パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その2

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：2LDK、3LDK
面積：64.37平米～96.16平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/445769/

【物件情報を追加しました　2015.6.24　管理担当】

[305: 匿名さん]

渋谷区内では、モリモトの他アパやオープンなど不動産協会に未加盟のデベが億ションを販売していて、好調のようです。
そのほか、戸建てからマンションにシフトしている一建設なども近い将来、高額マンションを発売しそうですね。　逆にかつて渋谷区や港区でも多数販売していた大京が、都心や城南から撤退してしまい、残念です。

[306: 匿名さん]

マンションを観るのが好き（趣味？）なので、スレッドが盛り上がっているということもあり、試しに最寄りの代々木上原駅から現地まで歩いて行ってみました。

大山町の御屋敷街を抜けて行った高台のエリアに、突如として一際目立つ低層マンションがドーンと現れますね。低層でもこれだけ大規模だとかなり迫力ありますね。

外観の雰囲気は、なかなかどうして、私が観る分には重厚感ありますね。坪単価600なんですか？それに相応しいハイグレードな印象は充分にあると思います。専用の窯で焼いたというタイルの深みある 風合いが印象的ですね。後で調べて分かりましたが、手張りで一枚ずつ貼ってるんですね。中庭の植栽が完成して時間が経つと、マンション全体の深みが増すんですかね。

まあ中国系のファンドが買い漁っているド派手なマンションとは一線を画すため、販売と同時に瞬間蒸発したりはないでしょうが、実需を求める層には安定した人気がありそうなので、リセールバリューは底堅く安定成長するでしょう。投資目的ではなく長く住むには良い物件だと私は思いました。

実際に住まわれる方もそれなりの富裕層なんでしょうね。もっとも上を見たらキリはないですが、三井やパークコートのブランドイメージと相まって、都心近郊でそれなりのアッパー層が住む選択肢としては一考の余地はあるのかと。

ほぼ完売したあともそこそこ書き込みがあるとは、やはり底堅い人気があるようですね。

[307: 匿名さん]

プレステージの宣伝の書き込みはバイアスかかっているため無視するとして、この物件、普通に考えたらぶっちゃけハイグレードな高級マンションってことで、何の違和感もないよ。あとは坪単価600払って買う価値を見出すかどうかの話。

[308: 林先生]

第１四半期の決算も軒並み好調でした。中国経済に多少不安材料はあるものの、ギリシャ問題も大きな懸念はないため、国内の景気回復基調は暫く続くでしょう。不動産セクターは少なくともオリンピックまでは堅調でしょう。
マンションいつ買うの？今でしょう！

[309: 周辺住民さん]

プレステージの宣伝て。あそこのマンションが何で今更宣伝なんてする必要があると思うんですかね。宣伝する必要があるのはこっちのほうでしょうに。
西原3丁目＆大山町近辺に住んでいるので、上原近辺のマンションを全部回った事がある上で、外観と立地に関して客観的な意見のつもりだったんですがね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[310: 匿名さん]

ここの宣伝部隊（というか一人？）って、いつも同じことばかり書いてますね。
どういう立場の人なのかすごく興味があります。

[311: 匿名さん]

パークマンションは別格として、三井の低層ハイグレードを求めるとなると、パークコート。
ただ、パークホームズに「松竹梅」があるように、パークコートも全てが「AAA」と限らない。
この大山町。突っ込みどころは多々あれど、この売れ行きが評価の高さを示している。

[312: 匿名さん]

素人が普通に見たら、良いマンションだと思いますよ。坪600万とか億ションとかなので、手が届く人は限られるかも知れませんが。一度住んでみたいです。
売れ行き良かったんですね。

[313: 匿名]

>>304
あなたも、しっかり調べた方がいいよ。
私はプレステージの住民じゃないけど、あそこは東急不動産分譲ですよ。
中小デベではなくてまぎれもなく大手です。
上原に住んでるので、ここと両方みましたが、プレステージの方が高級感もあり立地も良いので、総合的に上だと思います。
ここでは、グランドメゾンよりも微妙です。
最近なら、パークハウスよりはこっちの方がいいですね。
しかし、周りのマンションが良いだけでここも、充分高級マンションだと思います。
しかし、坪600はきついのでわ。
近隣としてはそのくらいになってくれたらいいんですけど。

[314: 匿名さん]

プレステージも、東急としては“高級ブランド”かもしれませんが、パークコートと比較するのはどうかと。

[315: 周辺住民さん]

プレステージより三井のパークコートのほうがブランドとして上、だから比較対象にならないって、そういうの思考停止っていうんですよ。
あちらのほうが駅から近いですし、やや井の頭通り沿いに近い場所とはいえ、本当の邸宅街にある物件です。実際に足を運べば、こことは外観の高級感にかなり差があるのがわかります。ここらへんのマンションの中では立地的にはペアシティが一番いいと思いますが、あまり管理が行き届いてないようで、外観はお世辞にもいいとは言えません。

ここが悪い物件だとは思いませんが、周辺のマンションと比較してそれほど高い値段がつくほどのものとも思えないというが正直なところです。

[316: ご近所さん]

↑
同意です。
値段が少し強き過ぎると皆さん思っているのだと思います。
しかし、これだけ売れているのだから、今はこれが相場なのかもしれませんね。
中古で築１０年未満の高級マンションでこの辺だと坪４００万はおろか３５０万に届けば良いのはこの辺りに住んでいる人なら常識です。
上で出ていた、ペアシティはすごく高級感がありますが取引されている坪単価は２００万円前後です。
中古になって坪６００万円で売れればそれは良いでしょうが、そこまで中古市場が上がっている印象はありません。
私たちが言いたいのは、買えば転売が出来るみたいなのを煽って、販売を促進するというような書き込みは良くないのでは、
という事だと思います。
誰だか分りませんが、そんな煽らなくても、ここは売れると思いますよ。
はっきりしているのは、今の状況だと坪６００万では誰も買いません。

