プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その3

[匿名さん]

プラウドシティ阿佐ヶ谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/asagaya/

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：57.57平米～110.40平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間
施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/549130/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[202: 匿名さん]

標高が高くても窪地じゃね…

[203: 匿名さん]

内陸部は海抜高よりも局所的低地が危ない。すぐ浸水する。特に浸水大好きな杉並区だと尚更。

[204: 匿名さん]

仕様が安っぽいのは都心の高級物件とは違うから、法外な価格については中央線沿線の大型物件だから、ということになるんだろうが、郊外のファミリー向け物件という価格じゃないし、中央線沿線って宣伝してるのがどうにも無理だと思う。

[205: 匿名さん]

個人的にここはプラウドシティ池袋本町と同レベルだと思います。
なので、タカラスタンダード製キッチンなのは妥当ではないでしょうか｡

[206: 匿名さん]

プラウドシティ池袋本町ってプラウドシティ板橋駅前のことでしょ。いくらなんでも住民の質は違ってくるんじゃないかとw

[207: 匿名さん]

そりゃ価格が違うから住民の質は違うでしょうね。
マンション自体の設備仕様の話しです。

[208: 匿名さん]

設備仕様が一緒で価格がゼンゼン違うのは、板橋と南阿佐ヶ谷の違いだということ？

[209: 匿名さん [男性 40代]]

>208

立地の違いという要素もあるでしょうけど、価格の最大の違いはタイミングによるものでしょう。

別に池袋本町に限らずとも、リーマンショック後で地価も建設費も下落した2011年頃竣工の大抵の物件はスペックが同じなら価格は安かったはずです。

でも今それを言っても仕方の無いことなわけで。重要なのは今買えるもののなかで許容できるかどうか、少し待てばまた安くなることを期待できるのかどうか、という点ではないでしょうか。

一般論で言えば、かなり相場が上がってきてしまったなという感は否めませんが、かと言ってオリンピックまでのあと5年程度の時間軸で言えば、建設費が大きく下がることも無いような気もします。住宅を買うタイミングを5年もずらせる人も少ないでしょうし。

[210: 匿名さん]

横から失礼します。
>>189 です。
正確にいうとタカラスタンダードしかいいところがないな、ということでした。
価格的にいったらエアコンの天井埋め込みぐらいあるかと思ったので。
せめて部屋の外までのダクトが見えないような仕様になっていればいいのにとも思いました。

立地環境は緑が多くて、桜や秋の紅葉の季節は素晴らしいと思います。
ただ、雨の時の川の匂いなどは未体験なのでわかりませんが。

[211: 匿名さん]

ずいぶん昔になりますが、パークハウス西荻窪ラフィナートを見に行ったことがあります。これは本当に善福寺川に面している感じの立地だったからか、晴れた日でも川の臭いはしましたね。見晴らしはいいけど、これはちょっとないなーという感じでした。ここは一番近い街区でもあそこまで川の真上っていう距離感ではないようなので、大丈夫なのかなと思うのですが。

[212: 匿名さん]

色々な意見がありまね。
我が家はプラウドシティ加賀と比較検討しております！

こんな方、いませんか？

[213: 匿名さん]

>>212
価格帯が違うけど、、、

[214: 匿名さん]

プラウドのチラシがまた入ってた
1ヵ所行く毎に賞品もらえるとか何なんですかね

[215: 匿名さん]

場所が違くてもプラウドの中で検討する方は結構いるのてしょうか

[216: 匿名さん]

価格が高いのは時期じゃ無くてここが建替え案件だからだよ。
全部を新規購入者が負担するんだからね。

[217: 匿名さん]

設備に関しては以下のいずれかが採用されてるとかなりケチられてると言える判断の目安になる。
・キッチンがタカラスタンダード
・フローリング永大のローランクシートフローリング
・トイレがINAX
・キッチン水栓がビルトイン浄水器混合で独立浄水器ではない
・お風呂排水が正規のくるりんポイじゃなく模倣品
・風呂ドアのガラスがガラスじゃなくアクリル
・三面鏡チャイルドミラー部がLEDライトじゃない
・洗面所水栓がシングルレバー混合水栓稼働付きヘッドスパ対応ではない
・床暖房が電気式
・採用されてるミスティーのグレードが一番下
・グリルが両面水無し対応ではない
・食洗機が深ぞこではない
・換気扇がファンレスオルフェイス型ではない
・玄関シューズボックスの素材がMDFの化粧板仕上げ
・トイレ内独立型洗面がリクシルの狭小用

普通はこれにはほとんど該当しない。3つ以上も該当したらまずいです。

[218: 匿名さん]

