プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その3

[匿名さん]

プラウドシティ阿佐ヶ谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/asagaya/

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：57.57平米～110.40平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間
施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/549130/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[222: 匿名さん]

>>220
俺も知りたい。

[223: 購入検討中さん]

面白いテンプレもってますね。

[224: 匿名さん]

テンプレじゃないだろ。調べても出てこなかった。

[225: 匿名さん]

ヒマはあるがカネはない奴
でも匿名なら活躍できますね！

[226: 匿名さん]

知恵をお借りできるのはありがたいじゃないですか。茶化すのはよしましょうよ。私も知りたいです。　>>220

[227: 匿名さん]

> ・トイレがINAX
> ・キッチン水栓がビルトイン浄水器混合で独立浄水器ではない
> ・洗面所水栓がシングルレバー混合水栓稼働付きヘッドスパ対応ではない
> ・床暖房が電気式
> ・換気扇がファンレスオルフェイス型ではない

このあたりがよくわからない。なにならいいの？

[228: 匿名さん]

220さんが困ってしまいました

[229: 匿名さん]

・キッチンがタカラスタンダード
・キッチン水栓がビルトイン浄水器混合で独立浄水器ではない

このふたつは該当してました。

[230: 匿名さん]

生暖かく見守りましょう

[231: 匿名さん]

220さん、追加情報お願いします。

[232: 購入経験者さん [男性 50代]]

上であがっているような設備機器だったら
そんなに価格には影響しないと思う
一時期は庶民的なマンションの
建設費はせいぜい坪60万円だったし
これが高騰しても共用部分を含めて70平方メートルの
専有部分に建設費用を割り返しても
せいぜい2000万円だろう
こういうことからすれば
高額物件の価格の構成要素の半分以上は
用地取得費用や街なみ開発費用である
本物件はそれに長期にわたる計画調整費が
相当乗っていると思われ

[233: 匿名さん]

価格に影響しないなら何で当てはまるんだよｗ影響するから削ってだろうが。

[234: 匿名さん]

すると、デベが良心的に仕事をしてると仮定するなら、建て替え事業でこれまでさんざん費用がかかった分を回収しつつ、そこに乗ってくる費用を仕様グレードを落とすことでわずか（？）でも抑えて今の販売価格に収めたっていうことになるんでしょうか。

[235: 匿名さん]

良心的に仕事をしてると仮定、って。。。ディズニーランドの花火が見えると言って、ザ・液状化の「プラウド新浦安」を売っておいて、すぐ隣に「プラウド新浦安パームコート」を建てた野村さんですけどねｗ

[236: 匿名さん]

>>234
費用回収にプラスしてどれだけ利益が出せるかです。ぎりぎりまで仕様を上げて高級路線にして価格に反映させるわけです。桜上水も一般分譲と地権者住戸にかなり差があります。

[237: 匿名さん]

>>236
何もわかっていらっしゃらないようですが、ギリギリまで上げるのは利益率であって仕様はギリギリまで下げるんですけどね。覚えておいてね

[238: 匿名さん]

>>237
ギリギリ下げるも、ギリギリまで上げるも、言っていることは同じです。
利益を最大化する際には、コストカットも商品力の最大化も同時に行い、合意点を見つけるもの。
覚えておいてね。

[239: 匿名さん]

>>238
アプローチが違うので全く別物になります。よく考えて発言しようね。そんなこと会社で堂々と言ってごらん。馬鹿かと言われますよ。

[240: 匿名さん]

>>239
何処の会社か存じ上げませんが、お勤めの会社で通用しても、社会で通用する言葉で話さないと受け入れてもらえませんよ。
覚えておいてね。

[241: 匿名さん]

>>239
私は自動車メーカーで車両開発をしておりますが、コスト面も品質面も(他にも安全面、製造からの側面など)、了解されないとプロジェクトを進めることは出来ません。
コストカットで売れない品質を作るのは本末転倒。野村不動産がそこまでするわけないと思います。
２３８さんが言う通りでは？

