジの皆様どうぞ。

[364: 匿名さん]

>>362
大丈夫です。延期してここより高く出てきます。だから、買えないと思います。

[365: 匿名]

そりゃあ、ここが予想に反して売れ残ったんだから次に控えていた晴海も延期になるわな。

ここを売り切らないと晴海の目処も立たない。つまり自信がないから無期限延期。

[366: 匿名さん]

晴海は値上げして再登場。
ここも2期からは値上げ。

[367: 匿名さん]

>>366
まー残念だけど、それはなさそう。とほほ（≧∇≦）

[369: 匿名さん]

売り出した住戸が完売できなかったのに値上げも何もないでしょう

[370: 購入検討中さん]

先着順ゆうても、好みの間取りや階数でなければ流石にこの値段の物件だと買わんでしよ。
外れた方は最大4倍の倍率優遇持ってるんだし、多少の値上げがあったとしても2期で好みのお部屋買う方を選びます。

実は1期の間取りで欲しかった部屋があるのですが、ベランダの床に避難ハシゴがあって悩んでいた時に、隣の未販売のお部屋が全く同じ間取りでハシゴなし住居であることに気付き我が家はそちらを狙うことにした感じです。
また2期で想定以上の値上げがあった場合はキッパリ諦めることも決めてます。

[371: 匿名さん]

303売れたってことは、上々のスタートでしょ。
ネガ必死だね。

[372: 購入検討中さん]

表に出てない売れ残りを裏で営業が一生懸命売ったんだろうな。ご苦労様です。

[373: 匿名さん]

倍率優遇は一期二次だよ。

検討者でないのに
張り付きネガしてる人は
何にも知らないんだね

[374: 匿名さん]

>>372
そんなことここに投稿する検討者はいないよ（笑）

ネガ必死って言われる所以

[377: 匿名さん]

売れ残ったって、303なら十分人気じゃんか

[378: 匿名さん]

本当に人気なら、1期1次から売れ残らない。

[379: 周辺住民さん]

海外マネーが入りやすい高層タワマンでない以上、この価格帯で300以上捌けたのなら、豊洲人気は健在といえるのではないかと思います。

[380: 匿名さん]

へ？300売れたのに？
290の売り出しなら完売してたのでは？（笑）

どっちにしろ2期からは値上げだよ。

[381: 匿名さん]

１期２次がたった３戸っていうのも残念ですね。これで倍率優遇されても意味有るのかって感じです。。

昨年５月～７月は湾岸タワマンの１期目白押しでDT(300)、KTT(500)、GFT(380)、BAYZ(300)でDT除きいずれも完売。競合が遥かに少ない状況でここが１期300強の10戸先着というのは相当勢い落ちてますね。

22階建ての免震は希少でモノはいいと思うし、駅前再開発と駅距離、住環境を考慮すれば坪320どころか坪350のポテンシャルはあると思うんですが。

[382: 申込予定さん]

お、この感じだと２部屋連結プランは達成したのかな？てことはどこかのタイミングで総戸数690になるのかな？

[383: 匿名さん]

それらの人気物件で１期１次の優遇２次でどこも１００くらい出してますよね。最近だと西新宿も１次のあと、１週間後くらいに２次で１４０くらい出していましたし。

それが３戸って人気がないとしかいいようがないというか。。。まあ１次で１０戸以上割れたわけだから当然なんでしょうけど。これは営業陣も驚いたし落胆したでしょうね。今年売り出しでは大規模ではライバルらしいライバルもいない中これでは、さすがに豊洲の勢いも陰りがでたというよりは単純に単価が飽和したと見るべきでしょう。ちょっと今の検討者には値付けが高すぎでしょう。２期以降はさらに難しい販売になるのではないでしょうか。

[384: 匿名さん]

2次が3戸って…
どちらかというとこのマンションにはネガティヴなんですが、あまりに悲惨で…マンション市場全体に水を差さないか心配なので、あまりネガティヴな意見は慎みたいと思います。

[385: 匿名さん]

ギリシャの影響なんかもどう転ぶかわかりませんしね。。。

[386: 匿名さん]

そんな心配しなくても売れるから大丈夫ですよ。
もしくは、そんなに心配なら一部屋購入してあげては？

[387: 匿名]

1期2次が3戸とか笑えますね。

自信がなくなってきた証拠。

値上げなんてしたら、もはや痛い目にあうよ。

今の価格ですらついていけないと証明されたのに。

競合なしでこれは散々だね。

[388: 匿名]

2次は1期で要望出した人の動向次第だから、戸数はケースバイケースとしか言いようがない。人気とは関係ないよ。人気を判断するなら2期の値付けと販売数だね。

[389: 物件比較中さん]

晴海がなくなったか二期は秋で三期は春とかのんびり売るのかな？

[390: 物件比較中さん]

抽選に外れた人は勝どきにむかうのでしょうか？

[391: 購入検討中さん]

先日MRに行ってきました。
313戸中300戸契約予定。
残ったのは2LDKの部屋のみ。
やはりファミリー向けなんでしょうね。個数減らして広い部屋が多ければ即日完売でしたね。

[392: 匿名さん]

大人気ですな

[393: 購入検討中さん]

>>391です。
＋高額な部屋(角部屋)の中途半端な階ですね。

[394: 匿名さん]

>>388
いやいや、一期二次は一時で抽選外れた人が優先倍率5倍で残りの好きな部屋を買える機会ですから、抽選外れた人が買うわけで人気物件では一期二次なら100以上は当たり前の世界です。それが3人しかいないということはそもそも抽選外れた人がほとんどいないということです。そりゃ10戸以上も申し込みなしの部屋が先着順されてる時点で明白ですけど。三井大規模で一期から先着順がかなり衝撃なのはたしかだし、無理ポジも痛々しく実は皮肉のネガなのではと勘ぐってしまう。ギリシャ問題やらもあるし、そろそろかななんて気もする。

