パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その2

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：2LDK、3LDK
面積：64.37平米～96.16平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/445769/

【物件情報を追加しました　2015.6.24　管理担当】

[833: 傍観者]

ネガさんは、とうとうブロック塀まで来ましたか...
画像をクリック拡大してみれば、ブロック塀じゃないことくらい一目瞭然じゃないですか。

次は「エアコンのダクトが市販品のまま」とかですか？(笑)

マンコミの意義って、例えば、近隣に住んでおられる方に素の町の雰囲気を書いていただいたり。
少なくとも、重箱の隅を突くように詳細をあげつらうことではないと思います。

みなさんは、どうお考えですか？

[834: 匿名]

まあまあ気になさらずに。

この地域ではなかなかない大型物件、建て方なんかでも近隣の方で疎ましく思う方がいるのも仕方ないと思います。

気にせず、ちゃんと生活していけばいいんですよ。分かる人には分かりますから。

[835: 匿名さん]

お写真のUP、本当にありがたいですよ。
殆どの方がそう思っていらっしゃるのでUP主さん、気になさらないでくださいね。

当たり前かもしれないですが、
思っていたよりも重厚感というのがあるのかなぁという感じです。
見た目もCG通りというか。
結構CGだと盛ってあったりするので、期待しすぎちゃったりするのですが
こちらの場合はそのままかな、と。

[836: 匿名さん]

住戸によりますが、バルコニーに透明のガラス？が使われてますね。道路からの距離が近いので気になりませんかね。
あれって目隠ししたい場合どうするのがよいでしょうか。共用部なので勝手にフィルム貼ったりできないですよね。

[838: 匿名さん]

>>837
もうそういう誹謗中傷みたいなのいいので、ストレス発散ならよそでやってくれませんか？
なんの情報にもなりませんから。

[839: 林先生]

　経年優化が間違いなしの外観ですね。
700も夢ではなさそうです。
　この物件いつ買うの？今でしょうー！

[840: 匿名さん]

ブロック疑惑のあった石貼りの塀です。

[841: 匿名さん]

こりゃブロックに見えるわいな

[842: 匿名さん]

>>840
やはり石貼りだと高級感ありますね。タイルもそうですが、いい素材使ってますね。

[843: 匿名さん]

>824
>デザイナーが同じなので、ＰＣ浜田山に似ていますね。

似てますね。ハイグレードな低層物件にぴったりのデザインかと。

光井氏は、好評なデザインは続けて同じ路線を踏襲する傾向がありますね。例えば、愛宕グリーンヒルズとアークヒルズ 仙石山森タワー。どちらも高い評価を受けている光井氏の傑作ですが、けっこう似てますよね。愛宕の方で賞を獲ったので、似た路線を続けたのでしょう。

PC大山町も、賞を獲ったPC浜田山に似て重厚感あって良いデザインですね。

[844: 匿名さん]

ここのポジさん達は、言葉遣いなどから落ち着いた品格を感じます。

[845: 匿名さん]

自画自賛

[846: 匿名さん]

ブロック塀だもんね。

[847: 匿名さん]

光井氏も関わった「パークコート二子玉川」は、外周を日本庭園の庭石を積んだ荘重な佇まい。

こちらのパークコートは、浜田山ほどの豪華絢爛はなく、シンプルモダンといったところですね。

[848: 物件比較中さん]

あの辺りに、
突然日本庭園が出てきたら、それこそ浮くでしょ。
何でもやれば、豪華絢爛とは限らんよ

全邸、4-5億の物件ならまだしも…。

[849: 匿名さん]

周りの環境に合わせたデザインである、ということが大切になってくるのでしょう。
こちらの場合は、浮くような感じじゃないですので、その点は心配はないと思われますけれども…。
ここは低層だし、戸数は多いですが、周囲に対する圧迫感というのは大きくはないと思いますし
いい感じで調和できるのでは？というふうにおもいます。

[850: 匿名さん]

契約者さんがUPして下さったたくさんの写真ですが、
楽しみながら拝見させていただきました。
ライバル会社の社員さんが外観写真を撮っているのは
競合物件を研究する為？そんなにおおっぴらに
行われているなんて思いも寄らず、でした。

[851: ご近所さん]

三井が一流ブランドで安心だと思っていた人はこのニュースをどう思うのか。
3億円の部屋はしばらく売れなそうですな。

虚偽データ施工：横浜の大型マンション１棟傾いた状態
http://mainichi.jp/select/news/20151014k0000e040235000c.html
三井不動産グループが２００６年に販売を始めた横浜市都筑区の大型マンションで、施工した三井住友建設側が基礎工事の際に一部で地盤調査をせず、虚偽データを使って工事をしていたことが１４日、横浜市への取材で分かった。複数の杭（くい）が強固な地盤に届いておらず、建物が傾いた状態になっている。市や国土交通省は事業主の三井不動産レジデンシャルに原因の究明を求め、建築基準法違反の疑いもあるとして調査を始めた。

[852: 匿名さん]

ゼネコンの不正ですか、怖いですね。こういった事故への補償対応力も一流デベに求める安心感の一つなのではないかと思いますよ、ご近所ネガさん。

[854: 匿名さん]

>852

姉歯事件を教訓に瑕疵担保責任履行法ができたから、大手だからってメリットは今はないよ。

[855: 匿名さん]

市川の鉄筋不足、大船の六会コンクリート、新川崎の充填剤注入ミスと三井は施工トラブルの多い会社。

[856: 匿名さん]

>>854
瑕疵担保履行法の対象範囲を超えた損害賠償に対してはどうですか？

[857: 匿名]

