変動金利は怖くない！！その１３

[ローン勉強中]

いつの間にか1100越えました！次スレたてます。

[921: 匿名さん]

2006年の0.5上昇局面では金利上昇による破綻者増なんて聞いた事ないし、逆に金利は上がったのに
物件価格は上昇し、マンションの販売は絶好調で3%を超えていたフラット35などが人気だった。

2008年の0.4の金利下落局面は金利が下がったにも関わらず、マンション価格は急落。大手デベの倒産も急増。
2006年度前後に購入した人達に破綻者続出。

統計的にも実際にも住宅ローンが危ないのは金利上昇時（好況時）より金利下落時（不況時）って事だよ。

さらに景気判断を見誤って高値つかみしてしまった人。2006年当時、安部政権下では住宅ローン減税も削減
され、金利も地価も上昇し、これからもっと景気は良くなり、まだ金利がそれほど上がって無いうちに
買わないとと慌てて買った人がやられてるっぽい。場所によっては2006年当時の2/3程度で今は購入出来るからね。
2006年に買ったって時点で金利タイプ云々より、借入額の絶対額が遙かに大きいんだからこの年に勝った人は
今から買おうとする人には何言っても負け惜しみかひがみにしか聞こえないわな。

[922: 匿名さん]

融資実行から3年で、0.3%のデフォルト率ってことは、単純計算して30年で3%。100人のうち3人がデフォルトするということですか・・・。これって、高いの、低いの？

[923: 匿名さん]

>>922

2006年の借入者でしかも2009年だけね。
2006年に借りた人が今年のような景気が30年続けば3/100でデフォって事でしょ。通常は0.05になってるから。

[924: 入居済み住民さん]

銀行の審査が4パーセントの金利でも支払能力があるかどうかを判定している以上は、
(三井住友は5パーセントだったかな)
変動で0.8程度で借りている人は、ギリ変ではない。
ギリとは、金利4パーセントで借りている人だ。

つまり、変動金利で借りている人の中には、ギリ変と呼ばれる人は、そもそも存在しない。

なぜなら、審査が4パーセントで通っているからだ。

なので優遇金利後の金利が4パーセントになるまでは、支払能力はある。

また、変動金利は15年や20年で完済する必要はない。
60歳になるのに、あと15年や20年しかないなら、返す必要はあるが、そうでないなら、
変動金利で15年も支払うと、元金が固定3パーセント前後よりも、かなり減っている。

同じ元金の返済でも、金利が高い人と低い人では、返済スピードが全然違う。
35年返済でも、最初の20年間ぐらいまでは、低金利の人のほうが、支払額が少ないのに、
元金の減り方が異常に多くなる。

その上、高金利と同額を毎月支払い、差額を支払額軽減の繰上げ返済をしている人は
ものすごいスピードで元金が減る。

[925: 入居済み住民さん]

2006年に借りた人は、みんな固定で3パーセントで35年。

この人たちが、変動金利で借りる人をうらやましくて、けなしていたんですね。

[926: こんにちは]

924さんの論旨は明快でその通りだと思います。初めの10年で変動勝負します！

[927: 匿名さん]

固定は貸して貰っただけで有難いと思わないと
人並みに家を買えたんだからね
チョーしにさえ乗らなければ大目に見てあげてもいいよ
毎年目減りする資産に対して固定？
脳みそがうんこ

[928: 匿名さん]

みなさんが想像している固定って、何年で何パーセントなん？

[929: 匿名さん]

話の流れ的に変動VS全期間固定でしょ

[930: 匿名さん]

2006年実行スレすごいな。
皆軽く3%オーバーの長期固定を選んでる。彼らは今頃何していることやら・・・
もしかしてここでギリ変誘導してる人たち？

[931: 匿名さん]

>>924
＞同じ元金の返済でも、金利が高い人と低い人では、返済スピードが全然違う。
元金均等は、どうなのよ？
そんなのわかんないの。
結局、ギリ？

[932: 匿名さん]

>>924
金利４％まで支払い能力があるかどうかは、普通その程度は誰でもあるでしょ。
なにも胸張るような言い方しなくてもいいんじゃないのｗ
それに2006年だからといったフラット３％以上なこともあったかもしれないけど、それは極端で、嘘だよね。
ありがちなのは、家賃並でマンションが買えるって計算は常に変動で35年の試算なんだよね。
そういうのに乗ちゃう人は多いし。
そういうことを抜かして、固定の悪いところだけ誇張されてもさ、なんだかな。

