プラウドシティ宮崎台 その2

[匿名さん]

プラウドシティ宮崎台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/pc-miyazakidai/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550745/

所在地：神奈川県川崎市宮前区宮前平三丁目7番1他（イーストコート）、8番1（ウエストコート）（地番）
交通：東急田園都市線 「宮崎台」駅 徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.23平米～110.91平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社横浜支店
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[621: 匿名さん]

>>619
別の板でお願いします。
削除依頼かけますよ。

[622: サラリーマンさん [男性 30代]]

加えて、
駅に近い土地は限られてきています。
大型物件の優位性に異論はないと思います。宮崎台、宮前平より良い駅で、駅から5分のこんな土地でてきますか？
希少性は日に日に上がります。

すなわち、
ここ数か月の値段を基準に利益水準を考えてマンションを作るとすると、遠い、高い、狭い、設備カットが顕著な新築マンションが供給されていくのだろうな、と推測するのです。

当然、経済情勢に不測の事態が生じればこの限りではないですが。

全て私の勝手な推測ですので悪しからず。

[623: 匿名]

バブル時代、あの頃を思い出しますね。
住宅ローン1000万円の申請に対し
銀行は気前よく1500万円を貸し出してきた。

気持ちが大きくなってマンション投資に走った知人は
その後銀行に返済を迫られ　（貸しはがし）
自己破産して今はいない。　極端な例ですが。

貸すときは甘い顔も、
いざとなれば銀行は豹変します。

マンション価格は年収の限界倍率まで高騰しています。
期待されるようにインフレが進み、年収も
上がり続けると問題はありませんが．．．
オリンピック効果のピークは後2年です。

[624: サラリーマンさん [男性 30代]]

投資用不動産取得のための貸出は質が違ってきます。
サブプライム問題もあったので積極的な貸出は難しいのではないでしょうか。
教えてください。銀行員さん。

危機はいつでも金融引き締めに端を発し、お金が回らなくなることで発生します。
今は世界中で気を使っているので無造作な金融引き締めを行う可能性は低いと考えます。

価格が年収の限界倍率まできたことがマンション価格を下げる要因にはなりません。
売れなきゃ作らないか、利益が出るように作るだけでしょう。

次に価格下落圧力が掛かるのは建設会社が再びマンション販売業務に戻ってきたときだと思います。
でも、もうしばらく建設会社の仕事はたくさんあるようで、利益の薄いマンション販売に戻ってくるのは大分後でしょうね。

みんないい立地のマンションは欲しいんです。実際に動きを後押しするのは「好景気感」です。

[625: 物件比較中さん]

＞620　
昨夜21時の書き込みがもう綺麗さっぱりどこのスレッドからも消えてますね（笑）
営業さんたちが張り付いて監視してるんですかね。


納得できる方向に話しが進んでるといいなと願うばかりです。

[626: 匿名]

誹謗中傷、嘘は絶対ダメですが、
昨夜のような経験談はありうるケースとして
皆さんの参考になったはず。
速攻で削除とはお隣の国みたい。

ここは監視だけでなく、
お化粧書き込みをしているように思えます。

これも削除ですか？

[627: 匿名さん]

でも昨夜の書き込みは大量に色々なところに貼られていたので、荒らしと見なされても仕方ない気がしました。実際621さんも板違いなので削除依頼します、と書かれていますし…。

[628: 匿名さん]

削除された書き込みってどういった内容だったんですか？

[629: 匿名さん]

せっかく白熱した書き込みを見て勉強になってるので荒らしはスルーでお願いします。
それより>617さん、早く応答願います。別に議論が咬み合わなくても>617さんの専門の分野で
いろいろと教えてくれれば私達オーディエンスはためになるのです。

[630: 匿名]

＞６２２　駅に近い土地は限られてきています。
大型物件の優位性に異論はないと思います。宮崎台、宮前平より良い駅で、駅から5分のこんな土地でてきますか？
希少性は日に日に上がります。


たまプラーザ駅　は　利便性、急行停車、成田羽田リムジン、3メガ証券会社店舗、グルメ、医療、おしゃれ等々で
宮崎台駅とは比較の対象にもならないとおもいますが、土地はありますよ。
駅2分、１０階X3棟、２７８戸　百貨店直結、本年末着工です。
更に３分ほどの場所に旧郵政官舎敷地の建て替えプロジェクトが控えています。
更に１０年先には６－８分のたまプラーザ団地（１０００戸以上）の建て替え問題が控えている。
こことの大きな差は一業者が駅５分に土地を見つけて
野中の一本杉のようにマンションを建て分譲するのではなく
いずれも行政（横浜市）の参画の元、東急電鉄、地元民が直接間接的に
プロジェクトに関係していることです。

[631: 匿名さん]