>>854
大手のメリット大いにありますよ。三菱でも青山の物件で同じようなことありましたけどその後の対応は流石でしたよ。やはり財閥系は特に安心です。信用力と資金力は重要なファクターそんなの常識でしょう。

余程、大手の会社に劣等感がある営業さんなのでしょうか。訳のわからないネガティブなコメントなら他でやってください。

[858: 匿名さん]

>>857
おっしゃる通りですね。
万一、この様な事が起きた場合にこそ、財閥系の不動産会社のメリットが出てきますね。
法律に定められていることはもとより、一つ一つの対応にも信用できるものが期待出来そうです。
資金力も重要ですね。瑕疵担保履行法があっても、会社が払えなければ意味ないですから。
それと、施工会社も重要ですね。大林組などのスーパーゼネコンでは、この様な事は起きにくいでしょう。
総合的に考えると、財閥系デベ＋スーパーゼネコン＋低層物件と言う選択肢は、良いのではないかと思います。

[859: 匿名さん]

毎回ながらポジさんの大人な対応には感心させられます。

[860: 匿名さん]

三井は新川崎で施工ミスしたときに、倍返しで解約。地所が南青山で三倍返しをした後にもかかわらず。

>財閥系デベ＋スーパーゼネコン＋低層物件

これ南青山と同じパターン。

[861: 匿名]

>>860
保証の内容は物件によって違うでしょう。都内一等地と川崎なら土地の値段の上昇率も違いますし。

重要なポイントは三井も三菱も流石一流企業でどちらも信用を維持するためにきちんと対応しているということですね。

[862: 匿名さん]

>>858
瑕疵担保履行法は会社の資金力に依存せず履行させるのが目的なんてですよ。
スーゼネだからというのも実例見ると必ずしも。。
ポイントは、もしもの事態があったときに、信用維持のため顧客本意で対応してくれる度合いが一流デベほど期待できるところなのかなと思います。程度の差はありそうですがね。

[863: 匿名さん]

>>862
一流デベほど顧客本位の対応が期待出来ると言うのは、まさにおっしゃる通りですね。

さらに資金力も関係あるんじゃないてましょうか？いくら瑕疵担保履行法があっても、中小デベだと潰れてしまったりして払うにも払えなくなるケースもあるでしょうから。その点、資金力ある財閥系なら安心感あるかと。

ただ、そもそも今回のケースは旭化成にミスがあるのであって、本来はデベもゼネコンのせいではないかと。もちろん、法的にはデベが瑕疵担保を負うんでしょうけど。まあデベから旭化成に損害賠償するんでしょうね。

[864: 匿名さん]

>>863
潰れても履行されるよう、瑕疵担保履行法では保険や供託を義務付けてます。
ところで横浜の件、三井は購入価格以上＋諸経費＋慰謝料を提供しての建て替え提案をしてると報道してますね。さすがの対応と思わされますが、やはり居住者は気の毒。

[865: 匿名さん]

さすが、財閥系デベ！三井の神対応に感謝。

横浜のマンション「全４棟の建て替え検討…傾きマンションで三井側」読売新聞

[866: 匿名さん]

>>864
瑕疵担保履行法を超えて、どこまで顧客に誠意を持って対応出来るかには、ある程度資金力もよってくるのではないでしょうか？お金の無い中小デベだと法的な必要最小限しか補償しないでしょうから。

[867: 匿名さん]

何が神対応だよ。三井

[868: 匿名さん]

日経の記事によると、判断したのは旭化成。住宅事業への影響を考慮してとのこと。

過去の三井のトラブル事例を対応を見ていると法律どおりの対応。瑕疵担保責任は瑕疵を直せばいいわけだから、当初説明していた是正工事が三井の判断でしょ。

[869: 匿名さん]

しかし、ここは竣工したのに未だに完売しないとはお寒い状況が続いてるね。

1年以上前の完売当たり前のパークコートシリーズで、竣工後しても売れないとは。。。検討者はよく見てますね。

[870: 匿名]

完全に三井の値づけの失敗。残り一邸は高すぎる。

でも他は売れてるんですよね。それをふまえての良く見てますね発言ですよね、８６９さん。ほんと検討者はよく見てますよね。

なにはともあれこの掲示板もそろそろお開きですね。

[871: 匿名さん]

>867

その通り。結局、全棟で全滅。

[872: 匿名さん]

全滅なのを隠して全棟建て替えと説明して評判を高めようとしたのなら悪質だし、全滅なのを知らなかったのなら間抜け。いずれにせよ社長失格だな。

[873: 匿名さん]

ちょっと手すりの位置がズレただけで、全棟建替えの上、建替え中にかかる費用も負担するとは、三井さんはなかなか太っ腹ですね。実際には部屋の中は別に何とも無いらしいので。

もっとも、それだけの費用をかけてでも、ブランドを守った方が最終的には三井の得になる、また、費用の大部分は旭化成に請求出来る、という判断なんでしょう。

旭化成が3000棟のマンションをチェックする中、今後、中小デベが建てたマンションについて旭化成の同種の関与が明らかになった場合、中小デベがどの様に補償するかは注目すべきポイントですね。

[874: 匿名さん]

>873

杭が支持層に達してなくて建物が傾いてるんだけどね。

情報操作もここまでくると滑稽。モラルのない会社って宣伝してるだけだよ。

[875: 匿名さん]

