パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その2

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：2LDK、3LDK
面積：64.37平米～96.16平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/445769/

【物件情報を追加しました　2015.6.24　管理担当】

[751: 匿名さん]

>>739
広尾住まいの通りすがりですが、完璧な正論ですね。
ここの契約者ポジは痛すぎます…

[754: 匿名さん]

わざわざ広尾住まいのと書いてしまう。しかもウソ。いつかその痛さ気づく日が来るのだろうか。

[755: 近隣住民]

>>745
人の好みですが、私はあの外壁は好きではないです。安っぽく見え、表情のあるレンガか大理石を望みます。
販売開始時より、築淺マンションの価格が急上昇している事を考えると、魅力があるのかもしれませんが。

[758: 匿名]

603,663
クルマで見栄晴ようじゃまだまだです。
超どでかい病院の理事長(母ちゃんは理事)の友達がいて５人兄妹の２番目が同級生だった。
俺ん家も医者だけど、桁が一つ違うぐらい儲けてると思ってる。
両親がちゃんと躾けていて、送り迎えなんて無く、贅沢はさせてなかった。
一番下の男の子はバンドマンであとは医者になった。
もちろん、友達同士で私立の有名医大に裏金入学との噂はあり、金の使う所が違いまっせ。
ここは8000から買える物件だし、あまり背伸びした意見並べるのもどうかと思う。
おそらく、声の大きい人ほど、プアでチープだろう。

[760: 匿名さん]

>>758

ちゃんと躾けている親御さんは裏金入学なんてさせませんよ。
車で送迎している親の方が可愛げがありますね。
そんな事をしているから変な医者が増えるのです。
頭を冷やしてよく考えましょうね。

[761: 匿名さん]

清邸に申し込み入った模様。
せっせと削除申請お疲れさんです。笑

[762: 匿名さん]

無理ポジの契約者さん（？）が削除＆書き込み禁止にされたようで、やっと掲示板が落ち着きましたね。
清邸（坪単価469万円）にも申込が入り、いよいよあと２戸です。

翠邸（64.37平米、8090万円）は坪単価415万円。
このご時世でパークコートが坪単価400万ちょっとで購入できるのは希少。
ミッドタウン横のパークコートと比べても半値ですから、焦らずとも売れるでしょう。
書いていて自分も追加で購入したくなってきました笑

一方、悠邸（160.69平米、36900万円）は坪単価759万円。
ミッドタウン横以外にも一番町、三番町など好立地に次々とパークコートが建設されるので、郊外でこの価格だと一寸厳しいかもしれませんね。

[763: 林先生]

>>761
とすると残り２邸ですね。悠邸プレミアムは４億円近くするので、それなりに所得の高いビジネスマンが買えるのは、あと１邸の様ですね。この物件いつ買うの？今でしょうー！

[764: 匿名さん]

売れてますね～。１３１邸中１２９邸ですか。９８．５％売れていると言う良好な販売実績ですね。いくら不動産市況が活況とはいえ、何もしないでも億単位のマンションを購入する客が向こうからどんどんやってくるとは、三井の販売網や顧客基盤はすごいですね。。

[765: 匿名さん]

この物件は、アークヒルズ千石山レジデンスやパークシティ浜田山のデザインで定評のある光井氏作のものですが、専用の窯で焼いたタイルを手張りで貼り付けた概観は不動産業界で評判高いですね。
なんでも、大山町の御屋敷街と調和するように重厚間あるデザインを意識したようです。

[769: 林先生]

>>762

翠邸（64.37平米、8090万円）の残り１邸はかなり条件良いですねー。何でですかね。他の翠邸も坪５００万近い中でここだけなぜですかね？階が１階（なんですかね？）かつ間取りなどの影響でしょうか？どっちにしても、お金あるなら即買いですね。

ここも中古だと２割り増しぐらいになるんですかねー。このマンション、この部屋とあとは悠邸のプレミアムのみ。この部屋いつ買うの？いまでしょー！

[770: 匿名さん]

>>739
ペラボーって、嘘や誇張は良くないですよ。マンションの構造にはあまり詳しくないですが、外から眺めるに、基本は下から天井までのコンクリート壁でプライバシーが確保されていて、ごく一部に避難用の石膏ボード？があるだけでしょ。

