パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part16

[物件比較中さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～87.90平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571966/

【物件情報を追加しました　2015.6.25　管理担当】

[201: 匿名さん]

ここも2期から値上げみたいですし、高く売るために延期したのでは？

[202: 匿名さん]

スカイズだけに限らず、豊洲の中古の値上がりが始まりました。
暫くは上がりそうだな。周りがどんどん値上がりしてきたから、割安感が出てきた。

[203: 匿名]

>>199
自分なら、家賃五万で暮らせるなら一生賃貸でもいいかと思うかも。

[204: 匿名]

>>199
新築狙いなら、早いとこここを購入した方がいいと思いますよ。
10年後はほとんど中古市場になるのではないでしょうか？

[205: 匿名さん]

もう、暫くは新築も建てられなくなりますしね。

[206: 匿名さん]

5万で住める社宅のレベルによるよね。
豪華で駅近なマンションに住みたいか、駅遠くても良いかとか、子供の引越しが可哀想とか、いろいろ考えることあるもんね。

少なくも今後はこんなに激安では買えなくなる事は確定ですから、新築に住みたいなら、早めに決めたほうが良いよ。

[207: 匿名]

＞203＞204＞205

ありがとうございます。
２次で前向きに検討してみます。

[208: 匿名]

>>206
やっぱりそうですかね、あの頃は安かったという時代がやってくるのなら、『今』買っておくべきですね。

ありがとうございます。

[209: 匿名さん]

>>206

今後はこんなに激安では買えなくなる事は確定って、本当かよ。

[210: 匿名さん]

みんな、忘れてると思うけど、インフレ、まだ始まって無いからね。

インフレ始まったら、値上がりこんなもんじゃないよ。あっという間に値上がりする。

[211: 匿名さん]

>>199
自分も家賃補助4万出てるけど、買いましたね。
でも買わないのもいいと思います。下がるかもしれません。バブルって言われてますしね。

[212: 匿名さん]

人それぞれだよね。
でも、インフレ前には買ったほうが良いと思うよ。

[213: 匿名]

>>211
ここをですか？

[214: 匿名さん]

はい。そうです。

[215: 匿名さん]

>>199
豊洲の街が好きならここ買うべき。何故ならこの後は東雲なのに300近辺で出てくると言われているクレヴィア豊洲と400と言われている東急を最後に暫く大型物件は出てこないからです。

新豊洲、市場前、有明、勝どきでもいいなら待つもありだと思います。

[216: 匿名]

>>214
１期１次が一番お得だった～ってなるかもしれませんね

[217: 匿名]

>>215
親身にありがとうございます。

新築狙いだと限られますね、クレヴィア豊洲がいくらになるのか注目しつつ、ここの２次を再検討しようと思います。

[218: 匿名さん]

クレビアは、取得価格がここより高いから、もしかしたら350超えてくる可能性もありますね。

[219: 匿名さん]

東京の不動産がこんなに安く買えるのも、あと数年だと思いますよ。
外国人が東京の不動産の割安さに気がついてきたので、富裕層を中心に買いあさってるそうです。

割安なものは時間が来れば是正されますからね。今のうちに買えば儲けが出るかもしれませんよ。

[220: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

10年は勝どき100平米が4000万から買えたのに。
相場は分からないよねー

[221: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

10年→10年前

[222: 匿名さん]

ここが激安とか、お得とかいってる人って営業さん？
スゴく値段高く感じますが

そもそも1期分も売れ切れていないようですし。
値下げしないと需要ないですよ、ここ

[223: 匿名さん]

>>222
余計なお世話 笑
粛々と販売していくことでしょう。

[224: 匿名さん]

ここは予想以上の売れ行きだよ。需要は十分あることがすでに証明されている。

[225: 匿名さん]

買える人だけが買えば良いのでは？
高いと思う人は安い場所がお似合いでしょうし（笑）

[226: 匿名さん]

今日建築関係者と話をしたら資材費用とか全然上がってないって
あれは不動産屋が儲ける為のウソだってさ
ヤッパリねえ

[227: 匿名さん]

>>220
1億2千万円までいった俺のゴルフ会員権は今は400万円。まじです。

[228: 匿名さん]

人気エリアの不動産買っておけばよかったのに。（笑）

[229: 買い換え検討中]

築５年豊洲タワマン、査定に出したらほぼ買値でした。であれば新築でこの価格は現在の相場水準なのだろうと思います。

[230: 匿名さん]

>220
10年前なら、勝どきだけが安かったわけじゃないよ。
豊洲のマンションも激安だった。
当時に激安で買った庶民も大勢住んでいる街、豊洲。

[231: 匿名さん]

>>229
中古はほぼ買値だと、仲介手数料分を損します。
それと査定金額は、客を確保したくて高めに出す場合があります。

[232: 物件比較中さん]

５年分の賃料と考えれば仲介手数料が損というほどのものでないでしょうから、今買ってオリンピック後も買値で売れるかという市況予想の問題でしょう。

[233: 匿名さん]

>>226
嘘ってなわけじゃないけど、資材だけでこんなに上がるわけないということです。

[234: 入居予定さん]

この中に豊洲の住環境の良さをわかってる人間はどれだけいるんだろう。一度住むと他の地域をみても物足りなさを感じるくらい良い環境なんだけどね。豊洲のよさは高く売れるとかそんなのばかりじゃないですよ！！

[235: 匿名さん]

豊洲は買い物エリアも限られた物足りない環境

交通も不便

土壌汚染は深刻で液状化実績もある

[236: 周辺住民さん]

文京区から豊洲にきましたが、断然住みよいですね私には。新宿、渋谷派の人は物足りないとは思いますが、銀座でこと足りる人には十分な住環境かと。

[237: 匿名さん]

豊洲より買い物便利なエリアって、東京にはなかなかないのでは？（笑）
地下鉄の駅もユリカモメもあり、銀座にも5分で不便と言われましても（笑）

さすがに無理ネガと言われても仕方ないのでは？（笑）

[238: 入居予定さん]

