プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その3

[匿名さん]

プラウドシティ阿佐ヶ谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/asagaya/

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：57.57平米～110.40平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間
施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/549130/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[262: 匿名さん]

天カセって、見栄えはいいけど、故障の度合い、交換する場合、問題ないのでしょうか？

[263: 匿名さん]

さすがにこのクラスで廊下天然石はないよ。
でも、玄関や水回り位は天然石にして欲しかったかな。
割れやすい云々は厚みによりますよ、一般的には薄っぺら天然石。
パークマンションレベルだと分厚いです。

[264: 匿名さん]

自分はいまグランだけど、全て天然石です。天然石ですが、たんに見栄えや耐久性だけの問題ではありません。人間二有害な物質を発していないためアレルギーや喘息などの病気の原因になりません。そこが最大の違いになります。人工物はどうしても様々な触媒、薬品を注ぎ込んでいるために問題が生じるのです。それもジワジワとくる系です。よくハウスダストとかホームアルデヒトなんかのホームシックもそれが原因です。

[265: 匿名さん]

三菱のグラン？
嘘つけ…コラ！

[266: 匿名さん]

嘘をついても意味がないので。

[267: 匿名さん]

グランに住む人がこのスレを覗くわけない‥

[268: 匿名さん]

億ション相当なんだから見るでしょ

[269: 匿名さん]

>>259
>地権者の方はおそらく設備仕様に対する細かい要求は無いでしょうし、それなのに基本仕様をあげてしまうと、一般販売価格に(地権者分のグレードアップ分も)上乗せして反映しないといけなくなる。

というのは、言われればそうかと思うんですが、地権者が支払い可能な価格のものしか建てられず、それよりハイグレードにする分は新規購入者の負担に載せるしかないということ（ですよね？）がちょっと腑に落ちません。地権者の支払い能力で建て替え可能な物件のグレードが制限されることになるわけですよね。建物分だけは地権者も負担することを前提として、その分を負担してこの地に留まりたいか、負担するつもりはないのでやっぱりよそに移ろうとか、そういう文脈にはなってもいいんじゃないかと思うのですが、そうはならないのが建て替え物件ということなんでしょうか。

[270: 匿名さん]

地権者住戸と販売対象住戸って、仕様が違うんじゃなかったっけ？

[271: 匿名さん]

>>259
地権者の方はおそらく設備仕様に対する細かい要求は無いでしょうし、それなのに基本仕様をあげてしまうと、一般販売価格に(地権者分のグレードアップ分も)上乗せして反映しないといけなくなる。

地権者はそうでしょうね。ですから地権者と分譲の仕様は変えるでしょう。デベは一般分譲分の仕様をぎりぎりまで上げて、少しでも価格を高く設定し、利益率を上げたいでしょう。

上の方でぎりぎりまで仕様を下げると利益率が上げると書いてましたが、それは安かろう悪かろう物件の話。高価格設定にするほど利益率が高くなるのは化粧品はじめ何でも同じです。

[272: 匿名さん]

>>271
よくまぁそんな間違ったことばかりをそんな長々と書けますよね。すごいですよ、あなた。

[273: 匿名さん]

地権者と分譲とで仕様を変えるとか、ないでしょ。あとあと賃貸とか売却に出るとき、もと地権者住戸とかって表示すんの？

[274: 匿名さん]

>>271ってどういう意図でかいてるんですかね。

[275: 匿名さん]

地権者と分譲は仕様やグレード違いますよ
桜上水ガーデンズの時営業マンが言っていたから
ここも野村だからそうなんじゃないかな

[276: 匿名さん]

>>275
桜上水とここでは建替のときにつかった法律が違います。そこがポイントになります。
あと、桜上水は野村は販売代理を仰せつかっただけです。でべは違います。

[277: 匿名さん]