そもそも、この辺で坪５００万以上で売るのであれば、全戸分の自走式駐車場を付けて、広さも１００㎡～にして内装グレードももっと上げるべきだと思っている人が多いと思います。
私もここがもっと良い造りであれば坪６００万円超えても良い部屋なら購入しました。
それだけ、がっかりした人が多かったのかと。
ここを見ると一昔前なら坪４００万円いかないくらいで売ったいたような造りだけどずいぶん高いから残念に思っているという事だと思います。
まとまらない文章ですいません。
長文失礼いたしました。

[317: 匿名さん]

2014年の販売時が坪500万弱、中古相場は今後の相場によるでしょう。オリンピックまでは緩やかに上昇するでしょうか？

仕様については、限りなくパーマンに近いパークコート、というのが専門家の見方の様です。

「パークコート渋谷大山町」 低層住宅街の大規模 単価は470万円
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/1650-470

　建物は3棟構成。「悠邸」は全51戸のうち50戸が億ション。インテリアを担当した三井デザインテック・小野京子氏の3億6,900万円のモデルルーム提案が圧巻。リビングドアなどはオークの名栗仕上げ。玄関エントランスとモダンな「Chashitsu」ドアには天然石をスライスし、金や銀の箔を挟み込んだものを採用。幽玄な世界を演出しているのが目を引く。その他建具・面材にも自然石や突き板を多用しており、設備仕様レベルは「パークマンション」とそん色ない。

[318: 匿名さん]

最も高額な部屋をオプションを駆使して飾り立ててもパークマンションには及ばない、ということを身内的な方すら認めてしまっているわけですね。
少し残念な感じです。。。

[319: 匿名さん]

>>317
なるほど。もちろん、三井の中でのブランドのラインナップの整合性もあるから、パーマンとパークコートが逆転することは無いでしょうが、幅あるパークコートのレンジの中では限りなくパーマン寄りと言う風に素直に受け取りました。

とするとやはり、今後の相場上昇を折り込めば、坪単価500〜600万円が妥当なところでしょうか。

[320: 匿名さん]

>318
そう揚げ足を取りなさんな。>317さんが言いたいのは、この物件はプレステージとかと比較するんじゃなくって、よりグレートが近いパーマンと比較する方が意味ある議論が出来る、って言うことでは？専門家もそうしてるとの事だし。

[321: 匿名さん]

伝統ある邸宅街の立地、そして大山町の御屋敷に調和する格式の高さが売りだそうです。

http://www.37sumai.com/article/1582

――外観デザインでもこだわりが随所に施されていると伺いました。
3棟の外観はそれぞれ異なるデザインですが、敷地内のいくつかの視点で見た時に統一感を感じられるように設計されています。例えば正面エントランスや中庭から見た時、向かい合った建物の角に同じ色のタイルを使用するなど、デザインに連続性を見つけられるような工夫を施しました。また、大山町の邸宅にも負けないような圧倒的な存在感を出すため、格式高いデザインを意識しました。

[322: 匿名さん]

このエリアの住民の方にとっては、この物件の中庭の植栽が時が経つとともに深みを増して行くのが楽しみでしょうね。

[323: 匿名さん]

>>317のリンクのサイトの玉川上水の紅葉の写真は綺麗ですね。中庭の植栽も紅葉するんですかね。

[324: 匿名さん]

玉川上水は花見の時期の桜も綺麗です。

そう言えば中庭の植栽にも桜がありましたね。

[325: 匿名さん]

３１７
あんな記事、三井が高い広告料払って書かせてるんだからよく書いて当たり前。
パークマンションに住んでるけど、ここはパークマンションと全然違うよ。
パークマンションにある設備のジャクソンのジェットバス、全熱交換器、全室カセットエアコン、ミーレのコンベックション、全居室に床暖房などここにはついてないし。
共用部も、地下駐車場が全戸数分以上あるし、玄関ドア一つとっても全然違う
ここはハイグレードなのかもしれないけど、私にはなんかお化粧したファミリーマンションに見えたけど・・・
一度高級マンション見てみたら？
私が住んでる白金のパークマンションはここと値段同じくらいだったけど、設備や造りは全然違う。
値段だけ上がって造りはお金かけないで売れるんだろうから、デべも儲かってしょうがないだろうね。
ここが、パークマンションと同じようなつくりっていうのはただの広告でしょ。
最近売れたパークコート赤坂桜坂や少し昔に売れたパークコート三番町の方がよっぽどハイクオリティです。
それでもパークマンションの方が良いです。
ここは悪いマンションではないけど最高級マンションとは比べられないと思います。

[326: 匿名さん]

誰も数億円するパークマンションと同じとは言ってないよ。
パークコートの中では比較的高級な内装、外観も光井デザインの格式ある風合い、などパークマンションにより近いパークコートと言っているだけです。
今販売している、アッパーミドル〜富裕層向けのマンションの中では良い選択肢なのでは？もっとも売れ行き良いため、ほぼ売れてしまっていますが。

[327: 匿名さん]

ミーレのコンベックションは30万円ぐらいでしょうか？
http://www.ntec.tv/other/aeg_cooking.html

キッチンをリフォームしてミーレを入れて、バスルームにジャクソン入れたらパーマンみたいになりますか？

[328: 匿名さん]