[395: 匿名さん]

>>392
そうだったら、売れ残らないって。

[396: 匿名]

>>391
契約予定ですよね。あくまで予定ですよね。

[397: 匿名さん]

>>395
物件の特性によるわな。誰もが割安と思える物件ならいざ知らず、過去最高価格でこの出だしですから、三井としてはホットしてるが正解ですわ。

[398: 匿名さん]

>>396
アホやな契約会終わったから2次が出たんやろw

[399: 匿名さん]

>>396
もう契約会終わったので確定ですよ

[400: 匿名さん]

大規模だと一週間で全員契約は終わりませんよ、ローン組、買い替え組、キャッシュ組ありみんないろんな都合ありますから。全員が先週、決められた時間に都合ついて手付け用意できませんから。手付け払っても契約書にサインするまではキャンセル可ですからまだ気が抜けません。また一期から先着順とかズッコケるとドロ船と勘ぐってキャンセルする人いますから、結構大変なものです。

[401: 匿名さん]

>>394
抽選が少なかったのなら、それは営業がうまく要望を振り分けたということでしょう。PHTはもともと部屋による眺望等の差があまり無いし、部屋ごとの値付けも適切だったみたいですからね。で、そういうのは物件の特性やら顧客の動向その他の事情によって変わるから参考にならず、いくつ売れたか、売れるかがより大事ということを言ってるわけです。

[402: 匿名さん]

>>394
倍率優遇ってあんまり必要なかったですね。

ここまで人気ないとは思いませんでした。

[403: 匿名]

>>398
済みません。ローンで購入した事無いので、ローン審査とかはどうなのかなと思ってしまいました。

[404: 匿名さん]

>>402
まさか坪300の内廊下タワマンのシンボルが売り切るのに5年掛かったこと知らないわけじなないですよね？

[405: 匿名さん]

>>404
そんなの知るか！
いいかたムカつく！

[406: 匿名さん]

ここは　入居時期平成29年03月下旬じゃん


それまでに余裕で完売でしょ　笑

[407: 匿名さん]

誰も竣工までに完売できないなんて言ってないでしょ。
ずっと第１期即日登録御礼できていた三井の大規模物件が久しぶりに売れ残ったから、そろそろ実需物件価格の天井なんじゃないかと考える人が増えているだけ。

[408: 匿名さん]

竣工までには完売するでしょうが、後が詰まっているので早く完売してください。晴海の売り出しが遅れて迷惑です。

[409: 匿名さん]

>>408
晴海と関係あるって、それ憶測でしょ？

[410: 匿名さん]

>>407
いやいや、豊洲はほんの1年前まで実需含めてシンボル300何てアッパーもいいとこで、スミフは空気読めないとか何とか散々叩かれてきたのをここが更に坪20万以上も上げてその壁を軽く超えてきた。
次の東急を考えるときまだまだ天井上がりますよ。

[411: [ 30代]]

実際ここのマンションは良くない、買うなという方はここを買わなければどこを買えというのでしょうか？
武蔵小杉とかですらここより高いですし・・・それかいっそ千葉や埼玉で買えと？
ないしは今は高いから5年後ぐらいまで待てということですかね？

[412: 匿名さん]

次の東急ってドコですか？

[413: 匿名さん]

＞４１１
そんなこと自分で考えたらどうですか？

[414: 匿名さん]

>>408
晴海検討者か。晴海はここより安いよ。交通の便悪いし。完成時期は変わらんからじっくり待つのもいいよ。

[415: 匿名さん]

>>411
413の返答見る限り、ここを買うことは間違いではないようです。

[416: 匿名さん]

>>411
逆に湾岸でここ以外考えられないのが凄い。

[417: 匿名さん]

４１１さんは予算的にムリそうなので、千葉か埼玉がお似合いかと

[418: 匿名さん]

＞＞413

同じ条件なら晴海の方が坪単価で高いけどね。

駅徒歩5分　ドトール＞PHT
駅徒歩10分　クロノ＞スカイズ

[419: 匿名さん]

湾岸ならここしかない、という状況で売れ残ったのが問題なのに、分かっていないフリをする人がいますね。

[420: 匿名さん]

>>419
いやいや、湾岸のタワマン検討者はむしろここじゃないでしよ。そういう方はドトール、勝どき、晴海にSkyz未入居の中古を検討するでしょ。
ここは眺望よりも豊洲の街並みが好きで、かつ駅近がいいという実需層向けのファミリーマンションです。

[421: 匿名さん]

>>412
がすてなーにの向かいくらい。

[422: 匿名さん]

みなとみらいのブランズが平均坪440で１期即日完売だそうです。超強気価格ながら150戸、平均2.4倍で凄いとしかいいようがありません。立地の希少性と総戸数の少なさが勝因でしょう。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150630-00000003-jsn-ind

ブルーハーバータワーも坪400という事ですしやはり街の評価自体がみなとみらい＞豊洲という事になるんでしょうね。みなとみらいには大型ショッピングセンターに加えコンサートホールやラグジュアリーホテル、美術館からコンベンションホールまであり、横浜駅までも徒歩圏ですから。

銀座まで徒歩＋電車１０分のここが坪320で300戸を完売できなかったのは、豊洲でファミリー向けのコンセプトで実需ターゲットだと坪320程度が限界という事なんでしょう。