276さん、そうなんですか。使った法律が違う・・・ですか。
いろいろと難しい事があるのですね。
私は２７５さんじゃないですが、そういう事情があるのかとなんだか納得いってしまいました。
地権者さんがどうなっているのかっていうのは実際は一般購入者からはわかりにくいので何とも言えませんけれども…。

[278: 匿名さん]

>>276

野村も売主でしょ。三井とのJV

[279: 匿名さん]

いよいよ一期の申込登録は実施するようですね。桜上水のように二期以降にでも値引きしてくれないかなと思っているのですが。

[280: 匿名さん]

>>278
ジョイントベンチャーの意味わかってます?（笑）
野村の今回のポジショニングを。

[281: 匿名さん]

278ではないのですが、桜上水の時と今回との野村のポジショニングの違いがよくわかっていません。どう違うのですか？

[282: 匿名さん]

>>280

桜上水は野村と三井の事業比率半々って話だったと思うけど、それは不動産業界では一般にジョイントベンチャーとは言わないのかい？言葉の揚げ足とり的ではなく。

[283: 匿名さん]

>>279
予定通り7月末にやるんですかね

[284: 匿名さん]

>>282
私もモデルルームで半々と聞きました。276、280さんが何か勘違いされているのでしょう。

[285: 匿名さん]

いよいよ一期、販売開始ですね
120戸だそうです

[286: 匿名さん]

>>283
みたいです。でも、一期の販売対象棟の住戸も二期以降のために少し残すから安心してくださいと言われました。

[287: 匿名さん]

>>284
過去の経緯も何も知らないし調べもしないんですね（笑）
野村が来た時はもう設計もランドプランもほとんど終わってました。
主体は三井でしたからね。その後建替組合が一社独占だと言いように
やられるかもってことで野村も入って見かけ上対等になりました。
がデベって不動産業界では競合ってよりも仲間に近いですからね。
特に野村見たいな非財閥財閥と仲良くしないと干されます。
野村に与えられたのは営業と販売と広告が主軸。
つまりは売ってこいと（笑）実際野村の営業主力舞台は強力ですから。

建替え事業は施主（事業主体）がデベではなく建替組合だから
普通のと同じに考えても意味ないし表層的な出資比率なんかを
見て対等とかデベから聞いたから！みたいな人は少しは勉強した
方がいいですよ（笑）昨日今日決めた話じゃないんだからさ。
君たち新参者に売るための物件作りだけをしてんじゃないの。
地権者のための建替えなんだから。新参者の販売分はそれを

地権者負担無しでやるための手段なのよん。

[288: 匿名さん]

調べても、そんな経緯出てこないんですが...
287さんは、その関係者ですか？

[289: 匿名さん]

何で売り切れた桜上水が盛り上がってるの？
事情通には、ぜひこのマンションの事情を具体的に説明していただけると嬉しいです。使っている法律も違うとのことですし、桜上水の話は参考になるのですかね？

[290: 匿名さん]

>>287
違いますよ。コンサル及び設計やランドプランは日建設計です。具体化する段階でデベロッパー選定。ここで三井と野村が選ばれました。最初から対等です。三井はもともと三井牧場で数十年かけて何戸か購入して地権者でもありましたが、それだけのこと。桜上水のスレに詳しく書かれた方がいらっしゃったので覚えています。

[291: 匿名さん]

>>289
桜上水は建て替え円滑化法で、こちらは等価交換ですね。土地の区分所有が複雑で円滑化法が使えなかったとニュースに報じられていますね。

違いは、円滑化法なら主体はあくまで建替組合(住人)。等価交換は土地をいったんデベに売り渡して買い戻すので、デベがある程度主導権を握るのではないでしょうか。

[292: 匿名さん]

こんなのありました。

平成７年 再開発委員会発足
平成８年 ㈱INA新建築研究所をコンサルタントに決定
平成１０年 ㈱間組（現：㈱安藤・間）を事業協力者に選定
平成１５年 ３月 野村不動産㈱を事業協力者に選定
平成１８年 １１月 建替え決議成立
平成２１年 ６月 都市計画決定
平成２３年 ８月 等価交換契約締結開始
平成２５年 ３月 解体工事、開発工事着工

