パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その2

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：2LDK、3LDK
面積：64.37平米～96.16平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/445769/

【物件情報を追加しました　2015.6.24　管理担当】

[285: 匿名さん]

あれ～、Yahoo不動産での情報では、まだ３戸残っていますが、もう完売してしまったんですか？
しかしここの価格は半端なく高い。
坪６００万とはビックリです。良いところでは、もう３億超ではないですか。
これ、もし中古で出たら幾らで販売になるのだろうか。

[286: 匿名さん]

完売でなく、実質完売だそうですよ。初めて聞く言葉ですが。
いずれにせよ、よく売れましたね。
3.7億のプレミアム住戸ですらバルコニー戸境はペラボーなんですけどね。

[287: 匿名さん]

え、ここってペラボーなんですか？

[288: サラリーマンさん]

ペラボーもさることながら、バルコニーの外壁が吹き付けなのが、なんとも・・・
これも、建設コストを抑えるためのでしょうか。

[289: 匿名さん]

バルコニー吹付けはそんなに気にならない。
ペラボーは残念。ペラボーじゃない住戸もたくさんあったけど、残ってるのは全部ペラペラボー。
三井さん、もっとプライドを持って頑張ってね。

[290: 匿名さん]

色が明るいから余計に吹き付けが目立ちます。

[291: 匿名さん]

そう思います。民家側から回って裏手からみたら、これがパークコート？、と思いました。
ここに限らず、三井でも吹き付けの物件が目立ちます。コスト優先でしょうか。

[292: 匿名さん]

思ったより高級感出てないね。
プレステージや最近のグランドメゾンに負けてる。
立地もそれらより良いとは思えないし。
中古になったら、一番安くなりそう。

[293: 匿名さん]

なんかまた同じ人が連続して書き込みしてますね。

まあ、億単位の邸宅も含めて何だかんだで売れ行きは良かったので、それだけ評価されているということなんじゃないでしょうか。

ポジ・ネガ含めて書き込みが多いのも、人気や注目度が高いっていうことですね。

完璧なマンションはないので一箇所だけ揚げ足を取るような見方をすれば何とでも言えますが、マンション全体を落ち着いて見てみたら、立地、外装・内装、価格ともにバランスの取れた良い物件だと思いますよ。まあ中古で買う場合は値上がりするでしょうから価格面については新築で取得時に限りますが。それでももし坪600万で買えるなら、今の相場なら、このクラスの物件の単価としては妥当なところでしょうか。

[294: 匿名さん]

たまたま現地に行く機会がありました。今さらですが、某ビリオネアの社長が住んでいる伝統的な邸宅街なだけあって、立地は良いですね。
また、大手企業の社宅は良い土地を取得してそこに建てる事が一般的なので、社宅跡地ということは古くから人が住んでいた良い土地と言えるんでしょうね。

[295: 匿名]

ここは2回現地を見ましたが、１度目は代々木からアクセスしたところ高級住宅街感がたっぷりでございました。
ところが、2回目は笹塚からアクセスすると庶民住宅街感がたっぷりでした。
そんな立地なので、間取でごまかした数億ションの完売はしばらく時間がかかる気がします。
億ションとしては悪くないと思います。
個人的には、外観は高級な素材でシンプルな方が好きでした。

[296: 周辺住民さん]

大山町といっても外れのほうですからね。
現地を何回か見に行きましたが、正直言って外観もプレステージのほうがかなり高級感があると感じました。これだけの大型物件ですから立地で負けるのは仕方ないですが、外観はもう少し何とかなったのでは？

[297: 匿名さん]

公式サイトや前スレの写真を見ましたが、私には外壁など重厚で高級感あるように見えました。タイルは専用の窯で焼いたものを手張りで貼ってるみたいですね。
まあグロス価格がそれなりにする物件だそうなので、これぐらいのハイグレードな仕上がりになるのは、ある意味当たり前なのかも知れませんが。見た感じの印象では、坪600万円の値がつくレベレには達しているんじゃないですかね。

[298: 匿名さん]

↑現地をご覧になったうえ、書き込みされてはいかがですか？　机上の判断や感想ではなく。

[299: 周辺住民]

>>297
坪600万円なんて、夢見すぎ。
ここより立地も物も良いディアナコート上原が坪380万円くらいで出てるけどもう、3ヵ月売れてない。
この前決まったザ・コート上原も坪350くらい。
プレステージも坪400越えると動かないよ。
もう、この辺りに10年以上住んでるけど、バブルっても誰も買わないよ。
ここはスケール感もあってハイグレード物件としては悪くないと思うけど、営業さんならもっと周辺の相場は勉強しないとね。笑