>327
頑張れば近い感じにはなると思うよ。

もっとも、悠邸プレミアムでは色々カスタマイズ出来たみたいだから、考えようによっては既製品のパーマン買うより、自分のニーズに合ったハイグレードマンションが手に入れられるのかも。

[329: 匿名さん]

坪600万が妥当とか、夢を見るのは自由ですが多少は現実も見た方がいいですよ。
現状、坪415万の部屋すら売れ残っているのに。

[330: 匿名さん]

好調に売れたのは坪500万円弱の物件ですかね。2014年価格なので、 オリンピックまでに相場が２割上がれば坪600万円も圏内でしょうか。

[331: 匿名さん]

マンションブランドをグレート順に並べてみました。上を見たらキリないので、パーマンで打ち止めにしてます。また、同じブランドでも物件によってグレート感は様々ですが、かなり単純化しています。

ディアコート＜プレステージ＜パークホームズ＝ブリリア＜プラウド＝パークタワー＝パークハウス＜パークコート＜パークマンション

[332: 匿名さん]

>>331

パークシティはどこに入りますか？

[333: 匿名さん]

お盆休みが明けたとたん、怒涛の投稿の嵐。
裏を返せば、業界関係者やMSオタクが、こぞって・・・
それにしても、331さんの格付け、何だこりゃって感じですね

[335: 周辺住民さん]

専門家の意見だとか、特注のタイルだとか、三井のパークコートのブランドだとか、、営業の戦略としては、顧客を思考停止させたもん勝ちなんでしょうけど、そういうやり方は誠実ではないと思いますよ。
実際に現地を見た上で、立地的にも外観的にも、プレステージよりこの物件のほうが上だと言ってる人が一人もいない時点で、この物件の実力が知れてると思いますけどね。内装はいくらでもリフォームできますが、立地と外観、共有施設は変えようがないですから。
いいマンションができれば周辺の土地の価値も上がりますから、自分としてもいい物件ができるに越したことないと思ってましたが、今の様子からして、坪600万はいくらなんでも高すぎると思いますよ。

[336: 匿名さん]

アベノミクスで株価が３年で３倍になったんだから、５〜６年で不動産が２割ぐらい上がってもおかしくはない。
もっとも、上がるのはデベや施工会社が一流の物件が中心になると思うけど。

[337: 匿名さん]

>>332
プラウド＝パークタワー＝パークハウス=パークシティ

どうでしょうか？

[338: 匿名さん]

プレステージは、三井住友建設でしょ。まあ、フツー。

[339: 匿名さん]

>>336
同感です。今日発表の4-6月期のGDP成長率も、全体ではマイナスになったものの住宅投資は1.6%のプラスでしたね。

[340: 匿名さん]

>337
なるほど。合わせるとこう言うことでしょうか？

ディアコート＜プレステージ＜パークホームズ＝ブリリア＜プラウド＝パークタワー＝パークハウス=パークシティ＜パークコート＜パークマンション

[341: 匿名さん]

パークハウスはピンからキリまであるから、あまり単純化出来ないと思います。

[342: 匿名さん]

プラウドもピンキリ。ブリリアって、なんかの間違い？

[343: 匿名さん]

>>336
不動産相場が２割上がると言うのは、PC大山町で言うと、坪500万×1.2＝坪600万と言う計算で良いんでしょうか？

[344: 匿名さん]

>>342
ブリリアは東京建物でしょ？

[345: 匿名さん]

>>341、>>342

こんなとこですかね。

ディアコート＜プレステージ＜パークホームズ＝ブリリア＝プラウド下＝パークハウス下＜プラウド上＝パークタワー＝パークハウス中=パークシティ＜パークハウス上＝パークコート＜パークマンション

[346: 匿名さん]

>>338
そうですね。三井住友建設は大手ゼネコンですが、大林組の様にスーパーゼネコンではないですね。

ゼネコンランキング
http://xn--tckr5czi.net/job/uriage.html

[347: 匿名さん]

デベロッパーの売り上げランキングも見つけました。あくまでも売り上げですが。

http://magazine.jobrass.com/131

1位）三井不動産：⒈3兆円
2位）三菱地所：1兆円
3位）住友不動産：6,886億円
4位）東急不動産：5,568億円
5位）レオパレス21：4,594億円

[348: 匿名さん]

>345
ランキング盛り上がってますね。マンションブランドについてはこんなランキングもあります。2010年のものですが。
https://www.sumai-surfin.com/producer/press_101008.php

ランキングの際には、評価のある物件数が10以上のブランドに限定し、民事再生や破綻した企業のものを除いている。
結果は、
１位パークシティ、
２位パークコート、
３位パークタワーで
ベスト３を三井不動産レジデンシャルが独占した。（ちなみに、同社のパークホームズは１５位、最高位ブランドのパークマンションとコンパクトタイプのパークリュクスは物件数が１０件に満たなかった）。

[349: 匿名さん]

>>334
その例えはわかりやすい。優勝も間近？野村監督のID野球も及ばずか。

[350: 匿名さん]

現状だとモデルルームも閉めてしまっているし、建物内モデルルームが出来るまでは何も受付的な事はしていないという感じなんでしょうか。
9月から営業活動再開、ということなんで。
あまり売り急いでいないのかなぁという印象。
実際の部屋を見れば、という事なんだろうなと思いました。

[351: 林先生]