設計・コンサルタント ㈱INA新建築研究所
事業協力者 野村不動産㈱・㈱間組（現：㈱安藤・間）
施工 ㈱安藤・間、西武建設㈱、前田建設工業㈱

で、昨日物件概要をみたら、施工会社から安藤・間が消えて西武と前田だけになっていた。
売主には安藤・間はまだ入っているけどね。

[293: 匿名さん]

設備仕様、デザインは見るべきモノは無いと思いました。

http://www.proud-web.jp/proudclub/modelroom/1507_asagaya/index.html

[294: 匿名さん]

それは特質すべきものが無いという意味ですか？
そう言われればそうですね…
杉並区ではレアな大規模ですから何かが欲しかったですね。
まあ、良くも悪くも普通のマンションだと思いますよ。

[295: 匿名さん]

>>292
今現在は施工に安藤・間、入っていますよ。
物件概要の更新ミスかもしれませんね。

[296: 匿名さん]

第1期でたった120戸ですか。
完売まで長い道のりですね。

[297: ビギナーさん]

>>296　
誰？

[298: 匿名さん]

>>296
自分も全部売れるのか疑問だと思っているのですが、全575邸と書いてあるうち地権者住戸がかなりありますので、販売対象住戸は400もないはずです。そうすると、何期に分けて販売するつもりか知りませんが、そう悪い数字でもないのかなと。

[299: 物件比較中さん]

分譲戸数
575ー189＝386戸

[300: 匿名さん]

3期かもうちょっといきますかね？

[301: 匿名さん]

>>300
誰？

[302: 匿名さん]

通報します。

[303: 匿名さん]

>>296
総販売戸数389戸で一期が120戸なら強気という印象です。
価格のコトを考えれば。

[304: 匿名さん]

三鷹の駅遠いマンションで８０m２=８０００万円と言うことらしいから、ここはとんでもなく強気と言うことじゃないのでは？

[305: 匿名さん]

何だかんだで場所としては悪くないですから…
明日から登録ということですので、価格自体は出ているのですよね？
登録にどれだけの方が参加れるのか？？
第1期ということですから、最初は特に勢いがあるんじゃないかなと思います。

[306: 匿名さん]

もらってる価格表を見ると、今回の販売住戸って120もないように見えるんですが。数えるのもめんどくさいけど。

[307: 物件比較中さん]

HPに間取りが追加されてましたね。価格表の板が正しければ.....

B-80G
B-2棟 1F 南 3LDK 78.31平米 8300万円台（予定）
B-4棟 1F 南 3LDK 78.31平米 8900万円台（予定）
かな？

B-80I
B-2棟 2F 南東 3LDK 81.66平米 9400万円台（予定）
B-2棟 5F 南東 3LDK 81.66平米 10900万円台（予定）
かな？

B-90E-r
B-4棟 1F 南 3LDK 86.28平米 9700万円台（予定）
B-4棟 3F 南 3LDK 86.28平米 10400万円台（予定）
B-4棟 6F 南 3LDK 86.28平米 14200万円台（予定）
かな？

A-90A
A-1棟 2F 南西角 4LDK 94.69平米 12200万円台（予定）
かな？

この価格レベルがまずは120戸か～。
ここ、私にとってはいい場所なんです。いい場所なんですけど......。

[308: 匿名さん]

高過ぎ～～！

[309: 匿名さん]

登録開始、出足はどうなんでしょう。

[310: 匿名さん]

絶好調じゃない？

[311: 匿名さん]

販売期間を当初の予定から三ヶ月以上後ろ倒して、やっと第一期が120戸／389戸。総戸数の32%の売り出しって、大失敗している仙川以下のスタートだね。
竣工まであと一年もないのに、お先厳しいね。