パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その2

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：2LDK、3LDK
面積：64.37平米～96.16平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/445769/

【物件情報を追加しました　2015.6.24　管理担当】

[864: 匿名さん]

>>863
潰れても履行されるよう、瑕疵担保履行法では保険や供託を義務付けてます。
ところで横浜の件、三井は購入価格以上＋諸経費＋慰謝料を提供しての建て替え提案をしてると報道してますね。さすがの対応と思わされますが、やはり居住者は気の毒。

[865: 匿名さん]

さすが、財閥系デベ！三井の神対応に感謝。

横浜のマンション「全４棟の建て替え検討…傾きマンションで三井側」読売新聞

[866: 匿名さん]

>>864
瑕疵担保履行法を超えて、どこまで顧客に誠意を持って対応出来るかには、ある程度資金力もよってくるのではないでしょうか？お金の無い中小デベだと法的な必要最小限しか補償しないでしょうから。

[867: 匿名さん]

何が神対応だよ。三井

[868: 匿名さん]

日経の記事によると、判断したのは旭化成。住宅事業への影響を考慮してとのこと。

過去の三井のトラブル事例を対応を見ていると法律どおりの対応。瑕疵担保責任は瑕疵を直せばいいわけだから、当初説明していた是正工事が三井の判断でしょ。

[869: 匿名さん]

しかし、ここは竣工したのに未だに完売しないとはお寒い状況が続いてるね。

1年以上前の完売当たり前のパークコートシリーズで、竣工後しても売れないとは。。。検討者はよく見てますね。

[870: 匿名]

完全に三井の値づけの失敗。残り一邸は高すぎる。

でも他は売れてるんですよね。それをふまえての良く見てますね発言ですよね、８６９さん。ほんと検討者はよく見てますよね。

なにはともあれこの掲示板もそろそろお開きですね。

[871: 匿名さん]

>867

その通り。結局、全棟で全滅。

[872: 匿名さん]

全滅なのを隠して全棟建て替えと説明して評判を高めようとしたのなら悪質だし、全滅なのを知らなかったのなら間抜け。いずれにせよ社長失格だな。

[873: 匿名さん]

ちょっと手すりの位置がズレただけで、全棟建替えの上、建替え中にかかる費用も負担するとは、三井さんはなかなか太っ腹ですね。実際には部屋の中は別に何とも無いらしいので。

もっとも、それだけの費用をかけてでも、ブランドを守った方が最終的には三井の得になる、また、費用の大部分は旭化成に請求出来る、という判断なんでしょう。

旭化成が3000棟のマンションをチェックする中、今後、中小デベが建てたマンションについて旭化成の同種の関与が明らかになった場合、中小デベがどの様に補償するかは注目すべきポイントですね。

[874: 匿名さん]

>873

杭が支持層に達してなくて建物が傾いてるんだけどね。

情報操作もここまでくると滑稽。モラルのない会社って宣伝してるだけだよ。

[875: 匿名さん]

>>870

確かに流石に4億円近くするプレミアム邸宅は、ちょっと高すぎましたかね。

ただ、確かに他の130邸は全て売り切りましたね。4億近いプレミアムも1邸以外は全て売れ、他の部屋も8000万円〜3億円と決して安くは無いですが、これが130邸全部売れたとは。。坪単価も500万ぐらいだったですからね。三井の殿様商売でも、客の方から自ら買いに来ると言うは、今の不動産マーケットの上昇基調を考慮しても、かなり良い売れ行きと思います。

逆に、野村などの押して押しての営業にやられて都市のど真ん中のタワマンを購入した層は、高値づかみをした感がありますかね。

話変わりますが、タワマンに旭化成の杭が使われてたりするかも知れないなどと考えると、少しキモチわるいですね。

やはり施工会社も信頼出来るところが良いですね。

[876: 匿名さん]

>>874
同感。旭化成のモラルが問われますね。あの様に旭化成が意図的に改ざんしたら、誰もチェック出来ないですね。

[877: 匿名さん]

モラルがないのは三井。下請けに責任をすべて押し付けてる。一切の責任は売主にあるんだけど。

[878: 匿名さん]

