パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その2

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：2LDK、3LDK
面積：64.37平米～96.16平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/445769/

【物件情報を追加しました　2015.6.24　管理担当】

[701: 匿名さん]

パークコートというと、六本木一丁目や麻布十番のタワマンなどのイメージがありましたが、低層もどっしりしてて良いですね。

[703: 匿名さん]

茨城の洪水を見てると、天災のリスクって気になりますね。マンションや（特に）一戸建てを買う場合は、立地的に地震や洪水にも強いエリアを選ぶのが重要ですね。内陸の地盤の高い高台、というのは一つの選択肢でしょうか。

[706: 匿名さん]

>703

それが一つの選択肢だと思います。関東大震災でもほとんど影響を受けなかったという堅牢な土地です。

外人や日本人のセレブが集まる土地です。資金的にはどこにでも住むことの出来る大富豪が自宅の場所としてを選ぶ基準は、伝統的な邸宅街ということに加えて、いざという時の安全性というものがあります。

ちなみに世界的大富豪の100億円御殿は大山町にあります。
http://blog.livedoor.jp/rbkyn844/archives/4848656.html

[707: 匿名さん]

８０００万円から数億までの高額物件が130邸もありましたが、なんだかんだでよく売れましたね

[711: 林先生]

久しぶりの投稿です。
待ちに待ったモデルルームがついに再開しましたね。９８パーセントは売れてしまい、あと３邸しかありません。いつ買うの？今でしょー！

[712: 匿名さん]

やはりいい物件は値段がある程度したとしても、売れゆきに陰りがないということには驚きました。
このあたりは、マンションを購入する方の価値観次第ということろでしょうか。
９８％も売れているということは、それだけ支持されているということですね。

[713: 匿名さん]

でも、パークコートが竣工時まで売れ残っているのは珍しいことですよね？
坪450万なんて、かなりお安いと思うのですが。
何か事情があるのでしょうか。

[714: 匿名さん]

>待ちに待ったモデルルームがついに再開しましたね。

普通は売れ残ることないので、
再開なんてないんですけどね。。。

[715: 匿名さん]

１億円弱から４億円弱までと、今回は粒が大きい物件のため、納得の行った人に買ってもらうという販売姿勢だからだと思います。

あくまでも、チャイナファンドが爆買いするような物件と違い、それなりの層からの実需を狙った物件のため、購入層も選ばれるからでしょう。

湾岸エリアや都心の一部のチャイナファンド物件では、販売時には売り切ったものの、そもそもの購入者が転売目的の仕入れによる買いで、販売後にすぐに転売するもののなかなか買い手がつかず、大型のタワマンではゴーストタウン化しているところもあると聞きます。入居してみると、売れたはずの物件にほとんど人が入っていない、というようなこともあるようです。

PC大山町はそのような物件とは違い、購入層もアッパーミドルからアッパー層も限られ、良いクラスの人たちに着実に販売されてたようです。そういう意味で、PC大山町の９８パーセントの販売実績は驚くべき良い数字だと思います。この高い販売率の理由としては、もちろん不動産市況が活況だからということもありますが、ファンド物件と比べて実需物権は市況や景気の影響をあまり受けないことを考慮すると、やはり一番の理由は物件や立地の良さなんだと思います。また、伝統的な御屋敷街にあるハイグレード低層物件、ということで希少性があることも人気の理由でしょうね。

[716: 匿名さん]

新築時は坪500万円で、現時点では98%売れ、再開後のモデルルームも予約が満員御礼となっていくことから完売も近いと思いますが、中古になると、もし不動産市場と連動して20%価格が上がるとすると、坪600万円ぐらいが妥当な線になるでしょうか？

[717: 匿名さん]

確かにあと３邸のみでかつ満員御礼入ってしまっていますね。このマンション気に入っているのですが、販売に気づくのが遅かったせいでちょっと買い時を逃した感があります。無理に残った３邸から選ぶよりも（プレミアムを抜かすと実質は残り２低なので）、２割り増しの坪６００万円でも良いので、今後３年ぐらいかけて、気に入った間取りの物件が中古で出てきたときに買うという風に考えが変わりつつあります。

[718: 林先生]