>>870

確かに流石に4億円近くするプレミアム邸宅は、ちょっと高すぎましたかね。

ただ、確かに他の130邸は全て売り切りましたね。4億近いプレミアムも1邸以外は全て売れ、他の部屋も8000万円〜3億円と決して安くは無いですが、これが130邸全部売れたとは。。坪単価も500万ぐらいだったですからね。三井の殿様商売でも、客の方から自ら買いに来ると言うは、今の不動産マーケットの上昇基調を考慮しても、かなり良い売れ行きと思います。

逆に、野村などの押して押しての営業にやられて都市のど真ん中のタワマンを購入した層は、高値づかみをした感がありますかね。

話変わりますが、タワマンに旭化成の杭が使われてたりするかも知れないなどと考えると、少しキモチわるいですね。

やはり施工会社も信頼出来るところが良いですね。

[876: 匿名さん]

>>874
同感。旭化成のモラルが問われますね。あの様に旭化成が意図的に改ざんしたら、誰もチェック出来ないですね。

[877: 匿名さん]

モラルがないのは三井。下請けに責任をすべて押し付けてる。一切の責任は売主にあるんだけど。

[878: 匿名さん]

横浜マンションの様な事が起きた時にこそ、一流の財閥系デベロッパーかどうかで対応の差が出てきますね。

横浜のマンションがもし中小デベ物件だったら…？

その点、今回の三井の太っ腹対応は、住民にもマスコミにも評価されているようです。NHKも、最近は、マンション名、デベロッパー名、ゼネコン名は非開示、旭化成だけは名指しで報道しています。旭化成に広く社会的責任をとらせる、と言う報道機関としての判断なのでしょう。

[879: 匿名さん]

>>877
責任が旭化成にあるのは誰の目にも明らかでしょう笑

[880: 匿名さん]

三井の名前が出てこないのはマスコミ対応でしょ。そういうところも問題。

[881: 匿名さん]

三井擁護っておもしろすぎ。

今回の対応って費用は旭化成に請求するわけだから、三井の懐は痛まない。大手だから安心というのなら、下請けが大手かどうかってところがポイントでしょ。

[882: 匿名さん]

>>881
旭化成に損害賠償が請求されるってことは、やっぱり旭化成に責任があるってことですね。法的にも道義的にも。

確かにデベが一流の財閥系なだけではなく、ゼネコンや下請け業者も含めて一流であることが重要なですね。ゼネコンもスーパーゼネコンじゃないと。

そう言う意味では、財閥系デベ物件じゃなかったらそもそも論外で、財閥系デベに加えて、ゼネコン、下請け業者など、どれだけ一流会社が関与しているかがマンション選びのポイントですね。

[883: 匿名さん]

>>880
NHKもバカじゃないから大丈夫でしょう。
明らかに横浜マンションは、旭化成の問題だから。

[884: 契約済みさん]

>>882 さん 同感です。

三井に問い合わせもしました。
施工が大林なので多少安心もしています。

ある意味、三井も被害者ですよね。

そろそろ、杭スレではなく、本来の　パークコート渋谷大山町 ザ プラネ のスレに戻しませんか？

[885: 匿名さん]

で、ここの杭は大丈夫なの？

[886: 匿名さん]

>>884
純粋な質問ですが、この段になっで契約者さんが検討板に求めるものってなんですか？

[887: 匿名さん]

契約者は住民板ってのがここのルール。そういうのを守れない契約者がいるってのも、検討者としては情報のひとつ。

[888: 匿名さん]

>>885
ここはスーパーゼネコンだし大丈夫らしい。
他スレ見てると、スミフ＋三井住友建設が要注意とのこと。
まあ今回の件で、その対応の良さが評価され、三井の株は上がりましたね。

[889: 匿名さん]

>>887
契約者がもう一つ買うの検討してるかも知れないだろ。または、中古で同じマンション内で住み替えるとか。

まあいずれにしても、立地やデザインや内装が良いにしても、あれだけ高額物件が130戸も良く売れたなー。ふたを開けたら人気物件だったってことかな。

[890: 匿名さん]

いろいろあると、一流デベ、スーパーゼネコン、立地、ブランド、一流デザイナーなど、安心感してマンション買うには全てを一流で固める必要がありますね。

[891: 匿名さん]

現地見ましたが、外観は高級感あってカッコいいですねー。でも残りは4億近いプレミアム邸だけですか？
もっと早く検討してれば良かった、、。
都心部で次のパークコートはどこですか？赤坂檜町ぐらいですか？

[892: 匿名さん]

三井の初動はひどいものだった。

住民が棟と棟の間の手すりのずれを指摘したのは去年。問題ないと相手にされなかったので、市に相談したら市から指導があってやっと重い腰を上げた。

すみふの三ツ沢物件で昨年、同じ問題が発覚していたし、問題が発覚した発端も同じく手すりのずれだったのだから、同じことが起こっているのかと真っ先に考えるべき。三ツ沢のように耐震性に問題があったら、場合によっては人命にかかわる事態にもなっていた。犯罪行為に等しい。

[893: 匿名さん]

ここを中古で買う場合は、いつ頃になると売りが出てきますかね。80平米ぐらい、坪単価500〜600万で考えてます。

[894: 匿名さん]

>>892
でも他スレでもマスコミにも、今の三井の神対応は高評価されてますね。

手すり2センチで全棟建て替えと付随経費負担で、太っ腹対応と言われているようです。

[895: 金融投資家]

>878
>旭化成に広く社会的責任をとらせる、と言う報道機関としての判断なのでしょう。

政治家にどれだけパイプがあるかの違いですね。
旭化成はパイプ持ってないんで、叩きまくられるでしょうね。
東洋ゴムとかはパイプいっぱいあるんで、
単独犯なのに最近は報道規制でもされてるかのようにニュース抑えられてるでしょ。
免振ゴムの処遇どうなるかは、国民は何も知らないまま（笑）
まぁこの辺りは、庶民の皆様にはわからない所ですが。