横浜マンションの様な事が起きた時にこそ、一流の財閥系デベロッパーかどうかで対応の差が出てきますね。

横浜のマンションがもし中小デベ物件だったら…？

その点、今回の三井の太っ腹対応は、住民にもマスコミにも評価されているようです。NHKも、最近は、マンション名、デベロッパー名、ゼネコン名は非開示、旭化成だけは名指しで報道しています。旭化成に広く社会的責任をとらせる、と言う報道機関としての判断なのでしょう。

[879: 匿名さん]

>>877
責任が旭化成にあるのは誰の目にも明らかでしょう笑

[880: 匿名さん]

三井の名前が出てこないのはマスコミ対応でしょ。そういうところも問題。

[881: 匿名さん]

三井擁護っておもしろすぎ。

今回の対応って費用は旭化成に請求するわけだから、三井の懐は痛まない。大手だから安心というのなら、下請けが大手かどうかってところがポイントでしょ。

[882: 匿名さん]

>>881
旭化成に損害賠償が請求されるってことは、やっぱり旭化成に責任があるってことですね。法的にも道義的にも。

確かにデベが一流の財閥系なだけではなく、ゼネコンや下請け業者も含めて一流であることが重要なですね。ゼネコンもスーパーゼネコンじゃないと。

そう言う意味では、財閥系デベ物件じゃなかったらそもそも論外で、財閥系デベに加えて、ゼネコン、下請け業者など、どれだけ一流会社が関与しているかがマンション選びのポイントですね。

[883: 匿名さん]

>>880
NHKもバカじゃないから大丈夫でしょう。
明らかに横浜マンションは、旭化成の問題だから。

[884: 契約済みさん]

>>882 さん 同感です。

三井に問い合わせもしました。
施工が大林なので多少安心もしています。

ある意味、三井も被害者ですよね。

そろそろ、杭スレではなく、本来の　パークコート渋谷大山町 ザ プラネ のスレに戻しませんか？

[885: 匿名さん]

で、ここの杭は大丈夫なの？

[886: 匿名さん]

>>884
純粋な質問ですが、この段になっで契約者さんが検討板に求めるものってなんですか？

[887: 匿名さん]

契約者は住民板ってのがここのルール。そういうのを守れない契約者がいるってのも、検討者としては情報のひとつ。

[888: 匿名さん]

>>885
ここはスーパーゼネコンだし大丈夫らしい。
他スレ見てると、スミフ＋三井住友建設が要注意とのこと。
まあ今回の件で、その対応の良さが評価され、三井の株は上がりましたね。

[889: 匿名さん]

>>887
契約者がもう一つ買うの検討してるかも知れないだろ。または、中古で同じマンション内で住み替えるとか。

まあいずれにしても、立地やデザインや内装が良いにしても、あれだけ高額物件が130戸も良く売れたなー。ふたを開けたら人気物件だったってことかな。

[890: 匿名さん]

いろいろあると、一流デベ、スーパーゼネコン、立地、ブランド、一流デザイナーなど、安心感してマンション買うには全てを一流で固める必要がありますね。

[891: 匿名さん]

現地見ましたが、外観は高級感あってカッコいいですねー。でも残りは4億近いプレミアム邸だけですか？
もっと早く検討してれば良かった、、。
都心部で次のパークコートはどこですか？赤坂檜町ぐらいですか？

[892: 匿名さん]

三井の初動はひどいものだった。

住民が棟と棟の間の手すりのずれを指摘したのは去年。問題ないと相手にされなかったので、市に相談したら市から指導があってやっと重い腰を上げた。

すみふの三ツ沢物件で昨年、同じ問題が発覚していたし、問題が発覚した発端も同じく手すりのずれだったのだから、同じことが起こっているのかと真っ先に考えるべき。三ツ沢のように耐震性に問題があったら、場合によっては人命にかかわる事態にもなっていた。犯罪行為に等しい。

[893: 匿名さん]

ここを中古で買う場合は、いつ頃になると売りが出てきますかね。80平米ぐらい、坪単価500〜600万で考えてます。

[894: 匿名さん]