>>350
そうですね。三井からしたらもう売り切ったと言うことなのでしょう。

残りは数邸ありますが、そのうちほとんどは、一旦申し込みが入ってから、申込者が資金繰り出来ずキャンセルとなった物件。おそらく今は申込者が引き続き金策を続けていて、資金繰りが出来るまで三井が待ってるのでしょう。なので、他の買い手を探して売ってしまおう、という強引な手法ではなく、あくまでも一邸、一邸、丁寧に売ると言う販売方針なんでしょうね。だからモデルルームもクローズしたのでしょう。

ただ、その後状況が変わったり、条件と交渉次第では売ってもらえるかも知れないので、購入を希望するのであれば直接三井に相談してみてはいかがですか？今の相場なら、数年後に中古で買うと間違いなく20%は値上がりしますから。

いつ買うの？今でしょうー。

[352: 匿名]

>>325
白金台 Ⅳ or Ⅴ ？
ラリックやホフマン 共有部の調度品には、お金が掛かってますね。
一方で、かつてのパークマンションは芸能人やスポーツ選手は、お断りでした。
白金台って、芸能人やスポーツ選手が多く住む地位。
ⅣにしてもⅤにしても、ポリ箱を建てるスペースが在りませんので、
永田町関連のセンセイにも不向きです。

こと左様に、パーマンですら立地のよって商品特性を変えているのに、
上目線から？他地域のパークコートを引合に出すことに何の意味があるのでしょうか？

[353: 匿名]

>>352
Vの方です。あなた、随分詳しいから三井の営業かなにか分からないけど、失礼な人ね。
モデルルーム見て感じた事を書いちゃいけないのですか？
私達はあなた方から何億もする物件を買ってまた、買う事を検討しているんですよ。
ネガティブな事もひっくるめて検討すのが普通だと思います。
貴方は私に反論するような事を書いた所で販売に必死になっているとか、苦戦しているのではないかと、お客様に捉えられると思いません？
営業されるにしても、もう少しお考えになった方がよろしいですよ。
私も住んでるマンションが築10年近くなって古くなってきたので、買い換えを考えていたのですが、ここにはしないと思います。
人間は生活水準を落とすのが厳しいように新しくても、今のマンションよりグレードが、低い所には行きたくないので。

[354: 匿名]

付け加えますが、ジャクソンや、キッチンを、リフォームしても高級マンションにはなれません。
ここはそれらをリフォームした所でパークマンションのような仕上がりにはならないと思います。
そもそもの作りがファミリー向けっぽい感じなので。

[355: 匿名さん]

>>354
3億もするファミリーマンションなんつないでしょ？だからここは一般的にはそれなりに格式高いハイグレードマンションだよ。

それと、>>327、>>328は半分冗談で書き込んでるんだから、それに対してマジレスしないこと。>>326の言うように誰もパーマンと同じとは言ってないんだから。パークコートの中では上位に入り、限りなくパーマンに近いって言うのがみんなの総意だよ。

[356: 匿名さん]

まあ売れ行き良かったから、それなりの人気物件なのかと。それは誰もが認めること。
確かに、光井氏デザインの重厚感ある外壁などを見ると、購買意欲がそそられますね。

[357: 匿名さん]

結局ランキングはこんな感じで落ち着いたんでしょうか？
ディアコート＜プレステージ＜パークホームズ＝ブリリア＝プラウド下＝パークハウス下＜プラウド上＝パークタワー＝パークハウス中=パークシティ＜パークハウス上＝パークコート＜パークマンション

PC大山町は、限りなくパーマン寄りのグレードということは、最後の不等号が限りなく等号に近いって事ですね。

[358: 匿名さん]

上の不等式も良いけど、下の方程式は合ってますか？

パークコート＋ミーレ＋ジャクソン＝パークマンション

[359: 契約済みさん]

>>355
そういうのやめませんか。みんなの総意ではないですから。
どうしてもパークコートの中で上位に入れたい人がいますね。
契約者の多くはそんなこと考えてないし、ランク付けになど興味ないと思いますけど。
パーマンとは仕様の面でかけ離れてるのは事実でしょう。私は予算的にパーマンなど無理です。今の市場は実需購入者にとって厳しいですからね。

[360: 匿名]

>>358
あってません。
全熱交換器や建具の上質感、フローリング、壁紙、間取り、共用部など全て治さないと無理でしょう。
パークマンションや森ビルのヒルズやフォレセーヌ、ザハウス南麻布、などを見てみれば分かるでしょう。

[361: 契約済みさん]

>>357
もう、下らなくて恥ずかしいです。
ここがパークコートの最上位とかそんな事気にして契約したんじゃなくてここが気に入ったからほとんどじゃないでしょうか。
ここを、決めるに当たって見に行った赤坂桜坂のパークコートの方が普通に、高級感がありました。買えませんが。
なので、ここが上位とは思えないし、以前検討してたプラウド南麻布やパークハウス広尾羽沢よりもグレードは下だと思います。
それでも、気に入ったからいいんです。
グレードは良いにこしたことありませんが、格とかブランドとかそんなつまらない事で住まいを、決める人はいないのでわ。
私はここが自分のライフスタイルに合うと思ったので契約しました。もっと前向きな話をしましょう！

[362: 匿名さん]

>>353
横から失礼しますが、白金台にお住まいの方が大山町を本気で検討ですか？
あんな郊外地をですか？
ネタかと思いましたが、築10年で買い替えということなら、例えば三田日向坂のパークマンションや、
もう少し待っていま建設中の三田綱町ガーデンフォレスト、あたりを検討しませんか？
ちょっと高すぎるかな？にしても、大山町は都落ち感が大きいので違和感がありましたので書きました。

[363: 匿名さん]

>>362
三田綱町ガーデンフォレストとは、どこの物件でしょうか？

[364: 匿名さん]

