パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その2

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：2LDK、3LDK
面積：64.37平米～96.16平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/445769/

【物件情報を追加しました　2015.6.24　管理担当】

[41: 匿名さん]

著名デザイナー監修だから?
代表作として三井の公式サイトに載っている?
だから何ですか?あんなシマシマのデザイン本当に良いと思いますか?私はセンスがないと思いますが。パークマンションと比べても仕方ないのはその通りですね。値段がそもそも違いますから。ただグランドメゾン上原コートやレジデンスのように同じ価格帯の物件とくらべても外観は高級感がないですね。三井さんの監修なので期待しましたが。余りにも多くの種類のタイルを使っているのとタイルを使う場所を少なくしているためできあがりが少しチープに見えます。５０個が億ションで大規模で注目されているわりには私にとっては外観は期待はずれです。ただ、内装や場所は良いと思うので良い物件ですが。

[43: 匿名さん]

>>35
コスパ（価格対比のグレード感） 、と言う視点は確かに一理あると思う。

[44: 買い換え検討中]

41さんが、私が一歩踏み出せなかった理由を明確にしてくれました。

>だから何ですか?あんなシマシマのデザイン本当に良いと思いますか?私はセンスがないと思いますが。

そうです。シマシマが気にいらないのです！なぜシマシマなのかずっと疑問でした。

すっきりしました。ありがとうございました。

[45: 匿名さん]

>>36
数億円のマンションを購入する層は、コスパがどうとか細かいことは気にしないっていってるだけじゃないの？自分が気に入ったらコスパが良かろうが悪かろうが、買うっていうことでしょ。

外観が細かいコスパ、などとは言っていないのでは？

ちゃんと読んでからコメントした方が良いと思います。

[46: 匿名さん]

>>44
まじですか。あのシマシマ見た瞬間におかしいと思いましたが。

[47: 匿名さん]

>>45
あなたこそ話の流れ読んでください。自分が気にったらコスパ気にしないなんていってないですよ。そんな議論してないです。清邸や翠邸よりもゆうていの外観が高級感ないという意見に対しての話ですよ。

[49: 匿名さん]

41さん、起承転結がよう分からん？　もっと文章整理しましょ。。。

[50: 匿名さん]

>>47
これは明らかに間違ってるでしょ（笑）
>清邸や翠邸よりもゆうていの外観が高級感ないという意見

そうではなくて、悠邸の方がグロス価格が高い割には、清邸や翠邸とそこまでグレードに差がない、という事ならまだわかるが。

[51: 匿名さん]

すこしでもポジとみたら、ここぞとばかり、物件を貶める

買えない鬱憤を、訳知り顔のコメントで溜飲を下げる、ってとこかな

[52: 匿名さん]

いろいろ言ってる人はいるけど、まあ普通に考えたら、PC大山町は内装も外装も値段相応に高級感ある仕上がりと言えるでしょう。

[53: 匿名さん]

>>41、アウト

[54: 林先生]

プレミアム入れてあと４邸。買うなら今でしょー

[55: 匿名さん]

三井は、野村と違い、早期完売に拘泥しないから、あくせくせず、気がついたら、

竣工前に全戸申込完了になってたという展開でしょうね。

PHでもなくPMでもなく、あくまでPC。そこはそこで、理解している人が買うから、周囲がとやかく言っても・・

[56: 匿名さん]

否定の否定か。ゆうていの外観が一番高級感ないというぉとだよ。わからんか。

[58: 匿名さん]

>>55
>PHでもなくPHでもなく、あくまでPC。そこはそこで、理解している人が買う

なんだかんだいってもそういうこと。
でも41のような意見も、一つの見方としてあり、ネガでもなんでもないと思うけどな。タイルの使い方についてとか。
上原のグランドメゾンと比べても、内装コスト抑えたなあって所はそりゃあるけど、そういうの含めてなお、トータルで相当良い物件だと思う。

[59: 林先生]

この立地、このグレードの内装・外装でこの価格。買うなら今でしょー

[60: 匿名さん]

でも管理費が高いよー。泣

[61: 匿名さん]

ハイグレード低層マンションの中では、管理費は妥当な水準ですよ。やはり、大規模低層のスケールメリットが効いてるんだと思います。

[62: 匿名さん]

>>61
高いでしょ。スケールメリット効いてないよ。

[63: 匿名さん]

