パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その2

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：2LDK、3LDK
面積：64.37平米～96.16平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/445769/

【物件情報を追加しました　2015.6.24　管理担当】

[251: 匿名さん]

気づいたら翠邸が残り１邸になっていますね～。

億ションはまだ４邸ありますが、普通のビジネスマンが頑張って手が届く１億円以下の物件は残り１邸のみですね。それでもグロス価格は少々お高めですが。。まあクォリティを考えればこれぐらいの値段がなるのは理解はできますが。

一方で、高額な億ションについては、ローン審査が一発で通らないなどの理由でキャンセルが出るのは想定の範囲内なんでしょうね。実際に販売されるのは資金調達出来てから、ということなんでしょう。４邸あるうち３邸は先着販売中となっていますが、これらはそういう物件と見るのが妥当でしょうか。もっとも、他に購入希望者がいればやはりそちらに販売するんですかね。

[252: 購入経験者さん]

パークコートなら、キャッシュ組が多いと思っていますが、そうでもないのかしら。
三井の営業さんも提携銀行も親身になってくれます。
審査が通らないお客の書類を上げるとは思えないのですが。
キャンセル想定範囲ということもあるとは知りませんでした。

[253: 匿名さん]

この物件の購入者はある程度の富裕層だと思いますが、それでも億単位のキャッシュを準備できる人はそう多くないと思います。

億ションで、ローン審査関係でキャンセルが少し出るのはどの物件も同じではなかろうか。

[254: 匿名さん]

いずれにせよ、実質完売ですね。人気エリアで、低層ハイグレードは強いという証しなのか。
タワマンと検討層は違いだろうし、五輪ブームの湾岸とでは、住環境が比較できないし。

[255: 匿名さん]

皆様、家買うときって、家族構成決めてます？

我が家は、やっぱり二人は子供欲しいなと思う一方、二人目できるとは限らないし、広い部屋を買うのは、それはそれで負担なので、一人っ子なら、そんなに広くなくても良いかなと。

二人目が幸運にもできたときに、考えれば良いんですかね？

[256: 匿名さん]

>>255
親兄弟が泊りにこれるし収納も少ないから部屋は多めがいいです。

[257: 匿名さん [ 50代]]

お金に余裕があるのであれば、広めの部屋を買っておいた方がいいかもしれません。将来中古物件として売る際の事を考えると、今少し広いかな、と感じるくらいの物件の方が、需要があると思われるからです。人は住環境を落とすのには抵抗感があるので、どうしても、徐々にハイグレード・広い家へと需要が変化していきます。１９８７～１９９０年頃のバブルの時代では、都心のマンションでは５０m2で３ＤＫというのも多かったですが、今ではこの広さではせいぜい２ＤＫ程度にしかなりません。例えば、今７５m2として売られている間取りなら、１０年後、２０年後に中古として売る時には、８５m2くらいに需要の中心が変化している可能性があります。

[258: 匿名さん]

>>255
子供が二人欲しいなら、私ならその気持ちを優先しますね。
できたときに考えればいいんですよ。子供が増えるなんて何より幸せ。狭くたっていいんです。二段ベッドで。
予算が足りなきゃ都心に拘らず郊外で戸建でも建てれば。
まあ、お気づきかと思いますが、あなたの価値観で何を優先するかですよ。

[259: 匿名さん]

>>251
>>253
キャンセルが出たことをそんなにフォローしなくてもいいんですよ^ ^
ちなみにここ申し込みにローンの仮審査通過必要ではないですか？キャンセルはローンが理由ではないのでは？

[260: 匿名さん]

>>254
実質完売ってどういうことですか？
本当の人気物件は販売にこんなに時間要さないと思いますけど。。

[262: 匿名さん]

ほぼ売り切ってるので、実質完売と言ってもいいんじゃないでしょうか？

また、億ションが多数と言う高グロス単価でかつ投資用物件ではないので、このペースで売れれば、一般的には売れ行き好調と言えますね。

[263: 匿名さん]

キャンセルは、ローン審査以外の理由以外だと、物件価格の10%以上の手付金を放棄しないといけなかったはず。１億円以上するマンションでは手付金は1000万円以上。もちろんそれを放棄するっていう話も無いわけじゃないけど。。

