パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part16

[物件比較中さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～87.90平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571966/

【物件情報を追加しました　2015.6.25　管理担当】

[302: 匿名さん]

これで東急が400超えで出してきたら、あっという間に値上がり広がるんだろうね。

[303: 匿名さん]

＞２９０　またまた嘘で検討者を騙そうとしていますね。じゃあエビデンスを示しましょう。

東京湾岸地域における臨海部開発と 液状化災害に関する研究 2011年度特別プロジェクト研究報告書

・江東区の液状化被害 2011 年 3 月 14 日付で江東区 HP に発表された江東区内の被害状況と対応の経過をまと めると以下のようになる。 江東区内の被害 ・段差・亀裂 23 件、液状化 13 件、企業者関連 7 件 ・新木場周回道路（区道）の5割で液状化の被害。噴出した土砂が30～40センチ堆積しており、2 ～ 4 車線の道路で、片側1 車線の通行が可能な状態。歩道には陥没している場所 もあり、通行止めが数箇所ある。仮復旧に数日かかり、本復旧は見込みは未定。液状化の発生を確認した箇所：漣橋（潮見 1 丁目～辰巳 2 丁目）、新木場全域、新砂 2-5、辰巳橋取付道路（東雲 1 丁目）、辰巳 1-10、辰巳 2-1、辰巳 2-9、東陽 1-3、東陽 2-4、豊洲 3-5、豊洲 5-6、若洲 2 丁目

震災直後、マスコミでは浦安の液状化が注目され、千葉県の太平洋沿岸部や関東の内陸部 についても報道されたが、東京都 23 区内の状況についてはあまり注目されなかった。しかし、実際には江東区でも東京湾臨海部を中心に多くの液状化被害が出ていたのである。（中省略）臨海部の被害は、単に複雑であるだけでなく、巨大開発の焦点であるがゆえ に利害関係も絡み合い、被害が把握されても、その情報がどこまで公開されるかという問題 23 を抱えている。

⇒さらにゲンダイでも豊洲５丁目の液状化は写真で紹介されています。 http://gendai.ismedia.jp/articles/-/2318

これだけ証拠があるのに液状は確認されてないとかその書き込みは虚偽の記載だよ。

また
＞＞三井の２物件、パークシティ豊洲と豊洲タワーが平均坪単価300越え。シンボルもほぼ300。ツインも加えて２・３丁目のタワマン平均だと３００を超えています

の書き込みの根拠を示してもらえますか。売り出しか価格でなく成約事例を時系列で出して平均値をきちんと出してもらえますか？ パークシティは間違いなく３００越えしていますし、今の二番手はすでにスカイズで安い部屋は２８０台、条件がいいと３００越えもしています。ただ、ツインとシンボルはレインズとかみても平均で３００超えていませんがどこの情報でしょうか？？根拠をしっかりしめしましょう。特に豊洲ザツインは殺人があった事故物件になってしまったこともあり結構成約が難しいと聞いていますよ。

また、タワーと非タワーを別にする意味なんですか？３０超えるとマンションのスペックや性能や資産価値が変わりますか？(笑)
総戸数で話をするならわかりますけどとにかく都合良すぎます。また申し込みが１０以上割れているのは営業に聞きましたがあなたはちゃんと聞きましたか？どう考えても事実だと思いますけど。

とにかくエビデンスも示さずに検討者に周辺中古成約を高くみせて、事実である液状化までなかったなどといって虚偽の情報を流してとにかくマンションを買わせようという意図が見え見えだし、悪質だと思います。

[304: 匿名さん]

おお、危うくだまされてしまうところでした！

[305: 匿名さん]

いやいや、今のところ割安だと思いますよ。
今からはどんどん値上がりしていきますからね。
ここも2期からは値上げ

[306: 匿名さん]

スカイズがまた300万超えで成約してますね。

[307: 匿名さん]

中古が値上がりしてきたね。
2年前はツインやシンボルなんて坪220万くらいで買えたのに。。。

[308: 匿名さん]

ゲンダイを信じてるから、そんな事になるのでは？（笑）
どこの写真だよ（笑）

[309: 物件比較中さん]

>>303
タワーと非タワーでは資産性は違いますよ
過去の統計で証明されています
そういう話なら豊洲のリセールは１３０%を超えています
今後は東京平均に落ち着くと思いますが