できれば、２４時間有人管理だとありがたいのですが。いざというとき安心ですし。　　低層マンションだと、採用しているところは少数のようですが、この物件は該当するでしょうか？

[64: 匿名さん]

管理内容なんてHP見れば、と思ったけどここのホームページって情報量が異常に少ないね。
設備・仕様も分からないんだ。

[65: 匿名さん]

お風呂はミストサウナ付いてますか？

[66: 匿名さん]

>>63
該当しますよ。24時間有人管理です。ハイグレード大規模低層ならではの仕様です。

[67: 匿名さん]

>>65
ミストサウナは、マンション設備のうち、入居後使わなくなる設備No.1らしいです。なくても良いかと。

[68: 匿名さん]

>>66
三棟それぞれに常駐でしょうか？

[69: 匿名さん]

24時間有人管理はいいですね。低層でこのような管理はなかなかなさそうです。タワマンは嫌だけど、管理はしっかりした物件が良いという意味では、大規模低層というのは一つの選択肢かも知れないですね。

[70: 匿名さん]

確かにミストサウナはいらないね。

それにしても外装・内装ともにパークコートらしい高級感ある感じになってるみたいですね。

[71: 匿名さん]

>パークコートらしい高級感ある感じ
ってどのような？パークマンションより下なのは価格なりで分かったけど、
例えば他社、グランドメゾンとかと比較してどうなの？
高級感って、ただ見た目の話、それとも仕様など含めて？
なんか営業の書き込み多いみたいだけど、それならそれなりに専門的に回答して。

[72: 匿名さん]

>>71
営業じゃないと思いますよ。では誰なのか？知りませんが放っておいてあげて。
70に関しては、そんな目くじら立てるような書き込みでもないかと。
むしろ66と67、それと69がここの住人の典型。ずっとここ見てる人なら普通に分かってるはず。
高級感は、外装は好みもあるから評価別れて当然。使ってるタイルの質感や色味、出窓の感じとか私は好きですけどね。
仕様は、最高級ではないけど高級感あると言って非難される程ではないのでは。内廊下、水回り、リビングと主寝室のエアコン、ディスポーザー、床暖など。
ただ、三井にはもっと頑張って欲しかったのが正直な感想。日生からの買取交渉が厳しく高くついたのかな？とか想像しましたが。

[73: 匿名さん]

まあいろいろ意見はあるけど、フツーに考えたらこの物件はそれなりの高級マンションでしょう。

[74: 匿名さん]

>>73
それは間違いない。程度の差であーだこーだ揉めるのやめれー。

[75: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャルの都心プレミアム物件特集に載っていました。
http://www.31sumai.com/theme/premium/

[76: 匿名さん]

＞それなりの高級マンションでしょう。
それなり・・・
ライオンズマンションだって高級なのあるし（笑）それなりってどの程度なのかね？
まあ、モノの価値=価格なので坪単価＠460万前後の「価格なり」でしょうね。
ちなみに目黒駅前は＠600万、麻布エリアは＠800万、千鳥ヶ淵は@1000万といった感じですね。
虎ノ門タワーズレジデンスは@2000万超えもあるようですね・・

[77: 匿名さん]

坪単価＠460万は2014年に設定された価格だからですかね。もし同じ物件を今の不動産相場で価格設定したらもっと高いのでは？今後はもっと上がるんでしょうね。あと４邸しか残ってないですが、そういうことも含めて買い推奨のハイグレード物件だと思います。

[78: 匿名さん]

>>76
あなたの言ってるのはどっちかというと高額マンションね。香港とかシンガポール行ったらもっと高いの買えますよ。マンションのクラスとかグレードでなく地価の違いね。
いつものワンパターンの77はポイントがずれてるけど。

[79: 匿名さん]

だいぶ前にこのスレでも相続対策が話題になり、タワマンの高層階こそ相続対策！のような書き込みがありました。
話題になりつつありますが、租税回避行為と認定され修正申告が必要となるケースが出てきているみたいですね。
結果論ではありますが、乗っかるほうも安易だし、販売側の煽りも行き過ぎがあったのかもしれません。
ここは節税目的メインで購入するような物件ではないと思いますが。
何事も自分自身の常識でじっくり判断するよう心掛けたいものです。

[80: 匿名さん]

