ザ・パークハウス築地入船について

[物件比較中さん [男性]]

ザ・パークハウス 築地入船っていかがでしょうか。
重厚な感じのラウンジのデザイン、内廊下など良さそうです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-tsukiji-i/index.html

ザパークハウス築地入船
所在地：東京都中央区入船2丁目3番2（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩3分 （7番出口）、京葉線 「八丁堀」駅 徒歩4分 （A2番出口）
東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩4分 （A2番出口）、東京メトロ日比谷線 「築地」駅 徒歩5分 （3番出口）

間取：3LDK
面積：67.46平米～73.56平米
売主：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物
施工会社：川口土木建築工業
管理会社：三菱地所コミュニティ


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

420って、2年ほど前なら、3A買える値段ですからね。

東京カンテイによれば、あくまで新富町での賃料になりますが、分譲マンション70m2で23万円です。新築のプレミアを考慮すると、26-27万前後じゃないでしょうか。

[22: 購入検討中さん]

モデルルーム行ってきましたが7500万円台～でしたよ。
坪420万円ではないかと・・・

[23: 物件比較中さん]

ここは約4割が共同事業主が所有しているから、今後の管理組合運営は実質的にここの賛成がないと何も進まないんだよね。
かなり重要なポイントだと思います。

[24: 検討中]

>>23
もし共同事業主の賛成がなかった場合はどんなことが困るんでしょうか？

[25: 物件比較中さん]

>>24
マンション住人の4分の3以上で決める必要がある事項です。
例えば、管理会社の変更とかAirB&Bの禁止など当初の管理規約を変更する場合でしょうか。
まあ、実質的にはどこのマンションでも4分の3以上の賛成をとるのは難しいですけどね。
ただ、ここは最初から共同事業主さんに管理規約の変更に関して拒否権があるみたいなもんです。

[26: 匿名さん]

実需というより投資向け物件という気がします。

[27: 匿名さん]

そうかもしれないです。
ここだと賃貸の需要が極めて高そうなエリアでありますし。
ただ、売り出し価格にもよる、かな。
ちゃんとペイできるのならいいのですが、
元々の価格が高いと、難しくもなってきますし。
値付け次第、というのがあるのではないかしらとは思います。

[28: 物件比較中さん]

賃貸と分譲が混在するマンションなので、相当に悩んでいます。
部屋の間取りから、SOHOや独身者、DINKS、ファミリーが同じフロアに住むことになるんですよね。
皆さんは、この辺りのことは気にされますか？

[29: 購入検討中さん]

24です。
25さんありがとうごさいます。
Air B&Bのことはよくわかりませんが、3/4の賛成を取ることが難しいのということは、変更は難しいという捉え方にもなるんですかね（笑）

[30: 周辺住民さん]

24さんが言っているのは普通決議事項なので、過半数の賛成で大丈夫だと思います。
逆に言うと、事業協力者さんが4割持っているということはマンション管理に関して決めなきゃならないような事案は普通のマンションよりも素早く決まっていくということかもしれませんね。

[31: 周辺住民さん]

SOHOは管理規約上ダメだと思います。
DINKS、独身者、ファミリーが同じフロアーになるのは都心のマンションなら
普通にあると思います。

[32: 匿名さん]

SOHOはだめなんですか。
そりゃそうか。
基本的には住居専用として皆さん住まわれるわけですから、
事業をする、というわけにはいきませんものね。

ここだといろいろな形態の世帯が入るのはしかたがないと思います。
住み分けをしたいなら、
もっと場所をかんげないとならないかと。

[33: 物件比較中さん]

24です。
いろいろと教えて頂いてありがとうございます。
都心のマンションだから、いろいろなタイプの方が住むものなんだということですね。

SOHOについては、上の方が書かれているように4割を所有している共同事業主さんがその気になれば管理規約の変更を提案してSOHO使用もOKとなりそうですね。あくまでも可能性の話ですけど・・・。

[34: 購入経験者さん]

SOHOについては管理規約ではなく使用細則になると思います。だとすると、過半数の賛成が必要なので、
事業協力者の割合が4割ならその気になってもSOHOはOKになるのは難しいと思いますが。