[242: 匿名さん]

>>241
横だけど、論点ずれてるよ。

[243: 匿名さん]

おうむ返しみたいに返す人にろくな人いませんよね。

[244: ご近所さん]

>>242
同意。

[245: 匿名さん]

論点ずれてるのか分からんが、
242の、
コストカットで売れない品質を作るのは本末転倒。野村不動産がそこまでするわけないと思います。
って話は、もっともな気がする。

[246: 匿名さん]

失礼しました。数字間違えました。

論点ずれてるのか分からんが、
241の、
コストカットで売れない品質を作るのは本末転倒。野村不動産がそこまでするわけないと思います。
って話は、もっともな気がする。

[247: 匿名さん]

>>246
最近の野村はその最低限の仕様が満たされてないってことで問題になってるみたいだけどね。売れた後で問題になってるから余計タチ悪いけど。

[248: 匿名さん]

>>241
メーカーとマンション建築・不動産を一緒にするほうが大きな間違い。昨今賑わしてる新国立競技場問題を少しでも見てたらすぐに分かること。内訳も含めて全てぐちゃぐちゃ。

[249: 匿名さん]

>>247
まさにそれが気になっています。これほどの価格でそうだったら目も当てられないなと。価格設定が無理じゃないかと、営業さんに売り切れそうかときいたら、もちろん大丈夫と断言されたのですが(あたりまえですけど)、売れ残るは仕様がショボいは賃貸に出されまくるはってことになったら目も当てられないなと。

[250: 匿名さん]

タノジ、ペラボー、外廊下、ポーチ無し、バルコニー内側吹き付け、バルコニー集中排水で
このマンションの位置付けが分かりますよ。
池袋本町や加賀と同じです。

[251: 匿名さん]

>>250
馬 鹿 にするのもいい加減にしろ！

[252: 物件比較中さん [男性 30代]]

え、外廊下？まじか。。。
やっぱり、建て替えマンションはよっぽどその土地に愛着無いとダメですね。
リセールバリューには目をつぶれないと。

[253: 匿名さん]

馬鹿にされるような仕様なんですね

[254: 匿名さん]

まず玄関や廊下が天然石エントランスじゃないだけでやばい。このクラスは天然石が必須

[255: 匿名さん]

天然石は割れやすくないですか？
リフォーム業者さんに、玄関は特に割れやすい　と言われましたが。。

[256: 匿名さん]

>>255
あのねぇ、、、あなたみたいな人がいるから世の中、フェイク品や代替品みたいな人工物が増えるんだけど。
結構なことなんですよ、割れる、剃る、個体差がある。そうなっても味が出るのが天然のよさ。
人工物のほうがよほどいやよ。あの作られた感たっぷりの安っぽさ。そして表面がはがれたらもう
終わり。

[257: 匿名さん]

>>254
え、玄関も天然石じゃないの？！

[258: 匿名さん]

人工大理石よりも天然大理石が良い。50年たっても使えるから。
人工は10年も使えないよ

[259: 188=209]

再開発物件を真剣に検討したことが無いのでよくわかりませんが、ふと思いついたのは、もし地権者の住戸と一般販売の住戸の設備仕様が全く同じであれば、基本仕様を上げ過ぎないようにしているのかもしれませんね。

地権者の方はおそらく設備仕様に対する細かい要求は無いでしょうし、それなのに基本仕様をあげてしまうと、一般販売価格に(地権者分のグレードアップ分も)上乗せして反映しないといけなくなる。それよりは一般販売は希望に合わせてオプション対応にした方が良いということなのかもしれない。

