パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その2

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：2LDK、3LDK
面積：64.37平米～96.16平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/445769/

【物件情報を追加しました　2015.6.24　管理担当】

[713: 匿名さん]

でも、パークコートが竣工時まで売れ残っているのは珍しいことですよね？
坪450万なんて、かなりお安いと思うのですが。
何か事情があるのでしょうか。

[714: 匿名さん]

>待ちに待ったモデルルームがついに再開しましたね。

普通は売れ残ることないので、
再開なんてないんですけどね。。。

[715: 匿名さん]

１億円弱から４億円弱までと、今回は粒が大きい物件のため、納得の行った人に買ってもらうという販売姿勢だからだと思います。

あくまでも、チャイナファンドが爆買いするような物件と違い、それなりの層からの実需を狙った物件のため、購入層も選ばれるからでしょう。

湾岸エリアや都心の一部のチャイナファンド物件では、販売時には売り切ったものの、そもそもの購入者が転売目的の仕入れによる買いで、販売後にすぐに転売するもののなかなか買い手がつかず、大型のタワマンではゴーストタウン化しているところもあると聞きます。入居してみると、売れたはずの物件にほとんど人が入っていない、というようなこともあるようです。

PC大山町はそのような物件とは違い、購入層もアッパーミドルからアッパー層も限られ、良いクラスの人たちに着実に販売されてたようです。そういう意味で、PC大山町の９８パーセントの販売実績は驚くべき良い数字だと思います。この高い販売率の理由としては、もちろん不動産市況が活況だからということもありますが、ファンド物件と比べて実需物権は市況や景気の影響をあまり受けないことを考慮すると、やはり一番の理由は物件や立地の良さなんだと思います。また、伝統的な御屋敷街にあるハイグレード低層物件、ということで希少性があることも人気の理由でしょうね。

[716: 匿名さん]

新築時は坪500万円で、現時点では98%売れ、再開後のモデルルームも予約が満員御礼となっていくことから完売も近いと思いますが、中古になると、もし不動産市場と連動して20%価格が上がるとすると、坪600万円ぐらいが妥当な線になるでしょうか？

[717: 匿名さん]

確かにあと３邸のみでかつ満員御礼入ってしまっていますね。このマンション気に入っているのですが、販売に気づくのが遅かったせいでちょっと買い時を逃した感があります。無理に残った３邸から選ぶよりも（プレミアムを抜かすと実質は残り２低なので）、２割り増しの坪６００万円でも良いので、今後３年ぐらいかけて、気に入った間取りの物件が中古で出てきたときに買うという風に考えが変わりつつあります。

[718: 林先生]

>713
実際は坪５００万円近いと思いますが、それでもバカ高い目黒のタワマンよりも、この物件の高いクォリティを考えると価格面でもかなりお得な感じがします。９８パーセントという高い販売実績はあったものの１００パーセントとなっていない理由は>>715さんの仰る通りですが、残り２パーセントはまさに穴場物件と言えます。これは買いでしょう。いつ買うの？今でしょうー！

>716
中古が出るまで待って、坪６００万円で買ってもよいですが、間取りさえなんとか気に入れば新築残り３邸から買うという選択肢が一番賢いと思います。いつ買うの？今でしょうー！

[719: 匿名さん]

>>712

確かに９８パーセントは高い数字ですね。野村みたいにアクセク営業しなくても、優良顧客が向こうから買いに来てくれる、そいういう支持層がいるのが三井不動産のアセットでしょう。実際の住民の方もそのようなハイグレードな人たちなのでしょうね。

ただ、営業力と言う意味では、どんな難有り物件でも販売してしまう屈強の野村の営業マンの方に軍配はあがるでしょうか？三井不動産は、あくまでも、三井のブランドやネットワークを通じて取得できる立地や物件の良さに依存していますね。さらに優良顧客を囲い込んでいるのも強みの一つかと。そういう意味で、９８パーセントという高い販売実績は、不動産会社の営業力で成し遂げたというよりは、市況の良い中で殿様商売をしていたら自然と売れてしまったと言う数字ですね（笑）まあ、どんな素人が営業したとしても、PC大山町の様なハイグレードマンションがこの価格で売られていたら、ある程度不動産の知識があるなら誰でも即買いするかと（笑）