それにね、不況でしかも材料費高騰によって、内装、見えないところでコストダウンはかるものだから。
2006年に比べて価格が安くなったからと言ってもどうなのかな
確かに安く買えるかもしれないけどね。
なんでそんな悪いことばっかり考えるのかなぁ？
その勘違いで思いこんだ一方的な考え方をこんなところにぶつけられても、なんだか哀れな感じがした

[933: 匿名さん]

>>924
>つまり、変動金利で借りている人の中には、ギリ変と呼ばれる人は、そもそも存在しない。
>なぜなら、審査が4パーセントで通っているからだ。

あんまり笑わさないでくれよ

[934: 匿名さん]

>>932

2006年長期固定借入の方ですか？コストダウンって？？？そもそも地価が大幅下落してるのにコストダウンとか
小さい事でしかないですよね。現実の数字として2006年借入組はずば抜けて破綻しているわけですから。
タイミングが悪かったとはいえ哀れです。

[935: 匿名さん]

なるほどここに常駐する固定さんは2006年前後の高値掴み組だったわけね。
だからあまり自分の事を言いたがらないのか。そりゃ自分の買った物件がみるみる値下がりしたら気分良くないよね。
性格もひねくれるのでしょう。

[936: 匿名さん]

>それと、インフレになっても給料が上がらないと思ってる固定さん、あなたはその時点で破綻なんですよ。
インフレ率２％が10年続いたら物価は３５％上昇するのです。よって給料が増えなければあなたの所得は
実質３５％減った事になる。


インフレ率２％が１０年続いても、
１．０２の１０が１．２２だから、２２％しか物価は上がらない。
どう計算したら、３５％上昇になるのか。

１５年で計算したのか。

[937: 匿名さん]

私は２００６年に固定で借り入れたものです。ゼロ金利が終了した頃で金利が上がると見られていましたので、変動はひとまず避けた方が賢明であろうと誰もが考えたはずです。
しかし、その後情勢は大きく変わり、金利は再び下がり、加えて金融機関の優遇幅が拡大されたことで実質金利はさらに下がりました。
そこで私は今年、変動に借り換えました。
２００６年当時の判断は間違いではなかったと思っていますが、情勢が変わればそれに応じて臨機応変に対応する柔軟性は必要です。
固定で借りてしまった皆さん、今からでも借り換えれば良いんですよ。

[938: 入居済み住民さん]

本当にレベルが低い話になってきたなぁ。
ギリ変さんらしき人、もしくは荒らし？の書き込みは同じ変動として恥ずかしい。
固定さんを叩いて、ギリの自分を正当化して満足ですか？
ただ、変動が有利なのは間違いないですが、ギリ変を除いて。

[939: 匿名さん]

結局15年完済の根拠を全く示せない固定さん。

>>936

22%物価上昇して所得が上がらないとしても大きいのでは？

>固定さんを叩いて、ギリの自分を正当化して満足ですか？

どの辺がそう思われるのでしょうか？
↓の固定さんと思われる書き込みこそがどうかと思いますが。
反論をするならば根拠ある反論を



No.919 by 匿名さん 2009-11-29 14:28
>>900
退場してね。
そういうスレじゃないのね。
ここは。

No.920 by 匿名さん 2009-11-29 14:31
>>879
ＡＨＯ？

[940: 匿名さん]

>>934
934がどれだけ無学で哀れななのは本人が気づいてないのが、なんとも可哀想なので。
今年販売する物件は、まさか今年土地を調達して、開発、建設にこぎ着けてるとでも
考えているのか。
少なくても土地は数年前には調達してるものだよ。
その上で現在、土地価額が下落しているとすれば、販売用不動産の減損が発生している
可能性はかなり高い。分かる？会計的には損失が発生するってことなんで。
しかも、資材の価格も落ち着いたとはいえ、数年前に比べ明らかに高騰してるとうれば
不動産の性格上、普通に売り安い価格帯は4000万円～6000万円ってところ
企業はコストを価格に転嫁できないので、コストダウンによって利益を捻出するしか術がない。
不況時の物件は品質落ちるのが普通。

タイミングが哀れだったのはどちらかなのか一目瞭然な気がするよ。
だいたい934の執拗な考え方はおかしいし、そもそも2006年で比べる意味はあるのか？
こういった人が、勘違いしていることにも気がつかずに家を買ってしまった不幸の話しは
いくらでもあるんだろうけど。
圧倒的的に変動で借りた人に多い

いつの間にか、変動はどうしようもない低レベルな人ばかりになってしまったようなだな。

[941: 匿名さん]

