プラウドシティ宮崎台 その2

[匿名さん]

プラウドシティ宮崎台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/pc-miyazakidai/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550745/

所在地：神奈川県川崎市宮前区宮前平三丁目7番1他（イーストコート）、8番1（ウエストコート）（地番）
交通：東急田園都市線 「宮崎台」駅 徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.23平米～110.91平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社横浜支店
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1751: 匿名さん]

>>1744 サラリーマンさん [ 30代]さん
私もイーストの購入を検討しているのでウエストが完売だと売れ残りという感じがしないので嬉しいのですが、やはりウエストは残り15戸だと思います。
先週両方の価格表をいただき、再度確認してみましたがいずれも価格が公開されているのは30戸でした。
貴殿は何を根拠に完売と確信しているのでしょうか？

[1752: マンション検討中さん]

イーストはまだC棟の販売案内してない？

[1753: サラリーマンさん [ 30代]]

＞＞1751
そうですか。同じ方向を向いているのであれば構える必要ないですね。
では、結果を待ちましょう。
私がおかしいなと思えば、根拠にしているここ一週間以内の価格表をアップしますよ。
15戸の価格が提示されており、残りは分譲済みになっています。

＞＞1752
C棟出てますよ。

[1754: 匿名さん]

>>1753 サラリーマンさん [ 30代]さん
そうですね、結果を待ちましょう。完売だと嬉しいですね。価格表は何かタイミングの誤差で異なっているのかもしれませんね。

[1755: 匿名さん]

環境良い駅とは思いますが、宮崎台中古マンションは築20年越えると3000万円台がいいとこなんですね。7000万円で買うなら将来は3000万円ダウン覚悟でしょうか。永住用か移るなら早目ということでしょうかね。

[1756: 匿名さん]

皆さんイーストの何棟を健闘されているのでしょうか？

[1757: 匿名さん]

>>1755 匿名さん

子育て世代のマンションとの事ですから20年後位だとローンは完済してないでしょう。何らかの理由で手放さなくてはならない時には売却後でも多額のローンが残ってしまいますね。この御時世、今が良くてもローンを組まなくてはならない若い人には相当なギャンブルですね。

[1758: 匿名さん]

>>1575
ここ以外に子育て世代の人が買っても良いマンションってどこですかね？

[1759: 匿名さん]

>> 子育て世代の人が買っても良いマンションってどこですかね？

田園都市線ならクリオ溝の口ガーデンコートみたいです。
ファミリータイプ中心で中学校へ徒歩2分、小学校へ徒歩5分、
徒歩圏内には9箇所！の保育園。小児科も徒歩圏！
超充実の子育て環境で、お洒落で愉快な街、二子玉川も散歩がてら歩けるそうです。

[1760: サラリーマンさん [ 30代]]

>>1756
Bの上の方。

[1761: 匿名さん]

イーストではA棟がいちばんうれてるみたいですね。貨物線に近いのに意外です。

[1762: 住民板ユーザーさん1]

イーストの一部鉄骨ってどうしてですか？

[1763: 匿名さん]

貨物線が近いからでしょう。野村としてもコストをかけて細心の注意を払っている証拠。

[1764: マンション検討中さん]

一部鉄骨の方が鉄筋コンクリート造より頑丈なのですか？

[1765: 匿名さん]

鉄骨より鉄筋コンクリートの方が頑丈ですね。

[1766: 匿名さん]

どこの造りが鉄骨なんですかね？？

[1767: マンション検討中さん]

来週モデルルームに行くとフライパンもらえますか？

[1768: マンション検討中さん]

鉄筋の方が頑丈なんですね。
一部鉄骨ということは、やはり鉄筋造の建物より脆いのでしょうか。
地下に貨物線も通っていますし、心配です。

[1769: 名無しさん]

パーティールームだと思いますよ鉄骨の部分は。もしくはエントランスか。共有施設がパーティールームみたいに建物の横に出てるやつはこういうの多いよ。

[1770: マンション検討中さん]

先日値引きの話をされましたが、
こちらとしては嬉しいことだけど、
それでもここは高くて。
いくらまでしてくれるのかな？

[1771: マンション検討中さん]

>>1770 マンション検討中さん
値引きはイースト、ウエストどちらの話ですか？
基本値引きはしないと営業の方は言っていましたが…

[1772: マンション検討中さん]