[300: 匿名さん]

失礼ながら、不動産協会に加盟していない会社が分譲した物件と、三井を比べるのは無理があると思いますよ。　　立地はいいのかもしれませんが。

[301: 周辺住民さん]

本当に現地に行って、周囲のマンションと比較してみることをお勧めしますよ。1時間もあればできることだと思うので。
立地が付近のハイグレードマンションに劣る以上、外観の高級感というのは大事だと思いますが、プレステージとここを比較して、ここのほうが上だと思う人はいないと思います。
駅の南側でも、駅から離れているプラウド上原などは、外観はかなり高級感があって素敵です。
これから植栽等を植えてくればまた印象も多少は変わってくるかもしれないですが。

[302: 匿名さん]

不動産協会への加盟の有無で、実際に住んだ時に何か違いはあるのですか？
純粋な質問です。

[303: 匿名さん]

中古も幅広く見てきましたが、財閥でも中堅デベでもリセールは10%も変わらないですね。10年過ぎれば特に。

[304: 匿名さん]

確かにプレステージと三井を比較する事自体がナンセンスです。

中小デベと財閥系を比べると、分譲時の坪単価でスタート時点で差がある上に、リセール時には、中小では分譲時と同じ水準を保つのが精一杯な一方、財閥系のハイグレードマンションでは値上がりする場合も良くあるケース。

新築時ほど詳細な情報が取りづらいリセールでは、デベと施工会社の信頼性は重要なポイントの一つです。

[305: 匿名さん]

渋谷区内では、モリモトの他アパやオープンなど不動産協会に未加盟のデベが億ションを販売していて、好調のようです。
そのほか、戸建てからマンションにシフトしている一建設なども近い将来、高額マンションを発売しそうですね。　逆にかつて渋谷区や港区でも多数販売していた大京が、都心や城南から撤退してしまい、残念です。

[306: 匿名さん]

マンションを観るのが好き（趣味？）なので、スレッドが盛り上がっているということもあり、試しに最寄りの代々木上原駅から現地まで歩いて行ってみました。

大山町の御屋敷街を抜けて行った高台のエリアに、突如として一際目立つ低層マンションがドーンと現れますね。低層でもこれだけ大規模だとかなり迫力ありますね。

外観の雰囲気は、なかなかどうして、私が観る分には重厚感ありますね。坪単価600なんですか？それに相応しいハイグレードな印象は充分にあると思います。専用の窯で焼いたというタイルの深みある 風合いが印象的ですね。後で調べて分かりましたが、手張りで一枚ずつ貼ってるんですね。中庭の植栽が完成して時間が経つと、マンション全体の深みが増すんですかね。

まあ中国系のファンドが買い漁っているド派手なマンションとは一線を画すため、販売と同時に瞬間蒸発したりはないでしょうが、実需を求める層には安定した人気がありそうなので、リセールバリューは底堅く安定成長するでしょう。投資目的ではなく長く住むには良い物件だと私は思いました。

実際に住まわれる方もそれなりの富裕層なんでしょうね。もっとも上を見たらキリはないですが、三井やパークコートのブランドイメージと相まって、都心近郊でそれなりのアッパー層が住む選択肢としては一考の余地はあるのかと。

ほぼ完売したあともそこそこ書き込みがあるとは、やはり底堅い人気があるようですね。

[307: 匿名さん]

プレステージの宣伝の書き込みはバイアスかかっているため無視するとして、この物件、普通に考えたらぶっちゃけハイグレードな高級マンションってことで、何の違和感もないよ。あとは坪単価600払って買う価値を見出すかどうかの話。

[308: 林先生]

第１四半期の決算も軒並み好調でした。中国経済に多少不安材料はあるものの、ギリシャ問題も大きな懸念はないため、国内の景気回復基調は暫く続くでしょう。不動産セクターは少なくともオリンピックまでは堅調でしょう。
マンションいつ買うの？今でしょう！

[309: 周辺住民さん]

プレステージの宣伝て。あそこのマンションが何で今更宣伝なんてする必要があると思うんですかね。宣伝する必要があるのはこっちのほうでしょうに。
西原3丁目＆大山町近辺に住んでいるので、上原近辺のマンションを全部回った事がある上で、外観と立地に関して客観的な意見のつもりだったんですがね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[310: 匿名さん]

ここの宣伝部隊（というか一人？）って、いつも同じことばかり書いてますね。
どういう立場の人なのかすごく興味があります。

[311: 匿名さん]

パークマンションは別格として、三井の低層ハイグレードを求めるとなると、パークコート。
ただ、パークホームズに「松竹梅」があるように、パークコートも全てが「AAA」と限らない。
この大山町。突っ込みどころは多々あれど、この売れ行きが評価の高さを示している。

