パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その2

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：2LDK、3LDK
面積：64.37平米～96.16平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/445769/

【物件情報を追加しました　2015.6.24　管理担当】

[951: 匿名さん]

値段の高低はわかりませんが、歴代パークコートシリーズのなかでも上位グレードに入る物件で、大山町アドレスの大規模マンションと言うことで、かなり希少価値のある物件であることは間違いないですな。

[952: 匿名さん]

こんなに駅から遠いのに？？？？笑

[953: 匿名さん]

実質利回り2%台は低すぎますね。
市場の評価は残酷です。

[954: 匿名さん]

>>952
近いか遠いかは人それぞれ

[955: 匿名さん]

人気物件だっただけに、中古価格は上がって行くんでしょうね。そうすると賃料の利回りはさらに下りますが。。そもそも賃貸で儲けようとする人はあまりいないのかと。

[956: 匿名さん]

徒歩10分圏内は一般的には駅チカ物件として分類されます。ネットで物件探す時も、メニューで徒歩10分以内と言う絞りこみがありますから。

[957: 匿名さん]

代々木上原は都心で便利良いのに閑静な住環境で、大山町あたりは豪邸が立ち並び、永く住むには良いところですね。

小僧じみたド派手さはないですが、質実剛健、本物志向の人には良い物件です。

千代田線に始発で座れて都内の何処に行くにも近いのもポイント高いです。もっともここに住むクラスの人は電車にはあまり乗らないのかも知れませんが。

[958: 匿名さん]

>>956
駅近は5分以内だよ。。

[959: 匿名さん]

駅近と閑静な住宅街はトレードオフの場合が多いような
結局は何に重きを置くか

[960: 匿名さん]

３つある棟の中では最も高額な悠邸の88.26平米が管理費込で月額35.0万円というのは随分安いですよね。
パークコートでこれほど低賃料の物件は他になかなか無いように思います。

価値があるなら賃料も上がってしかるべきだと思うのですが、ここまで賃料が低いのはどういった理由なのでしょうか。

[961: 匿名さん]

徒歩10分でも坂がきついからね

[962: 匿名さん]

駅近信者はここ見に来なくていいのにね。
ブリリア目黒でも行ってくださいね。

[963: 匿名さん]

>>960
実際は40万円以上の価値があるから、ここは借りたもん勝ちの部屋だな。

[964: 匿名さん]

代々木上原から徒歩9分の駅近ハイグレード物件だから、2020年までは中古価値は間違いなく緩やかに上がるな。新築で買えた人はラッキーですね。まあお金があるなら今からでも3.6億円プレミアムを買えますが。

[965: 匿名さん]

永く住む志向のマンションについては、一般的に売買価格は高く、賃貸価格は低めにでる。ここもまさにそんな感じですね。賃貸だと割安に住めますが、今から買うとなると、人気物件なだけにそれなりの値段はするのかと。

[966: 匿名さん]

価格は高いけど 今は代々木上原にはあまり魅力がない。
昔は人気あったけど、いまさらのエリア。
ジモティ以外はこの予算があれば他を選ぶ

[967: 匿名さん]

>>966
大山町を代々木上原と捉えるとそういうコメントになるわな。
大山町に価値を見出す人にとってはどうでもいいこと。放って置きなはれ。

[968: 匿名さん]

正しくは代々木上原から徒歩10分も離れた戸建て適正地
戸建てなら良い場所。それが無理だからマンション。
微妙なエリアなのは事実だがほっといて欲しい

[969: 匿名さん]

価値を見出だす人が少ないと価格は下がるし、多いと上がる。

[970: 匿名さん]

悠邸以外完売なのに最近また賑わってますね、掲示板。

[971: 匿名さん]

分譲時16990万円の悠邸東南角部屋、8.9%価格上乗せの18500万円で売りに出されてそろそろ２ヶ月ですか。
やはりまだ売れ残っているんですね。
一般的には３ヶ月売れなかったら値下げされることが多いようですが、ここはどうなるのでしょうか。

[972: 匿名さん]

質問です。
最高額プランが売れ残っているのは何故ですか？

[973: 匿名さん]

ここに3億6900万円出すなら他に良いマンションはいくらでもあるからね。
鳥居坂とか一番町とか。

[974: 匿名さん]

確かに。
ここよりいい条件のところはたくさんある。

[975: 匿名さん]

まあそうだけどね、どうせなら低層新築物件と比べてね。

[976: 匿名さん]

確かに悠棟プレミアムの1邸以外が完売したのは凄いですね。他も1〜2億円の部屋を含め全部で130〜140邸。最安値でも8千万円ぐらいと、今の不動産市場を考慮しても、改めてパークコートブランドの底力を感じさせます。

ブランドに加え、代々木上原の駅力、大山町などの伝統的邸宅街への人気回帰を感じさせる物件でした。

[977: 購入検討中さん]

