ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part10

[匿名さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60　Part10です。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：2LDK・3LDK
面積：56.39平米～92.62平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/567548/

[761: 匿名さん]

>>759
大江戸線最寄り駅の制震マンションが400で売れるわけ無いでしょ

[762: 匿名さん]

店舗が何入るのかまだ決まってないのでしょうか。住民の希望はスーパー、コンビニが多いと聞きましたが。

[763: 匿名さん]

>>761
え？大江戸線最寄りならたくさんあるだろ？麻布十番しかり。田舎の人？

[764: 匿名さん]

割安感あったのはあったけど、人気の地域ではない。話題性と価格勝負で無理した値付けをしなかったデベの勝ちだな。

[765: 匿名さん]

富久は販売当時坪300〜350くらいが今では400〜450
西新宿周辺の中古でも数年前300弱だったのが今は400で売っても売れてる。その金額で1人欲しい人がいればその物件は売れる。
このマンションは今の相場なら350〜380で売るくらいの価値はある。結局、需給の関係と完成した時の相場次第。

[766: 匿名さん]

>>763
都心の麻布十番持ち出すとかさすがに。。ここは港区ではないし、山手線外の西新宿5丁目だよ。

[767: 地権者]

西新宿アドレスはすべて山手線外なのに何言ってるの？

米屋は再開発組合の理事長で、前の淀橋町会中だよ。

ここの住所は淀橋会館があった場所になるんじゃない？
二番目の地権者だし(一番の地権者はフジタ)

団子屋は借地たったから店舗の権利は無理でしょ。

ちなみに淀橋会館の住所は西新宿５ー４ー７
同じ住所で８軒くらいあったし。

淀橋会館＝淀橋町会ね。

[768: 地権者]

借地じゃなかった商店は、十二社通りの金物屋、写真屋、靴屋、雑貨屋、薬屋。 商店街の通りの米屋、スーパー、居酒屋だけだよ。

[769: 地権者]

一番の地権者は、フジタ→ゴールドマンサックス→三井不動産

[770: 匿名さん]

>>768復活があってよし。町らしくなっていいじゃないか！そんな下町タワーマンションがあってもいいと思うぞ。

[771: 匿名さん]

>>765
そんな儲かるかな〜

[772: 匿名さん]

諸費用で吹っ飛んでおしまいでしょ。

[773: 匿名さん]

そりゃそうだな

[774: 匿名さん]

何年か住んで売る時に、その期間の賃貸代凹む程度で売れれば十分なんだけど

[775: 匿名さん]

>>771
いやいやこの立地なら少なく見ても、ズバリ坪450万は固いじゃろ！それが都心の物件というものよ。

[776: 匿名さん]

>>762
コンビニはあり得るけど、細切れな店舗レイアウトなのでスーパーはきついんじゃないかな。
米屋さんは再開発組合のトップだし、今も営業中なので戻ってくるかも。

[777: 匿名さん]

米屋さんはいらないな～
そこそこ年収ある人なら、ふるさと納税と優待でさ

[778: 匿名さん]

>>769

ここのマンションの敷地の一番の地権者は三井不動産なの？
三菱じゃなくて？

[779: 匿名さん]

なぜ三井がここを分譲しなかったんだろう。
地権者さん教えてください。

[780: 匿名さん]

ぶっちゃけ＠500いってもおかしくないと思うのは私だけでしょうか

[781: 匿名さん]

>>775
都心？ここって山手線外新宿区の限りなく中野区よりのギリギリなんだけど

[782: 匿名さん]

>>780
うん、あなただけですよ(^^)

[783: 匿名さん]

500は厳しいけど坪450近くまでは上がるんじゃない？

[784: 匿名さん]

三井と住友の価格と売れ行き次第でしょう
400超えだろうから、楽しみだね

[785: 匿名さん]

>>783
富久の坪単価超えられるわけないじゃん。
はっきりいって、400超えられないでしょ。周辺の成約事例ちゃんとみればわかるよ。

[786: 匿名さん]

>>785
富久が500を超えていく可能性が出てきてるからここも行くかも

[787: 匿名さん]

>>786
富久500超えの成約事例のソースちょうだい？
勘違い価格で売り出したけどそこまで高値では成約してませんが

[788: 匿名]