ちょっとした間違いなんだから察してよ。パークマンション三田綱町ザ・フォレストのことでしょ。

[365: 匿名さん]

パークマンションを買うような層が、ここを検討はしないだろうね。
都心ではないから資産価値は低いし、中古に出たら坪600万とか言い続けている関係者がいるが、
根拠の無い下らない推論に過ぎない。周辺中古は350万程度と散々書かれてもいるし。
その程度の土地柄であるということだし、おまけに建物グレードも大したことないとすると、
この立地が相当気に入った人でないと、将来的にその価値は維持できないだろうね。
それが、山手線外側エリアの限界であり現実。数字（価格）は残酷なまでに正直だ。

[366: 匿名さん]

なんだかんだ、よく売れましたね

[367: 匿名さん]

個人的なパークコートの理想イメージは・・・


東横線最寄り駅からフラットで７分
第一種低層住居専用地域
総戸数９４戸
中庭などガーデン設計が充実
施工スーゼネ
ヨーロッパ調のシンプル＆モダン建築

リーマンには中古でも手が届かないけど

[368: 周辺住民さん]

値段的な格としてはともかく、白金台より大山町のほうが住環境はずっと上だと思うけどね。
あっちは低層地域じゃないから景観に統一感がないし、マンションが多くてお屋敷も少ない。
まーここは大山町でも外れのほうで第一種低層じゃないところの物件ですが。

[369: 契約済みさん]

>>362
普通に白金とか高輪からこっち来る人もいるでしょ。
我が家もそうだし。
そんな、断定的に決めつけるのは止めませんか？
私達もこっちの方が住環境が良いと思って移りました。
価値観は人それぞれです。
批判などしない方が良いですよ。

[370: 匿名]

勘弁してください。白金台や高輪なんて前々良くないよ。交通の便も悪いし。マイナーな駅しかない。しかもみんなタワーマンションでしょ。おのぼりさんとか成金の多くは麻布や白金台近辺住みたがるんだよね。育ちの良い人達はかえって上原とか大山町好みますよ。間違いなく住居環境がベターだから。サラリーマンにとってここは充分高級物件だよ。完成してないけど途中経過の外観だって良いほう。お金持ちはここ見て偉そうに批判してないで5億でも１０億でもだして自分で家たてたほうが良いのでは。こだわり多そうですから。ここがファミリーマンションとかグレードが低いとか言える異常な感覚を持っている人々が羨ましい。自分もそんなこと言えるぐらいお金持ちになりたい。お金あってもそんな下らないこと言わないですけどね。

[371: 匿名さん]

>白金台や高輪なんて前々良くないよ。
全然では？少し落ち着いて書いてくださいよ（笑）

>間違いなく住居環境がベターだから。
あなたが、実際に麻布や白金にお住まいになったことがあるのか不明ですが、
それなら客観的に、信頼性のあるプロの目からはどう映るのか参考にされては？

講談社発行「東京土地のグランプリ」23区3132町丁目から選出。
トップ10は以下の通り。

1.港区南麻布４丁目
2.大田区田園調布３丁目
3.渋谷区松濤１丁目
4.世田谷区成城６丁目
5.文京区本駒込６丁目
6.港区南麻布５丁目
7.品川区東五反田５丁目
8.目黒区青葉台２丁目
9.渋谷区広尾２丁目
10.文京区関口２丁目

街並み、生活のしやすさ、交通利便性、災害安全度、教育環境、住民の収所得レベルなど、
様々な見地から総合的に判断した、権威ある講談社出版の書籍です。
大山町はトップ10には入ってきませんね。それが現実では？
あなた個人の意見は理解できますが、ここの営業さんなのか、だいぶバイアスが掛かって主観的過ぎます。
このような客観的なデータとの参照をされたほうがいいかと思いますよ。

[372: 匿名さん]

>育ちの良い人達はかえって上原とか大山町好みますよ。
田舎・郊外志向の方はそうなのでしょうか？
昔からの東京住まいなら、山手南側の高台が最高と考えますよ。
池田山、島津山、御殿山などの城南五山など。知名度は全国的には高くないので、
ネームバリューなど見栄で住む人は少ないでしょうし、本当に良質な邸宅街ですよね。

郊外の大山町は、そこそこの住宅街ですが松濤には遥かに劣り、>371に見られるように、
池田山は7位にランクインしていますが、大山町は見当たりませんね。
現実をよく認識されたほうがいいかと思いますよ。

[373: 匿名さん]

>>368

このスレって、いかにも営業さんのポジスレばかりで辟易ですね。
本気で書いているのか、ただの無知なのか。
例えば、うちは大山町より都心に近く便利なエリアですが、第一種低層住居専用地域で統一感ありますよ。
ご参考まで街並み写真アップします。もっとよく勉強されて下さい。

[374: 周辺住民さん]

個人的に土地に興味があり、東京土地のグランプリに掲載されている住宅街をほぼ全部周った事がある上でここら近辺に住んでいますが、白金や白金台はこことは比較対象として適切じゃないと思うんですよね。

代々木上原を選ぶ人は、都心に近く第一種低層で、閑静で良好な住宅街、かつ交通の便が良いというところに惹かれて住んでいる方が多いと思います。港区で第一種低層は高輪の一部だけですから、それだけでも選択肢から外れます。白金や白金台も、三光坂のあたりはズバ抜けて豪邸街だと思いますが、それ以外はそれほど良い住環境だとは思えません。その雑誌でもそれほど評価はされていませんよね。