>>892
でも他スレでもマスコミにも、今の三井の神対応は高評価されてますね。

手すり2センチで全棟建て替えと付随経費負担で、太っ腹対応と言われているようです。

[895: 金融投資家]

>878
>旭化成に広く社会的責任をとらせる、と言う報道機関としての判断なのでしょう。

政治家にどれだけパイプがあるかの違いですね。
旭化成はパイプ持ってないんで、叩きまくられるでしょうね。
東洋ゴムとかはパイプいっぱいあるんで、
単独犯なのに最近は報道規制でもされてるかのようにニュース抑えられてるでしょ。
免振ゴムの処遇どうなるかは、国民は何も知らないまま（笑）
まぁこの辺りは、庶民の皆様にはわからない所ですが。


>892
>三井の初動はひどいものだった。

責任の所在を決めるのに少し時間がかかっだけですよ。
今回は旭化成に被せれることが分かったので、
態度をかえただけ。
被せるところがなかったら、
もっと面白いことになってたでしょうね。

[896: 匿名さん]

>>893
坪600ならすぐにでも売る人いそう。

[897: 匿名さん]

三井の対応で評価されているのは次の通り

1. 全棟建て替えと言う充分な補償

2. 責任の所在が旭化成や三井住友建設にあるのは明らかだが、これらから三井が損害賠償を本当に請求出来るかは不透明。にもかかわらず、住民の生活を考え充分な補償を迅速に決めた

3. 建て替え費用だけでなく、付随する費用も負担する

[898: 匿名さん]

>894

三井は責任は旭化成建材にあるから費用は請求すると主張している。一方で、旭化成は是正工事を検討と昨日の段階でコメントしている。瑕疵担保は瑕疵を是正すればいいわけだから、是正工事で対応できればそれで済む。さて、建て替えとなった時に、誰が費用を負担するか。もめるだろうな。今後、一番の注目点。

[899: 匿名さん]

全棟建て替えと付随費用負担発言は三井社長の勇み足かも。さて、どう責任を取る。

[900: 匿名さん]

建て替えは管理組合の建て替え決議が必要。新聞報道では決議は難しいだろうとの見解。三井の全棟建て替え提案って建て替え決議ができないことを見越したパフォーマンスなのかも。それならかなり悪質。

[901: 契約済みさん]

>>886 さん

真面目にお答えしますね。
今回、この物件を愚息娘の二人が院と大学在学中の住まい+我々夫婦の東京拠点として買い求めました。
その後は、賃貸or転売を考えていますので、風評被害は気になるところです。

[902: 匿名さん]

この掲示板が流行ってるようなので、今更ながら来てみました。

いろいろ意見はあるようですが、なかなか良い物件のようですね。大山町にある希少物件。ハイグレード低層としては需要あるんでしょうね。パークコートのブランドがまさに相応しいですね。

もっとド派手でゴージャスにしてパークマンションブランドにするてもあったかもしれませんが、それだとこのご時世、グロス価格がかなりいきそうですね。パークコートブランドにして坪単価500万ぐらいで抑えるのも一つの戦略かと。

それにしてもほぼ売り切った今でも書き込みあるとは、人気なんですね。130邸完売ですか。ご馳走さまです。今後中古でご縁があれば。

[903: 契約済みさん]

>>887 さん

ルールを知らずに申し訳ございません。
住民版 場所がよくわかりません。

ご多忙のところ恐れ入りますが、ご誘導をお願い致します。

[904: 匿名さん]

>>901
ごもっともです。

直接この物件と関係ないことや、細かい揚げ足取りをする人（特に無理ネガの人）がいますが、スレの閲覧者からすると、キチンとした情報が得られず迷惑ですね。

まあ私含めて閲覧者も、変な揚げ足取りはスルーしますので、あまり気になさらなくても良いとも思います。

[905: 匿名さん]

まあ実物見たら、ハイグレードなマンションってことも分かるし、変なネガにはいちいち気にしないでも良いですよ。誰も相手にしてないだろうし。

[906: 匿名]