>>781

都庁がすぐそばなんだから、どう考えたって都心だろ。

そんなこと言ったら中央区の隅田川そばはすぐ江東区だぞ。

[789: 匿名]

だいたいが、八重洲から日本橋だって、山手線外だぞ。

[790: 匿名さん]

都心とか山手線内側どうかと言うより、今後の開発と人気度合いだよ
地価が高かったところでも上昇率が停滞しているところもある
地価が低かったところでも上昇率が高いところもある
23区の地価上昇率調べたことあればわかると思うよ
表参道とか赤坂とか特殊な地域を除いては、時勢による人気投票のようなもの
山手線内側とか都心とか言っている人は
下がりにくい＝上がり易いと錯覚してるだけ

[791: 匿名さん]

>>787
可能性があるとしか書いてないけど、日本語読めない人？

[792: 匿名さん]

>>791
比較してるのがここの中古価格なので、引き渡し後の話だし…

[793: 匿名さん]

悩ましいマンションだな

[794: 匿名さん]

政府はインフレ希望、目標GDP600兆円。
為替ターゲットは140円以上はマストって事。
不動産が一番敏感に反応するんで今から
3-4割は上昇してもビックリしないね。

[795: 匿名さん]

>>794
3割ー4割は下昇してもビックリしないでね

[796: 匿名さん]

>>795
下昇→下降

[797: 匿名さん]

ここが3割ー4割下降だったら、両親と義両親用に追加したいくらいなんだけど
はっきり言って4割下降だったら、甥や姪にも買ってあげたい

[798: 匿名さん]

買えた人は上がってほしいと思い、買えなかった人は下がってほしいと思うのは人の常であります。その前提に日頃の行いが悪い人はやはり抽選にも漏れてしまい、後ろ向きな発言をしてまた日頃の行いを悪くしてしまうのであります。
結局議論しても双方の意見は折り合わないのですから相手にするだけ無駄無駄。時の経過を待たずして結果はでないのであります。

[799: 匿名]

>>790
山の手線内側は便利だよ

[800: 匿名さん]

便利とは？
人それぞれ定義が違うので意味の無い事を

[801: 匿名さん]

15階くらいの南東を買った者ですが、向かいがビル群で眺望が全く抜けていません。
このような部屋ではリセール厳しいでしょうか？
坪単価は310くらいで割安感がありました。

[802: 匿名さん]

>>801
厳しいね。叩かれるよ

[803: 匿名さん]

南東は一番割安だったので、結構人気ありましたよね。
眺望はありませんが、そもそも高く売る必要ないので大丈夫かと思います。
12階以下はほとんど地権者住戸でした。
敬遠される10階以下で割高だった南と北西。陽当たりなしの北の方がリセールは厳しいでしょう。 南の三井、北北西の東電跡地のマンションは距離が近いので壁ビューになります。 南東の方が距離があるのでマシでしょう。

[804: 匿名さん]

だから厳しいって。

[805: 匿名さん]

15階はむずかしいところですね
確か25階位からそこそこ抜けたような？
それ以上なら良い値が付きそうですね

[806: 匿名]

南東は隣ビルまで距離があるんで大丈夫ですよ。

そもそも、近隣の１０階建新築マンションより安いんでリセールは有利です。
おそらく南東向きというのが好結果になりますよ。

北西の低層は、遮るものが将来的にないし、庭の緑が綺麗そうなんで、４～５階あたりが人気になりそうです。

[807: 匿名さん]

>>803南東の20階以下は相当厳しいね！人気があったって騙されてるけど、結局大した倍率催す付かなかったしね。前のビルがボロ過ぎで、普通敬遠するでしょう。

[808: 匿名さん]

確かに南東は、距離がありますよね、しかもあまり高くないビル
南や北は殆ど距離がなく、しかもここと同じくらいの高さ
西は熱さから敬遠された感じですが、富士山も見える
東か西ってことですね

[809: 匿名さん]

>>808
ここについては、西側が勝ち組だよ。西はモデルルームより実際に入居してから真価がわかるタイプ。次がお見合いだけど安かった東。

[810: 匿名さん]

安心しなさい。西だろうと東だろうとここはキャピタルゲインが出るから。

[811: 匿名さん]