もしここと比較するのであれば、都心に近く邸宅街として開発された東五反田、松濤、青葉台などになるのではないでしょうか。池田山なども素晴らしい住宅街だとは思いましたが、個人的に五反田駅周辺の環境が好きになれずこちらを選びました。また松濤と比較するとさすがに格が落ちると思いますが、それでも派手すぎず落ち着いた住宅が多いのもまた、大山町の良さだと思っています。

横から失礼しました。

[375: 匿名さん]

>373
そこって池田山ですよね？さすが素晴らしい街並みですね。
それに新幹線や羽田空港を使うことが少しでもある人は、やっぱ大山町は不便だよねぇ。
代々木上原ってただの郊外だし、それなら代官山のほうが邸宅街とマンション両方高レベルだし、
レストランにショップに住んでても楽しいと思うな。横からでした。

[376: 周辺住民さん]

確かに上原は羽田へのアクセスは悪いですね。
でも新幹線は千代田線で二重橋駅まで行けば、地下で東京駅と直結しているので不便は全くないですよ。
港区の比較的後発にできた地下鉄駅は、地下深いところを走っているケースが多いので、逆にこっちのほうが便利だったりします。

[377: 匿名さん]

講談社の「東京土地のグランプリ」を出すまでなく、
そこのトップ10などの横綱クラスを出す必要もないです。
大山町はいい住宅街だと思いますが、せいぜい関脇クラスかな。
もっと分かりやすいリスト他サイトに出てましたよ。なかなか良く出来てる。

都内高級住宅地ランキング一覧：

Ｓ　　　番町、元麻布
ＡＡＡ　松濤＆神山町、白金（三光坂）、麻布永坂町、南麻布、東五反田（池田山、島津山）
　　　　
ＡＡ　　赤坂、六本木（鳥居坂、三河台）青葉台、代官山＆南平台、南青山、西麻布、
　　　　白金台、上大崎（長者丸、花房山）広尾、本駒込（大和郷）、田園調布、成城

Ａ　　　北青山、神宮前、高輪、三田（港区）、砂土原町、若宮町、下落合、大山町＆西原、
　　　　西片、関口、北品川（御殿山）上目黒（諏訪山）、市ヶ谷、小石川、小日向、本郷、
　　　　目白台、洗足、等々力、山王、玉川田園調布、上野毛、常盤台、石神井町

[378: 匿名]

やっぱりあなたたち田舎者だね。374さんの言う通りだよ。下から有名私立とかいっているとお金持ちの多くは山手線外の高級住宅街に住んでいるんだよ。代々政治家の人や官僚も好んでそういう場所に住んでいるよ。麻布とか白金好きな奴らは外資系やITで成り上がった人が多い。しかも殆どタワーマンションでしょ。元麻布ぐらいだから一戸建てがたっている良い住宅街は。池田山とか花房山もいいけど五反田の近くには住みたくないしね。品川区とか絶対に嫌。代々木上原が不便とか言っているのは本当に田舎者だね。田舎者はランキングに頼らないと自分で判断できないんだね。背伸びしないで現実をみなよ。大山町は凄くよい住宅街だしこの価格帯で低層マンション買えるんならかなり良い物件でしょ。同じ値段出して白金台や高輪近辺のタワーマンションは買いたくない。そういうセンスの良い成金じゃない人達がこの物件買うんだよ。

[379: 匿名]

>>372
あなたが認識してください。プロの人たちで育ちのよいかたいます?東京に住んでいて大山町を郊外呼ばわりするのは田舎者ですよ。良識ある方たちはそんなこと言わないですから。普通は閑静な住宅街を好みますよ。基本車で行動するし。多分あなた公立育ちだね。だからランキングとか持ち出したり山手線内とかどうでもよい区分けしちゃうんだね。

[380: 匿名]

>>373
だからいくら払えば家買えるんだここに。というか今売っているのか?買えもしない人様の家写真にアップしても仕方ないだろ。

[381: 匿名]

>>376
羽田までタクシーだから山手通りから高速のって。電車で行かないでしょ。本当に地理わかってる?

[382: 匿名さん]

>377　番町が住宅街だと思ってる時点であり得ないと思うんですが・・・　東京来たことあります？

[383: 匿名さん]

麻布、広尾、十番、三田、白金台、白金高輪あたりにじっくり住んだことあれば、大山町が便利だと思う人はいないと思う。十分落ち着いた環境だし、教育環境はずば抜けてるし、本当に美味しい店は港区に集中してるし、実は緑も公園も多い。超都心からすれば大山町は郊外扱いなのは間違いない。ただ、隠居気味の大企業の社長さんが一戸建て建てるにはこことか、成城あたりの場所はいいかも。

[384: 匿名さん]

高級住宅地の意見応酬で盛り上がりたいなら、別の掲示板を立てたら、どうですか？

もう完売も同然だし、物件の価値はわかる人にはわかるわけだから。

[385: 匿名さん]

>>371のランキングでは、やはり白金台や高輪はベスト１０には入っていないですね。

[386: 匿名さん]

てか、竣工直前なのにまだ完売してないパークコートは久々に見た。実質完売だの、キャンセルがどうだのチョロまかした言い訳が目立つがキャンセルなんてどの物件でも同じですから。大した戸数もないのにまだ3個もあるのは、竣工前完売は無理そう。他のパークコートは竣工1年か遅くとも半年前には完売してるから、担当者も多少焦ってるんでしょう。売れ行き関係なく、三井のお盆2週間休みは全物件適応だしね。

[387: 匿名さん]

ふつうのサラリーマンにとっては、ここは一生のうち住めるかどうかのハイグレードな高級マンションですね。いつか住んでみたいです。

[388: 匿名さん]