素人には↓このような構造に見えましたが違うんですかね？

「バルコニーを仕切るコンクリート壁のウソ・ホント」
http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/06/post_ba5d.html
このプライバシーを保ちやすくするために考え出されたのが、コンクリート製の仕切り。コンクリート壁で完全に塞いでしまうと避難路として使えなくなる。そこで、コンクリート壁に１ｍ四方くらいの穴をあけ、この穴部分に石膏ボードのパネルをはめ込む。石膏ボード部分を最小限にすることで、バルコニー内のプライバシーを保ちやすくしたわけだ。

[771: 匿名さん]

確かにバルコニー含めて概観は高級感あるつくりに見えました。

[773: 匿名さん]

三井は値引きしないと思いますよ。少なくともこの物件は。大規模の億ションにもかかわらず、販売実績98.5%と好調なので。

[777: 匿名さん]

>776
ちゃんと書き込み読んだ方が良いですよ。>>770さんは、嘘や「誇張は良くないですよ」と言ってるんですよ。

ほぼ全ての部屋のバルコニーは、コンクリート壁でプライバシーが確保されている高級感ある造りになっているのに、南側のごく一部の部屋だけに言及してあたかもマンション全体の事の様に書き込むのは、明らかに「誇張」だと思います。

きちんと事実を正確に書かないと、閲覧者からの信頼は得られませんよ。

[778: 匿名さん]

すみません。>>777ですが、上のコメントは>>776さんではなく>>775さん向けに書いたコメントです。

[779: 匿名]

まあもういいじゃないですか。なんだかんだであと2邸。パークコートとしてはうんぬん、見た目がうんぬん、いまさらポジもネガもいらないですな。売りたい人もネガりたい人もお疲れさんでした。

[780: 匿名さん]

ですね。あと２邸のみなんですね。なんだかんだで良く売れた物件でした。

[781: 林先生]

確かに。景気が良いとは言え、これだけの大規模かつ高額物件をほぼ売り切っているのは凄い。あと２邸、いつ買うの？今でしょー！

[782: 匿名さん]

>>777
だから誇張については否定してないですよねー。ちゃんと読みましょうね。ペラボーでもこんな感じならマシだと思いますよ。

[783: 匿名さん]

>>782
どうでも良いから誇張した書き込み繰り返すの辞めてくれませんか。この物件含めて、いろいろ真剣に検討中なので。邪魔です。

[784: 匿名さん]

売れ残りは売れない理由があるので、
最後の２戸を販売するのは難しいでしょうね。
でも残り物には福があるという考えの方もいるので、
この連休で頑張ってほしいです。

[785: 匿名さん]

３億とか４億近くするマンション含めて１３１邸のうち９８％～９９％は売れてますからね。すごい販売実績だと思います。

[786: 匿名さん]

概観は重厚感のあるハイグレードマンションにふさわしいになっていますが、内装も高級感あるんでしょうか？

[787: 匿名さん]

大山町という土地は古くは徳川山と言われた由緒正しい邸宅街で、芸能人や財界人が多数住んでいますね。この物件も代々木上原から大山町の御屋敷街を歩いていくと、某財界人の１００億円の御殿を抜けて少し行った所に、大規模マンションがそびえ立っていますね。何度か通りましたが、だんだんと御屋敷街の街並みに溶け込みつつありますね。植栽が育てばまた雰囲気も変わりそうですね。

[788: 匿名さん]

現地で実物見てきました。低層マンションでも大規模だとインパクトがありますね。
見た目のインパクトだけではなく、これだけスレッドがにぎわっていることからもそれだけ話題性やインパクトがあることが分かります。久々のパークコートは結果的に盛況、成功となりましたね。それを裏付けるように着々と売れてますね。

[789: 匿名さん]

直接縁はないけど、これだけ億ションが売れてるってすごいね。パークコートのブランド力？

[790: 匿名さん]

３億とか４億すると言っても、
瞬間蒸発したプラウド白金台などと比べて、
資産価値の低さが明確になっちゃいましたね、
売れ具合が物語っています。。

[791: 匿名さん]

パークコートのブランドもそうだけど、施行、デベ、立地、概観、内装、など全ての面でバランスが取れているのが、買い手に安心感をが与えるんだと思う。数億円する物件でも安心して購入できると言うか。

[792: 匿名さん]