物件のサイトに外観の写真があるけど、自分自身の常識でじっくり見てみました。

いろいろ意見はあるけど、私は普通に質感のある外観のハイグレード物件だと思いました。

[81: 匿名さん]

確かに、今のような上昇基調の相場の中で、>76みたいに時点が違う坪単価を比較しても意味が無いね。

まあそういう細かい話をしなくても、この物件が高級マンションって言っても別に違和感は無いよ。

[82: 匿名さん]

今の不動産相場の実勢価格で言うと、PC大山町は坪単価550〜600万ぐらいですかね。

まあそれでも虎ノ門タワーレジデンスのような高額マンションにはかないませんが。

でも良い物件だと思いますよ。

[83: 匿名さん]

400万越えだと高級Ｍなんですかね。
価値観とかじゃなくて、純粋にお金持ちが小さな子供育てるならのびのび一軒家でしょう。
老後はマンションもありですけど。

[84: 匿名さん]

いつの間にか、残りあと5邸になってますね。申し込みが入ってるであろう先着販売中住戸を除くとあと2邸。うちプレミアムが1邸。とすると、1億以内で買えるのはあと1邸！？

[85: 匿名さん]

>>84
先着順はキャンセル住戸でここしばらく残ってるから純粋に5邸かな。

[86: 匿名さん]

モデルルームのクローズが迫り、売る側も、検討する側も急き立てられているかのごとく。

賛否はどうあれ、着実に売れているという現実がすべてを物語っていますね。

[87: 林先生]

あと残り数邸。いつ買うの？今でしょうー！

[88: 匿名さん]

このままの不動産相場が続けば、リセールでは坪単価600万ぐらいでしょうか。

[89: 匿名さん]

ここは渋谷のはずれで
どちらかというと、代々木上原の高級感というよりは幡ヶ谷の庶民的なところも混ざってる立地だから、
坪600万は厳しいのでは。
近くの高級マンション達(プレステージやペアシティ)も中古だとつい最近まで坪300万前後でした。
夢見るのは勝手ですがリセールでは600万円どころか500万円も厳しいと思います。

[90: 匿名さん]

↑代々木上原界隈で坪500万位する中を見たことが無いです。

[91: 匿名さん]

間違えました、
代々木上原界隈で坪500万円くらいする中古マンションを見たことがありません。

[92: 林さん]

>>88
そう思います。この調子でいけば600から700にはなるかも知れないですね。
なかなかない立地の低層ハイグレードですものね。

[93: 匿名さん]

確かに、昨年の売り出し価格が坪500万弱なので、このまま相場が上がれば坪600万も圏内かも知れないですね。

[94: 匿名さん]

リセールだの、坪単だの、マネー、マネー。。。物件の本質談義はそっちのけで、算盤をはじく面々ばかり。

[95: 匿名さん]

坪600〜700万。。そうすると庶民は何処に家を買えば良いんでしょうか？郊外も相場が上がってるんですかね？

[96: 匿名さん]

悠邸のプレミアムなら、数年後に坪単価800万円から1000万円は行くのでは？

[97: 匿名さん]

代々木上原徒歩１０分で坪６００（笑）

目黒のタワーか青葉台の低層買った方が数倍マシ。

[98: 匿名さん]

妄想が行き過ぎているので確認ですが、自分が買った価格より二割り増しで数年後、自分より金持ちでアンポンタンな奴が購入するのを皆さん期待しているのでしょうか？
中国には日本で言う富裕層が一億人いますが、彼らが頼みの綱ですかね。
普通、住んだら二割減で考えないと。
不動産よりリスクはありますが、直近の不動産の高騰を考慮すれば、他の余剰金運用方法は複数あります。

[99: 匿名さん]

>>97
目黒のタワー買ったほうがまし?
何を基準に話しているの?
坪単価だけで物件選ばんぞ長く住む家を探している人達は。目黒駅前のごちゃごちゃした街のしかもタワーマンションより静かな住宅街の低層マンションを好む人がいるんだよ。あんたらたいした知識もない不動産投資家か?何が言いたい?勝手に投資物件あさってろ。
リセール考えて大山町選ばないだろ普通。住むこと重視だよ。

[100: 匿名さん]