>>371
講談社発行「東京土地のグランプリ」の記事ありがとうございます。いろいろと納得させられる記事が多いですね。

同じ講談社発行「東京土地のグランプリ」からの抜粋です。

「例えば一部の高級住宅地では完全に売り手市場になってきました。その典型が渋谷区の大山町や上原2丁目周辺。全国的な知名度は高くないものの古くからのお屋敷町で、最寄りの代々木上原駅からはやや距離がある分静かで緑も豊富な非の打ち所がない住宅地です。タワーや大規模物件が建たないため、一般的に注目されることはあまりありませんが、売り出されるマンションはどれも高級感の漂う瀟洒なものばかりで、あっという間に売れていきます。」

[389: 匿名さん]

大山町から羽田へのアクセスは、車を使ったらすぐですよ。一泊旅行とかなら車で行って羽田に停めると駐車料金もかからないし、電車やバスで重い荷物を運ぶ必要もないし便利ですよ。

長期でも安い駐車場があるので、羽田も成田も私はアクセスはもっぱら車派です。

[390: 匿名さん]

池田山も景観は良いと思いますが、海までの距離が近いことと、標高が低いことが気になります。

あまり気にしてもしょうがないですが、東京湾に地震が起きたら津波の影響を受けるのでしょうか？

また、詳しくは知らないのですが、池田山はむかしの埋立地だったりしますか？だとすると、関東圏内で地震が起きた時の液状化なども気になります。今後30年以内に関東圏内に地震が起きる可能性はかなり高いですから。

やはり何十年も住むところなので、地盤がしっかりした内陸の高台にある古くからの住宅街、というのが私のマンション選びの条件です。

[391: 匿名さん]

>>389
羽田は都内なら高速使えば、それほど遠いとこないから条件としては普通では。

港区は品川、泉岳寺、浜松町に徒歩かタクシーワンメーターか千円以内だからアクセスする人多い。楽だし遅延がまずないからね。車もここよりよっぽど近いが、モノレールと京急のが全然便利だよ。代々木上原だと、銀座、有楽町、東京駅、六本木、恵比寿、品川あたりに行きづらいかな。戸建てなら悪くないがマンションならやはり港区のが私は良いと思う。

[392: 匿名さん]

やっぱりどうせランキングを見るなら「最高級住宅地」という切り口で見てみましょう。

大山町は１６位ですね。まあまずまずといったところじゃないでしょうか。麻布や広尾はもちろん上位に来ていますが、大山町も同じく「最高級住宅地」と言って良いと思います。

また、「最高級」という意味では、三田とか白金台は入っていないですね。港区でも最高級なのは麻布エリアぐらいかと。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/268465/1

東京土地のグランプリ　2012─2013版
最高級住宅地TOP３０
１位・南麻布４丁目（港区）　広尾駅　http://binged.it/QAyuoJ
２位・田園調布３丁目（大田区）　田園調布駅　http://binged.it/Mz9i00
３位・成城６丁目（世田谷区）　成城学園前駅
４位・広尾２丁目（渋谷区）　恵比寿駅
５位・山手町（横浜市中区）　元町・中華街駅
６位・本駒込６丁目（文京区）　駒込駅
７位・南麻布５丁目（港区）　広尾駅　http://binged.it/Onjtq0
８位・松涛１丁目（渋谷区）　渋谷駅　http://binged.it/OPKBhI
９位・元麻布２丁目（港区）　麻布十番駅　http://binged.it/PCoCG8
10位・小坪３丁目（逗子市）　逗子駅
11位・一番町（千代田区）　半蔵門駅　http://binged.it/MzVgZm
12位・自由が丘３丁目（目黒区）　自由が丘駅　http://binged.it/Mz9i00
13位・東五反田５丁目（品川区）　五反田駅
14位・三番町（千代田区）　半蔵門駅　http://binged.it/MzVgZm
15位・下落合２丁目（新宿区）　目白駅
16位・大山町（渋谷区）　代々木上原駅
17位・八雲４丁目（目黒区）　都立大学駅
18位・田園調布２丁目（大田区）　田園調布駅　http://binged.it/Mz9i00
19位・元麻布３丁目（港区）　麻布十番駅　http://binged.it/PCoCG8
20位・関口２丁目（文京区）　江戸川橋駅
21位・西麻布４丁目（港区）　広尾駅　http://binged.it/Onjtq0
22位・永福３丁目（杉並区）　西永福駅
23位・吉祥寺南町３丁目（武蔵野市）　吉祥寺駅
24位・市谷砂土原町３丁目（新宿区）　市ヶ谷駅　http://binged.it/OCsgoi
25位・青葉台２丁目（目黒区）　中目黒駅
26位・瀬田１丁目（世田谷区）　二子玉川駅　http://binged.it/Mz8JDp
27位・上大崎２丁目（品川区）　目黒駅
28位・石神井町６丁目（練馬区）　石神井公園駅
29位・東五反田３丁目（品川区）　五反田駅
30位・駒込４丁目（豊島区）　巣鴨駅

[393: 匿名さん]

>>391
品川、泉岳寺、浜松町あたりは地震が来たら液状化するし、津波が来たら一発で終わりだから住みたくないです。

[394: 匿名さん]

>>393
情弱すぎでしょ。週刊大衆とかバイブルにしてそう。

[395: 匿名さん]

>>391
港区でも三田とか高輪あたりの庶民的なマンションはいかがなものかと。田の字のタワマンはいやだし。実際に行ってみるとわかるけど、三田や高輪あたりは緑も少ないし、小さなビルばかりで住環境としてはあまり良くないかと。首都高の排気ガスも気になるし。