>713
実際は坪５００万円近いと思いますが、それでもバカ高い目黒のタワマンよりも、この物件の高いクォリティを考えると価格面でもかなりお得な感じがします。９８パーセントという高い販売実績はあったものの１００パーセントとなっていない理由は>>715さんの仰る通りですが、残り２パーセントはまさに穴場物件と言えます。これは買いでしょう。いつ買うの？今でしょうー！

>716
中古が出るまで待って、坪６００万円で買ってもよいですが、間取りさえなんとか気に入れば新築残り３邸から買うという選択肢が一番賢いと思います。いつ買うの？今でしょうー！

[719: 匿名さん]

>>712

確かに９８パーセントは高い数字ですね。野村みたいにアクセク営業しなくても、優良顧客が向こうから買いに来てくれる、そいういう支持層がいるのが三井不動産のアセットでしょう。実際の住民の方もそのようなハイグレードな人たちなのでしょうね。

ただ、営業力と言う意味では、どんな難有り物件でも販売してしまう屈強の野村の営業マンの方に軍配はあがるでしょうか？三井不動産は、あくまでも、三井のブランドやネットワークを通じて取得できる立地や物件の良さに依存していますね。さらに優良顧客を囲い込んでいるのも強みの一つかと。そういう意味で、９８パーセントという高い販売実績は、不動産会社の営業力で成し遂げたというよりは、市況の良い中で殿様商売をしていたら自然と売れてしまったと言う数字ですね（笑）まあ、どんな素人が営業したとしても、PC大山町の様なハイグレードマンションがこの価格で売られていたら、ある程度不動産の知識があるなら誰でも即買いするかと（笑）

ま、買う人たちからしたら殿様商売で信頼できる三井から買う方が、屈強の野村の営業マンから買うより安心なのかも知れませんが。

[720: 契約者]

竣工後も投稿が活発ですね～。やはり人気や話題性の裏づけなんでしょうか。

ところで、契約者の皆さんは幹事会社のアート引越しセンター使いますか？

[721: 匿名さん]

あんまり待ちすぎるとオリンピックの前には坪７００万円ぐらいになったりしないですかね？

[722: 匿名さん]

今後もそうそうでないであろうパークマンションレベルのパークコートですから、坪600でも700でも、気に入る部屋が中古で出てくるのをじっくり待つというのもありかもしれませんね。

[724: 匿名さん]

>715
>大型のタワマンではゴーストタウン化しているところもあると聞きます。

具体的に、どこのタワマンがゴースト化していますか？

どちらかというと、
山手線外の郊外で、
しかも駅から10分も歩く遠いマンションの方が、
ゴースト化しているマンションは圧倒的に多いですけどね。

[725: 匿名さん]

>>724

具体的に言うと、ゴーストと言うか、チャイナタウン化については、湾岸エリアのタワマンなどになると思います。

例えば>>420さんも引用していますが、下のような記事の通り、新宿や池袋、六本木といった外国人にも有名なエリア、そして、湾岸エリアにこのようなチャイナタウン化するマンションが多いとのことです。

PC大山町は住民の方の質も良いので大丈夫だと思います。


中国人が爆買いするタワーマンション　資産価値下がるリスク
http://www.news-postseven.com/archives/20150505_318932.html

「高額マンションの需要を下支えているのは、中国など東アジア系の外国人です。大手デベロッパー関係者から、「あのマンションは3割が外国人だ」といった話を聞くこともよくあります。また一部の新聞報道によると、大手業者が全住戸の半分以上を中国人に売ってしまった大型タワーマンションの存在を指摘しています。」

「外国人が購入していると思われるマンションは、新宿や池袋、六本木といった外国人にも有名なエリアや、東京オリンピックが開催される湾岸エリアが多く、広尾や代々木上原といった静かな住宅地は好まれていません。また、建物の外観が派手なタワーマンションに多く入居する傾向があります。」

[729: 匿名さん]

>724

話をすり替えては、ダメですねぇ。

あなたは、
チャイナタウン化ではなく、
ゴーストタウン化と書いてるんですよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[735: 匿名さん]