坪600、700とか妄想膨らませておいて、住むこと重視とか言われてもね。

タワーマンションはよく分からないけど、ここに坪600出すくらいなら青葉台の低層の方が良いっていうのは同意。

[101: 匿名さん]

ここは歴代パークコートの上位に入る代表作。経年優化で数年後には700は固いでしょうか？

[102: 匿名さん]

>>100
勝手に坪単価の話して盛り上がっているのにわか投資家でしょ。青葉台に新築の低層マンションあるの?しかも青葉台のどこ?
青葉台の本当に良い場所は駅からかなり遠いぞ。買えない物件の話するのがそれこそ妄想だよ。

[103: 匿名さん]

青葉台のキリン社宅跡にできるグランドメゾン、楽しみだなー。

[105: 匿名さん]

ここは京王沿線エリアのファミリーマンションですよね。都心の低層と比較出来る物件ではないと思いますよ。駒場、富ヶ谷に隣接する上原であれば比較対象でしょうけど。
因みに駅距離の話が出てますが、電車使います？仮に使うとしても徒歩9分で歩かないと帰れない所ですよね。それならバスの本数が多いバス便物件のほうがよほど便利ですよ。バス停に近いとほぼ濡れずに駅まで行けますから。

[106: 匿名さん]

この掲示板の存在意義って何かね。検討者でもない暇人のオモチャになってるの明らか。まあこんな事書くと削除かな。勝手にして。

[107: 匿名さん]

妄想じゃないし。
まだ予定地の段階で公表すらしていないのに、営業って･･･

美空ひばり記念館横の坂道を少し下って奥に入った本当に良い場所だよ。
そういう立地でも坪600もしないぐらいだし、現実を直視すべきでは？

[108: 匿名さん]

103です。ちなみに私も営業ではないですよー。発想貧困ですね。
>>107
いやいや、あそこはいまの相場なら坪600超えるんじゃないですか？しかも積水だから仕様もそこそこにしてくるはず。

[109: 匿名さん]

現地に行ってきましたが、閑静な住宅街の中にある良い立地でしたよ。

大山町の御屋敷街を歩くと突如として現れるPC大山町。低層マンションでもこれだけ大規模だと迫力ありますね。大山町のランドマークとおっしゃっていた方がいましたが、現地に行くと確かに言っている意味が分かりました。

まあ他の高額マンションと比較したり、意味の無い単なるネガのためのネガの書き込みもありますけど、普通に考えたら良い物件だと思いますよ。

[110: 匿名さん]

>>109
おっしゃる通りですね。御屋敷街のハイグレード低層PC大山町ですから、坪700でもお買い得かも知れないですね。

[111: 匿名さん]

>108
そうですね。大山町ならいまの相場なら坪600超えると思います。

[112: 匿名さん]

>>107
はいはい。好評してないの普通の一般人はしらないからね。まあどうでもいいけど106番さんとどう意見。勝手に坪単価計算してなよ

[113: 匿名さん]

大山町や西原に近い代々木上原駅の北側には、小さいけれどお洒落なお店がところどころありますね。芸能人や文人含め、地元の人が足繁く通う隠れ家的なお店が多いですね。

[114: 匿名さん]

ポジもネガも自分の視点からしか見ていないですね。坪単価700万とか500万とかはちょっと両極端な感じがします。
PC大山町の場合は、坪単価600万円ぐらいが公正な価格かな。ただし今の相場が続くと仮定した場合。

[115: 匿名さん]

>113
朝からクラフトビールが飲める、スワンレイクパブエド カフェドテテは雰囲気良いですね

[116: 匿名さん]

フレンチならメゾン サンカント サンクが素敵ですよ。ビストロ料理をみんなで賑やかに楽しめます。

[117: 匿名さん]

昨年の新築時の売出価格でいうと、悠邸では坪700万円～800万円ぐらいのものもあったので、リセールで同じく坪700万円～800万円で売れるというのはまあ妥当な予測でしょうね。特に今は年々相場が上がってますから。
もっとも先のことは誰にも分かりませんが。

[118: 匿名さん]

代々木上原に昔ながらの落ち着いたカフェはありますか？

[119: 匿名さん]

たくさんありますよ。
アステリスクにはよく行列に人が並んでます。
http://asterisque-izumi.com/

[120: 匿名さん]