ウエスト第3期は4,437万〜ってあるから大幅値引きですね。4,000万台って価格表になかったですし

[1773: 住民板ユーザーさん1]

南1Fの2LDKですよ。普通に載ってますよ

[1774: マンション検討中さん]

>>1772 マンション検討中さん
4437万円はウエストの1階2LDK59平米の部屋ですね。
最初からその価格だったと思いますが

[1775: 住民板ユーザーさん1]

この掲示板の価格タブに出てますね。
昨年の10月にUPされたものなので、値引きはないですね。

[1776: 匿名さん]

A棟を検討の方は貨物線とかは気になりませんでしょうか？

[1777: 匿名さん]

こことは関係無いかもしれないですがどうやら世田谷区の物件が高くて売れてないらしい。
この掲示板の内容見るからに、ここも割高感あるみたいですね。そもそも、ちょっと前まで宮崎台って、5000万円台出せばそれなりのもの買えたイメージだったのに、今やこの価格。
収入はそこまで上がってないから、無理があるんではないですかね。

[1778: 匿名さん]

ですから高値掴みなんですよ。

[1779: マンション検討中さん]

割高感のない物件ってどこですが？高掴みしたくないので。

[1780: 匿名さん]

今買うんだったら基本的には新築は何買っても高値掴みと言われる。相場自体が過去最高水準なんだから。ただ、将来は誰にも分からないから、本当に今この水準で買うのが高値掴みになるのかは、10年・20年後になってみないと分からない。その意味では厳密には、今新築買うと「高値掴みになる可能性が高い」という表現が正しい。

一方、中古なら売り急いでる人から買えれば値引きしてもらえるだろうから高値掴みにならない水準で買える可能性はあるかと。

[1781: 匿名さん]

マンションっていかに差別化ができるかが今後の資産価値に影響をもたらすと思います。
田園都市、駅近、大規模ってそういう意味では今後の価値には期待できると思います。

[1782: 匿名さん]

宮崎台は環境の良い駅ですから人気はあるでしょう。
ここは駅近ではありません。

[1783: 匿名さん]

一般的には駅近といえるでしょう。
南口から分速80m×6分で480m、
北口からは5分です。
坂を攻略するのに時間がかかる老人でも10分あれば着くのではないでしょうか。

[1784: 匿名さん]

>>1783さん、

いつもランニングしてるうちの爺さんなら5分で着くでしょう。
10分あれば通り過ぎて宮前平の駅までいくかもしれません。
駅近というより駅接でしょうか。

[1785: 買い替え検討中さん]

400ｍくらいなら猛ダッシュで1分半くらいですね。
それって宮崎台フロントから歩いていくより近いじゃないですか！
≒駅直結と言っても適切なくらいですね。

[1786: マンション検討中さん]

みなさんは第1期で申し込みましたか？
第2期はどれぐらいでるのでしょうか

[1787: 匿名さん]

>>1783 匿名さん

なるほど。シティは「駅近」というより「駅直結」と呼ぶべきマンションなんですね。

フロントは駅中マンションと言うべきなんでしょうか。

[1788: 匿名さん]

違いますよ、線路際。
何処住んでるんだろ？とストリートビュー見たら、線路際なんだーあちゃーと言われる感じです。

[1789: 匿名さん]

割高感が無い物件って、今は本当に難しいですよね。
風の噂だと、このご時世で売れてるのは、
相鉄線のグレーシアタワー
東十条の三井
ファインシティ東松戸
イマジンテラス？
レフィール半蔵門
豪徳寺の三井？終わったかも。
ざっとこのくらい？？
都心部は、立地からの希少性で売れてるのでしょうが、東京・大手町駅から30分以上かかる物件で売れてるのは、いずれも価格面だと思いますよ。グレーシアタワーは除きますが。
駅5分以内で高値挑戦するなら、希少性はあるので大丈夫だと思いますけど、5分超えた物件はきついのでは？？
私見ですが、女性も働くことを国が推奨し、ペアローンで住宅購入する人が増えている中、5分超えた物件での高値挑戦は保育園の送迎や通勤のし易さを考えると、ここで（プラウドシティのこと言ってるわけではありません）本当にいいのかと考えてしまいますよね。
どこの省庁が出したかわすれましたが国が出したデータでは、30代男性の平均年収は10年前と比べて、100万くらい落ちてるみたいですし。
少子過疎高齢化と言われる中で、高値物件掴んで、売りたくなったら大変ですよ。
それなりの会社にお勤めなら、5000万のローン組んでも大丈夫でしょうが、
6000万となるとローン組むの躊躇する人多いはずですよ。