三井は野村みたいにアクセク売らなくても、客の方から買いに来てくれるからね。殿様商売だねー。この物件も無理に営業しないでも自然に売れていきましたね。

[793: 匿名さん]

三井は住友や野村みたいに強引な販売手法は取らないので、買う側にとっては安心感あります。

[794: 匿名さん]

そうですね、
ここは中古で売り払う時も、
じっくり時間をかけてという物件ですからね（笑）

[795: 匿名さん]

同じく瞬間蒸発したプラウドタワー白金は、フタを開けてみるとガラガラなんですね。入居開始したばかりなのに、売り出しに出ていて、これって転売目的のファンド物件？住み始めると隣に誰もいない、っていうのは瞬間蒸発物件で多いんですかね。

PC大山町は実需で買っている人が多いから、質の良い方が住まわれるんだと思います。

[796: 匿名さん]

確かにプラウド白金タワーはたくさん売りに出てるね。さすがにあれだけ出てたら売れなさそう。

[797: 匿名さん]

プラウドタワー白金台は賃貸でもたくさん出てますよー。瞬間蒸発するファンド物件ですから。チャイナファンドも入り込んでるんですかね。

[798: 匿名さん]

まぁここは、
三井物件というより、
下位デベとのコラボ物件ですから、
販売にも力を入れず、
完売まで時間がかかるのは仕方がないですよね。

でもそのうち、完売するでしょう。

[799: 匿名さん]

パークコート渋谷大山町って、パークコートの中でも手堅い感じの物件ですね。新築時に売るときも着実に売って、中古でもやはりゆっくりと売る人が多いんですかね。転売目的ではなく。大山町にある稀少物件なのでリセールバリューも堅調に推移しそうですね。

[800: 匿名さん]

瞬間蒸発するファンド物件は結局、株価に連動するんだよね。長期にわたって安定した資産価値を築きたいなら実需に裏付けられた物件が良いよ。っておせっかいかな？

[801: 匿名さん]

関係者を見ると、三井＆大林組＆光井氏というゴールデントリオでつくったパークコートの上位シリーズってことですね。大林新星和は名前と資本だけ入っているのかな。

施工会社 株式会社大林組
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理 三井不動産レジデンシャル株式会社

[802: 匿名さん]

営業マンも三井の人が１００％なんですかね。

[803: 匿名さん]

企画なんかも三井が全部やってるんじゃないの？

[804: 匿名さん]

>>786
内装も価格帯に見合う一通りのものは揃ってますよ。フローリングはよく書かれてる通りだけど、そんなに悪くない。

しかしポジさんの連続投稿、相変わらずで感心します。必死ですね。笑

[805: 匿名さん]

ここのポジは贔屓の引き倒しみたいな書き込みばかりですね。
挙げ句の果ては他物件を貶めるような書き込みまでして。
そんなことしてもこの物件の印象を悪くするだけだと気づかないのですかね。
ポジを装ったネガなのか？

[806: 匿名さん]

欲しいと思っている場合は、ひたすらポジティブになるのは判らなくはないですけれどね
ただ、基本的には冷静に見ていったほうがいいかな。
欠点がもしあるとすれば、それも含めて検討していったほうが、
「こんなはずでは！」という風にはなりにくいと思うのです。
大きい買い物ですから、多方面から見ていくのも大切ですし、
このような掲示板を使って、自分では思いつかないような考えを見つけるのもかなり勉強になります。

[807: 引っ越し大好き人間]

また消されてる！フローリングがシート貼りって書いただけなのに。こうなったらしつこく書くぞ。
事実でしょう？都合の良いこと以外削除される掲示板だ。気持ちの悪いポジコメばかり。
パークコート、次の住処にって検討していたけど幻滅してきた。

>>769
現場見てきましたけど、1階は半地下です。だから価格抑えめなのだと思いますよ。

[808: 引っ越し大好き人間]

以前書いた投稿が消されたので、内覧して思ったことをもう一度書いておきますね。

ここは同時期に発売された競合より値ごろに見せるため、パークコートにしては価格を下げ、内装のランクを落としてます。
大量のオプションリストが存在し、オプションを入れなければ6,7000万レベルの内装です。
少しづつレベルダウンしているので、暮らしはじめてやっと気がつくところばかりです。