[312: 匿名さん]

素人が普通に見たら、良いマンションだと思いますよ。坪600万とか億ションとかなので、手が届く人は限られるかも知れませんが。一度住んでみたいです。
売れ行き良かったんですね。

[313: 匿名]

>>304
あなたも、しっかり調べた方がいいよ。
私はプレステージの住民じゃないけど、あそこは東急不動産分譲ですよ。
中小デベではなくてまぎれもなく大手です。
上原に住んでるので、ここと両方みましたが、プレステージの方が高級感もあり立地も良いので、総合的に上だと思います。
ここでは、グランドメゾンよりも微妙です。
最近なら、パークハウスよりはこっちの方がいいですね。
しかし、周りのマンションが良いだけでここも、充分高級マンションだと思います。
しかし、坪600はきついのでわ。
近隣としてはそのくらいになってくれたらいいんですけど。

[314: 匿名さん]

プレステージも、東急としては“高級ブランド”かもしれませんが、パークコートと比較するのはどうかと。

[315: 周辺住民さん]

プレステージより三井のパークコートのほうがブランドとして上、だから比較対象にならないって、そういうの思考停止っていうんですよ。
あちらのほうが駅から近いですし、やや井の頭通り沿いに近い場所とはいえ、本当の邸宅街にある物件です。実際に足を運べば、こことは外観の高級感にかなり差があるのがわかります。ここらへんのマンションの中では立地的にはペアシティが一番いいと思いますが、あまり管理が行き届いてないようで、外観はお世辞にもいいとは言えません。

ここが悪い物件だとは思いませんが、周辺のマンションと比較してそれほど高い値段がつくほどのものとも思えないというが正直なところです。

[316: ご近所さん]

↑
同意です。
値段が少し強き過ぎると皆さん思っているのだと思います。
しかし、これだけ売れているのだから、今はこれが相場なのかもしれませんね。
中古で築１０年未満の高級マンションでこの辺だと坪４００万はおろか３５０万に届けば良いのはこの辺りに住んでいる人なら常識です。
上で出ていた、ペアシティはすごく高級感がありますが取引されている坪単価は２００万円前後です。
中古になって坪６００万円で売れればそれは良いでしょうが、そこまで中古市場が上がっている印象はありません。
私たちが言いたいのは、買えば転売が出来るみたいなのを煽って、販売を促進するというような書き込みは良くないのでは、
という事だと思います。
誰だか分りませんが、そんな煽らなくても、ここは売れると思いますよ。
はっきりしているのは、今の状況だと坪６００万では誰も買いません。

そもそも、この辺で坪５００万以上で売るのであれば、全戸分の自走式駐車場を付けて、広さも１００㎡～にして内装グレードももっと上げるべきだと思っている人が多いと思います。
私もここがもっと良い造りであれば坪６００万円超えても良い部屋なら購入しました。
それだけ、がっかりした人が多かったのかと。
ここを見ると一昔前なら坪４００万円いかないくらいで売ったいたような造りだけどずいぶん高いから残念に思っているという事だと思います。
まとまらない文章ですいません。
長文失礼いたしました。

[317: 匿名さん]

2014年の販売時が坪500万弱、中古相場は今後の相場によるでしょう。オリンピックまでは緩やかに上昇するでしょうか？

仕様については、限りなくパーマンに近いパークコート、というのが専門家の見方の様です。

「パークコート渋谷大山町」 低層住宅街の大規模 単価は470万円
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/1650-470

　建物は3棟構成。「悠邸」は全51戸のうち50戸が億ション。インテリアを担当した三井デザインテック・小野京子氏の3億6,900万円のモデルルーム提案が圧巻。リビングドアなどはオークの名栗仕上げ。玄関エントランスとモダンな「Chashitsu」ドアには天然石をスライスし、金や銀の箔を挟み込んだものを採用。幽玄な世界を演出しているのが目を引く。その他建具・面材にも自然石や突き板を多用しており、設備仕様レベルは「パークマンション」とそん色ない。

[318: 匿名さん]

最も高額な部屋をオプションを駆使して飾り立ててもパークマンションには及ばない、ということを身内的な方すら認めてしまっているわけですね。
少し残念な感じです。。。

[319: 匿名さん]

>>317
なるほど。もちろん、三井の中でのブランドのラインナップの整合性もあるから、パーマンとパークコートが逆転することは無いでしょうが、幅あるパークコートのレンジの中では限りなくパーマン寄りと言う風に素直に受け取りました。