詳しいですね！
で、ここはいくつ当てはまるのですか…？

[219: 匿名さん]

>>218
ここはほとんど当てはまらない。ゆえに少なくとも低グレード物件ではない。

[220: 匿名さん]

いや、1/3以上当てはまってるよ。
まぁだからといって、ダメということはないが。

[221: 匿名さん]

>>220
どの項目が当てはまってるのですか？

[222: 匿名さん]

>>220
俺も知りたい。

[223: 購入検討中さん]

面白いテンプレもってますね。

[224: 匿名さん]

テンプレじゃないだろ。調べても出てこなかった。

[225: 匿名さん]

ヒマはあるがカネはない奴
でも匿名なら活躍できますね！

[226: 匿名さん]

知恵をお借りできるのはありがたいじゃないですか。茶化すのはよしましょうよ。私も知りたいです。　>>220

[227: 匿名さん]

> ・トイレがINAX
> ・キッチン水栓がビルトイン浄水器混合で独立浄水器ではない
> ・洗面所水栓がシングルレバー混合水栓稼働付きヘッドスパ対応ではない
> ・床暖房が電気式
> ・換気扇がファンレスオルフェイス型ではない

このあたりがよくわからない。なにならいいの？

[228: 匿名さん]

220さんが困ってしまいました

[229: 匿名さん]

・キッチンがタカラスタンダード
・キッチン水栓がビルトイン浄水器混合で独立浄水器ではない

このふたつは該当してました。

[230: 匿名さん]

生暖かく見守りましょう

[231: 匿名さん]

220さん、追加情報お願いします。

[232: 購入経験者さん [男性 50代]]

上であがっているような設備機器だったら
そんなに価格には影響しないと思う
一時期は庶民的なマンションの
建設費はせいぜい坪60万円だったし
これが高騰しても共用部分を含めて70平方メートルの
専有部分に建設費用を割り返しても
せいぜい2000万円だろう
こういうことからすれば
高額物件の価格の構成要素の半分以上は
用地取得費用や街なみ開発費用である
本物件はそれに長期にわたる計画調整費が
相当乗っていると思われ

[233: 匿名さん]

価格に影響しないなら何で当てはまるんだよｗ影響するから削ってだろうが。

[234: 匿名さん]

すると、デベが良心的に仕事をしてると仮定するなら、建て替え事業でこれまでさんざん費用がかかった分を回収しつつ、そこに乗ってくる費用を仕様グレードを落とすことでわずか（？）でも抑えて今の販売価格に収めたっていうことになるんでしょうか。

[235: 匿名さん]

良心的に仕事をしてると仮定、って。。。ディズニーランドの花火が見えると言って、ザ・液状化の「プラウド新浦安」を売っておいて、すぐ隣に「プラウド新浦安パームコート」を建てた野村さんですけどねｗ

[236: 匿名さん]

>>234
費用回収にプラスしてどれだけ利益が出せるかです。ぎりぎりまで仕様を上げて高級路線にして価格に反映させるわけです。桜上水も一般分譲と地権者住戸にかなり差があります。

[237: 匿名さん]

>>236
何もわかっていらっしゃらないようですが、ギリギリまで上げるのは利益率であって仕様はギリギリまで下げるんですけどね。覚えておいてね

[238: 匿名さん]

>>237
ギリギリ下げるも、ギリギリまで上げるも、言っていることは同じです。
利益を最大化する際には、コストカットも商品力の最大化も同時に行い、合意点を見つけるもの。
覚えておいてね。

[239: 匿名さん]

>>238
アプローチが違うので全く別物になります。よく考えて発言しようね。そんなこと会社で堂々と言ってごらん。馬鹿かと言われますよ。

[240: 匿名さん]

>>239
何処の会社か存じ上げませんが、お勤めの会社で通用しても、社会で通用する言葉で話さないと受け入れてもらえませんよ。
覚えておいてね。

[241: 匿名さん]

>>239
私は自動車メーカーで車両開発をしておりますが、コスト面も品質面も(他にも安全面、製造からの側面など)、了解されないとプロジェクトを進めることは出来ません。
コストカットで売れない品質を作るのは本末転倒。野村不動産がそこまでするわけないと思います。
２３８さんが言う通りでは？

[242: 匿名さん]

>>241
横だけど、論点ずれてるよ。

[243: 匿名さん]

おうむ返しみたいに返す人にろくな人いませんよね。

[244: ご近所さん]

>>242
同意。

[245: 匿名さん]

論点ずれてるのか分からんが、
242の、
コストカットで売れない品質を作るのは本末転倒。野村不動産がそこまでするわけないと思います。
って話は、もっともな気がする。