管理者様

『三井 杭問題』のような別スレを立てていただけませんか。
個別物件のスレのはずなのに、不毛な ポジさんVSネガさん になっている気がします。
物件自体の情報交換に戻しませんか？

[907: 匿名さん]

色んな建設的な意見があるのは良いけど、揚げ足取りや無理ネガは良くないです。
みんなで団結して、無理ネガを追い払おー。

[908: 匿名さん]

>>906
同意です。実際に、横浜マンションの旭化成の件については、既に「☆6.三井不動産旧分譲マンション 地盤調査せず傾く」と言うスレがあるので、この手の話はこちらでお願いしたいですね。

旭化成の件は、この物件には関係ないことだし、これ以上、同種の書き込みがあったら、スレ趣旨逸脱で、掲示板の利用規約にも違反しますね。

建設的な議論が出来ない変なネガは、辞めて欲しいです。

[909: 匿名さん]

まあこのマンションは色んな面で安心でしょう。中古価格もそれなりに上がると思いますよ。

[910: 匿名さん]

>>901
ありがとうございます。
匿名掲示板と真面目に向き合うとなかなか疲れそうですけどね。頑張ってくださいね。

[915: 匿名さん]

ここって検討板なんだよね。契約者は住民板にってなってるんだけど。

[919: 匿名さん]

もうすぐ契約者の方たちは入居になるのですね。
いい感じで暮らしていけるといいのではないかしら。
最終1戸、どうなんでしょう。
流石にものすごい価格なのですけれど。。。まあデベ側をもっとゆっくり売っていくという感じなのかもしれないですねぇ。

[920: 匿名さん]

マンション脇の路駐が目立ちますね。

[921: 匿名さん]

最終1邸、ホームページを見たら4LDKで36900万円とありました。億ションですか。しかも3億。

最上階の角住戸なので仕方ないのかな。
ポン、と気軽に買える人が羨ましいです。

[922: 匿名さん]

いろいろな物件を見てきて、ここは本当に完成度が高かった。
なくなってから気づきましたねー
キャンセルでてないかなー

[923: 匿名さん]

>>922 同感です。 選択を誤ったなという感じです。 私もここの80平米台を買っておけば良かったです。
今出ているものでこれが欲しいというものが本当に無くて。 残念ではありますが、タイミングを逃すとこうなるんだという意味で良い勉強になりました。

ちなみに三井不動産レジデンシャルに関しては西原2丁目に計画あるみたいですが、どちらかというと幡ヶ谷が近く個人的にはあまり住みたい環境ではないなって感じです。

[924: 匿名さん]

ここの警備員さんは、社宅？側のタクシー路駐を見回りしたほうがいいね。こないだ壁に立ちショ○してる人見たし。

[925: 匿名さん]

>>922
電話してみたらいかがですか。

[926: 匿名さん]

渋谷と言っても、JRの渋谷駅ではなく、小田急線の代々木上原駅とか京王線の笹塚駅とかの方が近いんですね。

周辺も落ち着いた雰囲気の住宅街なんですか？ここって。
されから、4LDKで36900万円なんてことも書かれていましたが、そんなにするの！？

[927: 匿名さん]

中古出てますけどね、本当に欲しいならね。笑

[928: 匿名さん]

私はここを買えなくて違うところを買いましたが、そこはキャンセル住戸がたまたまあって購入したので、ここも出てればいいんですけどね。
でもここは価格も高いですし、キャンセル住戸はでないか。

[929: 匿名さん]

賃貸も出始めましたね。向きがイマイチですが、新築に手頃に住めるのは大チャンスですね。
都心部の同価格帯マンションに比べると、やはり賃貸相場があるのか、額が手頃な気がします。
投資に向いてないほうが、永住志向の方が多くなって環境は保たれると思いますが。

[930: 匿名さん]

中古ってここのことかな？でも築年月1年以内は新築として分類されるのではなかったかな？
パークコート渋谷大山町　ザ　プラネ 悠邸 1億8,500万円
http://www.nomu.com/mansion/1439219/
東南角16,990万円の部屋、転売ですかね。

