BLUE HARBOR TOWER みなとみらい（ブルーハーバータワーみなとみらい）part2

[購入検討中さん]

複合開発免震タワーのBLUE HARBOR TOWER みなとみらい。
オーシャンフロントタワーで、眺望が期待できそうですね。

資産価値や将来性もありそうだし、利便性もいい住環境になりそう。

ブランズタワーみなとみらいと比較するのはそろそろ卒業し、日産マリノスタウンの再開発など、ここのマンションだからこその情報を共有していきましょう。

所在地：神奈川県横浜市西区みなとみらい6丁目3番4他（地番）
交通：横浜高速鉄道みなとみらい線 「新高島」駅 徒歩8分 、東海道本線 「横浜」駅 徒歩16分
横浜高速鉄道みなとみらい線 「みなとみらい」駅 徒歩9分 、横須賀線 「横浜」駅 徒歩16分
根岸線 「横浜」駅 徒歩16分 、京浜東北線 「横浜」駅 徒歩16分、京急本線 「横浜」駅 徒歩16分
東急東横線 「横浜」駅 徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.91平米～136.97平米

売主・販売代理：近鉄不動産 首都圏事業本部
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：近鉄住宅管理株式会社（住宅部分）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/556000/

[631: 匿名さん]

>>627
確かに夏場は確率高くなっちゃいますかね（笑）
まぁ、ワンメーターだと思いますので♪

[632: 匿名さん]

すごい人気。
検討の余地、ほとんどないですね。
当たるか　外れるかです。
2期以降　もっと厳しいでしょう。

[633: 匿名さん]

>>629
イーストの南東角です。正面はフルオープン。
ブリリアオーシャン角13階は一年前。20階角は六年前に売りにでましたよ。

[634: 匿名さん]

>>633
確かに！両方とも一億前後でしたね。瞬殺で売れましたね。

[635: 匿名さん]

ブリリア東角　13階はMICEができると眺望なくなるのに。。。
それにしてもブルーハーバーのオーシャンプレミアムはやばいですね。
あの価格帯が瞬間蒸発。

[636: 匿名さん]

20倍当たった人って、契約した瞬間に含み益が発生しますね。
うらやましい限りですが、価格設定ミスでは？、と思ってしまいます。

[637: 購入検討中さん [ 30代]]

市民枠は落選でしたが、本日の一般枠で7倍の倍率くぐり抜けて見事当選しました！

営業さんから連絡もらうたびに倍率が上がっていて胃が痛くなり病気になりそうでしたが、ようやくたどり着きました！

しかしいまだに信じられず夢心地です(^_^;)

ここの掲示版にもお世話になりました、ありがとうございました！

[638: 匿名さん]

おめでとうございます！
ここを契約できた人は素直に羨ましいです。
ブランズより狭き門でしたね。

[639: 匿名さん]

>>637
おめでとうございます！
私は以前あきらめたと投稿したものですが、うらやましいです。7倍、おめでとうございます！大事に住んでくださいね！

[640: 匿名さん]

横浜は中華街が近いので。

[644: 匿名さん]

きっと、住まない人なんじゃない・・？

[645: 匿名さん]

>625
徒歩16分ってそんなに大変ですかね？


大変です！！

[647: 匿名さん]

転売狙いだと、引き渡しまでのあと１年半、バブルがはじけないかびくびくでしょ。

[648: 匿名さん]

普通に徒歩圏といわれるのは１０分まで。ここは横浜駅からだと１６分、みなとみらい線に乗り換えても８分も歩く。微妙に不便でしょ。

[650: 匿名さん]

中古で査定されるときに、みなとみらい線への乗り換えは不便だから横浜駅から１６分の物件という評価されると厳しいかもね。

[653: 匿名さん]

スラブの図を見るとサイレントボイドじゃないみたい。厚さはあるけど太鼓現象とかあるのかな。

[655: 匿名さん]