[35: 物件比較中さん]

33のコメントは、No.28でした。（24さん、失礼しました）

34さん、使用細則なのですね。どうもありがとうございました。
SOHO使用に拘っているいわけではないのですが、検討するにあたって前もって知っておきたくて聞いてました。
参考になりました。

[36: 匿名さん]

そうなんですか。
管理規約と使用規約というものがあるのですね…
ルールと言っても、種類がある、ということなんだなぁと思いました。

皆さんでいい感じでやっていけるといいですねぇ。
お互いに気遣いあってやっていけるのが
やっぱり一番だと思うんで！！

[37: 匿名さん]

ここ盛り上がってませんね。
もしや、もう完売しちゃってるとか？？

[38: 物件比較中さん]

物件概要を見る限りまだ販売開始もしてないようですが…

[39: 物件比較中さん]

MRもオープンして見学受付しているということは、買いたい人はある程度の要望を出しているよ。
販売側は要望と住戸を比べて売り出し戸を決めるから、普通はこの段階でスレッドは盛り上がっているところも多い。

[40: 匿名さん]

築地といえば、早朝の市場なんだけど、もう全て移転したんでしたっけ。
今まで朝はトラックで騒がしかたんですかね。

でもこの辺は銀座も近いし、やっぱりセレブな土地なんですかね。
新宿側は庶民派で丸の内側は、セレブ派な地域かな？

[41: 物件比較中さん]

現地周辺によく行きますが、周辺の環境は何と言いますか、
とにかくファミリー層や永住向きではないですよね。
新大橋通り沿いで閑静とも言い難いですし。
その割に単価は高いでしょうから、一言でいえば
人気があまりないのかなーと。

[42: 匿名さん]

ここの近くのプレシスはファミリーで購入している人の書き込みが多いですね。
小学校と公園が近いとはいえ、とてもファミリー層向きとは思えないのですが。

[43: 匿名さん]

>>42
どういうところがでしょう？

[44: 匿名さん]

>>42
三井のタワマンも小学校の話題で盛り上がってるのをみると、この辺りはファミリー層がそれなりに出てきている地域じゃない？

[45: 匿名さん]

実際にはこの周辺はファミリー層多いですよ。
いろいろと便利ですしね。

[46: 購入検討中さん]

価格はいくらぐらいかわかりますか？

[47: 匿名さん]

400前後

[48: 匿名さん]

やはりそれくらい、しちゃいますよねぇ・・・(^^;
ということは
物件によってはかなりの価格になっていく、ということで。
とは言え、交通事情はかなりよい立地。
そもそも勤務地が近い人のニーズが有る？
賃貸投資としてもきっちり成り立っていく可能性があるということですね。

[49: ご近所さん]

賃貸に出せば必ず借りる人がいる物件ですよ。
投資物件としては良い方です。実際に住む目的で買い人は少なそう。

[50: 匿名さん]

340ぐらいから？

[51: 匿名さん]

余裕で400を超えますよ！

[52: 匿名さん]

場所が良いとは言え随分と高額に感じますが、投資目的で購入したとして
元はとれるものなのでしょうか。
借り手に困らない環境と言うのは解りますが、この辺の家賃相場はどれくらい
なのでしょう。

[53: 匿名さん]

投資は利回りで計算してみればわかるよ。
ここらへんは80㎡あたりで30万円で貸せるとして、坪あたり12000円（月額）の賃料水準。
年換算だと坪あたり144000円の収入となるので、購入代金の坪単価400万円で割ると3.6％の表面利回り。
まあ、これが高いのか安いのかということだな。

[54: 物件比較中さん]

HPに販売予定価格が出ているね。当初の価格よりも若干低めに設定されている気がする・・・。
少しは手に届く範囲になるかも。

[55: 匿名さん]