>>729
「タワマンのゴーストタウン化」にかなりこだわっていますねー。

↓このサイトはどうでしょうか？具体名が無いからダメですかね？個人的には地震や液状化のリスクがあるタワマンには住みたくないですが。

「ゴーストタウン化するタワーマンション」
http://ameblo.jp/27092709/entry-10894748194.html
とあるタワーマンションがゴーストタウン化しているらしい。今後、入居者が減り続けるゴーストタウン化するタワーマンションが増えるとの予測もある。（後略）

[739: 匿名さん]

この価格高騰の折に坪450万の部屋すらいまだに売れ残ってるんですか。
竣工時に売れ残るなんて、パークコートクラスでは極めて珍しいですね。
高くて売れないならまだしも、こんなに安いのに売れないのは何か訳があるのではと思ってしまう。

と思ってみたら、低層マンションにもかかわらずペラボー、バルコニーは吹き付け、敷地ギリギリの余裕ない設計、低い天井高。
やっぱりといった感じ。
これでパークコート上位とは悪い冗談でしょうか。

営業か契約者か分かりませんが、坪600〜700の価値があるって連呼するのはいくらなんでも虚しいですよ。
それなら450でご自分で買って600で売ればいかがでしょう。

[742: 匿名さん]

新築時が坪５００万円で、そこから数年後にもし２０％相場が上がったら５００×１．２＝坪６００万円になる、と言っているだけなの様に見えるので、もっともと言えばもっとものように思うんだけど、何かおかしいのかな？

[744: 匿名さん]

いろいろ議論があるのは注目度がある証拠として、個人的には中庭の植栽が育っていくのが楽しみです。

[745: 匿名さん]

重厚感のあるタイルと中庭の植栽が相まって、数年後に植栽の深みが増してきた頃にはマンション全体の雰囲気も一層良くなりそうですね。坪６００万とか７００万円という話も変ではないように見えます。

[746: 匿名さん]

吹き付けもペラボーも低天井もシート床も、建築費高騰中だから仕方ないでしょう。
このご時世、どの物件も似たりよったりです。
むしろ三井はこの価格でよく頑張ったと思います。
くだらないポジとネガの応酬はもうやめにしましょう。

[747: 匿名さん]

坪700万の価値があるとか極端な話もやめませんか？
坪450万の部屋が竣工した今でも売れ残ってるんですよ？

そういう無理なことを書くからネガが寄ってくるということに気付きましょうよ。

[748: 匿名さん]

>>747
新築時坪単価５００万×１．２＝坪６００万円っていう単純な算数の話でしょ？ポジとかネガとかでは無くこの数式事態は正しいよ。

[751: 匿名さん]

>>739
広尾住まいの通りすがりですが、完璧な正論ですね。
ここの契約者ポジは痛すぎます…

[754: 匿名さん]

わざわざ広尾住まいのと書いてしまう。しかもウソ。いつかその痛さ気づく日が来るのだろうか。

[755: 近隣住民]

>>745
人の好みですが、私はあの外壁は好きではないです。安っぽく見え、表情のあるレンガか大理石を望みます。
販売開始時より、築淺マンションの価格が急上昇している事を考えると、魅力があるのかもしれませんが。

[758: 匿名]

603,663
クルマで見栄晴ようじゃまだまだです。
超どでかい病院の理事長(母ちゃんは理事)の友達がいて５人兄妹の２番目が同級生だった。
俺ん家も医者だけど、桁が一つ違うぐらい儲けてると思ってる。
両親がちゃんと躾けていて、送り迎えなんて無く、贅沢はさせてなかった。
一番下の男の子はバンドマンであとは医者になった。
もちろん、友達同士で私立の有名医大に裏金入学との噂はあり、金の使う所が違いまっせ。
ここは8000から買える物件だし、あまり背伸びした意見並べるのもどうかと思う。
おそらく、声の大きい人ほど、プアでチープだろう。

[760: 匿名さん]

>>758

ちゃんと躾けている親御さんは裏金入学なんてさせませんよ。
車で送迎している親の方が可愛げがありますね。
そんな事をしているから変な医者が増えるのです。
頭を冷やしてよく考えましょうね。

[761: 匿名さん]

清邸に申し込み入った模様。
せっせと削除申請お疲れさんです。笑

[762: 匿名さん]