>>939
別に15年で返済しなくても良いようにも思う。
そもそもガンガン繰り上げして早くに返すとは変動さんの浅はかな考えだったのでは？
固定は繰り上げしないも一つのやり方でそれも正解だろうし、繰り上げて10年程度終わらせるのも十分得な方法。
変動で借りて10年で返済するのと、固定で借りて10年で返済するのは
結果でしかないので、それは議論しても余り意味がない。
自分は年収1000万円越えてるが、繰上返済と貯蓄を年間400万円バランスさせながら考えるつもり。
年400繰り上げても良いと考えているし、貯蓄でもいいし。ほとんど気分かも知れない。
939さんはどのくらいの年収で繰上のスピードはその程度を予定しているのか教えてくださいね。
変動の人も繰上返済するなら、やっぱり同じような水準で考えるのが当然ですよね！

[942: 匿名さん]

あのさ、俺みたいに７％の金利時代を生きてきたものから言わせたら
なんで繰り上げ返済するのかまるでわからんのだよね。
公庫金利４．５％で借りたときでも２０年返済にして繰上げは考えなかった。

不動産が値上がりする時期なら、ローン金利も高いから固定で借りて
せっせと繰り上げて、残債減らし転売時期に戻りを増やす・・これが
常識だったよね。
だって価値が増えるのに金利は増えないわけだからその所有権を
より多く自分のものにするのが有利。

不動産が値下がりする時期なら、支払いなど最小限にして早く売るのが
正しい。固定はもってのほか。変動が正解。
ただ、不動産は物件によって価格の変動が異なるから、資産の目減りしない
ものを買ったら、転売時期は慎重に。
地価が反転しはじめたら他行で固定に借り換えるもよし。

[943: 匿名さん]

>>940

いやそれを言うならば資材も調達済みなんじゃないの？ようするに高い時期に土地も資材も調達してるから
大手デベが今沢山倒産しているわけで。現状見ると完成しても部屋が埋まらず、現地モデルルームは当たり前
でそれでも売れず、値下げ合戦が続いているようです。5000万で売り出した物件が1年で3000万とかコストダウン
だけでそんな事が果たして可能でしょうか？あなたの言い分は高い時期に買ってしまった自分の
失敗を何とか正当化しようとして苦しい言い訳をしているようにしか見えません。それが文章にも現れています。

>>941

あなたが何歳で借り入れがどのくらいなのかを書かないとただの年収自慢にしか聞こえませんよ？
ちなみに年収1000万を超える人の割合は全体のわずか3%（2004年）しかおりません。
http://www.geocities.jp/yukyunoyakata/images/shotoku-kakusa/zikin-4.gi...
あなたはいったいこの掲示板に何を求めて何がしたいのかよく分かりません。

>>942

その通りです。繰上を例に出すのは比較検討が分かりやすいからです。その分を貯蓄に回すか繰上をするかは
本人次第です。

[944: 匿名さん]

オレは2006年変動だけど、当時は金利は今後上がるなんて意見も有ってフラット３５選択者が増えていた時期
だったけど戦後最長の景気は終盤を迎え、日銀の2回目の利上げもかなりの批判の中行われ、当時の中川自民党
幹事長が日銀が金融政策決定会合で利上げを決める場合は、議決延期請求権を行使するよう求めるなんて
事が有ったり、サブプライム問題もかなり深刻な状況になっててアメリカは利上げをストップしていてFRB議長は
必死に景気後退は避けられる、軟着陸可能とアナウンスしていたけどその言葉とは裏腹に住宅価格は下がり続けて
いた。

以上の事から、日本は金利上昇余地はまだ有るが、限定的と判断して変動にした人は結構いたはず。
マンコミュでも当時から変動（というより当時は短期固定のほうが金利安かった）かフラット35（当時は
金融機関の全期間固定よりフラット３５のほうが金利が安く、ほとんどがこちらを選んでいた）でバトルが
繰り広げられていた。今みたいにギリ変を攻撃する人なんておらず、今後金利が上がるか上がらないかが
議論の争点だったし、見ていておもしろかった。当時、金利は上がると主張し、全期間固定を選んだ人も
いればそこまで上がらないと変動もしくは短期固定を選択した人もいた。

今は金利の上昇余地がほとんど無く、利上げの理由付けが難しいから固定派は金利の議論が出来ず、
「何が起こるか分からない」という良く分からない理由で固定選択を正当化しようとしたり、
「変動はギリギリだ」というこれも勝手に作り上げた架空の立場の弱い相手を攻撃したりと、
見ていても実につまらない内容になってしまった。おそらくこの傾向は本当に景気が回復しだし、
利上の話がちらほら続くまで続くのかな。