上の方の投稿で、シートフローリングでも子供が居るので良い、と割り切っている方もいて
そういう方には、手頃な値段でパークコートが買えるので良い選択だと思います。
掲示板ではいいところ、悪いところ両方の意見があって、購入する方はその上で判断するものだと思います。
ですが、リセールバリューがどうとか、ほとんど完売とか、過剰なポジコメがとても気持ちが悪いです。

[809: 匿名さん]

　引っ越し野郎！！　林より支持します。

[810: 匿名さん]

渋谷だけではないですが、坂が多くないでしょうか。
駅を降りてちょっと歩くと意外と坂が多いような気がする。
東京って意外と平地ではないみたいですね。
特に新宿側がそんな感じ。
こちらのマンションもそんな坂道の多いところですか？

[811: 匿名さん]

プレミア部屋が残ってますね。
こういう物件は高い部屋から売れていくことが多いのに珍しいな、と思いました。

まー自分はとても買えないけど、4億弱出すならこの物件は選ばないかな（笑）

[812: 匿名さん]

>>811
ごもっともですね。
ここも素晴らしいマンションですが、
４億円あったら、もっと良いところが選べますよね。

[813: 匿名さん]

あと１邸ですね。

[814: 契約済みさん [男性]]

昨日、新国立劇場に用事があり、帰りに大山町を見てきました。
植木も増えて、入居が待ち遠しいです。

[815: 契約済みさん [男性]]

道路が青みがかった明るいグレーに舗装されていて、
軽やかで広く感じます。
それにしても、Nexus5のカメラは酷い。
iPhoneが欲しくなりますね。笑

[816: 契約済みさん [男性]]

悠邸のエントランス。
道路から引っ込んでいると、私邸感(こんな言葉があるかは不明ですが…)がありますね。

[817: 契約済みさん [男性]]

ＨＰの写真を真似してパチリ。
やはり、プロは凄いですなぁ…笑

[818: 契約済みさん [男性]]

フェンスの隙間から盗撮！
三井以外のデベの方も、デジカメを片手にちらほら。
競合物件の方なんでしょうか？
社員証を首からぶら下げたままなんて、大胆だなぁ…
「三井の方ですか？」って聞いたら、言葉に詰まっていました。笑

[819: 契約済みさん [男性]]

清邸のエントランス。

[820: 契約済みさん [男性]]

そして、オブジェ！
それにしても…
これは何を表しているのでしょうか？
三井の方に聞いてみたいですね。笑

[821: 契約済みさん [男性]]

続いて翠邸エントランス。
手前が|＿型になっていて、近づかないと撮れませんでした。

[822: 契約済みさん [男性]]

翠邸の角部屋です。

[823: 契約済みさん [男性]]

最後は、悠邸の駐車場。
道路より幅が広いかも！笑

以上、拙い写真を連投させていただきました。
わずかでも、皆様のご参考になれば幸いです。
入居が楽しみです。

[824: 匿名さん]

デザイナーが同じなので、ＰＣ浜田山に似ていますね。
高級感があって素敵です!!

[825: 匿名さん]

がっかり。

[826: 契約済みさん [男性]]

>>825
匿名さま

がっかりさせてしまって申し訳御座いません。
実物はもっと素敵でした。
写真、上手くなりたいです。

[827: 匿名さん]

>>826様
素敵な写真の数々ありがとうございます！感じ方は色々でしょうが私にはたっぷり魅力が伝わりました。
やはりここは良い物件だなと改めて思いましたよー。入居が楽しみですね。

[828: 匿名さん]

現場も実際見てますが、815など、ただのブロック塀ですか？と言いたくなりますね。
もう少し工夫があってもいいですが、価格に転嫁するので購入者も身分相応で納得。

[829: 匿名さん]

>>818 さん

たくさんの写真、見ていて楽しいです。

＞「三井の方ですか？」って聞いたら、言葉に詰まっていました。笑

相変わらずネガ発言もあるようですが、それだけ注目の物件ということですね。

[830: 匿名さん]

>>828
契約者ですが、ブロック塀には本当に興ざめしました。
みなさんどう感じたんですかね。。
まあ今さら仕方ないですが。

[831: 匿名さん]

>>829
竣工直後は賃貸用にいろんな不動産屋が写真をとりにくるものですよ。自意識過剰すぎです。

見てもらってわかる通り、斬新さや、スペシャリティがある建物ではないし、ランドスケープもギチギチで空地ほとんどないのに、専門家が見てなにか特別な見所を見出すのは難しいかと。あるとすれば、最近のパークコートでこんな旧式なブロック塀は珍しいですね、頑丈そう。