ただ以上のような物件は注意が必要ですよ。
たまプラの百貨店直通の超希少優良物件を東急は単純に分譲として販売しませんよ。その場限りの利益は追求しません。
ドレッセたまプラーザテラスもそうですが、50年の借地契約を結ぶことで50年経ったら取り壊して再開発をするんです。
その代わり当然物件価格は割安になりますが、完全な所有権は得られないのです。

[632: 匿名さん]

駅近の大規模の希少性は分かりましたが、
各駅、線路沿いで、地下貨物線がある立地を
良い立地と言うんですね。
そこを妥協しても、買ってもよい物件なんですね。

[633: 匿名]

＞６３１
テラスや市ヶ尾フロントの様に東急電鉄の敷地（所有地）なら定借物件となりえますが、
６３０の２件は旧日生、郵政社宅の跡地でもともとは他社の所有地、
ましてや団地の建て替えは言わずもがな。

ただ定借なら定借としてのメリット、デメリットを
買い方が判断すればよいだけですね。

[634: 匿名さん]

>632
土地評価という観点だけなら、複数の大手デベがここの取得に動いた事実からも明白では？
プロが皆評価を見誤るなんてことがない限りはですが。

[635: 匿名]

良い土地というのは業者にとって利益を出せる（儲かる）という事で
必ずしも優良な土地と同意語ではないと思いますが．．．

最終評価は中古物件になってからですね。

[636: 匿名さん]

そそ！そう言う事です。二期二次は20戸販売。
順調？イーストの売れ行きが気になるところです。

[637: 銀行員]

小出しにして売れ行き順調感を出したいデベの戦略に嵌っちってません？

住宅ローンですか？
旨みなんかないですよ。
メガは他でも収益上がるのでそんなにやりたがらないですよ。
私はメガ行員ではないですけどね。

[638: 検討中の奥さま]

今週はモデルルームで何をもらえますかね？
キッチン用品はもう終わり？

[639: 匿名さん]

＞＞638
週末は登録申込みの方が多いのでやらないんじゃないですか？
第2期第3次とか始まればまたあるんじゃないんですかね。

[640: 匿名さん]

イーストの価格はどんな感じなのでしょうか？

[641: 匿名さん]

営業さんご存知のはずですが、絶対教えて
くれません。まずウエストを売りきってから
だと思います。
しかし、イーストの価格を下げたらウエスト買った方からクレームされるので、条件が悪い部屋以外はだいたい同じような感じではないかと思います。

[642: 購入検討中さん]

＞No.627

該当の山手通のスレッドでは消されていませんでしたよ。

[643: 匿名]

ここは削除を急ぎすぎたようですね。
何を恐れているのでしょうか。

[644: 匿名さん]

あっちはもう購入済みのスレッドで閲覧してる人も少ないけれどこちらは購入を考えている方が見てるからかもしれないですね。

[645: 購入検討中さん [男性 30代]]

あっちとは何のスレを指しているのですか。

[646: 匿名]

こころなしか中古物件の増加、価格見直し（値下げ）が
目につくな。

[647: 匿名さん]

>>646
契約率も下がり在庫も大分増えているようです。
だからと言って新築の価格が下がるのかと言うとどうなんでしょうか。
今までのような強気な価格設定は減るんじゃないですかね。

[648: 匿名さん]

え？じゃここだけ高値掴みってこと？

[649: 匿名さん]

田都は人気ないからね。

[650: 匿名さん]

人気ありますよ。笑

[651: サラリーマンさん [男性]]

マイナス金利が導入されました。
経済への直接的な効果はあまりないと思いますが、インフレにならない事は認めないという強いメッセージを発したことに意味がありました。株価もそういう動きになっています。
気になるのが銀行さんの収益悪化懸念です。住宅ローン、投資信託、リストラ等どこで調整するのかなと考えましたが（銀行株も一時猛烈に逆行安になりました。）、まだ、大したマイナス金利幅ではないので大丈夫かな？

言いたいことはインフレ期待継続ってことです。
何年も前から今の価格は異常だと、騒がれていますが結局上がり続けました。
例えば。この物件は高いと思います。売り切れるギリギリの値段設定だと私も思っています。
・・・やめた。同じ事の繰り返しになる。

[652: サラリーマンさん [男性]]

田園都市線の人気は知りませんが、私の中古への見方は少し違います。
今、この辺でマンションを探している人は比較的お金がある方でしょう？
そこそこ自信もあり、物事も現実的に考えができる方達でしょう？
なので、
①基本、中古は要らない。1,000万くらいならの差は差じゃないから。だったら新築で探す。
②オープンされている物件は、売れ残り。良い物は相変わらずにすぐに売れている。
　だって見てて、買ってもいいかなって物件出てますか？プレミアムはとっくに剥げているのに乗っけた価格ですよね、どれも。今はみんなが高値じゃないか、と疑っているのでよく勉強しています。買っていい物件かどうかはある程度目利きができてるんじゃないですかね。だから下がる。そして買える層の人達のところまできたら、そこには需要があるのですぐ売れる。この層は結構厚くなかなか抜けないと思います。