[246: 匿名さん]

失礼しました。数字間違えました。

論点ずれてるのか分からんが、
241の、
コストカットで売れない品質を作るのは本末転倒。野村不動産がそこまでするわけないと思います。
って話は、もっともな気がする。

[247: 匿名さん]

>>246
最近の野村はその最低限の仕様が満たされてないってことで問題になってるみたいだけどね。売れた後で問題になってるから余計タチ悪いけど。

[248: 匿名さん]

>>241
メーカーとマンション建築・不動産を一緒にするほうが大きな間違い。昨今賑わしてる新国立競技場問題を少しでも見てたらすぐに分かること。内訳も含めて全てぐちゃぐちゃ。

[249: 匿名さん]

>>247
まさにそれが気になっています。これほどの価格でそうだったら目も当てられないなと。価格設定が無理じゃないかと、営業さんに売り切れそうかときいたら、もちろん大丈夫と断言されたのですが(あたりまえですけど)、売れ残るは仕様がショボいは賃貸に出されまくるはってことになったら目も当てられないなと。

[250: 匿名さん]

タノジ、ペラボー、外廊下、ポーチ無し、バルコニー内側吹き付け、バルコニー集中排水で
このマンションの位置付けが分かりますよ。
池袋本町や加賀と同じです。

[251: 匿名さん]

>>250
馬 鹿 にするのもいい加減にしろ！

[252: 物件比較中さん [男性 30代]]

え、外廊下？まじか。。。
やっぱり、建て替えマンションはよっぽどその土地に愛着無いとダメですね。
リセールバリューには目をつぶれないと。

[253: 匿名さん]

馬鹿にされるような仕様なんですね

[254: 匿名さん]

まず玄関や廊下が天然石エントランスじゃないだけでやばい。このクラスは天然石が必須

[255: 匿名さん]

天然石は割れやすくないですか？
リフォーム業者さんに、玄関は特に割れやすい　と言われましたが。。

[256: 匿名さん]

>>255
あのねぇ、、、あなたみたいな人がいるから世の中、フェイク品や代替品みたいな人工物が増えるんだけど。
結構なことなんですよ、割れる、剃る、個体差がある。そうなっても味が出るのが天然のよさ。
人工物のほうがよほどいやよ。あの作られた感たっぷりの安っぽさ。そして表面がはがれたらもう
終わり。

[257: 匿名さん]

>>254
え、玄関も天然石じゃないの？！

[258: 匿名さん]

人工大理石よりも天然大理石が良い。50年たっても使えるから。
人工は10年も使えないよ

[259: 188=209]

再開発物件を真剣に検討したことが無いのでよくわかりませんが、ふと思いついたのは、もし地権者の住戸と一般販売の住戸の設備仕様が全く同じであれば、基本仕様を上げ過ぎないようにしているのかもしれませんね。

地権者の方はおそらく設備仕様に対する細かい要求は無いでしょうし、それなのに基本仕様をあげてしまうと、一般販売価格に(地権者分のグレードアップ分も)上乗せして反映しないといけなくなる。それよりは一般販売は希望に合わせてオプション対応にした方が良いということなのかもしれない。

ただじゃあオプションを頼めばいいかと言えば、個人的には要ら無いかと。標準仕様でも機能的に問題無いことが多いし、例えばキッチンコンロとかなら10年後に最新のものに入れ替えたとしても、おそらくオプション料より安いくらいだと思います。我が家はそれでやめました。イメージで言えば、標準仕様が20万、オプション品が40万だとすると、オプション料は差額の20万円ではなく、40万円ということが多かったような気がしますが、リフォーム時に販売業者を選べば、40万(定価)よりはるかに安い値段で見つかりそうです。

そんな細かい住設のグレードよりは、あとからかえられない構造の方が気になりますかね。天井高、梁の出て無さ、天カセエアコン、開口部の広さ、ディスポーザー等々。

[260: 188=209]

僕が住んでいるところも玄関廊下、洗面所、風呂は石のパネルだけど、ある程度以上の物件ってそういうものだって思ってたけど(風呂場は御影石なんてのもありました)、廊下はフローリングでも良かったし(大理石は硬いので特に転びそうな幼児がいる家にはあまりお勧めしません)、お風呂も掃除はかえってしにくいから機能的にはいまひとつなのかもしれない。

[261: 匿名さん]

石だと冬は寒いですよ

[262: 匿名さん]

天カセって、見栄えはいいけど、故障の度合い、交換する場合、問題ないのでしょうか？

[263: 匿名さん]