ローンは35年ローンが良いですか？

[978: 匿名さん]

単価がかなり高額なハイグレードマンションなのに売れ行きが良かったことからしてもそうなんですが、悠邸プレミア物件の一つ以外はやはり完売しましたね。

その後も書き込みが続くとは、この物件の人気を裏付けていますね。

やはり久々の本格派パークコートだからでしょうか。

[979: 匿名さん]

この物件よく知らないけど、成金じゃなく本当のアッパークラスが住む本格派のマンションっていう雰囲気だな。

[980: 匿名さん]

>>977
ローンはとりあえず35年にしておいて、お金がある時に繰上返済するのが無難。

この物件の様に資産価値が保てると銀行が評価する物件なら、35年ローンも比較的簡単に審査通るでしょう。もっとも借りる人の資力が一番のポイントですが。

[981: 匿名さん]

今のご時世、高級マンションに住みたいなら、ここはバランスが取れてると言う意味で良いかも。

ド派手さはないが、質実剛健と言う感じですな。

[982: 匿名さん]

なかなか高級そうな物件で。。庶民には手が届かないけど。

[983: 匿名さん]

もっと派手な感じになるのかなと思ったのですが、この辺りの雰囲気に合わせてきたのかしら。いいことだと思います。中身もきちんとというふうなのならば、需要は出てくるのかしらというふうに思いました。

もう販売はあと１戸ということ。需要はあるのではないかと思いますが、少し待たないとならないかもしれないです。

[984: 匿名さん]

質実剛健、本物志向、と言う言葉がしっくりくる物件ですね。

中古価格は緩やかに上昇して行くでしょう。

[985: 働くママさん]

この度、「キャンセル住戸」として２邸をご案内させていただける運びとなりましたため、ここにご案内申し上げます。
なお、先着順での販売となりますため、万一ご成約の際は予めご容赦願います。


１．清邸２０３号室（清邸Ｃタイプ）

販売価格：７，９８０万円（税込）
専有面積：６７．４６平米
バルコニー面積：１７．１９平米
間数：２ＬＤＫ＋ＳＩＣ＋ＷＩＣ
階数：２階
方位：西向き

２．悠邸１０４号室（悠邸Ｊタイプ）

販売価格：１２，２３０万円（税込）
専有面積：９０．９１平米
バルコニー面積：１４．９４平米
間数：３ＬＤＫ＋ＳＩＣ＋ＷＩＣ
階数：１階
方位：南向き

[986: 匿名さん]

それはどこからの情報ですか？

[987: 匿名さん]

>>986
私も案内をメールでもらいました。キャンセル住戸発生は事実みたいですね。

[988: 匿名さん]

パークコート赤坂檜町のスレで、いまだ売れ残ってる渋谷大山町はパークコートの恥さらしと書かれてて笑いそうになりました。くだらないことでプライドなのか優越感なのか持ちたがる人がいるものだなあと。

[989: 匿名さん]

パークコートで竣工後に売れ残りがいくつもあるのは珍しいですからね。
それにしても安い！
坪391万でパークコートが買えるとは！
転売するだけで利益が出そうなのになんでキャンセルしたんだろう。

[990: 匿名さん]

買い替えできなかったとか…かな

[991: 匿名さん]

今販売しているのってキャンセル住戸オンリーなのかな。
990さんが書いていますが、買い換えしようとして今の住居が売れなかったとかそういう可能性が高いのかもしれないですね。
そちらがどうにかならないと、資金計画的にはかなり厳しくなってきますもの。
Xタイプ、いいプランなのにキャンセルなのでもったいないなーと思いつつ、すぐに買い手がつくかななんて思っていたりもします。

[992: 匿名さん]

>>991
985の２タイプがキャンセルでしょ
ｘタイプは売れ残りじゃないの？

[993: 匿名さん]

このマンション、キャピタルゲイン出るの？

[994: 匿名さん]

>>993
前コメントにもありましたが、諸費用を考慮すると微妙な気がします。

[995: 匿名さん [男性 30代]]

中古で出てますが苦戦してますね。
どの駅からも遠いですし夜暗い場所ですからね。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_15433103/
http://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_113/pj_85588887/

[996: 匿名さん]

売り出してから３ヶ月、完全に売れ残ってますね。。

[997: 匿名さん]

>>996
9330万の方は新着となってますが…これも3ヶ月売れ残りなんですか？

[998: 匿名さん]

実物見ちゃうと買う気が失せるのでしょう。
青田売り成功。

[999: 匿名さん]

>>997
こちらは最近のようですね。
購入金額に一割ぐらい上乗せしてるようです。
諸費用と仲介手数料を差し引いたら、利益は結構減りますね。

[1000: 匿名さん]

普通であれば南向きが好まれるのでしょうが、こちらは違うようですね。圧迫感ありますからね。
悠邸の中古2件は、そんなことも関係してるのですかね。

[1001: 匿名さん]