実物見ると、天井梁の出方が結構気になるな〜。
モデルルーム効果恐るべし。これで18,500万かあ。
ベランダを開けると目の前には超豪邸が！ウーム。いいのか悪いのか。

[931: 匿名さん]

現在の都内にしては、良心的な値付けでしょうね。

>天井梁の出方が結構気になるな〜。
無理に天井カセットエアコン付けると、このような不格好な圧迫感のある体裁になりますよね。
これなら、隅に普通のエアコンのほうがスッキリしていたかも。

[932: 匿名さん]

>>930
分譲時から１割値上がりしてますね。まあ久々の三拍子そろったパークコート物件なだけに、これぐらいが相場なんですかね。

分譲時の価格設定は良心的でしたね。今さらですが、去年決めとけば良かったかな。。これから出て来る物件は、価格とバランス取れた物件を見つけるのはむずかしそう。

>>926
それが、環境はかなり良いんですよ。分譲時に検討しましたが、豪邸が多かった印象があります。

[933: 匿名さん]

930さんのおっしゃるとおり、「モデルルーム効果、おそるべし！」ですね。
私も現地＆モデルルームには行っていたため、すごくそれを感じます。

別に悪い物件とはまったく思いませんが（ただ、あの値段で低層なのに乾式壁というのは、すごく引っかかりました）、これで1.8億とか言われると・・・。

あと、売り出し価格はいくらにでもできるので、「もうさっそく、分譲価格から1割上がった」と考えるのは早計ですよね（不動産の売却をしたことがない方だと、売り出し価格を見て、「ウチも売り出せばこのくらいで売れるんだ」と思ってしまう人も意外といらっしゃるんですよね）。

[934: 匿名さん]

>>933
坪単価からすると今の相場では1.8億円は妥当なところでは？

販売を仲介する不動産屋もそう変な価格にはしないでしょうから。

[935: 匿名さん]

住所書くときにザプラネって省いて書いても良いのでしょうか？
長いと書くのが面倒ですし。

[936: 匿名さん]

平均して成約価格は売り出し価格の5パー引き。
18500×0.95=17575万円

仮に17600万円で売れたとして
仲介手数料が534万円
購入時諸費用が200万円
購入額16990万円だから完全に赤字ですね。

18000万円で売れても
仲介手数料が546万円
購入時諸費用が200万円
購入額16990万円からの利益264万円に対して税金39%がかかるので、利益は160万円ほど。
オプションとか少しでも付けていたら赤字ですね。
かといって、オプションゼロは流石に貧相ですし。。。

[937: 匿名さん]

そうなんですよねー、購入価格プラス1割くらいで売れて、やっとトントンか少しマイナス。
2割くらい上がってくれれば、有無を言わさず「儲かったー！」と言えるんですが。
中古をウォッチングしていると、相変わらずの勘違い価格みたいなのもいまだ多いものの、ここ数週間で、「まあ、このくらいの売り出し価格なら理解できるなー」という物件が明らかに増えてきている気がします。
2件は埋まっちゃったみたいですが、ここは結構割安で、いきなり賃貸が出ましたね（賃貸が出なさそうな物件だと思っていたので意外でした）。

[938: 匿名さん]

仲介手数料には消費税がかかることもお忘れなく。

[939: 匿名さん]

相場からかけ離れた値段をつけている中古も散見されますが、それは相場並みの物件を安く見せかけるための
引き立て役（業界でいう　さらし物件）　それと、売却利益に対して譲渡所得もかかる場合もあるみたいですよ。

[940: 匿名さん]

何倍も倍率がつくような人気物件じゃないと、不動産で利益を出すのは現実的ではないんですね。

[941: 匿名さん]

へー、「さらし物件」って言うんですね。
知らなかったです。教えてくださって、ありがとうございます！

[942: 匿名さん]

>>935
ていうかマンション名すら書く必要ないですけど。

[943: 匿名さん]

昨今は相場からかけ離れた値段が散見されるなか、ここは新築も中古も良心的な価格設定ですね。

[944: 匿名さん]