さすがにこのクラスで廊下天然石はないよ。
でも、玄関や水回り位は天然石にして欲しかったかな。
割れやすい云々は厚みによりますよ、一般的には薄っぺら天然石。
パークマンションレベルだと分厚いです。

[264: 匿名さん]

自分はいまグランだけど、全て天然石です。天然石ですが、たんに見栄えや耐久性だけの問題ではありません。人間二有害な物質を発していないためアレルギーや喘息などの病気の原因になりません。そこが最大の違いになります。人工物はどうしても様々な触媒、薬品を注ぎ込んでいるために問題が生じるのです。それもジワジワとくる系です。よくハウスダストとかホームアルデヒトなんかのホームシックもそれが原因です。

[265: 匿名さん]

三菱のグラン？
嘘つけ…コラ！

[266: 匿名さん]

嘘をついても意味がないので。

[267: 匿名さん]

グランに住む人がこのスレを覗くわけない‥

[268: 匿名さん]

億ション相当なんだから見るでしょ

[269: 匿名さん]

>>259
>地権者の方はおそらく設備仕様に対する細かい要求は無いでしょうし、それなのに基本仕様をあげてしまうと、一般販売価格に(地権者分のグレードアップ分も)上乗せして反映しないといけなくなる。

というのは、言われればそうかと思うんですが、地権者が支払い可能な価格のものしか建てられず、それよりハイグレードにする分は新規購入者の負担に載せるしかないということ（ですよね？）がちょっと腑に落ちません。地権者の支払い能力で建て替え可能な物件のグレードが制限されることになるわけですよね。建物分だけは地権者も負担することを前提として、その分を負担してこの地に留まりたいか、負担するつもりはないのでやっぱりよそに移ろうとか、そういう文脈にはなってもいいんじゃないかと思うのですが、そうはならないのが建て替え物件ということなんでしょうか。

[270: 匿名さん]

地権者住戸と販売対象住戸って、仕様が違うんじゃなかったっけ？

[271: 匿名さん]

>>259
地権者の方はおそらく設備仕様に対する細かい要求は無いでしょうし、それなのに基本仕様をあげてしまうと、一般販売価格に(地権者分のグレードアップ分も)上乗せして反映しないといけなくなる。

地権者はそうでしょうね。ですから地権者と分譲の仕様は変えるでしょう。デベは一般分譲分の仕様をぎりぎりまで上げて、少しでも価格を高く設定し、利益率を上げたいでしょう。

上の方でぎりぎりまで仕様を下げると利益率が上げると書いてましたが、それは安かろう悪かろう物件の話。高価格設定にするほど利益率が高くなるのは化粧品はじめ何でも同じです。

[272: 匿名さん]

>>271
よくまぁそんな間違ったことばかりをそんな長々と書けますよね。すごいですよ、あなた。

[273: 匿名さん]

地権者と分譲とで仕様を変えるとか、ないでしょ。あとあと賃貸とか売却に出るとき、もと地権者住戸とかって表示すんの？

[274: 匿名さん]

>>271ってどういう意図でかいてるんですかね。

[275: 匿名さん]

地権者と分譲は仕様やグレード違いますよ
桜上水ガーデンズの時営業マンが言っていたから
ここも野村だからそうなんじゃないかな

[276: 匿名さん]

>>275
桜上水とここでは建替のときにつかった法律が違います。そこがポイントになります。
あと、桜上水は野村は販売代理を仰せつかっただけです。でべは違います。

[277: 匿名さん]

276さん、そうなんですか。使った法律が違う・・・ですか。
いろいろと難しい事があるのですね。
私は２７５さんじゃないですが、そういう事情があるのかとなんだか納得いってしまいました。
地権者さんがどうなっているのかっていうのは実際は一般購入者からはわかりにくいので何とも言えませんけれども…。

[278: 匿名さん]

>>276

野村も売主でしょ。三井とのJV

[279: 匿名さん]

いよいよ一期の申込登録は実施するようですね。桜上水のように二期以降にでも値引きしてくれないかなと思っているのですが。

[280: 匿名さん]

>>278
ジョイントベンチャーの意味わかってます?（笑）
野村の今回のポジショニングを。

[281: 匿名さん]

278ではないのですが、桜上水の時と今回との野村のポジショニングの違いがよくわかっていません。どう違うのですか？

[282: 匿名さん]

>>280

桜上水は野村と三井の事業比率半々って話だったと思うけど、それは不動産業界では一般にジョイントベンチャーとは言わないのかい？言葉の揚げ足とり的ではなく。

[283: 匿名さん]

>>279
予定通り7月末にやるんですかね

[284: 匿名さん]