ま、買う人たちからしたら殿様商売で信頼できる三井から買う方が、屈強の野村の営業マンから買うより安心なのかも知れませんが。

[720: 契約者]

竣工後も投稿が活発ですね～。やはり人気や話題性の裏づけなんでしょうか。

ところで、契約者の皆さんは幹事会社のアート引越しセンター使いますか？

[721: 匿名さん]

あんまり待ちすぎるとオリンピックの前には坪７００万円ぐらいになったりしないですかね？

[722: 匿名さん]

今後もそうそうでないであろうパークマンションレベルのパークコートですから、坪600でも700でも、気に入る部屋が中古で出てくるのをじっくり待つというのもありかもしれませんね。

[724: 匿名さん]

>715
>大型のタワマンではゴーストタウン化しているところもあると聞きます。

具体的に、どこのタワマンがゴースト化していますか？

どちらかというと、
山手線外の郊外で、
しかも駅から10分も歩く遠いマンションの方が、
ゴースト化しているマンションは圧倒的に多いですけどね。

[725: 匿名さん]

>>724

具体的に言うと、ゴーストと言うか、チャイナタウン化については、湾岸エリアのタワマンなどになると思います。

例えば>>420さんも引用していますが、下のような記事の通り、新宿や池袋、六本木といった外国人にも有名なエリア、そして、湾岸エリアにこのようなチャイナタウン化するマンションが多いとのことです。

PC大山町は住民の方の質も良いので大丈夫だと思います。


中国人が爆買いするタワーマンション　資産価値下がるリスク
http://www.news-postseven.com/archives/20150505_318932.html

「高額マンションの需要を下支えているのは、中国など東アジア系の外国人です。大手デベロッパー関係者から、「あのマンションは3割が外国人だ」といった話を聞くこともよくあります。また一部の新聞報道によると、大手業者が全住戸の半分以上を中国人に売ってしまった大型タワーマンションの存在を指摘しています。」

「外国人が購入していると思われるマンションは、新宿や池袋、六本木といった外国人にも有名なエリアや、東京オリンピックが開催される湾岸エリアが多く、広尾や代々木上原といった静かな住宅地は好まれていません。また、建物の外観が派手なタワーマンションに多く入居する傾向があります。」

[729: 匿名さん]

>724

話をすり替えては、ダメですねぇ。

あなたは、
チャイナタウン化ではなく、
ゴーストタウン化と書いてるんですよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[735: 匿名さん]

>>729
「タワマンのゴーストタウン化」にかなりこだわっていますねー。

↓このサイトはどうでしょうか？具体名が無いからダメですかね？個人的には地震や液状化のリスクがあるタワマンには住みたくないですが。

「ゴーストタウン化するタワーマンション」
http://ameblo.jp/27092709/entry-10894748194.html
とあるタワーマンションがゴーストタウン化しているらしい。今後、入居者が減り続けるゴーストタウン化するタワーマンションが増えるとの予測もある。（後略）

[739: 匿名さん]

この価格高騰の折に坪450万の部屋すらいまだに売れ残ってるんですか。
竣工時に売れ残るなんて、パークコートクラスでは極めて珍しいですね。
高くて売れないならまだしも、こんなに安いのに売れないのは何か訳があるのではと思ってしまう。

と思ってみたら、低層マンションにもかかわらずペラボー、バルコニーは吹き付け、敷地ギリギリの余裕ない設計、低い天井高。
やっぱりといった感じ。
これでパークコート上位とは悪い冗談でしょうか。