[945: 匿名さん]

勉強中ですが
金融の世界では毎年連動している変動のことをリスクが無いと言うそうです。
なのにここの固定の人は理解していないのですか？
今日契約したら明日から金利が上がらないと一日ごとに損失が増えます
今日時点の現在価値が等しくなるように設計しているそうです
35年固定なんて商品が出たくらいなのでもう35年後は織り込んでいるはずです
失敗は誰にでもあります、変動にしないと大変なことになりますよ。

[946: 匿名さん]

固定は頭も固いから柔軟な発想ができないんだよ。

[947: 匿名さん]

もう答えは出てしまっているようですね。僕は今月実行予定です。勿論変動(0.925%)を選択します。
今のこのスレの状況を見ると議論にすらならなそうなので、数年後にこのスレが存在していればその時に会いましょう。その際に自分の返済状況を詳しく報告させていただこうと思います。

それでは、さようなら。

[948: 匿名さん]

失敗は誰にでもあります、変動にしないと大変なことになりますよ。

[949: 匿名さん]

失敗は誰にでもあります、変動にしないと大変なことになりますよ。

[950: 匿名さん]

失敗は誰にでもあります、変動にしないと大変なことになりますよ。

[951: 匿名さん]

(2006年4月実行の方)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31513/

(2006年5月実行の方)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31474/

(2006年7月実行の方)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31417/

(2006年8月実行の方)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31319/

(2006年9月実行の方)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31282/

(2006年10月実行の方)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31249/

(2006年11月実行の方)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31108/

(2006年3月実行の方(その2))
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30983/

(過渡期2006年6月実行の方々)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30745/

(【神頼み】2006年12月実行の方【3％の攻防】)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30592/


合掌。。

[952: 162]

932さん、2点指摘します。

「家賃並みの月々支払いで買える」というのは、デベロッパーがセールストークとしてよく使ってると思います。
実際に、今の変動金利なら事実ですし。
ただ、あくまでもお客さまへの動機付けであって、実際にローンを組むときには、銀行から十分なリスク説明があります。
銀行は、ローンを契約したら終わりではなく、完済してもらわないと損失が出る可能性だってあるでしょうから、変動金利への誘導はしてないと思いますよ。
少なくとも、私のときはそうでした。
煽る訳ではありませんが、ご自身ならだまされて買っちゃうのかなぁと、憶測してしまいました。
お気を悪くされましたら、申し訳ございません。

「コストダウン」について、他の方も書かれていますが、時期によって違ってくると思います。
デベとゼネコンで契約済みなら、ゼネコン側が契約条件で納品する債務があるわけですから、契約条件内の資材は早めに押さえていると思います。
現場でのコストダウンは、販売価格や物件とは関係なく、常に行われていることだと思いますよ。
ただし、販売と建設が同一事業者の場合は、この限りではないかもしれません。
よって、現在販売されている物件が、仰られているような物件ではないと思いますよ。
土地購入済みで、最近、ゼネコンと契約した物件では、契約条件の段階でかなりコストダウンされているかもしれません。
1番のお値打ちは、土地資材などを準備済みで、販売価格を押さえなければ売れなかった、ここ1年くらいの物件ではないでしょうか。

[953: 162]

リスクマネジメントって何でしょうか？
どんなリスクがあるのかを想定し、各リスクが顕在化した場合の損失と発生確率を見積もり、当該リスクを許容できるか、許容できない場合はどうすればリスクを軽減てきるかを検討することではないでしょうか。

では、リスクとは何でしょうか？
購入した家を失うことでしょうか？
破産することでしょうか？
物件売却希望時に残債が残ってしまうことでしょうか？

物件を選んだり、ローンを組む際には、固定か変動かだけではなく、もっと色々なファクターで考えたとおもいます。

私が重要視したリスクは、以下です。
1 病気などにより、可処分所得が減少するリスク
2 給与収入が減少するリスク
3 10年後頃の売却時に残債が残ってしまうリスク
4 金利変動リスク

1は保険によって、2と3は変動金利による当面の低金利時の繰上返済によって、ケアすることにしました。
4については、破綻するほどの、収入増を伴わない長期的な金利上昇は起こる確率が低いと予想し、リスクを許容することにしました。