>>235
では、そもそも検討スレになんで要るんだ？！

[239: 周辺住民さん]

まあ刺激的な店はないですから、そこを良しとするか悪しととるか、価値観の違いですね。幼児持ちにはいいと思います。

[240: 入居予定さん]

私にとっては唯一パチンコ店が不要ですね
ずいぶん前からあるから後から来た身で言うのはなんですが、そろそろ畳んでくれないかな～

[241: 匿名さん]

パチンコという業種は遅かれ早かれ無くなると思いますよ。
今はスマフォやインターネットが娯楽になっていきますから。

[242: 周辺住民さん [男性 20代]]

現豊洲住民であり、そのまま購入してしまった。
とりあえず親が転勤族、かつ自分も所々の寮生活を経て豊洲の暮らし易さは別格。
その中で駅近で三井の物件となるとこれ以外なかった。
価値観はそれぞれだが、買い渋ると後悔するだろうのがこの物件。

[243: 匿名さん]

>>237
ゆりかもめで何処に行く？
遠回りで運賃高いゆりかもめは金と暇がある人用。

[244: 匿名さん]

>>242
なら、４丁目の駅近内廊下三井のパークタワーを
ここよりとても割安で買えなかった事
を現在、あなたは後悔していますか？

[245: 入居予定さん]

243 244
反論が無理ありませんか……
ゆりかもめで新橋に行くってことなら確かに遠回りですけど、そんな乗り方普通しません。お台場に行く程度でしょう。
それと4丁目の話なんて誰がいつしてるんだか。マンションを何年も掛けて探してずーーっと買い逃してるならまだしも、タイミングってものがあるでしょう。
そもそもこの物件を検討してるとも周辺住民とも思えないのに、なんでわざわざこのスレに現れるわけ？

[246: 周辺住民さん]

>>243
お台場ですね。ベビザラすとかアネビーとか子育てに有用です。
あとはテニスの試合見に行くくらいかな。

[247: 匿名さん]

日本最大のスクリーン、最先端４DXを有するユナイテッドシネマ
子供達に大人気でいつも大行列のキッザニア
直ぐ近くで共用施設感覚で使えるプール&ジム
グルメどころ満載の豊洲フォレシア

近くだけでも楽しめるけど、銀座に6分なんだから東京中の楽しみは手中のロケーションでしょう。

[248: 匿名さん]

忘れてはいませんか

歩道が広く 開放ある水辺の景色
ｼﾞｮｷﾞﾝｸﾞも快適です

[249: 匿名さん]

>>245
その反論に無理がありますよ。
ゆりかもめで豊洲から台場まで３２０円
都バス海01なら深川五中前から台場駅前まで２１０円
乗車時間はほほ同じ。バスは高架ではなく地上から乗れる。
遠回りで運賃高いゆりかもめ。

検討するための検討スレなのに、もう検討を終えて契約済みや入居予定の人たちが現れるのは、変だと思わないのですか？

[250: 入居予定さん]

>>249
ゆりかもめが高くて不便と言いたいのかね。それは異論ないよ。用なければ使わないし。バスが便利ってことならそれも豊洲の魅力なのかな？論点ずれてますね。
ちなみに、自分のこと棚において何をいいたいのか。
入居予定が検討スレに居てなにがわるい？

[251: 匿名さん]

>>249
変ですよね！適当なこと書いても検討前の初心者なら
騙しやすいが、検討後の奴らは引っかからない…
ですよね〜

[252: 匿名さん]

まあ、人気エリアのスレではよくある事。

無理ネガしても、検討者は理系多いから騙されないと思いますよ。

[253: 匿名さん]

なんだよ。勉強って（笑）

大丈夫か？（笑）

[254: 匿名さん]

豊洲って、住民があまりにも世代が偏り過ぎていると思いませんか？
子育て世代が子育てを終えたときは、みなさん住み替えるのでしょうか？

[255: 匿名]

>>254
相場が上がってきてるから、自然と調整されると思うよ。新規分譲は50代以上が中心、中古や賃貸が若者中心といった具合。

[256: 周辺住民さん]

>>254
今の若い子育て世代が高齢化するときに次の世代が住みたいと思える環境を継続できるか、という論点ですね。

[257: 匿名さん]

３１３戸供給御礼のパークホームズ豊洲広告がたくさん出始めましたね。あっという間に完売しそう。

[258: 匿名さん]

>>254
豊洲は子育て世代が他の地域より目立つだけで
実は幅広い年齢層の人たちが住んでますよ！

[259: 匿名さん]

豊洲住民ですが、偏ってますかね？
リタイア後の老夫婦から、独身さんまで幅広いと思うのですが？

ひょっとして、ららぽーとの客層のことですか？（笑）

[260: 匿名さん]

ららぽーとの客層がファミリー中心になるのは、当たり前だと思いますよ。

[261: 匿名さん]

254です。豊洲は多子高齢化だと以前ニュースで見たので、質問しました。
豊洲の小学校は超満員、マンモス校状態で、運動会の映像も見ました。

保育園も仮設が多くて(いずれ子供が減ったら壊す予定）、部屋も狭く、少し子供がかわいそうに思いました。

今は人口バブルですが、皆さん一生豊洲で生活されるのでしょうか？

[262: 匿名さん]

ららぽーとの客が住民だと思い込む典型。

[263: 匿名さん]

つまり、偏ってると思ったのは、思い込みだったと。。。
まあ、確かに住民の家族構成なんて、調べようがないわな。（笑）

[264: 匿名さん]

>>261
年とっても豊洲に住みたいかってこと？
それは住みたい人多いんじゃない？ リタイアしたら便利で広々して気持ち良さそうな豊洲は魅力的だと思いますよ。

[265: 匿名さん]

不安を煽りたかったんだろうけど、失敗したようだね（笑）

無理ネガすぎるでしょ。

[266: 物件比較中さん]

>>261
小学校受験、中学校受験のことを考えると、引っ越した方がいいかなと思っていますが、それ以外には引っ越す必要を感じていません。

[267: 匿名さん]