仮審査通っても、億ションなどの高額物件では、仮審査時から本審査までの間に事情が変わる場合もあるのでは？

もし1000万円以上の手付け金を放棄してキャンセルしたなら、それはそれで景気良い話ですね。まあこの物件を購入する富裕層ならそういうこともあり得るかも。

[264: 匿名さん]

申し込みから本契約までの間のキャンセルの可能性がある。

[265: 匿名さん]

確かに、購入希望者の気が変わり契約を破棄した場合、放棄した手付金はデべにとり次の購入者を見つけるための広告費や人件費等の必要経費に充当するが、すぐに次の買い手が見つかる場合、むしろ手付放棄はデべにとりありがたいかも。

[266: 匿名さん]

>>262
はい、いいですよ。どうしても販売好調だとアピールしたいのね。たった8ヶ月か9ヶ月で実質完売だからね。

[267: 匿名さん]

ねちっこく書き込まれますね、ライバルのデべさんですか？
ソッカン狙いの価格帯の物件ではないわけだし、
よく売れてると思いませんか？

[268: 匿名さん]

このご時世に、竣工間近になっても完売にならず、先着順で買えちゃう人気物件があるなんて、大チャンスですね。価格帯が同程度以上のほかの物件は、大して人気でもないのに、早期に完売しちゃってる物件が多いですからね。

[270: 匿名さん]

傍から見ておりました。途中から議論に加わってすみません。キャンセルについてちょっと一言。

不動産業界の常識から判断すると、公式サイトで先着順販売中となっているのは、次のような物件と思われます。つまり、一旦、契約したものの、ローンの審査などの理由でキャンセルとなった。なので今は別の銀行にローンを出してもらえるか検討しており、その間はデベはほかの人には販売しない。あくまでも最初に契約した人と「先着順」で販売手続きを進めている、といううこと考えるのが普通ではないでしょうか？

この物件は大衆向けのタワマンとかではないので、一斉に募集して抽選等を行って大量に売り捌いたりとかはやらないんじゃないでしょうか。あくまでも粒の大きい高級物件で、また大規模とは言え低層物件なので、一つずつ丁寧に販売していくという、三井不動産のスタイルには、傍から見てても好感持てます。

[271: 購入経験者さん]

価格表をHPで公表する良心的なデべだと思います、と書くと、また反論を買いそうですが。
でも、営業さんが前のめりの他の大手と、その違いはMRで比較してわかります。

[272: 匿名さん]

>>267
普通に考えたら良く売れていると思います。
もっとも億ションとか景気の良い話ですねー。自分もいつかはこんな立派なマンションに住んでみたいです。

[273: 匿名さん]

キャンセルについていろいろ書かれていますが、これまで急にキャンセルになって出てきた物件は、買い替えの条件付き契約の模様です。今住んでいる家がある期間までに、一定の価格以上で売れた場合にのみ、正式契約とするというものです。今中古売買市況も右肩上がりで来ていますので、不動産仲介委託契約である３か月間をめどとして、それまでにある価格以上で売れれば、資金が準備できるので、その場合のみ、正式契約します、というものです。ですが、結果として、期間内に、思うような値段で今住んでいるところが売れなかったので、契約を断念せざるを得なかった、ということです。やはり、一億円クラスの物件になりますと、資金の調達が上手くいかないケースがいくつか出てきてしまうというのは仕方がないようです。その意味では、いくつかキャンセルが出てくるのは想定内、と言ってよいかもしれません。この場合は、最初からそれを条件にしていますので、キャンセル料はは発生しません。ですので、１０％の手付金を払ってでのキャンセルではなく、支払った１０％の手付金は、買い主に返却されます。但し、この条件を売り手が受けるのは、売却の不動産仲介業者として三井のリハウスを使うことと、それからこれは私の憶測ですが、売りにくいと思われる部屋のみ、その条件をのんでいるのだと思います。キャンセルになって出てきているのは、皆一階部分ですので、そうではないかと思われます。人気がある部屋を、そんな条件付きで売る必要はないですからね。でももうこの時期になると、今後は、こういった事情でのキャンセルは出てこないのではないかと思われます。

