プラウドシティ宮崎台 その2

[匿名さん]

プラウドシティ宮崎台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/pc-miyazakidai/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550745/

所在地：神奈川県川崎市宮前区宮前平三丁目7番1他（イーストコート）、8番1（ウエストコート）（地番）
交通：東急田園都市線 「宮崎台」駅 徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.23平米～110.91平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社横浜支店
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1761: 匿名さん]

イーストではA棟がいちばんうれてるみたいですね。貨物線に近いのに意外です。

[1762: 住民板ユーザーさん1]

イーストの一部鉄骨ってどうしてですか？

[1763: 匿名さん]

貨物線が近いからでしょう。野村としてもコストをかけて細心の注意を払っている証拠。

[1764: マンション検討中さん]

一部鉄骨の方が鉄筋コンクリート造より頑丈なのですか？

[1765: 匿名さん]

鉄骨より鉄筋コンクリートの方が頑丈ですね。

[1766: 匿名さん]

どこの造りが鉄骨なんですかね？？

[1767: マンション検討中さん]

来週モデルルームに行くとフライパンもらえますか？

[1768: マンション検討中さん]

鉄筋の方が頑丈なんですね。
一部鉄骨ということは、やはり鉄筋造の建物より脆いのでしょうか。
地下に貨物線も通っていますし、心配です。

[1769: 名無しさん]

パーティールームだと思いますよ鉄骨の部分は。もしくはエントランスか。共有施設がパーティールームみたいに建物の横に出てるやつはこういうの多いよ。

[1770: マンション検討中さん]

先日値引きの話をされましたが、
こちらとしては嬉しいことだけど、
それでもここは高くて。
いくらまでしてくれるのかな？

[1771: マンション検討中さん]

>>1770 マンション検討中さん
値引きはイースト、ウエストどちらの話ですか？
基本値引きはしないと営業の方は言っていましたが…

[1772: マンション検討中さん]

ウエスト第3期は4,437万〜ってあるから大幅値引きですね。4,000万台って価格表になかったですし

[1773: 住民板ユーザーさん1]

南1Fの2LDKですよ。普通に載ってますよ

[1774: マンション検討中さん]

>>1772 マンション検討中さん
4437万円はウエストの1階2LDK59平米の部屋ですね。
最初からその価格だったと思いますが

[1775: 住民板ユーザーさん1]

この掲示板の価格タブに出てますね。
昨年の10月にUPされたものなので、値引きはないですね。

[1776: 匿名さん]

A棟を検討の方は貨物線とかは気になりませんでしょうか？

[1777: 匿名さん]

こことは関係無いかもしれないですがどうやら世田谷区の物件が高くて売れてないらしい。
この掲示板の内容見るからに、ここも割高感あるみたいですね。そもそも、ちょっと前まで宮崎台って、5000万円台出せばそれなりのもの買えたイメージだったのに、今やこの価格。
収入はそこまで上がってないから、無理があるんではないですかね。

[1778: 匿名さん]

ですから高値掴みなんですよ。

[1779: マンション検討中さん]

割高感のない物件ってどこですが？高掴みしたくないので。

[1780: 匿名さん]

今買うんだったら基本的には新築は何買っても高値掴みと言われる。相場自体が過去最高水準なんだから。ただ、将来は誰にも分からないから、本当に今この水準で買うのが高値掴みになるのかは、10年・20年後になってみないと分からない。その意味では厳密には、今新築買うと「高値掴みになる可能性が高い」という表現が正しい。

一方、中古なら売り急いでる人から買えれば値引きしてもらえるだろうから高値掴みにならない水準で買える可能性はあるかと。

[1781: 匿名さん]

マンションっていかに差別化ができるかが今後の資産価値に影響をもたらすと思います。
田園都市、駅近、大規模ってそういう意味では今後の価値には期待できると思います。

[1782: 匿名さん]

宮崎台は環境の良い駅ですから人気はあるでしょう。
ここは駅近ではありません。

[1783: 匿名さん]

一般的には駅近といえるでしょう。
南口から分速80m×6分で480m、
北口からは5分です。
坂を攻略するのに時間がかかる老人でも10分あれば着くのではないでしょうか。

[1784: 匿名さん]

>>1783さん、

いつもランニングしてるうちの爺さんなら5分で着くでしょう。
10分あれば通り過ぎて宮前平の駅までいくかもしれません。
駅近というより駅接でしょうか。

[1785: 買い替え検討中さん]

400ｍくらいなら猛ダッシュで1分半くらいですね。
それって宮崎台フロントから歩いていくより近いじゃないですか！
≒駅直結と言っても適切なくらいですね。

[1786: マンション検討中さん]

みなさんは第1期で申し込みましたか？
第2期はどれぐらいでるのでしょうか

[1787: 匿名さん]

>>1783 匿名さん

なるほど。シティは「駅近」というより「駅直結」と呼ぶべきマンションなんですね。

フロントは駅中マンションと言うべきなんでしょうか。

[1788: 匿名さん]

違いますよ、線路際。
何処住んでるんだろ？とストリートビュー見たら、線路際なんだーあちゃーと言われる感じです。

[1789: 匿名さん]