>>282
私もモデルルームで半々と聞きました。276、280さんが何か勘違いされているのでしょう。

[285: 匿名さん]

いよいよ一期、販売開始ですね
120戸だそうです

[286: 匿名さん]

>>283
みたいです。でも、一期の販売対象棟の住戸も二期以降のために少し残すから安心してくださいと言われました。

[287: 匿名さん]

>>284
過去の経緯も何も知らないし調べもしないんですね（笑）
野村が来た時はもう設計もランドプランもほとんど終わってました。
主体は三井でしたからね。その後建替組合が一社独占だと言いように
やられるかもってことで野村も入って見かけ上対等になりました。
がデベって不動産業界では競合ってよりも仲間に近いですからね。
特に野村見たいな非財閥財閥と仲良くしないと干されます。
野村に与えられたのは営業と販売と広告が主軸。
つまりは売ってこいと（笑）実際野村の営業主力舞台は強力ですから。

建替え事業は施主（事業主体）がデベではなく建替組合だから
普通のと同じに考えても意味ないし表層的な出資比率なんかを
見て対等とかデベから聞いたから！みたいな人は少しは勉強した
方がいいですよ（笑）昨日今日決めた話じゃないんだからさ。
君たち新参者に売るための物件作りだけをしてんじゃないの。
地権者のための建替えなんだから。新参者の販売分はそれを

地権者負担無しでやるための手段なのよん。

[288: 匿名さん]

調べても、そんな経緯出てこないんですが...
287さんは、その関係者ですか？

[289: 匿名さん]

何で売り切れた桜上水が盛り上がってるの？
事情通には、ぜひこのマンションの事情を具体的に説明していただけると嬉しいです。使っている法律も違うとのことですし、桜上水の話は参考になるのですかね？

[290: 匿名さん]

>>287
違いますよ。コンサル及び設計やランドプランは日建設計です。具体化する段階でデベロッパー選定。ここで三井と野村が選ばれました。最初から対等です。三井はもともと三井牧場で数十年かけて何戸か購入して地権者でもありましたが、それだけのこと。桜上水のスレに詳しく書かれた方がいらっしゃったので覚えています。

[291: 匿名さん]

>>289
桜上水は建て替え円滑化法で、こちらは等価交換ですね。土地の区分所有が複雑で円滑化法が使えなかったとニュースに報じられていますね。

違いは、円滑化法なら主体はあくまで建替組合(住人)。等価交換は土地をいったんデベに売り渡して買い戻すので、デベがある程度主導権を握るのではないでしょうか。

[292: 匿名さん]

こんなのありました。

平成７年 再開発委員会発足
平成８年 ㈱INA新建築研究所をコンサルタントに決定
平成１０年 ㈱間組（現：㈱安藤・間）を事業協力者に選定
平成１５年 ３月 野村不動産㈱を事業協力者に選定
平成１８年 １１月 建替え決議成立
平成２１年 ６月 都市計画決定
平成２３年 ８月 等価交換契約締結開始
平成２５年 ３月 解体工事、開発工事着工

設計・コンサルタント ㈱INA新建築研究所
事業協力者 野村不動産㈱・㈱間組（現：㈱安藤・間）
施工 ㈱安藤・間、西武建設㈱、前田建設工業㈱

で、昨日物件概要をみたら、施工会社から安藤・間が消えて西武と前田だけになっていた。
売主には安藤・間はまだ入っているけどね。

[293: 匿名さん]

設備仕様、デザインは見るべきモノは無いと思いました。

http://www.proud-web.jp/proudclub/modelroom/1507_asagaya/index.html

[294: 匿名さん]

それは特質すべきものが無いという意味ですか？
そう言われればそうですね…
杉並区ではレアな大規模ですから何かが欲しかったですね。
まあ、良くも悪くも普通のマンションだと思いますよ。

[295: 匿名さん]

>>292
今現在は施工に安藤・間、入っていますよ。
物件概要の更新ミスかもしれませんね。

[296: 匿名さん]

第1期でたった120戸ですか。
完売まで長い道のりですね。

[297: ビギナーさん]

>>296　
誰？

[298: 匿名さん]

>>296
自分も全部売れるのか疑問だと思っているのですが、全575邸と書いてあるうち地権者住戸がかなりありますので、販売対象住戸は400もないはずです。そうすると、何期に分けて販売するつもりか知りませんが、そう悪い数字でもないのかなと。

[299: 物件比較中さん]

分譲戸数
575ー189＝386戸

[300: 匿名さん]

3期かもうちょっといきますかね？

[301: 匿名さん]

>>300
誰？