国は中古住宅への支援制度を打ち出しているので成長市場になります。
この時、差別化できる事由の一つに杭問題がクリアになっていることもあると思います。この物件は問題ないと書面が出されているようです。それはポジティブだと思います。

[654: 匿名]

1000万円が差でない余裕層なら
1000万円積んでもっと利便性の優れる立地を
じっくり選ぶね、宮崎台駅以外の。
中途半端な選択はしない。

[655: 匿名さん]

>>654
同意。宮崎台っていう時点で既に妥協してますよね。

[656: 検討中の奥さま]

今日、明日は来場プレゼントなさそうだから行っても無駄ですね。
来週以降にします。

[657: 匿名さん]

そんな資産に余裕がある人が、なぜこんな物件の書き込みをするんですかね（笑）
そこが不思議。
都心の物件のスレッドを見ればいいんじゃないかな。

[658: 匿名さん]

愚かな人間ほど利便性などといった一方向からの評価しかできない。
もう少しお勉強をされて、物事を多角的な視野から見れるようになりましょうね。

[659: 匿名さん]

>>657、658
同意。

[660: 匿名さん]

私は読んでて楽しいですよ。
宮崎台の物件に書いてはいけない内容とも思えません。

[661: 物件比較中さん]

宮崎台にはサニーロードがあるじゃないか！
素晴らしい街だぞ。

[662: 匿名]

多角的な視野で見ようにも．．．．．
悪いけれど．．．

[663: サラリーマンさん [男性]]

＞＞653
私はイーストも見ないと選択できないと考えています。
この物件に関して一貫して言っているのは「悪くない」ということです。
私はMAXで1億くらいまでしか検討できません。
都内だと狭くなるし、ランニングコストが高く付くので、ゆとりある生活のためにはできれば避けて、郊外をと。
宮崎台の駅力云々を言う方がいますが、外様からすれば、鷺沼、たまプラ、あざみ野っていい街だと思いますが別に何もないですよね？これは人それぞれですが急行が止まるだけで値段の差ほど利便性がいいわけじゃないし。私は二子玉にこの距離でいければ十分便利な生活ができるし、社会的ステータスがあるわけでもないのでアドレスに「恥」も感じません。
最近の駅近物件（宮崎台に限らず）は部屋が狭く、価格もランニングコストも高いです。そう考えると「悪くない」物件と思います。

あと、私への言及だと思うので書いておきます。
「中古」に関しては、私は見知らぬ誰かが住んだあとは嫌なのです。
非合理的でお恥ずかしいですが、理屈なしで嫌なのです。

[664: サラリーマンさん [男性]]

＞＞654
（笑）それじゃあ、2,000万違うでしょ。算数できます？
そのロジックでは、5,000万も1億も一緒になってしまいます。
そうではない証明はなかなか難しそうです。

ちなみにそれでも、駅から同じ距離、広さで探すとなると鷺沼、たまプラくらいになる程度でしょ（もう無理かな）。
価格差で宮崎台を検討に入れてもおかしくない。

[665: サラリーマンさん [男性 30代]]

あ、この物件を押しているわけじゃないんでね。
宮崎台駅やこの物件の批判意見って、どうも感情的な意見が多いので、そうでもないでしょって言いたいだけです。
宮崎台ごときで高いっていうけど、じゃあ、他はもっと高いでしょって。
価格はピークだと言うけど、新築は質が落ちてくるだけのシナリオのほうがロジカルなのでは、と。

[666: 匿名さん]

批判しかしない方→この物件がほしいが買えず妬ましく思っている方。実際気になっていなければこのような川崎市の郊外物件のスレにわざわざコメントしない。富裕層であれば資産価値が保てる都内物件しか見てないのでこの駅の存在すら気付いてないでしょう。

[667: 匿名さん]

なぜわざわざ批判しかできない方って、嫌いなのにこのスレをこまめにチェックして、反論を繰り返しているのでしょう。
メリットがあるとすれば、競合他社くらい？
でなければ、寂しがり屋？日常のストレスを晴らすため？それとも他の物件を買ったけれどもこの物件が気になって自己正当化のため？
いずれにせよ…ですね。

[668: 匿名さん]

>>667
検討スレなんだから批判的な意見をする人がいても当然。逆にネガコメントに噛み付いて火消しに必死なのは営業の人？それとも購入者？自信があるのなら他人の批判をいちいち気にしなくていいはずなんだけど。

[669: 匿名]

どんな立派な立地、マンションでもネガはつきもの。
ネガ（嘘でない限り）はこれからの買い手の参考にもなる、
ネガに耐えてこそマンションの良さが浮き彫りになる。
買った方にはネガは不愉快だろうが。

[670: 匿名さん]

物件批判自体は参考になるけど、他人を小馬鹿にしたようなカキコミや富裕層だという自分語り系が痛々しい…。