割高感が無い物件って、今は本当に難しいですよね。
風の噂だと、このご時世で売れてるのは、
相鉄線のグレーシアタワー
東十条の三井
ファインシティ東松戸
イマジンテラス？
レフィール半蔵門
豪徳寺の三井？終わったかも。
ざっとこのくらい？？
都心部は、立地からの希少性で売れてるのでしょうが、東京・大手町駅から30分以上かかる物件で売れてるのは、いずれも価格面だと思いますよ。グレーシアタワーは除きますが。
駅5分以内で高値挑戦するなら、希少性はあるので大丈夫だと思いますけど、5分超えた物件はきついのでは？？
私見ですが、女性も働くことを国が推奨し、ペアローンで住宅購入する人が増えている中、5分超えた物件での高値挑戦は保育園の送迎や通勤のし易さを考えると、ここで（プラウドシティのこと言ってるわけではありません）本当にいいのかと考えてしまいますよね。
どこの省庁が出したかわすれましたが国が出したデータでは、30代男性の平均年収は10年前と比べて、100万くらい落ちてるみたいですし。
少子過疎高齢化と言われる中で、高値物件掴んで、売りたくなったら大変ですよ。
それなりの会社にお勤めなら、5000万のローン組んでも大丈夫でしょうが、
6000万となるとローン組むの躊躇する人多いはずですよ。

個人的に興味があるんですが、ここの売買契約にあたり、土地と建物価格の割合ってどうなっているんですかね？
消費税額から建物代逆算して土地代はどのくらいなんでしょうかね？

時折現れる買った方、割合だけでも教えていただけると助かります。

なにかいろいろ止めどなく書いてしまいました。長文申し訳ありません。

[1790: 匿名さん]

>>1788 匿名さん

線路際って貧しいですか。
私は川沿いの方が不良やホームレス多くいやだな。

[1791: サラリーマンさん [ 30代]]

人生そう長くないよ。
無理して買うのはバカげているけど、買ってもいいと思えて買える信用力があるなら買っときゃいいんだよ。
途中で払うのしんどくなったら、貸しちまって自分はもっと引っ込んだ広いとこに住みゃあいいんだから。
今から安くなっても知れてるよ。

[1792: 匿名さん]

買ってもいいと思える信用力って、気に入っててローン審査通れば買えばいいじゃんってことですかね？
銀行が貸し出しする目安ギリギリで買うのはアホだと思いますよ。
アプリかなんかで金融電卓インストールして、
金利4パーセントとして、借り入れ予定額で月々支払いが出るから、おおよそ年間いくらになるか出ると思います。
それが今の年収の4割超えてくるとアウトだし、かといって4割行かなくてもギリギリはきついすよ。
変動でも固定でもいいから、
今の家賃プラス2-3万が良いところじゃないですか？
今自己資金が貯められてない方なら尚更ですよ。

審査通れば買えばいい的な発想は、影響活動を楽にしたい営業マンの発言としか思えないですよ。

[1793: 匿名さん]

>>1792 匿名さん

概ね賛成ですが、金利4パーセント、というのは実際金利からはかなり乖離していますが、どういう前提ですか？
ストレスシナリオでも家計が耐え得るか、という観点での悲観的な前提、ということでしょうか？

[1794: 匿名さん]

経済疎いので教えてください。
30代前半、額面年収600万、頭金2000万で単独ローンを変動金利で検討しているのですがいくらまでが無理せず買える物件金額になりますか？

[1795: 匿名さん]

線路際って貧しそうっていうより、うるさそう。
だから、安そうなってイメージかな。

ただ、防音がしっかりしていればいいんじゃないですかね。

駅近は良マンションの魅力の一つです。

これで急行とまればな～

[1796: マンション検討中さん]

検討している風を装ってネガ要素をばかりを入れるやつ多すぎ。
本当にここは営業が多い。

[1797: 匿名さん]

私は営業じゃないですが、
銀行が貸し出しする際の審査するための金利が4パーセントと前後が多いと記憶しています。

30代600万ですが、ライフスタイルによりけりだと思いますが、
お勤め先の会社が、今後ある程度年収の増加が見込める。車持つつもりない。子供いないとかだったらローンを4500万位組んでもいいと思いますが、
ざっくりイメージ4000万位の借り入れがいいのでは？
管理費と修繕費考えるとそんな感じじゃないですかね？
修繕計画みたわけではないですが、年数が経つと月々2〜3万取られるのはざらですし。

この物件、良いには良いんですけど、
ウチは、将来子供が巣立ったらもう少し都心に出て、面積の小さいマンションに住み替えたい気持ちがあるので、中古になった時の価格差にビックリしそうで躊躇してます。

[1798: 匿名さん]

このマンションの検討層って、子持ち前提で年収いくらぐらいなんでしょうか。

[1799: 匿名さん]

>>1797 匿名さん

4000万借り入れで7000万円近いマンション買えるって尊敬。諸費用とか入れて3000万現金持ってるということですね。すごいと思います。

[1800: 匿名さん]