>>264
車椅子での移動は楽だね

[268: 入居予定さん]

みなさんどの程度現地に行かれたかわかりませんが、
この物件は晴海通りから離れている立地のため、かなり静かですね。この辺は評価されるポイントになるのかなー？みなさんあまり気にしないですかね。

[269: 物件比較中さん]

静かというのは良いと思います。
大通りや高速の隣に住んでいますがうるさいので。

[270: 匿名さん]

公式サイトのランドスケープの図、
緑地広場の吹き出しで病院を隠して、
悪意あるだろこれ。

[271: 物件比較中さん]

周りの団地群からの子供の声は気にせずに済む程度でしょうか？

[272: 匿名さん]

それ、山の中で暮らさない限りは無理だよ。
世田谷の一戸建てに住んでた時も、隣の子供が五月蝿くて大変だった。

[273: 主婦さん]

隣の小学校から下校途中に、このマンションの庭で遊んで帰る子供多そう。
やだなぁ。
うるさいよ

[274: 匿名さん]

どこに住んでも同じだよ。（笑）

[275: 匿名さん]

無理ネガしても無駄でしょう（笑）

[276: 契約済みさん]

正直ここの購入を検討するまで5丁目の印象はあまり良い印象でなかったのですが、5丁目を一通り歩いて評価が全く変わりました。
ゆりかもめ側の5丁目の入口とも言える部分にパチンコ屋に古いマンションとJKKがあり暗い印象でそれ以上中に入る気が全く起きない場所でしたが、ネガはそこまでで、その中に入ると綺麗に舗装された道に建つのは新しいビル、学校、病院だけになりとってもいい雰囲気でした。

また、このマンションができると5丁目の真ん中を完全に歩車分離された歩道が出来上がるのも購入を決めた理由のひとつです。ここを検討されている方は1度現地の周りを一通り歩かれることをオススメします。

[277: キャリアウーマンさん [女性 40代]]

先週　契約したものです。
私も276さんと同じく、近くに住みながらも、今回　この周辺をはじめて歩きました。

豊洲5丁目という場所は、緑の多さ、歩道の広さ、川辺の近さ、開放感、を感じました。
豊洲の将来性、そしてなんといっても、このマンションの駅までの近さ　に　驚きました。
免震のマンションは、豊洲で　2件だけだと　担当者にお聞きしました。
目の前に総合病院、新しい小学校　このマンションでの　生活が　楽しみです。

これだけの条件がそろっているこのマンションの価値は、簡単には下がらないと思います。

[278: 契約済みさん]

私も276さんとだいたい同じ印象です。
現地に行ってみると住んでみたときをイメージできて決断の後押しになりました。

ところで現地にいってみてひとつ気づいたことがあるんですが、5丁目って電柱の地中化がされていないのですね。(病院前はされてるかな？)マンションエントランス前にも電柱があるのですが、あれはなくなって欲しいな、と思いました。

[279: 契約済みさん [男性 30代]]

>>276, 277

全く同感です。朝・昼・夜と5丁目付近を歩いて豊洲なんてと思ってた自分をいい意味で裏切ってくれました。
都心まですぐで駅徒歩5分（実質４分）で、ここまでの環境は他にあまり見た事がありません（私の予算内でですが）。

緑・新設小学校（兼区民プール＆ジム）・開放感・水辺・２方向は歩行者専用道に囲まれ、幹線道路から100m以上離れた静けさ。眺望は高層階のみだけど、７０mの高さ制限もあり5丁目にはこれ以上高い建物は立たないとのことで中層以上だと空は広く見えます。ザ湾岸の眺望を求めない（or 飽きてしまった）層であればこれ以上ない環境だと思いました。

ブランズタワーができて西側は将来的にブロック（かなり距離はある）されますが、ここも土地仕入れが坪３００中盤？とのことで、ここらの相場も一段上がるのではと。少々高い実需向きだとは思いますが、立地が良いここなら資産性も維持しやすいかなと思い購入しました。

引き渡しまでが長いですが、、、金利が上がりすぎない事だけを願って楽しみに待ちます。

[280: 匿名さん]

いろいろ検討もしていく中で、この物件の検討者に重要なこの物件の弱点をおさらいしましょうか。利点はＭＲで教えてもらったはずなので省略。個人個人がこういった弱点を見て利点が上回れば買うべき物件といえるんじゃないかな。

雲行きが怪しい売れ行き状況
三井大規模でここ数年ではなかった一期一次での申し込み割れが発生。１０戸以上に上る申し込み割れであり偶然ではなく必然的な割れ方。ＭＲ来場者数は十分な数確保できており見送りした検討者が多かった模様。恐らく急激な値上がりに実需層がついていけなくなっている現象と思われる。一方同じく割高と評価する向きの多かった武蔵小杉の三井物件はかなり人気が高いよう。このくらい価格が上がってくると売れる物件と売れない物件の差が今後大きくなってくるかもしれないという非常に重要な減少がこの物件にて見て取れる。

豊洲全体の弱点
・液状化リスク地域（2011の震度4台で豊洲の広範囲で液状化が確認されている：中央区勝どき晴海はほぼ液状化なし。港区芝浦は液状化なし。江東区の湾岸地域はごみ埋め立てのためどうしても液状化リスクが高い。来る大地震で震度６－７クラスが来た時に浦安のように道路が波打ったり、家が傾いたりするような被害がでる可能性はある）

・汚染土壌の問題：豊洲はごみ埋め立てや嫌悪施設があった歴史から土壌汚染が昔から言われている。土壌改良などもされてはいるが深部の汚染は改善することはできないとともに大地震時に浮上してくる可能性も否定はできない。許容の問題だが、ごみの土地の上に住むと考えると検討外になる人もいるかとは思う。