[310: 物件比較中さん]

価格は当面下がる理由はないと思いますが下がる下がるって人が多いですね
そういう人は安かったスカイズやパークタワー東雲すら高い高いと言って買わない人だと思いますが

[311: 物件比較中さん]

>>303
液状化は新木場は酷かった後はイオンの近くね
当日に歩いて帰ったから晴海通り沿いでは見てないよ
普通に歩けたし問題なし

[312: 匿名さん]

>>303
その記述でも液状化は二カ所でしょ。全域で液状化　とは違うくない？

成約価格は仲介で見せてもらってください。ちなみに、「マンション別坪平均は時系列でアーバンネットの店頭に張り出されてます。あなたの持ってる情報のエビデンスはどこですか？

[313: 匿名さん]

だから上記の正式報告で3から6丁目まで液状化確認と文書化されてるじゃん。まあ、十分全域といえるでしょ。震度4でこれだから6とか7きたらどうなるだろうね。ちなみに震度は1上がるごとに、エネルギーは10倍以上上昇しますので。

[314: 匿名さん]

>>313
3-5と5-6というのは住所ですよ。三丁目五番地と五丁目六番地です。

[315: 匿名さん]

今後15年で震度6以上の大地震確率80%と専門家が指摘する中で、まあ頑張れや。

[316: 匿名]

>>303
詳細な情報ありがとうございます。
ここを見てると随分煽りスレが多いのでほんと騙されそうです。

ちょっと冷静になれました。

[317: 匿名さん]

整理してみた

「290も303も平均300越えと評価」
パークシティ豊洲、豊洲タワー、スカイズ

「290も303も平均300未満と評価」
ツイン

「290はほぼ300、303は300未満と評価」
シンボル

[318: 匿名さん]

ちなみに5丁目6番地はまさにここの住所なんだけどね。さあどんな言い訳がでるのやら。個人的には震度6くらいきたら前回の浦安どころですむかね。浦安は言うまでもないけど。効果的な対策がほぼできないだけに、深刻な問題だよ。

[320: 匿名さん]

番地のことを丁に読み間違えるネガ、恥ずかしくない？

言い訳できないから話そらすだろうな（笑）

[321: 匿名さん]

全域かどうかはわからないけど、付近で液状化があったのは確かということで。動画もふつうにありますし。

ただ、その分、しっかりとマンションの液状化対策は行っているのではないでしょうか。

[322: 匿名さん]

しっかりと液状化対策しているなら、しっかりと宣伝に使うのが普通でしょう。
パークタワー豊洲では液状化対策を詳しく宣伝に使っていました。

[323: 匿名さん]

液状化ってのは10-20メートルの土壌変えても限定的な対策でしかない。浦安と江東区に共通するゴミで埋め立てたというのが原因と言われているから。地盤が緩いからどうしても液状化しやすし、やるなら島ごと土砂で埋めなさないと難しいよ。また、敷地内だけ良ければいい話でもなく、豊洲の一部で浦安みたいな被害がでれば市場評価としてアウトになるということ。

また2011後に豊洲で液状化対策を全面にだして売るのはリスク高い。あんまり強気なこと言って万が一、液状化したら裁判されかねないし、マスコミの餌食になりかねない。やはり謙虚に率直にやらないとね。

[324: 匿名さん]

>>318
5-6の液状化というのがどの程度か、290のリンク先に書かれているので見てみると良いでしょう。

[325: 匿名さん]

豊洲だけの話じゃないから。心配し過ぎ。

[326: 匿名さん]

とにかく　

次の大地震では豊洲だけが被害を被る　が　ネガの定説です

[327: 匿名さん]

液状化ネガは不発だったね。まぁ番地読み違え誤爆とかしてるから論外か。

[328: 匿名さん]

この公式記録によれば豊洲5丁目6番地まさにこの場所でわずか震度4で液状化があったというわけですね。

まさかこんな大事な話、申し込み前に皆さん確認済なんでしょうけど。。知らされず申し込みして眠くなる重説でさらっと触れたけど気が付かずとかまさかないと思うが、まさかね。

まあ来る大地震でどうなるかは神のみぞ知るが、3.11で都内で数少ない確認地が江東区湾岸であるのは事実だし、大地震で豊洲のどこがで大きな被害がでるかもしれないのは一応認識しておいたほうがいい。それ認識買えれば尚満足度高いでしょう。木場よりかはましだと思うけどね。