大山町だけを押すわけではないけど、緑があって住みやすく地盤も安定している、それでいて都心へのアクセスも便利、周りも高級物件や御屋敷ばかり。住宅街としてはそういう条件を満たすところが一流・超一流と言えるのではないでしょうか。

[396: 匿名さん]

こんなランキングも見つけました。

http://palatial-residence.seesaa.net/article/410838567.html

基準は次のとおり。特に洗練されたハイソな地区を抽出するそうです。
・世間的なブランドイメージの高さ
・区画あたりの土地面積
・豪邸と呼べる住宅の数
・土地の由緒正しさ

ちなみに渋谷区についてはこんな記述があります。
「☆渋谷区
・松濤1丁目
ここは説明不要かもしれません。
由緒ある土地に数々の豪邸が並んでいます。

・広尾2丁目
・西原&大山町の徳川山エリア
知名度は低めですが超実力派と言えるエリアですよ。」

そして結局、東京都内の高級住宅街ランキングは

1位 渋谷区松濤1丁目
2位 大田区田園調布3～4丁目
3位 文京区本駒込6丁目
4位 渋谷区広尾2丁目
5位 世田谷区成城6丁目

とのことです。麻布、白金台、池田山、大山町ともトップ５入りはなりませんでしたが、高級住宅街として高評価のようです。

[397: 匿名さん]

>麻布、白金台、池田山、大山町ともトップ５入りはなりませんでしたが、
しれっと、郊外の大山町を並列で入れないように！郊外は郊外。地歴も浅いし。
池田山とか江戸時代1600年からだからね。

[398: 匿名さん]

>大山町だけを押すわけではないけど、緑があって住みやすく地盤も安定している、それでいて都心へのアクセスも便利、周りも高級物件や御屋敷ばかり。住宅街としてはそういう条件を満たすところが一流・超一流と言えるのではないでしょうか。

「都心へのアクセスも便利」ではなくて、都心部にあることに意味がある。郊外なんてどこも一緒なんだから。
郊外の大山町は成城などと一緒だよ。

[399: 匿名さん]

>>395
完全に三田、高輪住んだことないし全く知らないのがわかる。すくなくともこの辺より緑も公園も多いですよ。小さなビルって駅前商店街の話でしょ。住宅街の景観は三田も高輪も低層です。いずれも高輪台地で代々木上原より地盤が緩いということはあり得ません。ちなみに昨年ここと同時期に売り出した三田のパークマンションは坪単価倍くらいだったけど昨年中に瞬殺してますよ。

[400: 匿名さん]

やっぱり都心へのアクセスが良く便利なのにのに、低層物件が多く住みやすいのが魅力ですね。

http://zuuonline.com/archives/11902
名士が好み、移り住む本物の邸宅地　渋谷区大山町の魅力とは？

緑が溢れる一方で贅沢な邸宅が並ぶ

　渋谷区というとスクランブル交差点がある渋谷駅周辺のにぎやかさをイメージされる方も少なくはないと思いますが、代々木公園や明治神宮を有する渋谷区は東京23区内でも緑地面積はトップクラスとなっています。つまり、都市機能として申し分がないうえに、自然も豊かなエリアだということになります。さらには千代田区、港区と比較した場合に低層住居専用地域が圧倒的に多いことが特徴でもあります。つまり、高層ビルなどの建設が規制されているエリアが多いということです。驚くべきことは北部では平均敷地面積が264㎡と松濤と並んで広大な独立住宅が多いということです。そのため、どっしりとした住宅が建ち並び、その街の風格を醸し出しています。大山町は日本でも有数の商業施設を近隣に備えた緑あふれる高級邸宅地ともいえるのです。家々には必ずと言っていいほど、緑が備わっており、また井の頭通りの街路樹も季節を感じさせてくれます。
　また、大山町を歩いてみると分かりますが区画割や道路幅が統一されており、町並みが整っている印象を受けます。大きな邸宅と整えられた町並みが大山町の価値の裏付けの1つとなっていることは間違いありません。徳川山分譲地、前だけ分譲地、徳川亭跡地分譲地など、辺りにまとまった土地が分譲され、同時期にこれらと同規模の宅地開発が進められてきたことによるものでしょうか。細分化されていない土地が贅沢な町並みを作り出しており、喧騒感を生み出していないのです。

[401: 匿名さん]

>397
五反田の近くの池田山には住みたくないです。液状化も心配だし。どっちにしても、池田山の宣伝はほかのスレッドでやってください。

[402: 匿名さん]

>>399
成金や中国系ファンドが買ってるんでしょ？

それと、パーマンとの比較はもうやめませんか？

[403: 匿名さん]

>>399
住んだことあるけど、三田や高輪はコンクリートジャングルだよ。もちろん場所にもよるけど。一般的には、鉛筆ビルが多く、首都高や道幅の大きい車道に囲まれているイメージ。また、三田は平坦なエリアだけど埋立地なのかな？そしたら地盤の強弱も気になるところ。

住むなら緑に恵まれた、幹線道路や高速から一歩奥に入った御屋敷街が良いです。また、地盤のしっかりした高台が良いです。

[404: 匿名さん]

ランキング好きだね。高級住宅街に住んだこともない雑誌記者のランキングなんてなんの整合性もないし、意味ないよ。こういうランキングが沢山の人に見てもらうため郊外地区がたくさん並ぶよね。真実のランキングなら都心三区と恵比寿、代官山、松涛くらいしか載らないよ。成城、田園調布とか郊外は昭和の話で論外。今は人気は都心一極集中。面白みのない傾向だが、人口減少の今後はより顕著になると思いますよ。