>935さん
マンション名は省略可能でしょう。
○丁目○番○━○○○号という風に書けば郵便物や宅配は届くと思います。
住民票は自治体によりマンション名が不要なところもありますし、
免許証はマンション名を入れるか入れないかは任意だった気がします。

[945: 匿名さん]

売れ残り部屋、転売部屋ともなかなか買い手がつかないですね。
３ヶ月ほどさらされてから値下げかな。。。

[946: 匿名さん]

3-4億円するプレミアム邸は流石に買う人を選ぶけど、中古で売りに出てる物件は資金さえ目処がつけば買いですな。

[947: 匿名さん]

相変わらずここのポジさんは根拠なく意味不明ですな。

[948: 匿名さん]

悠邸の88.26平米の東向き2LDK、管理費込35.0万円で賃貸に出ていたのがいつの間にやら契約済になっていました。
www.kokyuchintai.com/rent/rooms79974.html

販売価格は12000万円ほどだったので、表面利回りは約3.5%。
管理費＆修繕積立金＆固定資産税など考慮すると実質利回りは2%台ですね。

[949: 匿名さん]

翠邸の3階61.46平米の2LDKなら、管理費込26.0万円で募集が出ていますよ。
www.homes.co.jp/chintai/b-1273690002242/

販売価格8270万円だったので、表面利回りは3.7%ほど。
>>948の部屋よりは若干利回りが良いです。

それにしても、月額賃料26万円で新築パークコートに住めるのはお得ですね。
見る人が見ればこの部屋の価値は分かるはず。
早晩借り手がつくことでしょう。

[950: 匿名さん]

>>948
やはりこのクォリティーの物件が、管理費込みで３５万円とはなかなかリーズナブルですね。足が早いなー。

>>949
表面利回りが３％台とは、借り手にとって好条件ですね。数年後に中古で買ったら確実に９０００万～１億円ぐらいはするでしょう。

[951: 匿名さん]

値段の高低はわかりませんが、歴代パークコートシリーズのなかでも上位グレードに入る物件で、大山町アドレスの大規模マンションと言うことで、かなり希少価値のある物件であることは間違いないですな。

[952: 匿名さん]

こんなに駅から遠いのに？？？？笑

[953: 匿名さん]

実質利回り2%台は低すぎますね。
市場の評価は残酷です。

[954: 匿名さん]

>>952
近いか遠いかは人それぞれ

[955: 匿名さん]

人気物件だっただけに、中古価格は上がって行くんでしょうね。そうすると賃料の利回りはさらに下りますが。。そもそも賃貸で儲けようとする人はあまりいないのかと。

[956: 匿名さん]

徒歩10分圏内は一般的には駅チカ物件として分類されます。ネットで物件探す時も、メニューで徒歩10分以内と言う絞りこみがありますから。

[957: 匿名さん]

代々木上原は都心で便利良いのに閑静な住環境で、大山町あたりは豪邸が立ち並び、永く住むには良いところですね。

小僧じみたド派手さはないですが、質実剛健、本物志向の人には良い物件です。

千代田線に始発で座れて都内の何処に行くにも近いのもポイント高いです。もっともここに住むクラスの人は電車にはあまり乗らないのかも知れませんが。

[958: 匿名さん]

>>956
駅近は5分以内だよ。。

[959: 匿名さん]

駅近と閑静な住宅街はトレードオフの場合が多いような
結局は何に重きを置くか

[960: 匿名さん]

３つある棟の中では最も高額な悠邸の88.26平米が管理費込で月額35.0万円というのは随分安いですよね。
パークコートでこれほど低賃料の物件は他になかなか無いように思います。

価値があるなら賃料も上がってしかるべきだと思うのですが、ここまで賃料が低いのはどういった理由なのでしょうか。

[961: 匿名さん]

徒歩10分でも坂がきついからね

[962: 匿名さん]

駅近信者はここ見に来なくていいのにね。
ブリリア目黒でも行ってくださいね。

[963: 匿名さん]

>>960
実際は40万円以上の価値があるから、ここは借りたもん勝ちの部屋だな。