営業か契約者か分かりませんが、坪600〜700の価値があるって連呼するのはいくらなんでも虚しいですよ。
それなら450でご自分で買って600で売ればいかがでしょう。

[742: 匿名さん]

新築時が坪５００万円で、そこから数年後にもし２０％相場が上がったら５００×１．２＝坪６００万円になる、と言っているだけなの様に見えるので、もっともと言えばもっとものように思うんだけど、何かおかしいのかな？

[744: 匿名さん]

いろいろ議論があるのは注目度がある証拠として、個人的には中庭の植栽が育っていくのが楽しみです。

[745: 匿名さん]

重厚感のあるタイルと中庭の植栽が相まって、数年後に植栽の深みが増してきた頃にはマンション全体の雰囲気も一層良くなりそうですね。坪６００万とか７００万円という話も変ではないように見えます。

[746: 匿名さん]

吹き付けもペラボーも低天井もシート床も、建築費高騰中だから仕方ないでしょう。
このご時世、どの物件も似たりよったりです。
むしろ三井はこの価格でよく頑張ったと思います。
くだらないポジとネガの応酬はもうやめにしましょう。

[747: 匿名さん]

坪700万の価値があるとか極端な話もやめませんか？
坪450万の部屋が竣工した今でも売れ残ってるんですよ？

そういう無理なことを書くからネガが寄ってくるということに気付きましょうよ。

[748: 匿名さん]

>>747
新築時坪単価５００万×１．２＝坪６００万円っていう単純な算数の話でしょ？ポジとかネガとかでは無くこの数式事態は正しいよ。

[751: 匿名さん]

>>739
広尾住まいの通りすがりですが、完璧な正論ですね。
ここの契約者ポジは痛すぎます…

[754: 匿名さん]

わざわざ広尾住まいのと書いてしまう。しかもウソ。いつかその痛さ気づく日が来るのだろうか。

[755: 近隣住民]

>>745
人の好みですが、私はあの外壁は好きではないです。安っぽく見え、表情のあるレンガか大理石を望みます。
販売開始時より、築淺マンションの価格が急上昇している事を考えると、魅力があるのかもしれませんが。

[758: 匿名]

603,663
クルマで見栄晴ようじゃまだまだです。
超どでかい病院の理事長(母ちゃんは理事)の友達がいて５人兄妹の２番目が同級生だった。
俺ん家も医者だけど、桁が一つ違うぐらい儲けてると思ってる。
両親がちゃんと躾けていて、送り迎えなんて無く、贅沢はさせてなかった。
一番下の男の子はバンドマンであとは医者になった。
もちろん、友達同士で私立の有名医大に裏金入学との噂はあり、金の使う所が違いまっせ。
ここは8000から買える物件だし、あまり背伸びした意見並べるのもどうかと思う。
おそらく、声の大きい人ほど、プアでチープだろう。

[760: 匿名さん]

>>758

ちゃんと躾けている親御さんは裏金入学なんてさせませんよ。
車で送迎している親の方が可愛げがありますね。
そんな事をしているから変な医者が増えるのです。
頭を冷やしてよく考えましょうね。

[761: 匿名さん]

清邸に申し込み入った模様。
せっせと削除申請お疲れさんです。笑

[762: 匿名さん]

無理ポジの契約者さん（？）が削除＆書き込み禁止にされたようで、やっと掲示板が落ち着きましたね。
清邸（坪単価469万円）にも申込が入り、いよいよあと２戸です。

翠邸（64.37平米、8090万円）は坪単価415万円。
このご時世でパークコートが坪単価400万ちょっとで購入できるのは希少。
ミッドタウン横のパークコートと比べても半値ですから、焦らずとも売れるでしょう。
書いていて自分も追加で購入したくなってきました笑

一方、悠邸（160.69平米、36900万円）は坪単価759万円。
ミッドタウン横以外にも一番町、三番町など好立地に次々とパークコートが建設されるので、郊外でこの価格だと一寸厳しいかもしれませんね。