前に富久中古も見てたけど、成約したのはみな広さほどほど、価格お手ごろな物件だった。特に北の低層は安かったからこの辺から決まってった。
逆に高層は価格が高めだからか全然決まってなかった。

[812: 匿名さん [男性 50代]]

杭の問題は旭化成建材だけにとどまらないようです。東洋テクノは大丈夫でしょうか？
情報をお持ちの方の書き込みをお願いします。

[813: 匿名さん]

フォレストハウスや立派な庭園は住民以外の一般の人も入れるのですか？

[814: 匿名さん]

南東低層は確か3ー4倍でした。
上層でも新宿の高層ビルでブロックされて囲まれ感はあるため、低層が人気だったのでしょう。
(アイタウンを越えてもスクエアタワー、コンシェリア、ラトゥールがあり抜けません。)
高かった中野方面の中層以上は気持ち良い景色が楽しめ、
午後の陽当たりも長いので実需なら一番良いですね。
ただし中古査定だとタワーの5階とか、北西方角は自動的に減点1になるから、
リセールはリスクあるかも。
北のワイドスパン上層、北東角部屋あたりは安かったので、結構期待できそうです。
南の上層は眺めも陽当たりも最高です。35階以下は隣が出来るまで割り切って住む感じですかね。予算に合わせて色々でした。

[815: 匿名さん]

>>813
入って来ないでね。

[816: 匿名さん]

>809
同意。
低層は下に公園、
中層以上は圧倒的な解放感に富士山。
超高層はどの物件でも評価されるが
低層、中層でもここは評価される。

[817: 匿名さん]

ダメ部屋は南と北北西東電側の35階以下、全方角10階以下。

[818: 匿名さん]

>>817
南東30階は！？

[819: 匿名さん]

まさか１番安かった南東低層階が１番資産価値騰がる可能性が高いとは驚きました。
7000万くらいの部屋だったので、１億くらいはいくかな。
期待しています。

[820: 匿名さん]

いくね。

[821: 匿名さん]

>>819
自演？この展開待ってた？

[822: 主婦さん]

これからは、湾岸だよ。

[823: 匿名さん]

都庁展望台、パークハイアットからの眺望をしてもここの特徴は高層ビルに囲まれながらも、
南角〜南西超高層 高層ビルの迫力〜新宿中央公園と代々木公園の緑
東角〜南東超高層 南東〜北東まで2つのタワーまで抜ける高層ビルの迫力
西角〜北西中層以上 圧倒的な解放感と富士山

[824: 匿名さん]

>> 822

もうそっちには、うまみは残ってないよ。
終わってる。

あとは下がっていくだけ。

[825: 匿名さん]

>>813公開空地なんだから誰でも入れるに決まっているじゃない。営業さんから説明受けてないの？だとしたら酷いね。でも、現地をじっくり見てみると、それほど広いわけでもないし、中央公園の住民とか転居してきたりとかはないでしょう。近くでタバコを吸いながら、ベビーカーを押すヤンママぐらいは喜んで来そうだけどね。そのくらいはしようがないんじゃないの。

[826: 匿名さん]

>>825
質問良く読んで。
部外者が共有部のフォレストハウスに入れるないでしょ。
まさか質問してきた本人？ ゲートに不審者が着いてきてマンション内に
入ろうとしたら、みんなで注意しましょう。

[827: 匿名]

新宿駅方面 51階以上が良いかと
51階以上は天井高が高いです

[828: 匿名さん]

>>818
前述した部屋と違い南東30階なら、階数、採光、陽当たり、前だてまでの距離に致命的な問題は無いので
ダメ部屋ではないです。実際シミュレーションで見ましたが、低層も50階も大差なかったです。

中古だと他のタワーも検討対象になるので、わざわざ10階以下を
選ぶ人っていうのは極端に減ります。 不動産屋も成約しにくいのを知っているので積極的に販売してくれません。だから庭が見える北西でもリスクあります。 インターネットではその良さは伝わりませんから、検討者の内覧に結びつきません。

何期で購入されてますか？
2期で数十万、最終期だと1割ほど値上りしてるので南東でも割安感は薄れています。
よってお買い得度は一概には言えません。

また最終期で最も売りにくい南の低層が残っていましたが、勇者が購入して無事に完売になりました。

[829: 匿名さん]