・豊洲の主要中古物件の取引平均坪単価は２００台後半：地域一番はパークシティ豊洲が断然人気。次点はその希少性から今後はスカイズベイズになると思われる。中古の平均成約単価で唯一３００を超えるのがパークシティ豊洲。スカイズは今のところ平均では３００を切るレベルでパークシティとはまだ評価に差があり、最高単価は好条件の部屋で340台が一つのみ。豊洲5丁目は商業施設と反対側、また豊洲らしい綺麗でアーバンリゾート感がある場所ではないのが気がかり。裏手の中古マンションが最近坪２０４で成約するなどまだ評価が低い地域。すると物件自体、やはり割高と考える向きは多いのだろう。

・アドレスが城東江東区であること：都心に住んだことがあれば受け入れがたいかもしれない
・足立ナンバーであること：かっこ悪いというのは確かに間違いはない

物件の弱点
・外廊下：謎の外廊下ポジがいるが内廊下が人気で資産性も高いのは言うまでもない。中住戸は田の字が多いが、３ＬＤＫだと2部屋が外廊下側になることが多い。廊下に音は漏れやすいし、聞こえやすい、また気密性と断熱性が内廊下より断然劣るのは既知の話。

・低天井
・壁掛けエアコン
・行灯部屋とリビングインが多い間取り
・中住戸は典型的な田の字
・サッシュが低すぎ、解放感に乏しい
・救急病院真横という立地（救急病院横は資産価値として一般的にマイナス）
・豊洲の人気エリアと駅から逆側の立地
・5丁目の残念感
・高層以外四方お見合いビュー（豊洲物件で過去に例を見ないほど眺望条件は絶望的）
・豊洲駅の交通利便性の脆弱さ（都内地下鉄で大江戸線の次の低評価路線の有楽町のみ）
・三井のここ数年の物件の中で一番含み損リスクが高いと見る向きが多い

物件に関係なく時期的な懸念
・都内マンション相場は今がバブルピークと見る向きが多い

一期の供給数が３１３と三井の大規模マンションの出だしとしてはここ数年で最低ランクの数字かつ申し込み割れが発生。今年販売開始の都内大型物件で販売時期が近似するのは目黒のみ。いずれの物件もバブルの塔といわれるが、目黒は完全なセレブ物件であり購買層は全く被らない。完全な売り手市場でこの数字は少ないという印象。ただ、中古取引価格からすればかなり割高なこの物件の値付けからすれば日本最強の三井の販売力の底力を感じさせる。やはりマンション業界最強の三井ブランドは強い。恐らく竣工前完売には必ずもって来るだろう。

[281: 契約済みさん]

277さん、278さん契約おめでとうございます。私も昨日三井タワーで契約済ませてきました。

我が家も駅からの近さと免震が決め手になりました。ここの高さで免震構造を採用した三井に拍手を送りたいですね。ここの割高分はプライスレスの安心料と考えて踏ん切り付けました（笑）
5丁目の病院裏の水辺の景色もいい散歩道になりそうですね。

電柱は確かに私も気になりました。ここの完成と共に埋まってくれると嬉しいのですが、どうなるんでしょう？今度営業さんに聞いてみたいと思います。

[282: 購入検討中さん]

>>280

またまた登場ですね！

第三者を装った競合他社さんですか？

何度も同じような書き込みをして何を言いたいのやら？みえみえですよ！

[283: 匿名さん [男性 30代]]

>>280

弱点は大体網羅されておりますね。言う通り、これら弱点と個人の利点を天秤にかけて購入検討するんでしょうが、ほぼ同じ情報（弱点のみ）をコピペで再度投稿している点に、少々悪意を感じますね。同じ情報はすでに共有されてているので、検討外であれば繰り返す必要はないですよね。

[284: 匿名さん]

繰り返される無理ポジにネガが付いてきた感じだね。
事実だとしても悪意に満ちている。

[285: 匿名さん]

>>282
真剣に検討している私からすれば、有り難い情報なので、なぜそういう反応するのか理解できない。自己利益が見え見えのこのスレの訳わからない無理ポジよりよっぽど有益な情報でしょ。

[286: 匿名さん]

ネガが出ると凄い勢いでポジ隊が流してしまうから、定期的にネガ投稿してもらう意味もあるとは思う。
ただし、嘘はダメですよ。ポジもネガも嘘は。

[287: 契約済みさん]

だから？っていう感じで野次馬情報はスルーでいいんじゃないですか？

[288: 契約済みさん]

278です。電柱は夜だったので詳しく見れなかったのですが、調剤薬局用にもみえました。

1期1次の契約済みさんが増えてきて、また、みなさんそれぞれの観点で決断されたんだなと思って(悩み悶えたのは私だけではないのかな、と)少し気持ちが楽になりました。(笑)

みなさん、同じく完成を心待するもの同士、この場を通じて情報交換させて頂ければと思います。よろしくお願いします。

[289: 匿名さん]

契約済の皆さんはこちらへどうぞ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/573641/

[290: 匿名さん]

いくつか訂正しておきますか。

>三井大規模でここ数年ではなかった一期一次での申し込み割れが発生。１０戸以上に上る申し込み割れであり偶然ではなく必然的な割れ方。

憶測であり、真実かどうかは未確認。

>2011の震度4台で豊洲の広範囲で液状化が確認されている

確認されていない。唯一確認されているのは以下。「勝どき晴海が液状化していない」ことも未確認。

震災２日後の豊洲の街
http://nz666.exblog.jp/15049063/

ここの立地は「液状化の可能性がある地域」だが、勝どきザタワーやドゥトゥールは「液状化の可能性が高い地域」であり、液状化リスクは中央区ライバルより低い。

>中古の平均成約単価で唯一３００を超えるのがパークシティ豊洲

三井の２物件、パークシティ豊洲と豊洲タワーが平均坪単価300越え。シンボルもほぼ300。ツインも加えて２・３丁目のタワマン平均だと３００を超えています。

>一期の供給数が３１３と三井の大規模マンションの出だしとしてはここ数年で最低ランク

そんなことはない。売り出し時点でここより戸数が少なくて売り出し戸数が多いマンションは存在しない。スカイズとＧＦＴはここより戸数も多い。
（残念ながらその後の武蔵小杉に抜かれたのは事実）