[274: 匿名さん]

>>273
情報ありがとうございます。ようやく腑に落ちる説明が出てきました。

[275: 匿名さん]

いろいろ意見がありますが、一言でいうと、これだけの高額物件にもかかわらず着実に実質完売したってことなんですね。億ションがこれだけ売れているっていうことは、やっぱり世の中景気が良くなってきているんですかね。

[276: 匿名さん]

アベノミクスで景気が良いのもありますが、やはり大山町の邸宅街に構える希少な低層ハイグレードマンションが、もはや割安となった価格で手に入るからでしょうね。もう完売ですか、さすがですね。

[277: 匿名さん]

三井不動産にとっては残念かも知れませんが、仮にいま売り出したとすれば、坪単価600は固いですね。竣工前に実質完売するのも当然ででょうか？

[278: 匿名さん]

バルコニー内側のサッシ回りが吹き付けなんですね…
ナンデダロ？

[279: 匿名さん]

ここまだ売ってたんだ。三井の都心に近い物件で竣工直前まで売ってるの珍しいね。なかなか売りづらそうな間取りと値段が三戸だから竣工前完売危うしだね。

[280: 匿名さん]

実質完売って何その無理やり造語（笑）売却条件付きのローンアウトなんてより安い価格帯の物件のが頻度多いよ。高級物件のがキャッシュがおおいし、資金余裕があるからね。

本当の人気物件ならキャンセルに行列リストありますから、その程度で完売に影響はでないかな。竣工直前まで完売してないパークコートのが珍しい。

千代田富士見はじめ、即完多い。目黒ブリリアの例みても、高かろうが人気あれば瞬殺。三田のパーマンなんて、とんでもない値段だったけど瞬殺しましたよね。

ここは高級住宅街だけど、戸建てエリアでありランドスケープも狭めで敷地いっぱい建築で眺望もないし、パークコート買うようなマンション好き層が飛びつくような魅力までは出せなかったんだろうね。悪い物件ではないが、結果的にはちょっと中途半端だったんだろう。

[281: 匿名さん]

もう完売まで行っているのですか？公式サイトでは先着順表記がされていましたけれども…。
間取りも書いてありますし、キャンセルがあったという事なんでしょうか。

やはりローンの予備審査は通っても、本審査が通らないなんてこともあるという話は聞いたことがありますから、キャンセルというのは意外と出るみたいです。

[282: 匿名さん]

>>281
そのようですね。基本的にほぼ全て申し込みが入って、その後、>>270さんや>>273さんの言うように、一部がローンの審査や売却条件などの関係でキャンセルが入ったということらしいです。ということで、数邸のみですが残っているものがある様子。
もしキャンセルをした人が最終的に資金調達ができなかった場合は、再度売り出すことになると思います。購入を希望される方はあとはそのような物件のみですかね。
ファンド物件のようにバナナの叩き売りみたいに売るのではなく、高額物件かつ実需に基づく飼い方をするであろうこの物件の購入層を考え、三井の販売方法は、販売当初からサイトで価格を表示して、一邸ずつ丁寧に販売するという手法だったようですよ。

[283: 匿名さん]

>>277
やはり坪単価600ぐらいになりますか。どこも相場は上がってますね。

[284: 匿名さん]

今さらながらマンション探しを始めたんですが笑、ここは良い物件ですね。重厚感あって、落ち着いて長く住む派にはもってこいですね。ただもうほぼ完売しちゃったんですねー。中古は値上がりしそうですね。坪600万ですか。。もっと早く出会ってれば良かったです。
数邸だけ残ってると聞きましたが、いずれ販売されるんでしょうか？

[285: 匿名さん]

あれ～、Yahoo不動産での情報では、まだ３戸残っていますが、もう完売してしまったんですか？
しかしここの価格は半端なく高い。
坪６００万とはビックリです。良いところでは、もう３億超ではないですか。
これ、もし中古で出たら幾らで販売になるのだろうか。

[286: 匿名さん]

完売でなく、実質完売だそうですよ。初めて聞く言葉ですが。
いずれにせよ、よく売れましたね。
3.7億のプレミアム住戸ですらバルコニー戸境はペラボーなんですけどね。