塩害対策のエアコンって高いんだよね。

[657: 匿名さん]

>>655
塩害仕様のエアコンって室外機が高いんですよね！
でも、みなとみらいのマンションは室外機ありませんよ。温水と冷水で空調する地域冷暖房なので。知りませんでした？

[658: 匿名さん]

ブリリア11階まではMICEの影響ないらしい。

[659: 匿名さん]

>637

優先販売は無効だってやればよかったのかも。

[660: 匿名さん]

中間免振って、免震装置の上と下でエレベーターシャフトとか配管がぽきっていかないの？

[661: 購入検討中さん [ 30代]]

>>638さん
>>639さん

ありがとうございます！(^^♪

いろいろありましたが本当にどうにかこうにかギリギリでたどり着いたという感じです。

本日帰宅がてら早速家具などを見て回りました！

[662: 匿名さん]

>>660
似たような質問をしました。
可動幅を考慮した設計になっていると言っていました。事実かは確認してません。
確かにちょっと心配ですね。そんなにエレベーター領域に余裕があるように見えないし…
これも確認ポイントですね！

[663: 匿名さん]

当選がゴールじゃないけどね。契約の前に重要事項説明がある。しっかり内容を理解して判断しないと。契約してしまったら、後戻りできない。

[664: 匿名さん]

>662

中間免振じゃないけど、免震物件のエントランスのエキスパンションジョイントが可動幅を超えて壊れたなんて事例が３・１１の時にあった。

[665: 匿名さん]

現時点でこれだけの抽選倍率だと二期に入る前に、20街区をはじめマリノスタウン、水際公園などの再開発の詳細や新駅構想などが発表になったりしたらどえらいことになりそうですね。。

いずれにしても二期以降は低層でも相当な倍率になる覚悟が必要となりそうです。

[666: 近隣住民]

>>658
本当ですか？ブリリア11階以上が大丈夫だとすると、MICEの高さは
地上から30メートル程度と云う事でしょうか？
情報ソースを教えて頂けると助かります。

[667: 匿名さん]

>>666
パシフィコの延長する建物は11階なら抜けます。しかし、併設の宿泊施設は20階でも被る可能性あります。

[668: 近隣住民]

>>667
ありがとうございます。
私も、20街区キング軸の南側はパシフィコの延長で高さ40メートル、キング軸の北側は高さ制限60メートルのホテルが計画されていると理解しています。MM居住者のかなりの眺望を奪いそうですね。
今回のブルーハーバー購入検討はMICEの計画がキッカケでした。

[669: 匿名さん]

バルコニーからの180度眺望で確実に眼前が抜けるのは20階より上でしょうね。

[670: 匿名さん]

20街区はじめ、再開発の正式発表が楽しみですね！

[671: 匿名さん]

>>669
リビングで座ったら抜けますが、立ったら、20階でも視界に入ります。毎日のことなので、相当ストレスになります。私も、同じような条件のところを買いましたが、立って移動、料理する時に視界にはいました。結局、二年で住み替えました。

[672: 匿名さん]

返す返すも残念なのは海側70平米台の間取りと内廊下ではない点。

[673: 匿名さん]

外廊下なのに管理費高いよね～

[674: 匿名さん]

>>671
視野のごく一部に建物が入るとストレスですか⁈感じ方はそれぞれですね。
でも、似たようなところで2年で住み替え…少なくともMMには当てはまるところはこれまで無いから671さんはMM住民ではないですね〜。

[675: 匿名さん]

>637

商業施設のある三井の某物件で、商業施設があるから夜間の警備員を増やすので管理費が高くなるなんて説明していた。ここも同じだったりして。商業施設の為だったら商業施設が負担すべきなんだけど。

[676: 匿名さん]

>>675

確かにそのとおりだと思います。
これくらいのマンションの管理費はいくら位が妥当なんですかね？
内訳とか聞いたら教えてくれるもんなんですか？

[677: 匿名さん]