築20年だと宮崎台なら4000万円くらいですか。20年後、ローン残っていても何とか売れますね。ただその時の貯金はありますかね。20年で2000万円以上無くなるのはなんかいやですね。

[1801: 匿名さん]

相場なら皆さん、ここほしいって感じですね。

[1802: 匿名さん]

>>1800 匿名さん

>>1797 さん
1793です。金利4%の件、ご教示ありがとうございます。銀行審査におけるストレスシナリオ時の延滞リスク算定における金利前提ってイメージですか。なるほど、となると借手側としても「最悪の事態でも勤務先さえおかしくなってなければギリギリ返せるかな」という判断にも使えそうですね。

>>1800 さん
20年で2000万なくなると考えると痛いですが、当然買わずに賃貸暮らしなら家賃を払い続けなければいけないので、それとの比較でどう考えるか、ですよね。
まあ買った場合でも2000万の売買値差だけ考えると圧倒的に購入＞賃貸ですが、賃貸だとかからない固定資産税・修繕積立金・専有部経年劣化メンテ代・借入利息等をオールインで見てどうか、ということかと。
と考えると経済効果的には仮に2000万程度のロスで済むと考えるなら、まぁ購入の方が勝つんじゃない？と個人的には思います。もちろん、変動で借りた場合に途中で金利が爆騰するリスクや、20年後に2000万以上やられるリスクなどは抱えることになりますが（後者は逆に不動産が上がった場合のメリットが享受できる、というのと表裏一体ですが）。

[1803: 匿名さん]

>>1799さん

わかりづらかったですね。>>1794さんへの返信で、年収600万30代前半の方の借り入れ額をイメージしただけですよ。
4000万借り入れが前提。諸費用いくらかかるか知りませんが、
4000万＋自己資金2000万-諸費用が購入物件価格ってことですから、7000万にならないですよ。

>>1802さん
おそらく4%の住宅ローンが最悪の想定ということなんでしょうね。
銀行側の心理として、住宅ローンのデフォルト率は低い（企業への融資と比較して）
抵当もつけられるし、金利上昇に伴って、支払い不能になる時は、恐らく残債も減っているので、競売にかけても元取れると考えてるんではないでしょうかね。金利上昇も短期間ガツンと上がることは想定しづらいですし。
あくまで、衣食住の部分に関わることなので、収入が減っても思い入れのある家を手放すくらいなら、生活水準を下げるだろうと想定していると思われます。

家を売る側の心理としてはそこを上手く利用して、「堅い銀行がローン組める」と承認出しているから「ご余裕ですよ」と言ってくるでしょうね。
生活水準や、ライフスタイルが各々違うので、家だけにフォーカスしたら余裕かもしれませんが、
小学校のお友達は海外旅行行ってるのに、自分は子供を海外旅行に連れてけなくなったり、私立の中学校行きたいと言われても、我慢してくれになったりするんではないでしょうかね。

[1804: ご近所さん]

>>1803 匿名さん

600で4,000万は借りすぎだろう。
借りるなら35歳として700くらいは欲しい。

[1805: 買い替え検討中さん]

＞＞1787
フロントは「駅そのもの」と言っていいでしょうね。

[1806: サラリーマンさん [ 30代]]

＞＞1789
借地権付物件を検討ですか？
ここは半分以上が土地代です。

金利が4%になっている時はどれだけ景気が良くなっているんだって話ですよね。
きっと日経225は3万円～4万円。早くそういう時代になってほしいものです。

返せるかどうかは別にして借りられる額は大きければ大きい程良い事です。
お金がないと何も始まりませんから。
リスク管理は自分でしましょう。誰も責任は取ってくれません。
低金利のうちに目一杯借り入れて必至で働いて返すことも人生の重要な戦略です。
借金は性に合わないからと避けて通るのも同じくらい重要でしょう。
真剣に考えれば、個々人の答えは出るはずです。
くれぐれも楽観的思考に端を発するギャンブルにならないようご注意ください。

安定・安心も人生。可能な限りの背伸びをして生きていくのも人生です。

[1807: 匿名さん]

>>1806さん

借地権付きを検討してるわけではありません。
土地代がわかれば、周辺の土地相場と比較しやすいかなと思いまして。いい立地とはいえ、相場とかけ離れてるのはバカバカしいですし。
>>1806さんはご契約者様でしょうか？半分以上が土地代というのは流石にわかりますよ。
平均価格が6000万として、建物代がこの仕様、この規模で3500万円超はしないと思いますし。

[1808: マンション検討中さん]

欲しいと思ったら買えばいいと思います。
私はここの周辺環境が気にいたので30代前半ですが6000万のローン予定で検討してます。

[1809: 匿名さん]

6000万ローンで自慢してるようではまだまだですね。

知人は7000万借りましたよ。ボーナスはリスクあるので使わず、毎月25万くらい払ってますね。教育費もあるから、ランチはコンビニの200円おにぎりとバナナで頑張ってます。

[1810: サラリーマンさん [ 30代]]

いいね！
アグレッシブ！　「生きてる」って感じだね！
最高！