ただじゃあオプションを頼めばいいかと言えば、個人的には要ら無いかと。標準仕様でも機能的に問題無いことが多いし、例えばキッチンコンロとかなら10年後に最新のものに入れ替えたとしても、おそらくオプション料より安いくらいだと思います。我が家はそれでやめました。イメージで言えば、標準仕様が20万、オプション品が40万だとすると、オプション料は差額の20万円ではなく、40万円ということが多かったような気がしますが、リフォーム時に販売業者を選べば、40万(定価)よりはるかに安い値段で見つかりそうです。

そんな細かい住設のグレードよりは、あとからかえられない構造の方が気になりますかね。天井高、梁の出て無さ、天カセエアコン、開口部の広さ、ディスポーザー等々。

[260: 188=209]

僕が住んでいるところも玄関廊下、洗面所、風呂は石のパネルだけど、ある程度以上の物件ってそういうものだって思ってたけど(風呂場は御影石なんてのもありました)、廊下はフローリングでも良かったし(大理石は硬いので特に転びそうな幼児がいる家にはあまりお勧めしません)、お風呂も掃除はかえってしにくいから機能的にはいまひとつなのかもしれない。

[261: 匿名さん]

石だと冬は寒いですよ

[262: 匿名さん]

天カセって、見栄えはいいけど、故障の度合い、交換する場合、問題ないのでしょうか？

[263: 匿名さん]

さすがにこのクラスで廊下天然石はないよ。
でも、玄関や水回り位は天然石にして欲しかったかな。
割れやすい云々は厚みによりますよ、一般的には薄っぺら天然石。
パークマンションレベルだと分厚いです。

[264: 匿名さん]

自分はいまグランだけど、全て天然石です。天然石ですが、たんに見栄えや耐久性だけの問題ではありません。人間二有害な物質を発していないためアレルギーや喘息などの病気の原因になりません。そこが最大の違いになります。人工物はどうしても様々な触媒、薬品を注ぎ込んでいるために問題が生じるのです。それもジワジワとくる系です。よくハウスダストとかホームアルデヒトなんかのホームシックもそれが原因です。

[265: 匿名さん]

三菱のグラン？
嘘つけ…コラ！

[266: 匿名さん]

嘘をついても意味がないので。

[267: 匿名さん]

グランに住む人がこのスレを覗くわけない‥

[268: 匿名さん]

億ション相当なんだから見るでしょ

[269: 匿名さん]

>>259
>地権者の方はおそらく設備仕様に対する細かい要求は無いでしょうし、それなのに基本仕様をあげてしまうと、一般販売価格に(地権者分のグレードアップ分も)上乗せして反映しないといけなくなる。

というのは、言われればそうかと思うんですが、地権者が支払い可能な価格のものしか建てられず、それよりハイグレードにする分は新規購入者の負担に載せるしかないということ（ですよね？）がちょっと腑に落ちません。地権者の支払い能力で建て替え可能な物件のグレードが制限されることになるわけですよね。建物分だけは地権者も負担することを前提として、その分を負担してこの地に留まりたいか、負担するつもりはないのでやっぱりよそに移ろうとか、そういう文脈にはなってもいいんじゃないかと思うのですが、そうはならないのが建て替え物件ということなんでしょうか。

[270: 匿名さん]

地権者住戸と販売対象住戸って、仕様が違うんじゃなかったっけ？

[271: 匿名さん]

>>259
地権者の方はおそらく設備仕様に対する細かい要求は無いでしょうし、それなのに基本仕様をあげてしまうと、一般販売価格に(地権者分のグレードアップ分も)上乗せして反映しないといけなくなる。

地権者はそうでしょうね。ですから地権者と分譲の仕様は変えるでしょう。デベは一般分譲分の仕様をぎりぎりまで上げて、少しでも価格を高く設定し、利益率を上げたいでしょう。

上の方でぎりぎりまで仕様を下げると利益率が上げると書いてましたが、それは安かろう悪かろう物件の話。高価格設定にするほど利益率が高くなるのは化粧品はじめ何でも同じです。