>>676
周辺マンションだと平米当たり200円前後ですね。
が、ブルーもブランズも戸数が少ないから多少割高は仕方ないかも。

[678: 匿名さん]

>>661
639です。お返事ありがとうございます。
一年半後が楽しみですね！

[679: 匿名さん]

>676

各戸の管理費を算出する根拠として、管理計画を作成しているはず。管理計画を見れば何にいくら使用する見積もりなのかわかる。それだけを見て妥当かどうかは判断できないけど、似たような規模、共用設備の物件の管理計画を比較すればある程度のことはわかると思う。

余談だけど、管理計画って要求しないと出てこないよな。あと、管理計画を見る一つのポイントは、駐車場の想定稼働率。入居後に、駐車場の使用がこれよりも大幅に低いと、管理組合の収支が赤字になる。駐車場代って管理費の収入に占める割合が結構高い。逆に想定稼働率を低めに見積もっていて、実際の稼働率がこれを超えてると、管理組合の収支に余裕が出る。

[680: 匿名さん]

>>677
ありがとうございます。
だとすると、全体と個別合わせると一万円くらい高い感じですね。
確かにこれも聞いてみるポイントですね♪

[681: 匿名さん]

>>679
情報ありがとうございます。
素人なのでとても助かります。
ただ、検討者でも見せてくれますかね？

今住んでいるのも結構しっかりしたマンションですが、駐車場の稼働率が悪く問題になってます。便利なぶん、車を持たない人が多くて…
確かに、こういった要素も検討材料にしないとですね。

[682: 匿名さん]

<681

検討に必要な情報を提示してくれなければ、検討やめますでいいんじゃない。

管理計画って重要だよ。駐車場無料を売りにしてる某社って、破たんする管理計画を作って平気で売ってる。そこの物件で、入居して数年で管理費の値上げが管理組合で議題になってるって住民板にあったりするし。そういうのを入居後に気が付いても後の祭り。

[683: 匿名さん]

駐車場の設置数ってのも結構重要。少ないと空き待ちになって、中古での転売にも影響する。逆に多いと空きがでて、駐車場収入が管理組合に入らなくなる。MMTFでも、駐車場の空きが問題になってた。

ただ、ここは駅から距離があるから、他のみなとみらい物件の状況がそのまま当てはまらないだろうから判断は難しい。

[684: 匿名さん]

駐車場に関しては、ここって荷捌き用があるんだね。その点は評価できる。

おまけだけど、来客用と子供用の自転車置き場も必要だと思うけど、どっかのデベ、作らないのかな。

[685: 匿名さん]

子供用自転車って置き場所がなくて、玄関前に置く人が出てきてどこのマンションでも問題になる。デベもわかっているのに対策をしないのはいかがなものか。

[686: 匿名さん]

>>682
ですね。
結構大手でもそんな感じですもんね。

ありがとうございます。
考慮に入れて検討します。

[687: 匿名さん]

長期修繕計画の修繕積立の段階的値上げと定期的な一時金徴収って、未納問題を起こすってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てを推奨している。

三井が販売した武蔵小杉のマンションで、入居後、管理組合が総会で議決して定額積立に移行したってのが、雑誌にも取り上げられているのに、相変わらず問題が起こりうる計画作り続けてるんだよな。

[688: 匿名さん]

>>687
買った人達で何とかしなさいって事なんだと思うけど、事実として私のマンションの管理は上がりましたね。

少なくても2パターンくらい提示してほしいかな。いろんな考えの人がいるから買ってから決めるのは難しいのかもしれないけど。。

[689: 匿名さん]

段階的値上げの計画の一番悲惨な末路は、入居後に管理組合が計画通りに値上げできずに積立不足で、大規模修繕できないなんてケース。

買った人たちの責任なんだろうけど、発端は売主。

[690: 匿名さん]