[329: 匿名]

ここを検討しながらも、埋め立て地に家買うなんて、、という不安が拭いきれない。

といいつつもここに限らず、豊洲のマンションは人気。

今後起きるであろう大地震に対して、みんなどういう考えでいるのか気になる。

[330: 匿名]

>>328
修繕費が大変なことになりそうですね。

そして、その後の価値も…

[331: 匿名さん]

余りに煽りと嘘ばかりのポジで真面目な検討者が気の毒な気がして情報出しました。色々検討してよい買い物できるといいですね。私はもうこの煽りスレにうんざりだしバカバカしすぎるのでもう見ないし書き込み気もありません。では。

[332: 匿名]

投資家内では、埋め立て地に住むなんてと笑ってるよ。

湾岸に投資はするけど、自分は安心なエリアに住むという矛盾。

[333: 匿名さん]

>>332
投資家は住まないほうがいいですね。
次回大地震来るまでは大丈夫じゃないでしょうか。
来たら、終わりかもしれませんが、、、

[334: 匿名]

>>333
大地震きたら、ほんと終わるわ

311程度でもかなり影響あったからな

[335: 購入検討中さん]

ここの免震の仕様の話ならいざ知らず、この物件に直接関係ない大地震云々の話はせめて湾岸総合スレでしてもらえませんか？

そんな大地震が来たら液状化よりも建物自体の損傷や堤防の決壊、火事等の二次災害の方が深刻ですよ。

[336: 購入検討中さん]

>>328
木場ではなく新木場ですね。この手の話で誤った情報はまずいので、きちんと訂正入れられた方がいいですよ。

[337: 匿名]

地震の話もここを検討するうえで、重要な要素ですので是非スレしていただきたいです。

[338: 購入検討中さん]

するなとは言わないですが、過去同様の話題で散々荒れてきたので、見兼ねた運営者が専用版を作ったのですから、そちらで情報交換された方がいいですよ。

[339: 匿名さん]

>>328
中央区も液状化確認されてますけどね。

http://www.city.chuo.lg.jp/saigaijoho/tunamiekijouka.html

[340: 匿名さん]

このマンション限定での話となるとこの写真くらいだね。
江東区豊洲5丁目　マンション前の歩道部分に泥水が噴き出し、乾いた後には、大量の砂がたまった。

http://gendai.ismedia.jp/mwimgs/3/d/540/img_3d6e7f921c226add95228ba67a...

[341: 匿名さん]

ゲンダイ（笑）

[342: 匿名さん]

一体どこの写真？
見た事ないんだけど。。。

[343: 匿名さん]

まあ、ゲンダイならいっか。

[344: 匿名さん]

まあ、結局は妬みでしょ（笑）

[345: 匿名さん]

連投おつかれさまです

[346: 匿名さん]

結局、豊洲五丁目は震度４で液状化し、泥水が噴出した場所、というのは間違いないんですか？
茶化さず教えてください。

[347: 匿名さん]

液状化は　豊洲五丁目6-10 昭和大学江東豊洲病院前の道路ですね。100mくらい離れています。

[348: 匿名さん]

>>347
現地から100mというと、思っていたより近いですね。
返信ありがとうございました。

[349: 匿名さん]

地震で液状化する可能性はもちろんあるでしょう。
あと気になるのは金利の上昇。
２年後に金利が１パーセント以上あがっている可能性も十分考えられますよね。
そうなると、支払額はグッと上がります。
諸々考えると今すぐ買える築浅中古物件を買う方がよくないですか？
２年分の賃料も浮くわけですし。。。
その辺り、皆さんどのようにお考えでしょうか。

[350: 匿名さん]

というか、病院前っていうのが・・・。
救急車のサイレンとかうるさそうだし、
お亡くなりになられた方を霊柩車で運んだり、
寝間着姿の患者さんが外うろうろ散歩してたりするのが見えるって。
基本負のオーラっがあるっていうか。
病院遠くないほうがいいけど、目の前ってのも・・・。

[351: 匿名さん]

東日本大震災は震度5強ですよ

[352: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

先着順キター。

[353: 匿名さん]