>892
>三井の初動はひどいものだった。

責任の所在を決めるのに少し時間がかかっだけですよ。
今回は旭化成に被せれることが分かったので、
態度をかえただけ。
被せるところがなかったら、
もっと面白いことになってたでしょうね。

[896: 匿名さん]

>>893
坪600ならすぐにでも売る人いそう。

[897: 匿名さん]

三井の対応で評価されているのは次の通り

1. 全棟建て替えと言う充分な補償

2. 責任の所在が旭化成や三井住友建設にあるのは明らかだが、これらから三井が損害賠償を本当に請求出来るかは不透明。にもかかわらず、住民の生活を考え充分な補償を迅速に決めた

3. 建て替え費用だけでなく、付随する費用も負担する

[898: 匿名さん]

>894

三井は責任は旭化成建材にあるから費用は請求すると主張している。一方で、旭化成は是正工事を検討と昨日の段階でコメントしている。瑕疵担保は瑕疵を是正すればいいわけだから、是正工事で対応できればそれで済む。さて、建て替えとなった時に、誰が費用を負担するか。もめるだろうな。今後、一番の注目点。

[899: 匿名さん]

全棟建て替えと付随費用負担発言は三井社長の勇み足かも。さて、どう責任を取る。

[900: 匿名さん]

建て替えは管理組合の建て替え決議が必要。新聞報道では決議は難しいだろうとの見解。三井の全棟建て替え提案って建て替え決議ができないことを見越したパフォーマンスなのかも。それならかなり悪質。

[901: 契約済みさん]

>>886 さん

真面目にお答えしますね。
今回、この物件を愚息娘の二人が院と大学在学中の住まい+我々夫婦の東京拠点として買い求めました。
その後は、賃貸or転売を考えていますので、風評被害は気になるところです。

[902: 匿名さん]

この掲示板が流行ってるようなので、今更ながら来てみました。

いろいろ意見はあるようですが、なかなか良い物件のようですね。大山町にある希少物件。ハイグレード低層としては需要あるんでしょうね。パークコートのブランドがまさに相応しいですね。

もっとド派手でゴージャスにしてパークマンションブランドにするてもあったかもしれませんが、それだとこのご時世、グロス価格がかなりいきそうですね。パークコートブランドにして坪単価500万ぐらいで抑えるのも一つの戦略かと。

それにしてもほぼ売り切った今でも書き込みあるとは、人気なんですね。130邸完売ですか。ご馳走さまです。今後中古でご縁があれば。

[903: 契約済みさん]

>>887 さん

ルールを知らずに申し訳ございません。
住民版 場所がよくわかりません。

ご多忙のところ恐れ入りますが、ご誘導をお願い致します。

[904: 匿名さん]

>>901
ごもっともです。

直接この物件と関係ないことや、細かい揚げ足取りをする人（特に無理ネガの人）がいますが、スレの閲覧者からすると、キチンとした情報が得られず迷惑ですね。

まあ私含めて閲覧者も、変な揚げ足取りはスルーしますので、あまり気になさらなくても良いとも思います。

[905: 匿名さん]

まあ実物見たら、ハイグレードなマンションってことも分かるし、変なネガにはいちいち気にしないでも良いですよ。誰も相手にしてないだろうし。

[906: 匿名]

管理者様

『三井 杭問題』のような別スレを立てていただけませんか。
個別物件のスレのはずなのに、不毛な ポジさんVSネガさん になっている気がします。
物件自体の情報交換に戻しませんか？

[907: 匿名さん]

色んな建設的な意見があるのは良いけど、揚げ足取りや無理ネガは良くないです。
みんなで団結して、無理ネガを追い払おー。

[908: 匿名さん]

>>906
同意です。実際に、横浜マンションの旭化成の件については、既に「☆6.三井不動産旧分譲マンション 地盤調査せず傾く」と言うスレがあるので、この手の話はこちらでお願いしたいですね。

旭化成の件は、この物件には関係ないことだし、これ以上、同種の書き込みがあったら、スレ趣旨逸脱で、掲示板の利用規約にも違反しますね。

建設的な議論が出来ない変なネガは、辞めて欲しいです。

[909: 匿名さん]

まあこのマンションは色んな面で安心でしょう。中古価格もそれなりに上がると思いますよ。

[910: 匿名さん]

>>901
ありがとうございます。
匿名掲示板と真面目に向き合うとなかなか疲れそうですけどね。頑張ってくださいね。

[915: 匿名さん]

ここって検討板なんだよね。契約者は住民板にってなってるんだけど。

[919: 匿名さん]

もうすぐ契約者の方たちは入居になるのですね。
いい感じで暮らしていけるといいのではないかしら。
最終1戸、どうなんでしょう。
流石にものすごい価格なのですけれど。。。まあデベ側をもっとゆっくり売っていくという感じなのかもしれないですねぇ。

[920: 匿名さん]

マンション脇の路駐が目立ちますね。

[921: 匿名さん]

最終1邸、ホームページを見たら4LDKで36900万円とありました。億ションですか。しかも3億。

最上階の角住戸なので仕方ないのかな。
ポン、と気軽に買える人が羨ましいです。

[922: 匿名さん]

いろいろな物件を見てきて、ここは本当に完成度が高かった。
なくなってから気づきましたねー
キャンセルでてないかなー

[923: 匿名さん]