無理ポジの契約者さん（？）が削除＆書き込み禁止にされたようで、やっと掲示板が落ち着きましたね。
清邸（坪単価469万円）にも申込が入り、いよいよあと２戸です。

翠邸（64.37平米、8090万円）は坪単価415万円。
このご時世でパークコートが坪単価400万ちょっとで購入できるのは希少。
ミッドタウン横のパークコートと比べても半値ですから、焦らずとも売れるでしょう。
書いていて自分も追加で購入したくなってきました笑

一方、悠邸（160.69平米、36900万円）は坪単価759万円。
ミッドタウン横以外にも一番町、三番町など好立地に次々とパークコートが建設されるので、郊外でこの価格だと一寸厳しいかもしれませんね。

[763: 林先生]

>>761
とすると残り２邸ですね。悠邸プレミアムは４億円近くするので、それなりに所得の高いビジネスマンが買えるのは、あと１邸の様ですね。この物件いつ買うの？今でしょうー！

[764: 匿名さん]

売れてますね～。１３１邸中１２９邸ですか。９８．５％売れていると言う良好な販売実績ですね。いくら不動産市況が活況とはいえ、何もしないでも億単位のマンションを購入する客が向こうからどんどんやってくるとは、三井の販売網や顧客基盤はすごいですね。。

[765: 匿名さん]

この物件は、アークヒルズ千石山レジデンスやパークシティ浜田山のデザインで定評のある光井氏作のものですが、専用の窯で焼いたタイルを手張りで貼り付けた概観は不動産業界で評判高いですね。
なんでも、大山町の御屋敷街と調和するように重厚間あるデザインを意識したようです。

[769: 林先生]

>>762

翠邸（64.37平米、8090万円）の残り１邸はかなり条件良いですねー。何でですかね。他の翠邸も坪５００万近い中でここだけなぜですかね？階が１階（なんですかね？）かつ間取りなどの影響でしょうか？どっちにしても、お金あるなら即買いですね。

ここも中古だと２割り増しぐらいになるんですかねー。このマンション、この部屋とあとは悠邸のプレミアムのみ。この部屋いつ買うの？いまでしょー！

[770: 匿名さん]

>>739
ペラボーって、嘘や誇張は良くないですよ。マンションの構造にはあまり詳しくないですが、外から眺めるに、基本は下から天井までのコンクリート壁でプライバシーが確保されていて、ごく一部に避難用の石膏ボード？があるだけでしょ。

素人には↓このような構造に見えましたが違うんですかね？

「バルコニーを仕切るコンクリート壁のウソ・ホント」
http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/06/post_ba5d.html
このプライバシーを保ちやすくするために考え出されたのが、コンクリート製の仕切り。コンクリート壁で完全に塞いでしまうと避難路として使えなくなる。そこで、コンクリート壁に１ｍ四方くらいの穴をあけ、この穴部分に石膏ボードのパネルをはめ込む。石膏ボード部分を最小限にすることで、バルコニー内のプライバシーを保ちやすくしたわけだ。

[771: 匿名さん]

確かにバルコニー含めて概観は高級感あるつくりに見えました。

[773: 匿名さん]

三井は値引きしないと思いますよ。少なくともこの物件は。大規模の億ションにもかかわらず、販売実績98.5%と好調なので。

[777: 匿名さん]

>776
ちゃんと書き込み読んだ方が良いですよ。>>770さんは、嘘や「誇張は良くないですよ」と言ってるんですよ。

ほぼ全ての部屋のバルコニーは、コンクリート壁でプライバシーが確保されている高級感ある造りになっているのに、南側のごく一部の部屋だけに言及してあたかもマンション全体の事の様に書き込むのは、明らかに「誇張」だと思います。

きちんと事実を正確に書かないと、閲覧者からの信頼は得られませんよ。

[778: 匿名さん]

すみません。>>777ですが、上のコメントは>>776さんではなく>>775さん向けに書いたコメントです。

[779: 匿名]

まあもういいじゃないですか。なんだかんだであと2邸。パークコートとしてはうんぬん、見た目がうんぬん、いまさらポジもネガもいらないですな。売りたい人もネガりたい人もお疲れさんでした。

[780: 匿名さん]

ですね。あと２邸のみなんですね。なんだかんだで良く売れた物件でした。

[781: 林先生]

確かに。景気が良いとは言え、これだけの大規模かつ高額物件をほぼ売り切っているのは凄い。あと２邸、いつ買うの？今でしょー！

[782: 匿名さん]