個人的に興味があるんですが、ここの売買契約にあたり、土地と建物価格の割合ってどうなっているんですかね？
消費税額から建物代逆算して土地代はどのくらいなんでしょうかね？

時折現れる買った方、割合だけでも教えていただけると助かります。

なにかいろいろ止めどなく書いてしまいました。長文申し訳ありません。

[1790: 匿名さん]

>>1788 匿名さん

線路際って貧しいですか。
私は川沿いの方が不良やホームレス多くいやだな。

[1791: サラリーマンさん [ 30代]]

人生そう長くないよ。
無理して買うのはバカげているけど、買ってもいいと思えて買える信用力があるなら買っときゃいいんだよ。
途中で払うのしんどくなったら、貸しちまって自分はもっと引っ込んだ広いとこに住みゃあいいんだから。
今から安くなっても知れてるよ。

[1792: 匿名さん]

買ってもいいと思える信用力って、気に入っててローン審査通れば買えばいいじゃんってことですかね？
銀行が貸し出しする目安ギリギリで買うのはアホだと思いますよ。
アプリかなんかで金融電卓インストールして、
金利4パーセントとして、借り入れ予定額で月々支払いが出るから、おおよそ年間いくらになるか出ると思います。
それが今の年収の4割超えてくるとアウトだし、かといって4割行かなくてもギリギリはきついすよ。
変動でも固定でもいいから、
今の家賃プラス2-3万が良いところじゃないですか？
今自己資金が貯められてない方なら尚更ですよ。

審査通れば買えばいい的な発想は、影響活動を楽にしたい営業マンの発言としか思えないですよ。

[1793: 匿名さん]

>>1792 匿名さん

概ね賛成ですが、金利4パーセント、というのは実際金利からはかなり乖離していますが、どういう前提ですか？
ストレスシナリオでも家計が耐え得るか、という観点での悲観的な前提、ということでしょうか？

[1794: 匿名さん]

経済疎いので教えてください。
30代前半、額面年収600万、頭金2000万で単独ローンを変動金利で検討しているのですがいくらまでが無理せず買える物件金額になりますか？

[1795: 匿名さん]

線路際って貧しそうっていうより、うるさそう。
だから、安そうなってイメージかな。

ただ、防音がしっかりしていればいいんじゃないですかね。

駅近は良マンションの魅力の一つです。

これで急行とまればな～

[1796: マンション検討中さん]

検討している風を装ってネガ要素をばかりを入れるやつ多すぎ。
本当にここは営業が多い。

[1797: 匿名さん]

私は営業じゃないですが、
銀行が貸し出しする際の審査するための金利が4パーセントと前後が多いと記憶しています。

30代600万ですが、ライフスタイルによりけりだと思いますが、
お勤め先の会社が、今後ある程度年収の増加が見込める。車持つつもりない。子供いないとかだったらローンを4500万位組んでもいいと思いますが、
ざっくりイメージ4000万位の借り入れがいいのでは？
管理費と修繕費考えるとそんな感じじゃないですかね？
修繕計画みたわけではないですが、年数が経つと月々2〜3万取られるのはざらですし。

この物件、良いには良いんですけど、
ウチは、将来子供が巣立ったらもう少し都心に出て、面積の小さいマンションに住み替えたい気持ちがあるので、中古になった時の価格差にビックリしそうで躊躇してます。

[1798: 匿名さん]

このマンションの検討層って、子持ち前提で年収いくらぐらいなんでしょうか。

[1799: 匿名さん]

>>1797 匿名さん

4000万借り入れで7000万円近いマンション買えるって尊敬。諸費用とか入れて3000万現金持ってるということですね。すごいと思います。

[1800: 匿名さん]

築20年だと宮崎台なら4000万円くらいですか。20年後、ローン残っていても何とか売れますね。ただその時の貯金はありますかね。20年で2000万円以上無くなるのはなんかいやですね。