確かにいい物件だと思いますが、8000万でこの物件を買ったとしても化ける物件ではなさそうですね。

[1002: 匿名さん]

圧迫感と言えば、今キャンセルで出ている清邸も目の前が戸建です。

[1003: 匿名さん]

8000万が9000万になる可能性はどうなんでしょ？しかも一階というより半地下？

[1004: 匿名さん]

そういえば、中古になったら2割は上がると書きまくってた常連ポジさん、いまは何処。

[1005: 匿名さん]

半地下の部屋、植栽の影響もあって余計に暗いです。
そもそも、個数を増やすために詰め込んだから、全体的に天井高も低いんですよ。

[1006: 物件比較中さん]

一階は、まずいですかね。。。。

[1007: 匿名さん]

まずいでしょ。9300万で売れるのかね。

[1008: 匿名さん]

一階の時点で中古査定時にマイナススタートですよ。
更に半地下ですからね。

[1009: 匿名さん]

一階は家族持ちに根強い需要があるので、引き合いはあるはずなんですけどね。半地下は微妙かな。

ここ、このところの株価下落を見ていると、一番高い時期の購入になってしまったんでしょうね。

[1010: 匿名さん]

今の株価の動きは気にはなりますが、どういう動きになるのかもちょっと興味深い。

それと関係が有るのか無いのか分らないですが、マンションも一番の買い時はいつだったのでしょうね。
一番安く買える時期は、資金的な体力も無い時だからね～。

[1011: 匿名さん]

とすると二階の部屋でも一階に近い高さなんだよね。微妙だね。

[1012: 匿名さん]

なんだかまた無理ネガさん1人2人の連続書き込みが目立ってますね。自作自演は掲示板の利用規約に反するので辞めましょう。何となくどう言う人か想像つきますね。

これだけ人気物件だったので、イチャもん付けたくなる気は分からないでもないですが。。

まあ、このタイミングでこれだけの書き込みがあるとは、それだけ話題性のある物件と言うことですね。久々のパークコートはひとまず大成功と言うことでしょうか。

[1013: 匿名さん]

この物件の良いとこは、住んでる人のクォリティーが良さそうなところ。三井らしい上品な層が似合いそう。まぁ想像ですが。

[1014: 匿名さん]

>>1012
まあいいじゃないですか。ひとまず大成功とか言っちゃうと、またネガさん喜びますよ。何度同じようなやり取りするんでしょうかね。。まあ暇つぶしなんでしょうけど。

[1015: 匿名さん]

お暇なネガさん、連続投稿お疲れ様でした。

[1016: 匿名さん]

そもそもここを投資用に購入した人いるの？どう考えても実需用のマンションだと思うのですが。

[1017: 匿名さん]

>>1016
たくさん賃貸出てますけど。

[1018: 匿名さん]

>>989
１．清邸２０３号室（清邸Ｃタイプ） は、この物件唯一、隣の一戸建てに近い距離で面している清邸西側の物件だからこの坪単価かな。隣の距離を気にしない人にとっては、この坪単価でこれだけのハイグレードなパークコートが手に入るのでお買い得かな。

それ以外の部屋は坪単価500万円以上。このご時世、クォリティーを考えると妥当な坪単価でしょう。

[1019: 匿名さん]

>1017
たくさん？２戸くらいしか見当たらないけど。

[1020: 匿名さん]

>1018
その部屋、リセール考えるとどうなのでしょうか？

[1021: 匿名さん]

ここに住む人の大半は実需に基づいているなでしょう。賃貸組もいるようだけど少数かな。この点、派手なだけで安っぽいタワマンとは一線を画し、質実剛健の本格的な低層マンションの様に見えます。と書くとまた少数の特定のネガさんを刺激するのかな？

[1022: 匿名さん]

賃貸は少数なんですか？けっこう出てた気がするんですが

[1023: 匿名さん]

>>1021
そりゃタワマンよりはいいよ
てかタワマン買う層とここ買う層は別でしょ

[1024: 匿名さん]

賃料高いけど借り手いるの？

[1025: 匿名さん]

>>1022
賃貸はネットで2件ぐらいしか見たことない。

>>1024
まあ高級物件ですからね。それなりの値段はしますよ。

[1026: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/591775/

次スレ立てましたよ

[1027: 匿名さん]

>>1025
翠邸だけでもいま出てるの2件より多いよ。
それに、借り手が決まったら掲載終了するんですよ。累計10件は超えてるはず。

[1028: 匿名さん]

>>1021
質実剛健とかフワッとした事言いたがるのがここの無理ポジさんの特徴ですもんね。

[1029: 匿名さん]

>>1020
どうだろうね。売れるとは思いますけどね。

[1030: 匿名さん]

>>1027
借り手が決まったら掲載終了ではなく、期間中に決まらない場合も掲載終了になります？

[1031: 匿名さん]

>>1030
何が言いたいのかね。

[1032: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

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