>>777
だから誇張については否定してないですよねー。ちゃんと読みましょうね。ペラボーでもこんな感じならマシだと思いますよ。

[783: 匿名さん]

>>782
どうでも良いから誇張した書き込み繰り返すの辞めてくれませんか。この物件含めて、いろいろ真剣に検討中なので。邪魔です。

[784: 匿名さん]

売れ残りは売れない理由があるので、
最後の２戸を販売するのは難しいでしょうね。
でも残り物には福があるという考えの方もいるので、
この連休で頑張ってほしいです。

[785: 匿名さん]

３億とか４億近くするマンション含めて１３１邸のうち９８％～９９％は売れてますからね。すごい販売実績だと思います。

[786: 匿名さん]

概観は重厚感のあるハイグレードマンションにふさわしいになっていますが、内装も高級感あるんでしょうか？

[787: 匿名さん]

大山町という土地は古くは徳川山と言われた由緒正しい邸宅街で、芸能人や財界人が多数住んでいますね。この物件も代々木上原から大山町の御屋敷街を歩いていくと、某財界人の１００億円の御殿を抜けて少し行った所に、大規模マンションがそびえ立っていますね。何度か通りましたが、だんだんと御屋敷街の街並みに溶け込みつつありますね。植栽が育てばまた雰囲気も変わりそうですね。

[788: 匿名さん]

現地で実物見てきました。低層マンションでも大規模だとインパクトがありますね。
見た目のインパクトだけではなく、これだけスレッドがにぎわっていることからもそれだけ話題性やインパクトがあることが分かります。久々のパークコートは結果的に盛況、成功となりましたね。それを裏付けるように着々と売れてますね。

[789: 匿名さん]

直接縁はないけど、これだけ億ションが売れてるってすごいね。パークコートのブランド力？

[790: 匿名さん]

３億とか４億すると言っても、
瞬間蒸発したプラウド白金台などと比べて、
資産価値の低さが明確になっちゃいましたね、
売れ具合が物語っています。。

[791: 匿名さん]

パークコートのブランドもそうだけど、施行、デベ、立地、概観、内装、など全ての面でバランスが取れているのが、買い手に安心感をが与えるんだと思う。数億円する物件でも安心して購入できると言うか。

[792: 匿名さん]

三井は野村みたいにアクセク売らなくても、客の方から買いに来てくれるからね。殿様商売だねー。この物件も無理に営業しないでも自然に売れていきましたね。

[793: 匿名さん]

三井は住友や野村みたいに強引な販売手法は取らないので、買う側にとっては安心感あります。

[794: 匿名さん]

そうですね、
ここは中古で売り払う時も、
じっくり時間をかけてという物件ですからね（笑）

[795: 匿名さん]

同じく瞬間蒸発したプラウドタワー白金は、フタを開けてみるとガラガラなんですね。入居開始したばかりなのに、売り出しに出ていて、これって転売目的のファンド物件？住み始めると隣に誰もいない、っていうのは瞬間蒸発物件で多いんですかね。

PC大山町は実需で買っている人が多いから、質の良い方が住まわれるんだと思います。

[796: 匿名さん]

確かにプラウド白金タワーはたくさん売りに出てるね。さすがにあれだけ出てたら売れなさそう。

[797: 匿名さん]

プラウドタワー白金台は賃貸でもたくさん出てますよー。瞬間蒸発するファンド物件ですから。チャイナファンドも入り込んでるんですかね。

[798: 匿名さん]

まぁここは、
三井物件というより、
下位デベとのコラボ物件ですから、
販売にも力を入れず、
完売まで時間がかかるのは仕方がないですよね。

でもそのうち、完売するでしょう。

[799: 匿名さん]

パークコート渋谷大山町って、パークコートの中でも手堅い感じの物件ですね。新築時に売るときも着実に売って、中古でもやはりゆっくりと売る人が多いんですかね。転売目的ではなく。大山町にある稀少物件なのでリセールバリューも堅調に推移しそうですね。

[800: 匿名さん]

瞬間蒸発するファンド物件は結局、株価に連動するんだよね。長期にわたって安定した資産価値を築きたいなら実需に裏付けられた物件が良いよ。っておせっかいかな？