>>922 同感です。 選択を誤ったなという感じです。 私もここの80平米台を買っておけば良かったです。
今出ているものでこれが欲しいというものが本当に無くて。 残念ではありますが、タイミングを逃すとこうなるんだという意味で良い勉強になりました。

ちなみに三井不動産レジデンシャルに関しては西原2丁目に計画あるみたいですが、どちらかというと幡ヶ谷が近く個人的にはあまり住みたい環境ではないなって感じです。

[924: 匿名さん]

ここの警備員さんは、社宅？側のタクシー路駐を見回りしたほうがいいね。こないだ壁に立ちショ○してる人見たし。

[925: 匿名さん]

>>922
電話してみたらいかがですか。

[926: 匿名さん]

渋谷と言っても、JRの渋谷駅ではなく、小田急線の代々木上原駅とか京王線の笹塚駅とかの方が近いんですね。

周辺も落ち着いた雰囲気の住宅街なんですか？ここって。
されから、4LDKで36900万円なんてことも書かれていましたが、そんなにするの！？

[927: 匿名さん]

中古出てますけどね、本当に欲しいならね。笑

[928: 匿名さん]

私はここを買えなくて違うところを買いましたが、そこはキャンセル住戸がたまたまあって購入したので、ここも出てればいいんですけどね。
でもここは価格も高いですし、キャンセル住戸はでないか。

[929: 匿名さん]

賃貸も出始めましたね。向きがイマイチですが、新築に手頃に住めるのは大チャンスですね。
都心部の同価格帯マンションに比べると、やはり賃貸相場があるのか、額が手頃な気がします。
投資に向いてないほうが、永住志向の方が多くなって環境は保たれると思いますが。

[930: 匿名さん]

中古ってここのことかな？でも築年月1年以内は新築として分類されるのではなかったかな？
パークコート渋谷大山町　ザ　プラネ 悠邸 1億8,500万円
http://www.nomu.com/mansion/1439219/
東南角16,990万円の部屋、転売ですかね。

実物見ると、天井梁の出方が結構気になるな〜。
モデルルーム効果恐るべし。これで18,500万かあ。
ベランダを開けると目の前には超豪邸が！ウーム。いいのか悪いのか。

[931: 匿名さん]

現在の都内にしては、良心的な値付けでしょうね。

>天井梁の出方が結構気になるな〜。
無理に天井カセットエアコン付けると、このような不格好な圧迫感のある体裁になりますよね。
これなら、隅に普通のエアコンのほうがスッキリしていたかも。

[932: 匿名さん]

>>930
分譲時から１割値上がりしてますね。まあ久々の三拍子そろったパークコート物件なだけに、これぐらいが相場なんですかね。

分譲時の価格設定は良心的でしたね。今さらですが、去年決めとけば良かったかな。。これから出て来る物件は、価格とバランス取れた物件を見つけるのはむずかしそう。

>>926
それが、環境はかなり良いんですよ。分譲時に検討しましたが、豪邸が多かった印象があります。

[933: 匿名さん]

930さんのおっしゃるとおり、「モデルルーム効果、おそるべし！」ですね。
私も現地＆モデルルームには行っていたため、すごくそれを感じます。

別に悪い物件とはまったく思いませんが（ただ、あの値段で低層なのに乾式壁というのは、すごく引っかかりました）、これで1.8億とか言われると・・・。

あと、売り出し価格はいくらにでもできるので、「もうさっそく、分譲価格から1割上がった」と考えるのは早計ですよね（不動産の売却をしたことがない方だと、売り出し価格を見て、「ウチも売り出せばこのくらいで売れるんだ」と思ってしまう人も意外といらっしゃるんですよね）。

[934: 匿名さん]

>>933
坪単価からすると今の相場では1.8億円は妥当なところでは？

販売を仲介する不動産屋もそう変な価格にはしないでしょうから。

[935: 匿名さん]

住所書くときにザプラネって省いて書いても良いのでしょうか？
長いと書くのが面倒ですし。

[936: 匿名さん]

平均して成約価格は売り出し価格の5パー引き。
18500×0.95=17575万円

仮に17600万円で売れたとして
仲介手数料が534万円
購入時諸費用が200万円
購入額16990万円だから完全に赤字ですね。

18000万円で売れても
仲介手数料が546万円
購入時諸費用が200万円
購入額16990万円からの利益264万円に対して税金39%がかかるので、利益は160万円ほど。
オプションとか少しでも付けていたら赤字ですね。
かといって、オプションゼロは流石に貧相ですし。。。

[937: 匿名さん]

そうなんですよねー、購入価格プラス1割くらいで売れて、やっとトントンか少しマイナス。
2割くらい上がってくれれば、有無を言わさず「儲かったー！」と言えるんですが。
中古をウォッチングしていると、相変わらずの勘違い価格みたいなのもいまだ多いものの、ここ数週間で、「まあ、このくらいの売り出し価格なら理解できるなー」という物件が明らかに増えてきている気がします。
2件は埋まっちゃったみたいですが、ここは結構割安で、いきなり賃貸が出ましたね（賃貸が出なさそうな物件だと思っていたので意外でした）。

[938: 匿名さん]

仲介手数料には消費税がかかることもお忘れなく。

[939: 匿名さん]

相場からかけ離れた値段をつけている中古も散見されますが、それは相場並みの物件を安く見せかけるための
引き立て役（業界でいう　さらし物件）　それと、売却利益に対して譲渡所得もかかる場合もあるみたいですよ。

[940: 匿名さん]

何倍も倍率がつくような人気物件じゃないと、不動産で利益を出すのは現実的ではないんですね。

[941: 匿名さん]