とするとやはり、今後の相場上昇を折り込めば、坪単価500〜600万円が妥当なところでしょうか。

[320: 匿名さん]

>318
そう揚げ足を取りなさんな。>317さんが言いたいのは、この物件はプレステージとかと比較するんじゃなくって、よりグレートが近いパーマンと比較する方が意味ある議論が出来る、って言うことでは？専門家もそうしてるとの事だし。

[321: 匿名さん]

伝統ある邸宅街の立地、そして大山町の御屋敷に調和する格式の高さが売りだそうです。

http://www.37sumai.com/article/1582

――外観デザインでもこだわりが随所に施されていると伺いました。
3棟の外観はそれぞれ異なるデザインですが、敷地内のいくつかの視点で見た時に統一感を感じられるように設計されています。例えば正面エントランスや中庭から見た時、向かい合った建物の角に同じ色のタイルを使用するなど、デザインに連続性を見つけられるような工夫を施しました。また、大山町の邸宅にも負けないような圧倒的な存在感を出すため、格式高いデザインを意識しました。

[322: 匿名さん]

このエリアの住民の方にとっては、この物件の中庭の植栽が時が経つとともに深みを増して行くのが楽しみでしょうね。

[323: 匿名さん]

>>317のリンクのサイトの玉川上水の紅葉の写真は綺麗ですね。中庭の植栽も紅葉するんですかね。

[324: 匿名さん]

玉川上水は花見の時期の桜も綺麗です。

そう言えば中庭の植栽にも桜がありましたね。

[325: 匿名さん]

３１７
あんな記事、三井が高い広告料払って書かせてるんだからよく書いて当たり前。
パークマンションに住んでるけど、ここはパークマンションと全然違うよ。
パークマンションにある設備のジャクソンのジェットバス、全熱交換器、全室カセットエアコン、ミーレのコンベックション、全居室に床暖房などここにはついてないし。
共用部も、地下駐車場が全戸数分以上あるし、玄関ドア一つとっても全然違う
ここはハイグレードなのかもしれないけど、私にはなんかお化粧したファミリーマンションに見えたけど・・・
一度高級マンション見てみたら？
私が住んでる白金のパークマンションはここと値段同じくらいだったけど、設備や造りは全然違う。
値段だけ上がって造りはお金かけないで売れるんだろうから、デべも儲かってしょうがないだろうね。
ここが、パークマンションと同じようなつくりっていうのはただの広告でしょ。
最近売れたパークコート赤坂桜坂や少し昔に売れたパークコート三番町の方がよっぽどハイクオリティです。
それでもパークマンションの方が良いです。
ここは悪いマンションではないけど最高級マンションとは比べられないと思います。

[326: 匿名さん]

誰も数億円するパークマンションと同じとは言ってないよ。
パークコートの中では比較的高級な内装、外観も光井デザインの格式ある風合い、などパークマンションにより近いパークコートと言っているだけです。
今販売している、アッパーミドル〜富裕層向けのマンションの中では良い選択肢なのでは？もっとも売れ行き良いため、ほぼ売れてしまっていますが。

[327: 匿名さん]

ミーレのコンベックションは30万円ぐらいでしょうか？
http://www.ntec.tv/other/aeg_cooking.html

キッチンをリフォームしてミーレを入れて、バスルームにジャクソン入れたらパーマンみたいになりますか？

[328: 匿名さん]

>327
頑張れば近い感じにはなると思うよ。

もっとも、悠邸プレミアムでは色々カスタマイズ出来たみたいだから、考えようによっては既製品のパーマン買うより、自分のニーズに合ったハイグレードマンションが手に入れられるのかも。

[329: 匿名さん]

坪600万が妥当とか、夢を見るのは自由ですが多少は現実も見た方がいいですよ。
現状、坪415万の部屋すら売れ残っているのに。

[330: 匿名さん]

好調に売れたのは坪500万円弱の物件ですかね。2014年価格なので、 オリンピックまでに相場が２割上がれば坪600万円も圏内でしょうか。

[331: 匿名さん]

マンションブランドをグレート順に並べてみました。上を見たらキリないので、パーマンで打ち止めにしてます。また、同じブランドでも物件によってグレート感は様々ですが、かなり単純化しています。

ディアコート＜プレステージ＜パークホームズ＝ブリリア＜プラウド＝パークタワー＝パークハウス＜パークコート＜パークマンション

[332: 匿名さん]

>>331

パークシティはどこに入りますか？

[333: 匿名さん]

お盆休みが明けたとたん、怒涛の投稿の嵐。
裏を返せば、業界関係者やMSオタクが、こぞって・・・
それにしても、331さんの格付け、何だこりゃって感じですね