プラウドシティ宮崎台 その2

[匿名さん]

プラウドシティ宮崎台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/pc-miyazakidai/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550745/

所在地：神奈川県川崎市宮前区宮前平三丁目7番1他（イーストコート）、8番1（ウエストコート）（地番）
交通：東急田園都市線 「宮崎台」駅 徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.23平米～110.91平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社横浜支店
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1801: 匿名さん]

相場なら皆さん、ここほしいって感じですね。

[1802: 匿名さん]

>>1800 匿名さん

>>1797 さん
1793です。金利4%の件、ご教示ありがとうございます。銀行審査におけるストレスシナリオ時の延滞リスク算定における金利前提ってイメージですか。なるほど、となると借手側としても「最悪の事態でも勤務先さえおかしくなってなければギリギリ返せるかな」という判断にも使えそうですね。

>>1800 さん
20年で2000万なくなると考えると痛いですが、当然買わずに賃貸暮らしなら家賃を払い続けなければいけないので、それとの比較でどう考えるか、ですよね。
まあ買った場合でも2000万の売買値差だけ考えると圧倒的に購入＞賃貸ですが、賃貸だとかからない固定資産税・修繕積立金・専有部経年劣化メンテ代・借入利息等をオールインで見てどうか、ということかと。
と考えると経済効果的には仮に2000万程度のロスで済むと考えるなら、まぁ購入の方が勝つんじゃない？と個人的には思います。もちろん、変動で借りた場合に途中で金利が爆騰するリスクや、20年後に2000万以上やられるリスクなどは抱えることになりますが（後者は逆に不動産が上がった場合のメリットが享受できる、というのと表裏一体ですが）。

[1803: 匿名さん]

>>1799さん

わかりづらかったですね。>>1794さんへの返信で、年収600万30代前半の方の借り入れ額をイメージしただけですよ。
4000万借り入れが前提。諸費用いくらかかるか知りませんが、
4000万＋自己資金2000万-諸費用が購入物件価格ってことですから、7000万にならないですよ。

>>1802さん
おそらく4%の住宅ローンが最悪の想定ということなんでしょうね。
銀行側の心理として、住宅ローンのデフォルト率は低い（企業への融資と比較して）
抵当もつけられるし、金利上昇に伴って、支払い不能になる時は、恐らく残債も減っているので、競売にかけても元取れると考えてるんではないでしょうかね。金利上昇も短期間ガツンと上がることは想定しづらいですし。
あくまで、衣食住の部分に関わることなので、収入が減っても思い入れのある家を手放すくらいなら、生活水準を下げるだろうと想定していると思われます。

家を売る側の心理としてはそこを上手く利用して、「堅い銀行がローン組める」と承認出しているから「ご余裕ですよ」と言ってくるでしょうね。
生活水準や、ライフスタイルが各々違うので、家だけにフォーカスしたら余裕かもしれませんが、
小学校のお友達は海外旅行行ってるのに、自分は子供を海外旅行に連れてけなくなったり、私立の中学校行きたいと言われても、我慢してくれになったりするんではないでしょうかね。

[1804: ご近所さん]

>>1803 匿名さん

600で4,000万は借りすぎだろう。
借りるなら35歳として700くらいは欲しい。

[1805: 買い替え検討中さん]

＞＞1787
フロントは「駅そのもの」と言っていいでしょうね。

[1806: サラリーマンさん [ 30代]]

＞＞1789
借地権付物件を検討ですか？
ここは半分以上が土地代です。

金利が4%になっている時はどれだけ景気が良くなっているんだって話ですよね。
きっと日経225は3万円～4万円。早くそういう時代になってほしいものです。

返せるかどうかは別にして借りられる額は大きければ大きい程良い事です。
お金がないと何も始まりませんから。
リスク管理は自分でしましょう。誰も責任は取ってくれません。
低金利のうちに目一杯借り入れて必至で働いて返すことも人生の重要な戦略です。
借金は性に合わないからと避けて通るのも同じくらい重要でしょう。
真剣に考えれば、個々人の答えは出るはずです。
くれぐれも楽観的思考に端を発するギャンブルにならないようご注意ください。

安定・安心も人生。可能な限りの背伸びをして生きていくのも人生です。

[1807: 匿名さん]