へー、「さらし物件」って言うんですね。
知らなかったです。教えてくださって、ありがとうございます！

[942: 匿名さん]

>>935
ていうかマンション名すら書く必要ないですけど。

[943: 匿名さん]

昨今は相場からかけ離れた値段が散見されるなか、ここは新築も中古も良心的な価格設定ですね。

[944: 匿名さん]

>935さん
マンション名は省略可能でしょう。
○丁目○番○━○○○号という風に書けば郵便物や宅配は届くと思います。
住民票は自治体によりマンション名が不要なところもありますし、
免許証はマンション名を入れるか入れないかは任意だった気がします。

[945: 匿名さん]

売れ残り部屋、転売部屋ともなかなか買い手がつかないですね。
３ヶ月ほどさらされてから値下げかな。。。

[946: 匿名さん]

3-4億円するプレミアム邸は流石に買う人を選ぶけど、中古で売りに出てる物件は資金さえ目処がつけば買いですな。

[947: 匿名さん]

相変わらずここのポジさんは根拠なく意味不明ですな。

[948: 匿名さん]

悠邸の88.26平米の東向き2LDK、管理費込35.0万円で賃貸に出ていたのがいつの間にやら契約済になっていました。
www.kokyuchintai.com/rent/rooms79974.html

販売価格は12000万円ほどだったので、表面利回りは約3.5%。
管理費＆修繕積立金＆固定資産税など考慮すると実質利回りは2%台ですね。

[949: 匿名さん]

翠邸の3階61.46平米の2LDKなら、管理費込26.0万円で募集が出ていますよ。
www.homes.co.jp/chintai/b-1273690002242/

販売価格8270万円だったので、表面利回りは3.7%ほど。
>>948の部屋よりは若干利回りが良いです。

それにしても、月額賃料26万円で新築パークコートに住めるのはお得ですね。
見る人が見ればこの部屋の価値は分かるはず。
早晩借り手がつくことでしょう。

[950: 匿名さん]

>>948
やはりこのクォリティーの物件が、管理費込みで３５万円とはなかなかリーズナブルですね。足が早いなー。

>>949
表面利回りが３％台とは、借り手にとって好条件ですね。数年後に中古で買ったら確実に９０００万～１億円ぐらいはするでしょう。

[951: 匿名さん]

値段の高低はわかりませんが、歴代パークコートシリーズのなかでも上位グレードに入る物件で、大山町アドレスの大規模マンションと言うことで、かなり希少価値のある物件であることは間違いないですな。

[952: 匿名さん]

こんなに駅から遠いのに？？？？笑

[953: 匿名さん]

実質利回り2%台は低すぎますね。
市場の評価は残酷です。

[954: 匿名さん]

>>952
近いか遠いかは人それぞれ

[955: 匿名さん]

人気物件だっただけに、中古価格は上がって行くんでしょうね。そうすると賃料の利回りはさらに下りますが。。そもそも賃貸で儲けようとする人はあまりいないのかと。

[956: 匿名さん]

徒歩10分圏内は一般的には駅チカ物件として分類されます。ネットで物件探す時も、メニューで徒歩10分以内と言う絞りこみがありますから。

[957: 匿名さん]

代々木上原は都心で便利良いのに閑静な住環境で、大山町あたりは豪邸が立ち並び、永く住むには良いところですね。

小僧じみたド派手さはないですが、質実剛健、本物志向の人には良い物件です。

千代田線に始発で座れて都内の何処に行くにも近いのもポイント高いです。もっともここに住むクラスの人は電車にはあまり乗らないのかも知れませんが。

[958: 匿名さん]

>>956
駅近は5分以内だよ。。

[959: 匿名さん]

駅近と閑静な住宅街はトレードオフの場合が多いような
結局は何に重きを置くか

[960: 匿名さん]

３つある棟の中では最も高額な悠邸の88.26平米が管理費込で月額35.0万円というのは随分安いですよね。
パークコートでこれほど低賃料の物件は他になかなか無いように思います。

価値があるなら賃料も上がってしかるべきだと思うのですが、ここまで賃料が低いのはどういった理由なのでしょうか。

[961: 匿名さん]

徒歩10分でも坂がきついからね

[962: 匿名さん]

駅近信者はここ見に来なくていいのにね。
ブリリア目黒でも行ってくださいね。

[963: 匿名さん]

>>960
実際は40万円以上の価値があるから、ここは借りたもん勝ちの部屋だな。

[964: 匿名さん]

代々木上原から徒歩9分の駅近ハイグレード物件だから、2020年までは中古価値は間違いなく緩やかに上がるな。新築で買えた人はラッキーですね。まあお金があるなら今からでも3.6億円プレミアムを買えますが。

[965: 匿名さん]

永く住む志向のマンションについては、一般的に売買価格は高く、賃貸価格は低めにでる。ここもまさにそんな感じですね。賃貸だと割安に住めますが、今から買うとなると、人気物件なだけにそれなりの値段はするのかと。

[966: 匿名さん]

価格は高いけど 今は代々木上原にはあまり魅力がない。
昔は人気あったけど、いまさらのエリア。
ジモティ以外はこの予算があれば他を選ぶ

[967: 匿名さん]

>>966
大山町を代々木上原と捉えるとそういうコメントになるわな。
大山町に価値を見出す人にとってはどうでもいいこと。放って置きなはれ。

[968: 匿名さん]

正しくは代々木上原から徒歩10分も離れた戸建て適正地
戸建てなら良い場所。それが無理だからマンション。
微妙なエリアなのは事実だがほっといて欲しい

[969: 匿名さん]