819です。
１億で売りに出したとして大体どのくらいの期間で成約するものですか？
マンション売るの初めてなのでどんなものか教えてください。

[830: 匿名さん]

>>829
マジでレスするとさなら、たぶん暫くほっとかれる。
で、3か月位したら内見もないしそろそろ値下げしましょうって言われる。それでも、9000万くらいならまた3か月放置。
8000万前半に下げてようやく内見がちらほらって感じかと。
2年後にもっと景気が良くなってれば、1億もあり得ないとは言わないが、まぁ、ほぼあり得ないでしょう。

[831: 匿名さん]

キャピタルゲインは出るけど１割～２割増しが限界でしょ。

[832: 匿名さん]

一割から二割に同意。 7000万で700から1400万UP。
ここから経費、税金を引いた金額が手残りです。
最悪300万は儲かるかも。
でも上手く行けば数年家賃ただで住める。 こっちの方が大きいです。
月額30万の部屋に、月々5万位のランニングコストだけで、
住めるのはありがたいです。
将来の条件悪いのに割高なダメ部屋を買ってしまうと、
購入時8000で売却が6000になる事もあり、完全に
負けです。

[833: 匿名さん]

デベの値付けとしては、あらかじめマンションが隣接して建つのが分かっているので悩んだと思いますが、この市況のおかげで高値で出してみたら売れてしまい
ました。
中古だと壁ビューマンションがいくらで成約しているのか、
注視していきたいですね。

[834: 匿名さん]

http://www.nomu.com/mansion/1415968/
富久クロス隣のローレルコート
70平米 5980万 結構、苦戦していますね。

[836: 匿名さん]

富久みると小ぶりな部屋の方が売れ行きいいみたい。やはり新宿という土地柄、ここも小ぶりな2Lくらいが正解だったのかもしれません。

[837: 匿名さん]

未入居売却の方が多いのかな？

[838: 匿名]

>>834
そんなに安いなら、今なら金利も安いしいいかも。一階に生協入って便利だし。

[843: 匿名さん]

>>826よく読んでも庭園にも触れてるじゃない（笑）そんなに上から言わないでね。

[844: 匿名さん]

まあ南と北北西 は圧迫感ある40階以下、
その他方角は10階以下を買ってなきゃ、
売却の際にそれほど叩かれる心配ない。

[845: 匿名さん]

どの部屋だろうと損はしない物件だろうね。もう完売だから言うけど。

[846: 匿名さん]

買い値の1.5倍で売れると思います。

[847: 匿名さん]

>>846
そんな物件がどこにある？笑

[848: 匿名さん]

1.2倍くらいが御の字。

[849: 匿名さん]

フランスのテロで、ちょっと怖くなったわ。外国人の非居住率、このマンションどのくらいになるんだろう。

[850: 契約済みさん]

ついに完売されたようですね。あっと言う間に売れてしまった感じで、購入者の私たちとしてはとても嬉しいことではありますが、知人を介していろいろと情報収集をしてみると、やはり相当の数のアジア系外国人の方々が買われているようです。いずれにしても、入居すればすぐわかることなので、今から心構えをしていかなければと思いますし、より良いマンションにして行く為にも、管理組合としてできることを入居後早急に考えて行く必要があるのではないでしょうか。

[851: 匿名さん]

民泊は禁止にしないと

[852: 匿名さん]

国も推進していることですし、新宿はホテルも少なく民泊にはちょうど良いマンションかと思います。

[853: 匿名さん]

杭は大丈夫なのか。ここの杭工事は騒動前だから丁寧に検査してないだろう多分。

[854: 匿名さん [男性 50代]]

>>853
心配ですよね。
三菱の正式なコメントがほしい。

[855: 匿名さん]

そんなに慌てなくても
そのうち出てくるでしょう
出来上がるまでまだ2年
NGなら建て直してくれるでしょ！

[856: 匿名さん]

2年は長いね。一体どんな市況になってますかね。

[857: 契約済みさん]

>>852
絶対反対! でも、今思えば契約前ここは大丈夫か確認したところ、担当の方がairbnbをご存じなかったので、少し不安ではあります。

[858: 匿名さん]

三菱中野タワーは坪450目指すらしいよ。適性？

[859: 匿名さん]

>>858
中野で坪450は強気だな。

[860: 匿名さん]

御苑のスレによると御苑は坪700らしい。