[832: 匿名さん]

周辺が暗いし
何か物足りない

[833: 傍観者]

ネガさんは、とうとうブロック塀まで来ましたか...
画像をクリック拡大してみれば、ブロック塀じゃないことくらい一目瞭然じゃないですか。

次は「エアコンのダクトが市販品のまま」とかですか？(笑)

マンコミの意義って、例えば、近隣に住んでおられる方に素の町の雰囲気を書いていただいたり。
少なくとも、重箱の隅を突くように詳細をあげつらうことではないと思います。

みなさんは、どうお考えですか？

[834: 匿名]

まあまあ気になさらずに。

この地域ではなかなかない大型物件、建て方なんかでも近隣の方で疎ましく思う方がいるのも仕方ないと思います。

気にせず、ちゃんと生活していけばいいんですよ。分かる人には分かりますから。

[835: 匿名さん]

お写真のUP、本当にありがたいですよ。
殆どの方がそう思っていらっしゃるのでUP主さん、気になさらないでくださいね。

当たり前かもしれないですが、
思っていたよりも重厚感というのがあるのかなぁという感じです。
見た目もCG通りというか。
結構CGだと盛ってあったりするので、期待しすぎちゃったりするのですが
こちらの場合はそのままかな、と。

[836: 匿名さん]

住戸によりますが、バルコニーに透明のガラス？が使われてますね。道路からの距離が近いので気になりませんかね。
あれって目隠ししたい場合どうするのがよいでしょうか。共用部なので勝手にフィルム貼ったりできないですよね。

[838: 匿名さん]

>>837
もうそういう誹謗中傷みたいなのいいので、ストレス発散ならよそでやってくれませんか？
なんの情報にもなりませんから。

[839: 林先生]

　経年優化が間違いなしの外観ですね。
700も夢ではなさそうです。
　この物件いつ買うの？今でしょうー！

[840: 匿名さん]

ブロック疑惑のあった石貼りの塀です。

[841: 匿名さん]

こりゃブロックに見えるわいな

[842: 匿名さん]

>>840
やはり石貼りだと高級感ありますね。タイルもそうですが、いい素材使ってますね。

[843: 匿名さん]

>824
>デザイナーが同じなので、ＰＣ浜田山に似ていますね。

似てますね。ハイグレードな低層物件にぴったりのデザインかと。

光井氏は、好評なデザインは続けて同じ路線を踏襲する傾向がありますね。例えば、愛宕グリーンヒルズとアークヒルズ 仙石山森タワー。どちらも高い評価を受けている光井氏の傑作ですが、けっこう似てますよね。愛宕の方で賞を獲ったので、似た路線を続けたのでしょう。

PC大山町も、賞を獲ったPC浜田山に似て重厚感あって良いデザインですね。

[844: 匿名さん]

ここのポジさん達は、言葉遣いなどから落ち着いた品格を感じます。

[845: 匿名さん]

自画自賛

[846: 匿名さん]

ブロック塀だもんね。

[847: 匿名さん]

光井氏も関わった「パークコート二子玉川」は、外周を日本庭園の庭石を積んだ荘重な佇まい。

こちらのパークコートは、浜田山ほどの豪華絢爛はなく、シンプルモダンといったところですね。

[848: 物件比較中さん]

あの辺りに、
突然日本庭園が出てきたら、それこそ浮くでしょ。
何でもやれば、豪華絢爛とは限らんよ

全邸、4-5億の物件ならまだしも…。

[849: 匿名さん]

周りの環境に合わせたデザインである、ということが大切になってくるのでしょう。
こちらの場合は、浮くような感じじゃないですので、その点は心配はないと思われますけれども…。
ここは低層だし、戸数は多いですが、周囲に対する圧迫感というのは大きくはないと思いますし
いい感じで調和できるのでは？というふうにおもいます。

[850: 匿名さん]

契約者さんがUPして下さったたくさんの写真ですが、
楽しみながら拝見させていただきました。
ライバル会社の社員さんが外観写真を撮っているのは
競合物件を研究する為？そんなにおおっぴらに
行われているなんて思いも寄らず、でした。