パークホームズ板橋蓮根について

[匿名さん [男性]]

パークホームズ板橋蓮根　一番街・二番街についての情報を希望しています。

公園も近くにあって、便利な施設もそろっているみたいですね。
共用施設や室内のことも色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1329/

所在地：東京都板橋区蓮根三丁目8番5、8番35（一番街）、30番4（二番街）（地番）
交通：都営三田線 「西台」駅 徒歩4分 （一番街）、5分（二番街）
間取：3LDK～4LDK
面積：70.97平米～105.51平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[621: ビギナーさん [女性 30代]]

初心者ですので、マンションの買い時がわからずにいます。この板橋蓮根は他物件と比較して安価とのことのようですが、お買い得なのかどうかが知りたいのです。
自分が考えたこのマンションの平均戸を70㎡、3700万円想定で計算してみました。それを土地代と建物代にわけて考えてみました。
とりあえず、所在地の前面道路路線価を見てみました。250千円/㎡でした。
路線価≠土地価格ではないのはわかっているつもりです。ですが、土地の相場観がないものですから、とりあえず、路線価で土地の価値を出してみました。
敷地の総面積が13,245.49㎡、販売戸数が358戸ということなので、一戸当たりの土地面積は単純計算で37㎡くらい、11坪くらいです。路線価価値ですと、土地面積価値は上記で設定した70㎡だとすると、9,247,500円とでました。マンションの分譲価格を平均を3700万円と設定していますので、建物代は3,700万円から上記土地面積価値代の9,247,500を引いた27,752,500円。建物単価は397,143円、坪単価は1,312,869円/坪となりました。（もっと単純に3,700万円を70㎡で割ると528,571円/㎡、1,747,343円/坪です。）
果たして、この土地の評価が前面道路路線価よりも本当は安いのか、高いのかで建物代金が変わってくるので、土地の相場感がない私には、この物件が本当に他物件に比較して安価なのかがわからないのです。そもそもこんな考え方をして購入を検討するのは間違っているとかご意見がありましたら、ご教示ください。よろしくお願いします。

[622: 匿名さん]

>>621
そんな考え方する人初めて聞きました。理系ですか？
もっと周辺の築浅中古の事例（販売価格や成約価格）を沢山見ればなんとなく分かるんじゃないでしょうか。
初心者とおっしゃってますので、慌てて買う必要はないと思いますよ、まぁ不動産は勢いも大事ですが。

[623: ビギナーさん [女性 30代]]

＞＞621
ありがとうございます。
私のような初心者でも成約価格の事例を知ることができるのか調べてみますね。
確かにそれを知ることができれば割安か、妥当なのかを判断できることになりますね。
あとはグレード等については皆様が書き込んでくださっているので、比較感ですね。
マンションは共用部分が多く、このような計算はナンセンスでした。
不快な思いをされた方、申し訳ありませんでした。

[624: 購入検討中さん]

>>621
不快じゃないですよ！
近くにあるパークホームズ西台シーズンスクウェアの中古物件を見に行きました。
二階で72m2、日当たりは悪く築4年？くらいで分譲当時価格が3590万円でした。

今は価格が上がっています。
お得に買いたいのであれば東京五輪以降に買うべきだと思います。

我が家は子どもが幼稚園に上がる前に決めたいのでここを検討していますが待てるなら待ってもいいと思います。

[625: ビギナーさん [女性 30代]]

＞＞624
そうなのですね。幼稚園や小学校入学を機に定住したほうが何かと良い、と私も聞きました。
我が家はまだ子供がおりませんので、急ぐ必要はないのですが、周りが購入したりしていますので良い物件がお買い得なのであればと検討していました。624さんのように、もう少し他物件との比較感が身に付いたところで購入しようと思います。
こちらの物件も含め、624さんに良い物件が見つかることをお祈りしてます。
621は自分のコメントでした。失礼しました。ありがとうございました。

[626: 匿名さん]

今高いと言って、仮に5年待つとしても家賃が10万としても年120万、5年で600万が海の藻屑となるわけです。
都心タワマンなら変動幅も大きいでしょうが、この様なファミリー向けが、オリンピック終わったからって600万も売価変わらなくないですか？

[627: 購入検討中さん]

>>626
その通りです。
五輪後もロンドンではまだ価格が下がっていないそうです。
そのため東京も五輪から5年後以降になると下がるのではと予想されています。

ただその頃には人口の減少で中古物件が多くなりそうですよね。

待つなら家賃の安いところでめいいっぱい節約することが必須だと思いますよ！

[628: 匿名さん]

>>621
マンションの価値を路線価で比較する書き込み初めて見た。
路線価は相続税の時参考にするもので、実際の土地の値段とかけはなれている。
実際比較参考になるのは他でも書いてあるとおり、近隣の中古マンションの成約事例。
ＳＵＵＭＯ三田線西台駅で検索。
で、このマンションは財閥系マンションにしてはお手頃価格で求めやすい。
でも、リセールはあまり期待できないってとこじゃないかなあ。

[629: 購入検討中さん]

>>628

財閥系、駅5分なら部屋が相当悪くない限り(1階や西向き、狭い)売れる

いくらで売りたいかにもよるだろうけど

よく名前があがる近場のパークホームズは分譲価格プラス10万で売れたそうな

[630: 匿名さん]

南東角が1期全売り出しで人気だね。南西は角の割にバルコニーが小さい。晴れても部屋干し覚悟だ

[631: 匿名さん]

傾斜問題発覚前に杭打ちがすでに完了したか、残念…

[632: 匿名さん]

ゴミ捨て場が遠すぎる。エレベーターが臭くなりそう。他の大規模もそうかな。

[633: 周辺住民さん [男性 40代]]

ハザードマップに該当、
過去に浸水履歴あり、団地街、
設備仕様の低さ、
決して安い訳ではなく、戸数からしても今後は苦戦が予想されることからしてもリセールもよくなく、買いではないと思います。

[634: 20代 女性]

>>633
私もハザードマップは気になりました。
都営は老人ばかりなのでそこまで気にしていません。
仕様が低いのは安いから仕方ないかなぁ〜と思います。
あなたが買いだと思うマンションを教えてもらいたいです！

志木や朝霞のプラウドなども検討してますが通勤時間が大幅に楽なのでここにしようかと思ってます。

[635: 20代 女性]

634です！3ldk希望で予算は4200万程度です！
スカイティアラは買えません！

[636: 匿名さん]

まずココ40代向けのマンションじゃない。20代くらいの若い夫婦、＋乳児ばっかだよモデルルーム。そういう設備投資より通勤通学や低価格に魅力を感じる人が買うマンションだろうよ
40代なら老後向けになるし4〜5千万くらいは出せるだろうしね。それにハザードマップについては3階以上にして万が一浸水ってことになったらそれこそ戸建より断然イイよ

[637: 匿名さん]

スカイティアラの営業ここから出てっけ、そっちは万年ゴーストタウンだ

[638: 匿名さん [男性 30代]]

この超上げ相場の中で焦って買うマンションかは要検討が必要だと思います。永住ならまだしも何らかで売却の時にマンション飽和状態の西台エリアで果たしてどこまで値崩れを抑えられるのか...

[639: 購入検討中さん]

>>632
ディスポーザーないから余計にね

[640: 購入検討中さん]

>>631
問題が出た頃、2番街は杭打ち前って営業が言ってたと思うが。