>>1806さん

借地権付きを検討してるわけではありません。
土地代がわかれば、周辺の土地相場と比較しやすいかなと思いまして。いい立地とはいえ、相場とかけ離れてるのはバカバカしいですし。
>>1806さんはご契約者様でしょうか？半分以上が土地代というのは流石にわかりますよ。
平均価格が6000万として、建物代がこの仕様、この規模で3500万円超はしないと思いますし。

[1808: マンション検討中さん]

欲しいと思ったら買えばいいと思います。
私はここの周辺環境が気にいたので30代前半ですが6000万のローン予定で検討してます。

[1809: 匿名さん]

6000万ローンで自慢してるようではまだまだですね。

知人は7000万借りましたよ。ボーナスはリスクあるので使わず、毎月25万くらい払ってますね。教育費もあるから、ランチはコンビニの200円おにぎりとバナナで頑張ってます。

[1810: サラリーマンさん [ 30代]]

いいね！
アグレッシブ！　「生きてる」って感じだね！
最高！

[1811: 匿名さん]

ちゃかさないでください。

知人は泣き言、言ったことは一度もありません。
目はいつも笑ってます。

[1812: 匿名]

そりゃ、茶化されるでしょう。
7000万を自慢しているんだから。

[1813: サラリーマンさん [ 30代]]

いや、別に茶化してないです。
それくらい勝負する人がいてもいいじゃないですか。
満足しているから耐えられる。
満足している人間が人生勝ちですよ。

[1814: マンション検討中さん]

7000マン借りて35年ローンでないの？
月々の返済額が多すぎますよ。
フルローン大賛成！
みんなで金回りを良くしよう。

[1815: 匿名さん]

ローン30年ですよ。
65才過ぎたら25万円払えないでしょ、普通。

でも彼は努力してますよ。
クールビズの夏はいいみたいですが、スーツは必ず激安アウトレットで一万円以内、代えズボン付き。ウオッシャラブル必須。

[1816: 匿名さん]

返比25%越えるとデフォルト率も高くなるので、気をつけないといけませんね。

[1817: 匿名さん]

年齢は35歳として
600万で4000万
650万で4300万
700万で4800万
800万で5000万
900万で5200万
1000万で5500万
管理費・修繕費考えるとマンションでのローン組む金額って、こんなところって感じじゃないですかね。
あくまで単独ローンの場合ですが。
共働きの場合、夫婦どちらかが収入が激減する想定しないといけないのでもっと低くなると思いますが。
もちろん、収入はインセンティブ要素が少ない職業という前提がありますが。
スーモかどっかに書いてあった気がしましたが、ローン完済の平均は15年〜20年？だった気がするので、35年返済で組んでできるだけ繰り上げ返済できるローン計画が良さそうですね。

[1818: マンション検討中さん]

ローンはなるべく長く借りるのがセオリーではないのですか？銀行は担保権を行使するより期限を延ばしてでも返済をしてもらいたいみたいですよ。
今は完済時80歳超えでも当たり前のように貸してくれるみたいです。
団信入ってフルローン、35年がオススメです。

[1819: 匿名さん]

長く借りるのがセオリーだと思います。
返済が15年〜20年といっても、ローン組む期間はあくまで35年がベストだと思います。

繰り上げ返済で15年〜20年を目標に返すのがいいと思ってます。
その時は返済期間を短くする返し方ではなくて、
返済期間はそのままで残債を純粋に元金を減らす返済方法の「返済額軽減型」で返すのがいいと思ってます。
支払い総額的には「期間短縮型」の返済の方がいいと思いますが、
銀行側からすると長期間貸すのはリスクですし自ら短くするのは勿体無いと思います。
勤務先からいつ役職降格されるか、ボーナスカットされるかわからない昨今、月々の返済額を余裕もたせて余った分は、次の繰り上げ返済に充てる方がいいと思います。
月25万の返済の話が出てましたが、なるべく繰り上げ返済して、月払い抑えないと突発的な支払いに耐えられないかもしれないですしね。

ウチは、買い替えでこの物件検討中ですが、ちょっと手が出ないす。
世帯年収で、1300万位でも年金もろくに期待できないのに、6000万超のローン組むのは怖いですよ。

[1820: 名無しさん]

この物件は1馬力で1000万超えてないと厳しいですね。もしくは頭金を3000万ぐらい用意できるか。