価値を見出だす人が少ないと価格は下がるし、多いと上がる。

[970: 匿名さん]

悠邸以外完売なのに最近また賑わってますね、掲示板。

[971: 匿名さん]

分譲時16990万円の悠邸東南角部屋、8.9%価格上乗せの18500万円で売りに出されてそろそろ２ヶ月ですか。
やはりまだ売れ残っているんですね。
一般的には３ヶ月売れなかったら値下げされることが多いようですが、ここはどうなるのでしょうか。

[972: 匿名さん]

質問です。
最高額プランが売れ残っているのは何故ですか？

[973: 匿名さん]

ここに3億6900万円出すなら他に良いマンションはいくらでもあるからね。
鳥居坂とか一番町とか。

[974: 匿名さん]

確かに。
ここよりいい条件のところはたくさんある。

[975: 匿名さん]

まあそうだけどね、どうせなら低層新築物件と比べてね。

[976: 匿名さん]

確かに悠棟プレミアムの1邸以外が完売したのは凄いですね。他も1〜2億円の部屋を含め全部で130〜140邸。最安値でも8千万円ぐらいと、今の不動産市場を考慮しても、改めてパークコートブランドの底力を感じさせます。

ブランドに加え、代々木上原の駅力、大山町などの伝統的邸宅街への人気回帰を感じさせる物件でした。

[977: 購入検討中さん]

ローンは35年ローンが良いですか？

[978: 匿名さん]

単価がかなり高額なハイグレードマンションなのに売れ行きが良かったことからしてもそうなんですが、悠邸プレミア物件の一つ以外はやはり完売しましたね。

その後も書き込みが続くとは、この物件の人気を裏付けていますね。

やはり久々の本格派パークコートだからでしょうか。

[979: 匿名さん]

この物件よく知らないけど、成金じゃなく本当のアッパークラスが住む本格派のマンションっていう雰囲気だな。

[980: 匿名さん]

>>977
ローンはとりあえず35年にしておいて、お金がある時に繰上返済するのが無難。

この物件の様に資産価値が保てると銀行が評価する物件なら、35年ローンも比較的簡単に審査通るでしょう。もっとも借りる人の資力が一番のポイントですが。

[981: 匿名さん]

今のご時世、高級マンションに住みたいなら、ここはバランスが取れてると言う意味で良いかも。

ド派手さはないが、質実剛健と言う感じですな。

[982: 匿名さん]

なかなか高級そうな物件で。。庶民には手が届かないけど。

[983: 匿名さん]

もっと派手な感じになるのかなと思ったのですが、この辺りの雰囲気に合わせてきたのかしら。いいことだと思います。中身もきちんとというふうなのならば、需要は出てくるのかしらというふうに思いました。

もう販売はあと１戸ということ。需要はあるのではないかと思いますが、少し待たないとならないかもしれないです。

[984: 匿名さん]

質実剛健、本物志向、と言う言葉がしっくりくる物件ですね。

中古価格は緩やかに上昇して行くでしょう。

[985: 働くママさん]

この度、「キャンセル住戸」として２邸をご案内させていただける運びとなりましたため、ここにご案内申し上げます。
なお、先着順での販売となりますため、万一ご成約の際は予めご容赦願います。


１．清邸２０３号室（清邸Ｃタイプ）

販売価格：７，９８０万円（税込）
専有面積：６７．４６平米
バルコニー面積：１７．１９平米
間数：２ＬＤＫ＋ＳＩＣ＋ＷＩＣ
階数：２階
方位：西向き

２．悠邸１０４号室（悠邸Ｊタイプ）

販売価格：１２，２３０万円（税込）
専有面積：９０．９１平米
バルコニー面積：１４．９４平米
間数：３ＬＤＫ＋ＳＩＣ＋ＷＩＣ
階数：１階
方位：南向き

[986: 匿名さん]

それはどこからの情報ですか？

[987: 匿名さん]

>>986
私も案内をメールでもらいました。キャンセル住戸発生は事実みたいですね。

[988: 匿名さん]

パークコート赤坂檜町のスレで、いまだ売れ残ってる渋谷大山町はパークコートの恥さらしと書かれてて笑いそうになりました。くだらないことでプライドなのか優越感なのか持ちたがる人がいるものだなあと。

[989: 匿名さん]

パークコートで竣工後に売れ残りがいくつもあるのは珍しいですからね。
それにしても安い！
坪391万でパークコートが買えるとは！
転売するだけで利益が出そうなのになんでキャンセルしたんだろう。

[990: 匿名さん]

買い替えできなかったとか…かな

[991: 匿名さん]

今販売しているのってキャンセル住戸オンリーなのかな。
990さんが書いていますが、買い換えしようとして今の住居が売れなかったとかそういう可能性が高いのかもしれないですね。
そちらがどうにかならないと、資金計画的にはかなり厳しくなってきますもの。
Xタイプ、いいプランなのにキャンセルなのでもったいないなーと思いつつ、すぐに買い手がつくかななんて思っていたりもします。

[992: 匿名さん]

>>991
985の２タイプがキャンセルでしょ
ｘタイプは売れ残りじゃないの？

[993: 匿名さん]

このマンション、キャピタルゲイン出るの？

[994: 匿名さん]

>>993
前コメントにもありましたが、諸費用を考慮すると微妙な気がします。

[995: 匿名さん [男性 30代]]

中古で出てますが苦戦してますね。
どの駅からも遠いですし夜暗い場所ですからね。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_15433103/
http://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_113/pj_85588887/

[996: 匿名さん]

売り出してから３ヶ月、完全に売れ残ってますね。。

[997: 匿名さん]