また、最近の非タワマン（便宜上３０階未満を非タワマンとする）で売り出し戸数はここが最も多い。

[291: 住まいに詳しい人 [男性 40代]]

東雲（Ｗコンフォート）と豊洲（シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン）に計１０年近く住んでいたので、
このエリアのことはほぼ知り尽くしていると自負してます。
今は子供の教育のことがあって千代田区に住んでますが、いずれまた住みたいと思うほど、豊洲が好きです。
数日前に子供を連れて、昭和大学豊洲病院に行きましたが、向かいの工事現場でこのマンションが建設中でした。
ここは相当にいい場所ですね。駅にも近いし、小学校は隣（しかも新設校）。さらに「イオン」にも徒歩で行ける。イオン東雲のすごさ知ってますか？このエリア（晴海、勝どきも含む）にどんどん出来るマンションの人たちが皆ここに来るので、もうすごい活況。今や中国人のバスツアーも寄るほどの名所です。
このマンションはタワーではないので、確かに地味ではありますが、実需に支えられた堅実な物件だと思います。
坪単価が高いと言われてますが、だったら今見送って３年後になったら安くなっているかどうかなんてわかりません。欲しければ買った方がいいと思います。高値掴みとかは、売ったときの話ですよね？どうせ超低金利で３５年ローンで買うのですから、坪単価が３０万円高くても、７５平米で７００万円。月々の支払いで１万円ちょっとでしょ？

[292: 匿名さん]

高い人件費➕高い材料費が乗っかり、割高。さらに外廊下なんで、中古になれば4丁目のパークタワーより安くなると予想しています。

[293: 契約済みさん [男性 30代]]

>>292
パークシティのメインが外廊下です。

[294: 匿名さん]

外廊下か内廊下でそんなに差はでないでしょ。かなりの割高なのは事実だけど、大通り沿いの四丁目より価値はあると思われます

[295: 匿名さん]

さすがにここは高値掴みだけど、それも分かった上で豊洲大好き、売却時の資産価値など気にせずに買うくらいの人にはおすすめです。
インフレで資産価値が上がるとかいう無理煽りがあるけど、そんなことになったら金利が上がってローンで破綻するよ。
２年近く先の金利でローン契約することになることは相当なリスクだと認識しておいた方がいい。

[296: 匿名さん]

パークタワーはディスポーザーすらないし、大通り沿いコンクリ工場隣だよ。
正直、住める環境じゃ無い。

あっちの方が安いから、そっちにしたら？

[297: 匿名さん]

でも、周りが値上げしまくってるから、割安感が出てきたのも確かだよね。

[298: 匿名さん]

中古も値上がりして、坪400万超えで成約も多く出てくるようになったし。

[299: 匿名さん]

中古が今みたいに値上がりして来なきゃ割高って言えたんだけど、中古がどんどん値上がりしてきたから、割安感が出てきたよね。

近隣新築は値上げしながら販売してるし、ここも2期からは値上げすると思いますよ。

[300: 匿名さん]

朝から自作自演とはご苦労なこった

[301: 匿名さん]

割安感が出たのは販売側にとっては予期してたことかもね。

[302: 匿名さん]

これで東急が400超えで出してきたら、あっという間に値上がり広がるんだろうね。

[303: 匿名さん]

＞２９０　またまた嘘で検討者を騙そうとしていますね。じゃあエビデンスを示しましょう。

東京湾岸地域における臨海部開発と 液状化災害に関する研究 2011年度特別プロジェクト研究報告書

・江東区の液状化被害 2011 年 3 月 14 日付で江東区 HP に発表された江東区内の被害状況と対応の経過をまと めると以下のようになる。 江東区内の被害 ・段差・亀裂 23 件、液状化 13 件、企業者関連 7 件 ・新木場周回道路（区道）の5割で液状化の被害。噴出した土砂が30～40センチ堆積しており、2 ～ 4 車線の道路で、片側1 車線の通行が可能な状態。歩道には陥没している場所 もあり、通行止めが数箇所ある。仮復旧に数日かかり、本復旧は見込みは未定。液状化の発生を確認した箇所：漣橋（潮見 1 丁目～辰巳 2 丁目）、新木場全域、新砂 2-5、辰巳橋取付道路（東雲 1 丁目）、辰巳 1-10、辰巳 2-1、辰巳 2-9、東陽 1-3、東陽 2-4、豊洲 3-5、豊洲 5-6、若洲 2 丁目

震災直後、マスコミでは浦安の液状化が注目され、千葉県の太平洋沿岸部や関東の内陸部 についても報道されたが、東京都 23 区内の状況についてはあまり注目されなかった。しかし、実際には江東区でも東京湾臨海部を中心に多くの液状化被害が出ていたのである。（中省略）臨海部の被害は、単に複雑であるだけでなく、巨大開発の焦点であるがゆえ に利害関係も絡み合い、被害が把握されても、その情報がどこまで公開されるかという問題 23 を抱えている。

⇒さらにゲンダイでも豊洲５丁目の液状化は写真で紹介されています。 http://gendai.ismedia.jp/articles/-/2318

これだけ証拠があるのに液状は確認されてないとかその書き込みは虚偽の記載だよ。

また
＞＞三井の２物件、パークシティ豊洲と豊洲タワーが平均坪単価300越え。シンボルもほぼ300。ツインも加えて２・３丁目のタワマン平均だと３００を超えています

の書き込みの根拠を示してもらえますか。売り出しか価格でなく成約事例を時系列で出して平均値をきちんと出してもらえますか？ パークシティは間違いなく３００越えしていますし、今の二番手はすでにスカイズで安い部屋は２８０台、条件がいいと３００越えもしています。ただ、ツインとシンボルはレインズとかみても平均で３００超えていませんがどこの情報でしょうか？？根拠をしっかりしめしましょう。特に豊洲ザツインは殺人があった事故物件になってしまったこともあり結構成約が難しいと聞いていますよ。