[287: 匿名さん]

え、ここってペラボーなんですか？

[288: サラリーマンさん]

ペラボーもさることながら、バルコニーの外壁が吹き付けなのが、なんとも・・・
これも、建設コストを抑えるためのでしょうか。

[289: 匿名さん]

バルコニー吹付けはそんなに気にならない。
ペラボーは残念。ペラボーじゃない住戸もたくさんあったけど、残ってるのは全部ペラペラボー。
三井さん、もっとプライドを持って頑張ってね。

[290: 匿名さん]

色が明るいから余計に吹き付けが目立ちます。

[291: 匿名さん]

そう思います。民家側から回って裏手からみたら、これがパークコート？、と思いました。
ここに限らず、三井でも吹き付けの物件が目立ちます。コスト優先でしょうか。

[292: 匿名さん]

思ったより高級感出てないね。
プレステージや最近のグランドメゾンに負けてる。
立地もそれらより良いとは思えないし。
中古になったら、一番安くなりそう。

[293: 匿名さん]

なんかまた同じ人が連続して書き込みしてますね。

まあ、億単位の邸宅も含めて何だかんだで売れ行きは良かったので、それだけ評価されているということなんじゃないでしょうか。

ポジ・ネガ含めて書き込みが多いのも、人気や注目度が高いっていうことですね。

完璧なマンションはないので一箇所だけ揚げ足を取るような見方をすれば何とでも言えますが、マンション全体を落ち着いて見てみたら、立地、外装・内装、価格ともにバランスの取れた良い物件だと思いますよ。まあ中古で買う場合は値上がりするでしょうから価格面については新築で取得時に限りますが。それでももし坪600万で買えるなら、今の相場なら、このクラスの物件の単価としては妥当なところでしょうか。

[294: 匿名さん]

たまたま現地に行く機会がありました。今さらですが、某ビリオネアの社長が住んでいる伝統的な邸宅街なだけあって、立地は良いですね。
また、大手企業の社宅は良い土地を取得してそこに建てる事が一般的なので、社宅跡地ということは古くから人が住んでいた良い土地と言えるんでしょうね。

[295: 匿名]

ここは2回現地を見ましたが、１度目は代々木からアクセスしたところ高級住宅街感がたっぷりでございました。
ところが、2回目は笹塚からアクセスすると庶民住宅街感がたっぷりでした。
そんな立地なので、間取でごまかした数億ションの完売はしばらく時間がかかる気がします。
億ションとしては悪くないと思います。
個人的には、外観は高級な素材でシンプルな方が好きでした。

[296: 周辺住民さん]

大山町といっても外れのほうですからね。
現地を何回か見に行きましたが、正直言って外観もプレステージのほうがかなり高級感があると感じました。これだけの大型物件ですから立地で負けるのは仕方ないですが、外観はもう少し何とかなったのでは？

[297: 匿名さん]

公式サイトや前スレの写真を見ましたが、私には外壁など重厚で高級感あるように見えました。タイルは専用の窯で焼いたものを手張りで貼ってるみたいですね。
まあグロス価格がそれなりにする物件だそうなので、これぐらいのハイグレードな仕上がりになるのは、ある意味当たり前なのかも知れませんが。見た感じの印象では、坪600万円の値がつくレベレには達しているんじゃないですかね。

[298: 匿名さん]

↑現地をご覧になったうえ、書き込みされてはいかがですか？　机上の判断や感想ではなく。

[299: 周辺住民]

>>297
坪600万円なんて、夢見すぎ。
ここより立地も物も良いディアナコート上原が坪380万円くらいで出てるけどもう、3ヵ月売れてない。
この前決まったザ・コート上原も坪350くらい。
プレステージも坪400越えると動かないよ。
もう、この辺りに10年以上住んでるけど、バブルっても誰も買わないよ。
ここはスケール感もあってハイグレード物件としては悪くないと思うけど、営業さんならもっと周辺の相場は勉強しないとね。笑

[300: 匿名さん]

失礼ながら、不動産協会に加盟していない会社が分譲した物件と、三井を比べるのは無理があると思いますよ。　　立地はいいのかもしれませんが。