金利変動リスクについて、リスク顕在化時の損失や想定発生率を考慮した際に、許容できない人は、変動金利を選ばない方がよいと思います。
また、金利変動リスク自体をマネジメントしたくない人も、変動金利を選ぶべきではないと思います。

ギリ変を擁護する訳ではありませんが、リスクを理解し、最悪のシナリオも許容できる人は、変動金利を選択するのは理にかなっていると思います。
（ですが、相談されれば諌めます）

最後に、変動金利のリスクを軽減するために固定金利を選ぶ人も多いと思いますが、固定金利のリスクを軽減するために変動金利を選択する人もいます。
リスクやそのマネジメントは人それぞれなので、絶対的な優位性はありません。
各人の状況に応じて、相対的な優位性ならあり得ます。

ですので、ギリ変が怖いかどうかなんて、各人が判断すればよいことであって、このスレで有意義な議論は、どんなリスクを想定して、どんな判断をしたのか、という経験談や、経済の仕組みについての各人の考察や、世の中の動向の客観的情報とその考察などではないでしょうか？

[954: 匿名さん]

ここにいる変動さんの内、8割がギリ変だから、
単に金利が上がらない情報や考え方しか、書き込まれないんですよ。

[955: 匿名さん]

↑のような書き込みをする人の100%が2006年前後の高値物件を3%の長期固定で借りてしまって未だに元本が全然減って無いギリ固定なのは確か。だからまともな反論が出来ずにレベルの低い書き込みを繰り返す。

[956: 匿名さん]

金融のプロが口を開けて待っているところに
固定というネギを背負って入って行くなんて考えられない
でも固定で借りる人の周りは固定が多いんでしょうね
自身がないから意固地になっていくし聞く耳は無いし
せっかくここを覗いたというチャンスをいかさないと

[957: 匿名さん]

>>955
ハズレ。
35年固定で2.5%
貯蓄、繰り上げともに順調。

[958: 匿名さん]

>>957

じゃ、あなたの年齢と借入額と年収と借入時期と貯蓄額と繰上額を教えて下さい。
ギリかどうか判断してあげます。それとも恥ずかしくて言えませんか？

[959: 匿名さん]

↑
人に聞く前に、自分から書くのが礼儀だと、親とか学校で教わらないかい？

お里がしれるね。

[960: 匿名さん]

>>954
おそらくそれが実情だと思うな。
将来の金利の”想像”みたいな話しが大好きで、そんな話題がレベルが高いだとか勘違いしてるし。
951や955みたいな執拗さみると、やはりと思わざる得ない
反対に、少し変動にとって微妙な話題になると、必死な長文載せてくるだとか。
でも、収入や借入の話しになると急に萎む。
税務や会計の話しにはついて行けない。
そうやって考えれば954さんがいうのが変動さんの実情で間違いない確実。

[961: 匿名さん]

>954・957・959

先に煽る書き込み入れて

＞９５９人に聞く前に、自分から書くのが礼儀だと、親とか学校で教わらないかい？

それはお前だぁｗ

[962: 957]

何が100%だよ？
人に聞く前に自分が書けよ？

[963: 匿名さん]

＞＞９６０

で、結局のところ変動スレで何が言いたいのかさっぱりわかりません・・・

相手してくれる人があまりいないから、寂しかったのね
固定スレへお帰り＾＾

[964: 匿名さん]

変動金利の人たちが、金利に神経質になっているのでしょう。
でも、昔に比べたら、すごく低金利だよね。
バブルの頃なんか、２倍ぐらい支払う計算だった。
それより、ましだと思った方がいいと思う。

[965: 957]

>>961
多少は書いているぞ？
何も書いていないは、変動さん達だろw

まずは、あなたの詳細情報を書いてから、批判してよ？

[966: 匿名さん]

>>959
気にするな。
958みたいな卑怯なやつは相手にする必要なんかないから。
変動もこんなのが出てくると本当ギリギリしかいないのは本当だだろうな

[967: 匿名さん]

マジにここ数ヶ月に書き込まれている変動さん達は、酷いね。

まっとうな変動さん達は、もう居ないね。

[968: 匿名さん]

で、固定さんは自分の意見は無いわけ？

[969: 匿名さん]

三菱東京ＵＦＪ、みずほ、三井住友の３銀行は１２月から住宅ローンの適用金利を引き上げる。固定金利特約型１０年の場合、１１月よりも０．０５％幅高い年４．２５％になる。りそな銀行は４．１％に据え置く。

[970: 匿名さん]

まっとうな変動ですが、まっとうな固定さんたちをコテンコテンに打ち負かしてしまったので、もう出番がないんですよ。