また、タワーと非タワーを別にする意味なんですか？３０超えるとマンションのスペックや性能や資産価値が変わりますか？(笑)
総戸数で話をするならわかりますけどとにかく都合良すぎます。また申し込みが１０以上割れているのは営業に聞きましたがあなたはちゃんと聞きましたか？どう考えても事実だと思いますけど。

とにかくエビデンスも示さずに検討者に周辺中古成約を高くみせて、事実である液状化までなかったなどといって虚偽の情報を流してとにかくマンションを買わせようという意図が見え見えだし、悪質だと思います。

[304: 匿名さん]

おお、危うくだまされてしまうところでした！

[305: 匿名さん]

いやいや、今のところ割安だと思いますよ。
今からはどんどん値上がりしていきますからね。
ここも2期からは値上げ

[306: 匿名さん]

スカイズがまた300万超えで成約してますね。

[307: 匿名さん]

中古が値上がりしてきたね。
2年前はツインやシンボルなんて坪220万くらいで買えたのに。。。

[308: 匿名さん]

ゲンダイを信じてるから、そんな事になるのでは？（笑）
どこの写真だよ（笑）

[309: 物件比較中さん]

>>303
タワーと非タワーでは資産性は違いますよ
過去の統計で証明されています
そういう話なら豊洲のリセールは１３０%を超えています
今後は東京平均に落ち着くと思いますが

[310: 物件比較中さん]

価格は当面下がる理由はないと思いますが下がる下がるって人が多いですね
そういう人は安かったスカイズやパークタワー東雲すら高い高いと言って買わない人だと思いますが

[311: 物件比較中さん]

>>303
液状化は新木場は酷かった後はイオンの近くね
当日に歩いて帰ったから晴海通り沿いでは見てないよ
普通に歩けたし問題なし

[312: 匿名さん]

>>303
その記述でも液状化は二カ所でしょ。全域で液状化　とは違うくない？

成約価格は仲介で見せてもらってください。ちなみに、「マンション別坪平均は時系列でアーバンネットの店頭に張り出されてます。あなたの持ってる情報のエビデンスはどこですか？

[313: 匿名さん]

だから上記の正式報告で3から6丁目まで液状化確認と文書化されてるじゃん。まあ、十分全域といえるでしょ。震度4でこれだから6とか7きたらどうなるだろうね。ちなみに震度は1上がるごとに、エネルギーは10倍以上上昇しますので。

[314: 匿名さん]

>>313
3-5と5-6というのは住所ですよ。三丁目五番地と五丁目六番地です。

[315: 匿名さん]

今後15年で震度6以上の大地震確率80%と専門家が指摘する中で、まあ頑張れや。

[316: 匿名]

>>303
詳細な情報ありがとうございます。
ここを見てると随分煽りスレが多いのでほんと騙されそうです。

ちょっと冷静になれました。

[317: 匿名さん]

整理してみた

「290も303も平均300越えと評価」
パークシティ豊洲、豊洲タワー、スカイズ

「290も303も平均300未満と評価」
ツイン

「290はほぼ300、303は300未満と評価」
シンボル

[318: 匿名さん]

ちなみに5丁目6番地はまさにここの住所なんだけどね。さあどんな言い訳がでるのやら。個人的には震度6くらいきたら前回の浦安どころですむかね。浦安は言うまでもないけど。効果的な対策がほぼできないだけに、深刻な問題だよ。

[320: 匿名さん]

番地のことを丁に読み間違えるネガ、恥ずかしくない？

言い訳できないから話そらすだろうな（笑）

[321: 匿名さん]

全域かどうかはわからないけど、付近で液状化があったのは確かということで。動画もふつうにありますし。

ただ、その分、しっかりとマンションの液状化対策は行っているのではないでしょうか。

[322: 匿名さん]

しっかりと液状化対策しているなら、しっかりと宣伝に使うのが普通でしょう。
パークタワー豊洲では液状化対策を詳しく宣伝に使っていました。

[323: 匿名さん]

液状化ってのは10-20メートルの土壌変えても限定的な対策でしかない。浦安と江東区に共通するゴミで埋め立てたというのが原因と言われているから。地盤が緩いからどうしても液状化しやすし、やるなら島ごと土砂で埋めなさないと難しいよ。また、敷地内だけ良ければいい話でもなく、豊洲の一部で浦安みたいな被害がでれば市場評価としてアウトになるということ。

また2011後に豊洲で液状化対策を全面にだして売るのはリスク高い。あんまり強気なこと言って万が一、液状化したら裁判されかねないし、マスコミの餌食になりかねない。やはり謙虚に率直にやらないとね。

[324: 匿名さん]

>>318
5-6の液状化というのがどの程度か、290のリンク先に書かれているので見てみると良いでしょう。

[325: 匿名さん]

豊洲だけの話じゃないから。心配し過ぎ。

[326: 匿名さん]

とにかく　

次の大地震では豊洲だけが被害を被る　が　ネガの定説です

[327: 匿名さん]

液状化ネガは不発だったね。まぁ番地読み違え誤爆とかしてるから論外か。

[328: 匿名さん]

この公式記録によれば豊洲5丁目6番地まさにこの場所でわずか震度4で液状化があったというわけですね。

まさかこんな大事な話、申し込み前に皆さん確認済なんでしょうけど。。知らされず申し込みして眠くなる重説でさらっと触れたけど気が付かずとかまさかないと思うが、まさかね。

まあ来る大地震でどうなるかは神のみぞ知るが、3.11で都内で数少ない確認地が江東区湾岸であるのは事実だし、大地震で豊洲のどこがで大きな被害がでるかもしれないのは一応認識しておいたほうがいい。それ認識買えれば尚満足度高いでしょう。木場よりかはましだと思うけどね。

[329: 匿名]

ここを検討しながらも、埋め立て地に家買うなんて、、という不安が拭いきれない。

といいつつもここに限らず、豊洲のマンションは人気。

今後起きるであろう大地震に対して、みんなどういう考えでいるのか気になる。

[330: 匿名]