>>996
9330万の方は新着となってますが…これも3ヶ月売れ残りなんですか？

[998: 匿名さん]

実物見ちゃうと買う気が失せるのでしょう。
青田売り成功。

[999: 匿名さん]

>>997
こちらは最近のようですね。
購入金額に一割ぐらい上乗せしてるようです。
諸費用と仲介手数料を差し引いたら、利益は結構減りますね。

[1000: 匿名さん]

普通であれば南向きが好まれるのでしょうが、こちらは違うようですね。圧迫感ありますからね。
悠邸の中古2件は、そんなことも関係してるのですかね。

[1001: 匿名さん]

確かにいい物件だと思いますが、8000万でこの物件を買ったとしても化ける物件ではなさそうですね。

[1002: 匿名さん]

圧迫感と言えば、今キャンセルで出ている清邸も目の前が戸建です。

[1003: 匿名さん]

8000万が9000万になる可能性はどうなんでしょ？しかも一階というより半地下？

[1004: 匿名さん]

そういえば、中古になったら2割は上がると書きまくってた常連ポジさん、いまは何処。

[1005: 匿名さん]

半地下の部屋、植栽の影響もあって余計に暗いです。
そもそも、個数を増やすために詰め込んだから、全体的に天井高も低いんですよ。

[1006: 物件比較中さん]

一階は、まずいですかね。。。。

[1007: 匿名さん]

まずいでしょ。9300万で売れるのかね。

[1008: 匿名さん]

一階の時点で中古査定時にマイナススタートですよ。
更に半地下ですからね。

[1009: 匿名さん]

一階は家族持ちに根強い需要があるので、引き合いはあるはずなんですけどね。半地下は微妙かな。

ここ、このところの株価下落を見ていると、一番高い時期の購入になってしまったんでしょうね。

[1010: 匿名さん]

今の株価の動きは気にはなりますが、どういう動きになるのかもちょっと興味深い。

それと関係が有るのか無いのか分らないですが、マンションも一番の買い時はいつだったのでしょうね。
一番安く買える時期は、資金的な体力も無い時だからね～。

[1011: 匿名さん]

とすると二階の部屋でも一階に近い高さなんだよね。微妙だね。

[1012: 匿名さん]

なんだかまた無理ネガさん1人2人の連続書き込みが目立ってますね。自作自演は掲示板の利用規約に反するので辞めましょう。何となくどう言う人か想像つきますね。

これだけ人気物件だったので、イチャもん付けたくなる気は分からないでもないですが。。

まあ、このタイミングでこれだけの書き込みがあるとは、それだけ話題性のある物件と言うことですね。久々のパークコートはひとまず大成功と言うことでしょうか。

[1013: 匿名さん]

この物件の良いとこは、住んでる人のクォリティーが良さそうなところ。三井らしい上品な層が似合いそう。まぁ想像ですが。

[1014: 匿名さん]

>>1012
まあいいじゃないですか。ひとまず大成功とか言っちゃうと、またネガさん喜びますよ。何度同じようなやり取りするんでしょうかね。。まあ暇つぶしなんでしょうけど。

[1015: 匿名さん]

お暇なネガさん、連続投稿お疲れ様でした。

[1016: 匿名さん]

そもそもここを投資用に購入した人いるの？どう考えても実需用のマンションだと思うのですが。

[1017: 匿名さん]

>>1016
たくさん賃貸出てますけど。

[1018: 匿名さん]

>>989
１．清邸２０３号室（清邸Ｃタイプ） は、この物件唯一、隣の一戸建てに近い距離で面している清邸西側の物件だからこの坪単価かな。隣の距離を気にしない人にとっては、この坪単価でこれだけのハイグレードなパークコートが手に入るのでお買い得かな。

それ以外の部屋は坪単価500万円以上。このご時世、クォリティーを考えると妥当な坪単価でしょう。

[1019: 匿名さん]

>1017
たくさん？２戸くらいしか見当たらないけど。

[1020: 匿名さん]

>1018
その部屋、リセール考えるとどうなのでしょうか？

[1021: 匿名さん]

ここに住む人の大半は実需に基づいているなでしょう。賃貸組もいるようだけど少数かな。この点、派手なだけで安っぽいタワマンとは一線を画し、質実剛健の本格的な低層マンションの様に見えます。と書くとまた少数の特定のネガさんを刺激するのかな？

[1022: 匿名さん]

賃貸は少数なんですか？けっこう出てた気がするんですが

[1023: 匿名さん]

>>1021
そりゃタワマンよりはいいよ
てかタワマン買う層とここ買う層は別でしょ

[1024: 匿名さん]

賃料高いけど借り手いるの？

[1025: 匿名さん]

>>1022
賃貸はネットで2件ぐらいしか見たことない。

>>1024
まあ高級物件ですからね。それなりの値段はしますよ。

[1026: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/591775/

次スレ立てましたよ

[1027: 匿名さん]

>>1025
翠邸だけでもいま出てるの2件より多いよ。
それに、借り手が決まったら掲載終了するんですよ。累計10件は超えてるはず。

[1028: 匿名さん]

>>1021
質実剛健とかフワッとした事言いたがるのがここの無理ポジさんの特徴ですもんね。

[1029: 匿名さん]

>>1020
どうだろうね。売れるとは思いますけどね。

[1030: 匿名さん]

>>1027
借り手が決まったら掲載終了ではなく、期間中に決まらない場合も掲載終了になります？

[1031: 匿名さん]

>>1030
何が言いたいのかね。

[1032: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

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以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
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今後とも、宜しくお願いいたします。