せっかく南向きなのに開口部が物足りないし、柱もかなり食い込んでいますね。順梁のようですけど、室内への影響は大丈夫でしょうか。浴室のミストサウナとか要らないんで、LDビルトインエアコンにしてもらいたいです。サッシも単に複層ガラスですけど、新大橋通り沿いなのにT2とか防音サッシでなくていいんですかね。モデルルームに行ったわけではないですが、各フロアに事業協力者住戸があることも考えると、なかなか候補には上がりませんね。相当安いなら別ですけれど。

[56: 匿名さん]

パークハウス東銀座、ほしかったなぁ

[57: 匿名さん]

「ザ・パークハウス築地入船」ここは名称が面白いですね。
昔は船着き場だったんですかねぇ。

今じゃ、大都会の一部だもんね。
坪単価もかなりなもんなんだろうけど、坪単価４００万？
やっぱりここら辺は、普通には買えないなぁ。

[58: 物件比較中さん]

71平米が7300万〜だから坪340からってところですね。
以外と低く抑えてきた印象ですね。
長寿命化も★1つですし、新大橋通り沿いという環境を考えて
仕様を若干落として値段も下げてきたという感じですかね？

[59: 購入検討中さん]

長寿命は★二つですね。一つと二つの違いは知りませんが…

[60: 匿名さん]

日比谷線、有楽町線5分以内の立地で
@340～ですか
南向きの内廊下だし、そうならすぐ埋まるね

[61: 物件比較中さん]

>>59
確かに★2つですね、失礼しました。
港のタワーと混同してました。でも三井に★1つが多いのは本当です。
パークコートでも★1つをぶちかましてきます。

ここはゆっくり住むといった感じではないですが、
この立地と価格なら完売もすぐでしょうね。

[62: 匿名さん]

★が１つだから問題、というわけではないらしいです。
ただ２つあるとなんだかよさ気だ！というふうに感じてしまいますが。

ここはもろもろ設備は頑張ってつけてくれているな
という印象を受けますよね

それでお値段も高すぎないのなら
人気は出るのだろうなぁと思いました。

[63: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん [男性 30代]]

この物件、全邸南向きなのはいいけど、南側に高い建物があるから日当たりは期待できませんよ。
南向きにだまされぬよう。

[64: 匿名さん [男性 50代]]

駅近の立地で南向き、いいなあと思っていましたが、日当たり悪いんですか？？？
何階立ての物件が建ってるんでしょうか？

[65: 周辺住民さん]

南面は道路隔ててすぐに高い建物ありますよー。当然視界も抜けてません。西面の新大橋通り方向だけが唯一抜けてます。と言っても新大橋通り挟んですぐのとこにそこそこの高さの賃貸マンション建設中なのだけど、、。ま、そちら側にはバルコニーないのであまり関係ないかな。眺望や静かな環境や陽当たりは期待できないので、利便性を重視する人に向いてる物件ですね。ちなみに、すぐ下にあるはしごというラーメン屋さんはとても美味しいです。餃子やシュウマイも美味しいので、ここでビール飲むのも良いですよ。
裏手にある掃部介（かもんのすけ）というラーメン屋さんも美味しい。豆知識でした。

[66: 購入検討中さん [男性 40代]]

モデルルームで日影シュミレーションをみせてもらいましたが、そんなに悪いとは感じなかったです。
気になる方は確認したら良いと思います。

[67: 匿名さん]

そういうものがあるのですか！＞日影シミュレーション
こういうので確認できるのなら、予め納得して、というようになるのでいいですよね。
とにかく、せっかく高い買い物をするのだから、
いろいろと情報がまずはあるかどうか確認してみるのもいいのかも。
デベだったらいろいろ想定して持っているでしょうし。

[68: 匿名さん]

先日モデルルーム見てきました。
日影みせてもらいましたが、低層から中層までは一年中ほぼ影でしたよ。
気になるかたはしっかり確認されたほうがよいと思います。
私は全邸南向き(笑)、と感じました。

[69: 契約済みさん]

この辺は日照を期待すべき場所ではないですね。
デベも大通り向きの部屋を作るかどうか悩んだとは思いますが
南向きを選んだのですね。まぁ「南向き」と謳えるのはかなり訴求力ありますからね。

[70: 物件比較中さん]

契約済み？