>>328
修繕費が大変なことになりそうですね。

そして、その後の価値も…

[331: 匿名さん]

余りに煽りと嘘ばかりのポジで真面目な検討者が気の毒な気がして情報出しました。色々検討してよい買い物できるといいですね。私はもうこの煽りスレにうんざりだしバカバカしすぎるのでもう見ないし書き込み気もありません。では。

[332: 匿名]

投資家内では、埋め立て地に住むなんてと笑ってるよ。

湾岸に投資はするけど、自分は安心なエリアに住むという矛盾。

[333: 匿名さん]

>>332
投資家は住まないほうがいいですね。
次回大地震来るまでは大丈夫じゃないでしょうか。
来たら、終わりかもしれませんが、、、

[334: 匿名]

>>333
大地震きたら、ほんと終わるわ

311程度でもかなり影響あったからな

[335: 購入検討中さん]

ここの免震の仕様の話ならいざ知らず、この物件に直接関係ない大地震云々の話はせめて湾岸総合スレでしてもらえませんか？

そんな大地震が来たら液状化よりも建物自体の損傷や堤防の決壊、火事等の二次災害の方が深刻ですよ。

[336: 購入検討中さん]

>>328
木場ではなく新木場ですね。この手の話で誤った情報はまずいので、きちんと訂正入れられた方がいいですよ。

[337: 匿名]

地震の話もここを検討するうえで、重要な要素ですので是非スレしていただきたいです。

[338: 購入検討中さん]

するなとは言わないですが、過去同様の話題で散々荒れてきたので、見兼ねた運営者が専用版を作ったのですから、そちらで情報交換された方がいいですよ。

[339: 匿名さん]

>>328
中央区も液状化確認されてますけどね。

http://www.city.chuo.lg.jp/saigaijoho/tunamiekijouka.html

[340: 匿名さん]

このマンション限定での話となるとこの写真くらいだね。
江東区豊洲5丁目　マンション前の歩道部分に泥水が噴き出し、乾いた後には、大量の砂がたまった。

http://gendai.ismedia.jp/mwimgs/3/d/540/img_3d6e7f921c226add95228ba67a...

[341: 匿名さん]

ゲンダイ（笑）

[342: 匿名さん]

一体どこの写真？
見た事ないんだけど。。。

[343: 匿名さん]

まあ、ゲンダイならいっか。

[344: 匿名さん]

まあ、結局は妬みでしょ（笑）

[345: 匿名さん]

連投おつかれさまです

[346: 匿名さん]

結局、豊洲五丁目は震度４で液状化し、泥水が噴出した場所、というのは間違いないんですか？
茶化さず教えてください。

[347: 匿名さん]

液状化は　豊洲五丁目6-10 昭和大学江東豊洲病院前の道路ですね。100mくらい離れています。

[348: 匿名さん]

>>347
現地から100mというと、思っていたより近いですね。
返信ありがとうございました。

[349: 匿名さん]

地震で液状化する可能性はもちろんあるでしょう。
あと気になるのは金利の上昇。
２年後に金利が１パーセント以上あがっている可能性も十分考えられますよね。
そうなると、支払額はグッと上がります。
諸々考えると今すぐ買える築浅中古物件を買う方がよくないですか？
２年分の賃料も浮くわけですし。。。
その辺り、皆さんどのようにお考えでしょうか。

[350: 匿名さん]

というか、病院前っていうのが・・・。
救急車のサイレンとかうるさそうだし、
お亡くなりになられた方を霊柩車で運んだり、
寝間着姿の患者さんが外うろうろ散歩してたりするのが見えるって。
基本負のオーラっがあるっていうか。
病院遠くないほうがいいけど、目の前ってのも・・・。

[351: 匿名さん]

東日本大震災は震度5強ですよ

[352: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

先着順キター。

[353: 匿名さん]

物件概要の価格を価格表と照らし合わせれば売れ残った部屋がわかりそうですね。

[354: 匿名さん]

一期は303戸売れたんだね

[355: 購入検討中さん]

>>350

救急車のサイレンの件は、以前晴海通りから病院方面に曲がる際に救急車がサイレンを止めていたのを目撃しましたよ。

[356: 匿名さん]

>>354
抽選落ちした人たちにこの１週間で販売したけど、10戸残ったってことね。

[357: 匿名さん]

こういう売れ残り部屋って、リセールも若干劣るんですかね。

[358: 匿名]

なんか、残念な感じ、先着順住戸って。

きっと無理ポジの方々が、２期からは上がりますよ～って買い煽るんでしょうな。

[359: 匿名]

抽選もれた人ですら買わなかった部屋の行く末は…どうなるか考えればわかるでしょう。

[360: 匿名さん]

まあ、2期からは値上がりは確実でしょ。

[361: 匿名さん]

4丁目のパークタワー豊洲も、分譲時に1期1次を即日完売できなかった。

三井分譲の駅近物件でも、1期1次を即完できない街、豊洲。

[362: 匿名さん]

三井の晴海はどうなった？ここが高いから晴海に期待したのに。

[363: 匿名さん]

先着順かわいそうです。ポジの皆様どうぞ。

[364: 匿名さん]

>>362
大丈夫です。延期してここより高く出てきます。だから、買えないと思います。

[365: 匿名]

そりゃあ、ここが予想に反して売れ残ったんだから次に控えていた晴海も延期になるわな。

ここを売り切らないと晴海の目処も立たない。つまり自信がないから無期限延期。

[366: 匿名さん]

晴海は値上げして再登場。
ここも2期からは値上げ。

[367: 匿名さん]

>>366
まー残念だけど、それはなさそう。とほほ（≧∇≦）

[369: 匿名さん]

売り出した住戸が完売できなかったのに値上げも何もないでしょう

[370: 購入検討中さん]

先着順ゆうても、好みの間取りや階数でなければ流石にこの値段の物件だと買わんでしよ。
外れた方は最大4倍の倍率優遇持ってるんだし、多少の値上げがあったとしても2期で好みのお部屋買う方を選びます。