物件概要の価格を価格表と照らし合わせれば売れ残った部屋がわかりそうですね。

[354: 匿名さん]

一期は303戸売れたんだね

[355: 購入検討中さん]

>>350

救急車のサイレンの件は、以前晴海通りから病院方面に曲がる際に救急車がサイレンを止めていたのを目撃しましたよ。

[356: 匿名さん]

>>354
抽選落ちした人たちにこの１週間で販売したけど、10戸残ったってことね。

[357: 匿名さん]

こういう売れ残り部屋って、リセールも若干劣るんですかね。

[358: 匿名]

なんか、残念な感じ、先着順住戸って。

きっと無理ポジの方々が、２期からは上がりますよ～って買い煽るんでしょうな。

[359: 匿名]

抽選もれた人ですら買わなかった部屋の行く末は…どうなるか考えればわかるでしょう。

[360: 匿名さん]

まあ、2期からは値上がりは確実でしょ。

[361: 匿名さん]

4丁目のパークタワー豊洲も、分譲時に1期1次を即日完売できなかった。

三井分譲の駅近物件でも、1期1次を即完できない街、豊洲。

[362: 匿名さん]

三井の晴海はどうなった？ここが高いから晴海に期待したのに。

[363: 匿名さん]

先着順かわいそうです。ポジの皆様どうぞ。

[364: 匿名さん]

>>362
大丈夫です。延期してここより高く出てきます。だから、買えないと思います。

[365: 匿名]

そりゃあ、ここが予想に反して売れ残ったんだから次に控えていた晴海も延期になるわな。

ここを売り切らないと晴海の目処も立たない。つまり自信がないから無期限延期。

[366: 匿名さん]

晴海は値上げして再登場。
ここも2期からは値上げ。

[367: 匿名さん]

>>366
まー残念だけど、それはなさそう。とほほ（≧∇≦）

[369: 匿名さん]

売り出した住戸が完売できなかったのに値上げも何もないでしょう

[370: 購入検討中さん]

先着順ゆうても、好みの間取りや階数でなければ流石にこの値段の物件だと買わんでしよ。
外れた方は最大4倍の倍率優遇持ってるんだし、多少の値上げがあったとしても2期で好みのお部屋買う方を選びます。

実は1期の間取りで欲しかった部屋があるのですが、ベランダの床に避難ハシゴがあって悩んでいた時に、隣の未販売のお部屋が全く同じ間取りでハシゴなし住居であることに気付き我が家はそちらを狙うことにした感じです。
また2期で想定以上の値上げがあった場合はキッパリ諦めることも決めてます。

[371: 匿名さん]

303売れたってことは、上々のスタートでしょ。
ネガ必死だね。

[372: 購入検討中さん]

表に出てない売れ残りを裏で営業が一生懸命売ったんだろうな。ご苦労様です。

[373: 匿名さん]

倍率優遇は一期二次だよ。

検討者でないのに
張り付きネガしてる人は
何にも知らないんだね

[374: 匿名さん]

>>372
そんなことここに投稿する検討者はいないよ（笑）

ネガ必死って言われる所以

[377: 匿名さん]

売れ残ったって、303なら十分人気じゃんか

[378: 匿名さん]

本当に人気なら、1期1次から売れ残らない。

[379: 周辺住民さん]

海外マネーが入りやすい高層タワマンでない以上、この価格帯で300以上捌けたのなら、豊洲人気は健在といえるのではないかと思います。

[380: 匿名さん]

へ？300売れたのに？
290の売り出しなら完売してたのでは？（笑）

どっちにしろ2期からは値上げだよ。

[381: 匿名さん]

１期２次がたった３戸っていうのも残念ですね。これで倍率優遇されても意味有るのかって感じです。。

昨年５月～７月は湾岸タワマンの１期目白押しでDT(300)、KTT(500)、GFT(380)、BAYZ(300)でDT除きいずれも完売。競合が遥かに少ない状況でここが１期300強の10戸先着というのは相当勢い落ちてますね。

22階建ての免震は希少でモノはいいと思うし、駅前再開発と駅距離、住環境を考慮すれば坪320どころか坪350のポテンシャルはあると思うんですが。

[382: 申込予定さん]

お、この感じだと２部屋連結プランは達成したのかな？てことはどこかのタイミングで総戸数690になるのかな？

[383: 匿名さん]