PC大山町は中庭など植栽に凝っているところが素敵だと思います。同じように都心地区のマンションで庭園があったり植栽に凝っているマンションはありますか？中古でもかまいません。むしろ、植栽は年々深みを増すと思うので、中古のビンテージマンションなどウェルカムです。

[121: 匿名さん]

>>120
パークマンションの三田網町とかいいですよ。

[122: 匿名さん]

渋谷の中心なら　ノア道玄坂　かな　（笑）

[123: 匿名さん]

>>121
パークマンション三田網町素敵ですね。やはり三井不動産のマンションは造りもしっかりしている上に、植栽などにも凝っていたりとプラスアルファがあるところが良いですね。時を経て庭園の緑が深みを増すにつれ、物件価値が高まって行くような。

パークホームズやパークタワーは置いておいて、過去のパークマンションやパークコートなどの三井不動産のマンションのシリーズでは、中古価格が新築価格を上回っている理由が分かる気がします。

そう言えば、三井不動産の都心プレミアム物件特集に載っている物件は、PC三番町やPC大山町など、どれも緑が多く植栽に凝ってそうですね。
http://www.31sumai.com/theme/premium/

[124: 匿名さん]

パークコート大山町の近くにある、某アパレル系メーカー社長のビリオネアの大邸宅は、時価いくらぐらいするんでしょうか？

[125: 匿名さん]

ポジ、ネガ、共にこれだけ多数の書き込みがあると言うことは、それだけ注目されてる物件なんですかね。歴代パークコートシリーズの中でもなかなか高い注目度だと思います。
やはり今回は大規模分譲だからでしょうか？

[127: 匿名さん]

>>125
確かに掲示板のレスポンスの高さや売れ行きの良さを見ると、注目度の高さを反映してるように見えますね。

[128: 匿名さん]

>126
仰る通り、ポジに反対するために、いちゃもんをつけたり上げ足取ったりするだけのネガがほとんどですね。
まあ良識ある人が見たら、いちゃもんなのは明らかですが。
それと、パークマンションや虎ノ門タワーレジデンスと比較したりなど、無理ネガも多くですね。

[129: 匿名さん]

ネガの方が客観的な意見だと思うけど。
ポジはちょっと非現実的で無理がある感じ。

[130: 匿名さん]

>>129
いやいやネガが無理があるでしょ。皆が買えないような高額物件と比較したり。意味のない坪単価計算とか。物件の殆どが3億ぐらいする物件買えんのか?サラリーマンが?売っている本人たちも間違えなく買えないだろ。ここ買った人達がキャピタルゲイン狙いで数年後売るか?
ここの値段が上がってもここより良い場所に住もうとしたら価格がもっと上がっているよ。投資用物件じゃないからここ。

[131: 匿名さん]

確かに無理ネガ多いですね。まあ閲覧者も大人だから、影響される人もいないでしょうけど。

[132: 匿名さん]

みんなで歴代パークコートシリーズのランキングをしてみましょう。

[133: 匿名さん]

歴代パークコート、これらのサイトにいろいろ載っているようです。

http://www.rnt.co.jp/brand/lists/15/

https://www.kencorp.co.jp/famous_property/series/park_court

[134: 匿名さん]

>いやいやネガが無理があるでしょ。皆が買えないような高額物件と比較したり。意味のない坪単価計算とか。

ポジが坪700とか意味のない坪単価計算をするから、高額物件と比較するしかないんじゃない？
無理があるのはどっちだか。

[135: 匿名さん]

>>134
いや、700とか言って荒らそうとしてるネガがここにはいる。ずっと同じ流れ。

[136: 匿名さん]

>134
無理があるのはネガの方です。過去の書き込みをちゃんと見てみると、坪単価の書き込みを初めてしたのはネガの>>76。坪単価2000万円の物件と比較したりして、けっこう滅茶苦茶。

もっと有意義で建設的な意見交換をしてみませんか？

[137: 匿名さん]

一歩引いて見ていると、ポジのカキコはそれなりに理屈が通っている感じする

[138: 匿名さん [男性 50代]]

大山町、行ってきました。
中庭に桜が植えられていました。
まだ頼りない感じですが…(笑)

[139: 匿名さん [男性 50代]]

植物は詳しくないのですが、たぶん、桜だと思います。

[140: 匿名さん [男性 50代]]

翆邸のバルコニー。
手摺りの下の凸凹のタイルが目を引きました。