実は1期の間取りで欲しかった部屋があるのですが、ベランダの床に避難ハシゴがあって悩んでいた時に、隣の未販売のお部屋が全く同じ間取りでハシゴなし住居であることに気付き我が家はそちらを狙うことにした感じです。
また2期で想定以上の値上げがあった場合はキッパリ諦めることも決めてます。

[371: 匿名さん]

303売れたってことは、上々のスタートでしょ。
ネガ必死だね。

[372: 購入検討中さん]

表に出てない売れ残りを裏で営業が一生懸命売ったんだろうな。ご苦労様です。

[373: 匿名さん]

倍率優遇は一期二次だよ。

検討者でないのに
張り付きネガしてる人は
何にも知らないんだね

[374: 匿名さん]

>>372
そんなことここに投稿する検討者はいないよ（笑）

ネガ必死って言われる所以

[377: 匿名さん]

売れ残ったって、303なら十分人気じゃんか

[378: 匿名さん]

本当に人気なら、1期1次から売れ残らない。

[379: 周辺住民さん]

海外マネーが入りやすい高層タワマンでない以上、この価格帯で300以上捌けたのなら、豊洲人気は健在といえるのではないかと思います。

[380: 匿名さん]

へ？300売れたのに？
290の売り出しなら完売してたのでは？（笑）

どっちにしろ2期からは値上げだよ。

[381: 匿名さん]

１期２次がたった３戸っていうのも残念ですね。これで倍率優遇されても意味有るのかって感じです。。

昨年５月～７月は湾岸タワマンの１期目白押しでDT(300)、KTT(500)、GFT(380)、BAYZ(300)でDT除きいずれも完売。競合が遥かに少ない状況でここが１期300強の10戸先着というのは相当勢い落ちてますね。

22階建ての免震は希少でモノはいいと思うし、駅前再開発と駅距離、住環境を考慮すれば坪320どころか坪350のポテンシャルはあると思うんですが。

[382: 申込予定さん]

お、この感じだと２部屋連結プランは達成したのかな？てことはどこかのタイミングで総戸数690になるのかな？

[383: 匿名さん]

それらの人気物件で１期１次の優遇２次でどこも１００くらい出してますよね。最近だと西新宿も１次のあと、１週間後くらいに２次で１４０くらい出していましたし。

それが３戸って人気がないとしかいいようがないというか。。。まあ１次で１０戸以上割れたわけだから当然なんでしょうけど。これは営業陣も驚いたし落胆したでしょうね。今年売り出しでは大規模ではライバルらしいライバルもいない中これでは、さすがに豊洲の勢いも陰りがでたというよりは単純に単価が飽和したと見るべきでしょう。ちょっと今の検討者には値付けが高すぎでしょう。２期以降はさらに難しい販売になるのではないでしょうか。

[384: 匿名さん]

2次が3戸って…
どちらかというとこのマンションにはネガティヴなんですが、あまりに悲惨で…マンション市場全体に水を差さないか心配なので、あまりネガティヴな意見は慎みたいと思います。

[385: 匿名さん]

ギリシャの影響なんかもどう転ぶかわかりませんしね。。。

[386: 匿名さん]

そんな心配しなくても売れるから大丈夫ですよ。
もしくは、そんなに心配なら一部屋購入してあげては？

[387: 匿名]

1期2次が3戸とか笑えますね。

自信がなくなってきた証拠。

値上げなんてしたら、もはや痛い目にあうよ。

今の価格ですらついていけないと証明されたのに。

競合なしでこれは散々だね。

[388: 匿名]

2次は1期で要望出した人の動向次第だから、戸数はケースバイケースとしか言いようがない。人気とは関係ないよ。人気を判断するなら2期の値付けと販売数だね。

[389: 物件比較中さん]

晴海がなくなったか二期は秋で三期は春とかのんびり売るのかな？

[390: 物件比較中さん]

抽選に外れた人は勝どきにむかうのでしょうか？

[391: 購入検討中さん]

先日MRに行ってきました。
313戸中300戸契約予定。
残ったのは2LDKの部屋のみ。
やはりファミリー向けなんでしょうね。個数減らして広い部屋が多ければ即日完売でしたね。

[392: 匿名さん]

大人気ですな

[393: 購入検討中さん]

>>391です。
＋高額な部屋(角部屋)の中途半端な階ですね。

[394: 匿名さん]

>>388
いやいや、一期二次は一時で抽選外れた人が優先倍率5倍で残りの好きな部屋を買える機会ですから、抽選外れた人が買うわけで人気物件では一期二次なら100以上は当たり前の世界です。それが3人しかいないということはそもそも抽選外れた人がほとんどいないということです。そりゃ10戸以上も申し込みなしの部屋が先着順されてる時点で明白ですけど。三井大規模で一期から先着順がかなり衝撃なのはたしかだし、無理ポジも痛々しく実は皮肉のネガなのではと勘ぐってしまう。ギリシャ問題やらもあるし、そろそろかななんて気もする。

[395: 匿名さん]

>>392
そうだったら、売れ残らないって。

[396: 匿名]

>>391
契約予定ですよね。あくまで予定ですよね。

[397: 匿名さん]

>>395
物件の特性によるわな。誰もが割安と思える物件ならいざ知らず、過去最高価格でこの出だしですから、三井としてはホットしてるが正解ですわ。

[398: 匿名さん]

>>396
アホやな契約会終わったから2次が出たんやろw

[399: 匿名さん]

>>396
もう契約会終わったので確定ですよ

[400: 匿名さん]

大規模だと一週間で全員契約は終わりませんよ、ローン組、買い替え組、キャッシュ組ありみんないろんな都合ありますから。全員が先週、決められた時間に都合ついて手付け用意できませんから。手付け払っても契約書にサインするまではキャンセル可ですからまだ気が抜けません。また一期から先着順とかズッコケるとドロ船と勘ぐってキャンセルする人いますから、結構大変なものです。