それらの人気物件で１期１次の優遇２次でどこも１００くらい出してますよね。最近だと西新宿も１次のあと、１週間後くらいに２次で１４０くらい出していましたし。

それが３戸って人気がないとしかいいようがないというか。。。まあ１次で１０戸以上割れたわけだから当然なんでしょうけど。これは営業陣も驚いたし落胆したでしょうね。今年売り出しでは大規模ではライバルらしいライバルもいない中これでは、さすがに豊洲の勢いも陰りがでたというよりは単純に単価が飽和したと見るべきでしょう。ちょっと今の検討者には値付けが高すぎでしょう。２期以降はさらに難しい販売になるのではないでしょうか。

[384: 匿名さん]

2次が3戸って…
どちらかというとこのマンションにはネガティヴなんですが、あまりに悲惨で…マンション市場全体に水を差さないか心配なので、あまりネガティヴな意見は慎みたいと思います。

[385: 匿名さん]

ギリシャの影響なんかもどう転ぶかわかりませんしね。。。

[386: 匿名さん]

そんな心配しなくても売れるから大丈夫ですよ。
もしくは、そんなに心配なら一部屋購入してあげては？

[387: 匿名]

1期2次が3戸とか笑えますね。

自信がなくなってきた証拠。

値上げなんてしたら、もはや痛い目にあうよ。

今の価格ですらついていけないと証明されたのに。

競合なしでこれは散々だね。

[388: 匿名]

2次は1期で要望出した人の動向次第だから、戸数はケースバイケースとしか言いようがない。人気とは関係ないよ。人気を判断するなら2期の値付けと販売数だね。

[389: 物件比較中さん]

晴海がなくなったか二期は秋で三期は春とかのんびり売るのかな？

[390: 物件比較中さん]

抽選に外れた人は勝どきにむかうのでしょうか？

[391: 購入検討中さん]

先日MRに行ってきました。
313戸中300戸契約予定。
残ったのは2LDKの部屋のみ。
やはりファミリー向けなんでしょうね。個数減らして広い部屋が多ければ即日完売でしたね。

[392: 匿名さん]

大人気ですな

[393: 購入検討中さん]

>>391です。
＋高額な部屋(角部屋)の中途半端な階ですね。

[394: 匿名さん]

>>388
いやいや、一期二次は一時で抽選外れた人が優先倍率5倍で残りの好きな部屋を買える機会ですから、抽選外れた人が買うわけで人気物件では一期二次なら100以上は当たり前の世界です。それが3人しかいないということはそもそも抽選外れた人がほとんどいないということです。そりゃ10戸以上も申し込みなしの部屋が先着順されてる時点で明白ですけど。三井大規模で一期から先着順がかなり衝撃なのはたしかだし、無理ポジも痛々しく実は皮肉のネガなのではと勘ぐってしまう。ギリシャ問題やらもあるし、そろそろかななんて気もする。

[395: 匿名さん]

>>392
そうだったら、売れ残らないって。

[396: 匿名]

>>391
契約予定ですよね。あくまで予定ですよね。

[397: 匿名さん]

>>395
物件の特性によるわな。誰もが割安と思える物件ならいざ知らず、過去最高価格でこの出だしですから、三井としてはホットしてるが正解ですわ。

[398: 匿名さん]

>>396
アホやな契約会終わったから2次が出たんやろw

[399: 匿名さん]

>>396
もう契約会終わったので確定ですよ

[400: 匿名さん]

大規模だと一週間で全員契約は終わりませんよ、ローン組、買い替え組、キャッシュ組ありみんないろんな都合ありますから。全員が先週、決められた時間に都合ついて手付け用意できませんから。手付け払っても契約書にサインするまではキャンセル可ですからまだ気が抜けません。また一期から先着順とかズッコケるとドロ船と勘ぐってキャンセルする人いますから、結構大変なものです。

[401: 匿名さん]

>>394
抽選が少なかったのなら、それは営業がうまく要望を振り分けたということでしょう。PHTはもともと部屋による眺望等の差があまり無いし、部屋ごとの値付けも適切だったみたいですからね。で、そういうのは物件の特性やら顧客の動向その他の事情によって変わるから参考にならず、いくつ売れたか、売れるかがより大事ということを言ってるわけです。