新築分譲マンションって、入居後はお隣さん同士運命共同体。にもかかわらず、入居するまでお隣さんがどんな人かわからない。

野村が入居前にパーティ開催してるんだけど、契約前にそういった機会を設けるべきかな。

[691: 匿名さん]

>688

一時金徴収をするパターンとしないパターン（値上げ額が異なる）を提示してた物件はあったよ。

[692: 匿名さん]

長期修繕計画があるからといって安心はできない。３・１１の時、免震でも乾式壁は結構壊れてる。みなとみらいでも。

ところが自然災害は長期修繕計画で考慮されていない。計画外の補修費用をどう調達するかが問題になる。

[693: 匿名さん]

相当無茶な計画でない限り、ある程度は仕方がないのかもしれないですね。どんな積み立て方であれ、そこまでの可能性を考えると集合住宅は買えなくなってしまうので。

[694: 匿名さん]

>>691
あるんですね。ありがとうございます。となると、定着しないのはあまり需要がないのですかね？投資目的なら逓増型の方がいいですからね。

[695: 匿名さん]

計画があるから大丈夫ってのが危険。ローンギリギリだと何かあったらアウト。

それから、長期修繕計画は共用部分だけが対象ってのもポイント。専有部分のリフォーム費用は別途、確保しておかないと。

[696: 匿名さん]

専有部分内の配管については維持管理は区分所有者なんだけど、実家のマンションでは各戸任せにするとちゃんとメンテナンスしない人が出てきて水漏れ事故多発ってことにならないように、管理組合でまとめて修繕積立から費用を出して交換するってことをやった。実家のマンションは、積立金に余裕があったからできたけど、そうでないとそういったことも問題になりうる。

[697: 匿名さん]

>694

逓倍型だと入居時の修繕積立を低く見せかけるって売る側の都合が大きいと思う。それに騙されちゃダメ。

[698: 匿名]

>>679
じゃー、ここ終わってるね、さらに管理費あがるんじゃないの。無意味なカローラ専用平置き駐車場。

[699: 匿名]

>>602
海側とシティ側、みなとみらいに関わらず、眺望だけで1000万以上変わることは滅多にない。つまり、今のみなとみらいは海側がバブルかシティー側を安くしすぎたかのどちらか。ちゅうこになった時、海側価格が下がるかシティー側価格がら上がるかのどちらか。おそらく海側少し下がってシティー側が上がって1000万以内の差になるだろうね。

[700: 匿名さん]

そうはならないよ、中古の売却では内覧が大切で、高層階海側は圧倒な眺望で部屋自体にいわゆる部屋力がある。ましてやここは横浜駅徒歩圏でNO1の眺望で二度と出ない希少性がある。

[701: 匿名さん]

気合い入りすぎ

[702: 匿名さん]

>>699
海眺望は経年劣化しない要素なので、将来的な価格差はさらにひろがる。しかも駅近物件のような新規供給が今後はもう望めない。築30年になったときを想像してください。どんな駅近マンションでも買うのに躊躇するでしょう。ほかに駅近新築が供給されていれば。でも横浜港のオーシャンフロントはもう中古しかない。それでも海眺望を求める人が尽きないので価格が維持されてく訳です。

[703: 匿名さん]

>>700
眺望いいのは、MMTの東向きですよ。ブルーは、海までの距離が遠く、コンクリートの汚いグレーと、ホテルの頭が目に入る。MMTの東向き中住戸はベイブリッジ真正面、眼下はパシフィコ白屋根、公園の緑が綺麗。今までMMTの高層中住戸は十年間で二部屋しか売りに出ていません。三ヶ月前に、低層であれば、74mm東向き中住戸9階の海がギリギリ見える部屋が7980万円で速攻で売れました。

[704: 匿名さん]

>>699
海側もシティー側もあがりますよ、
でも、海とシティーで2000万円差があっても良かったと思う。

[705: 匿名さん]

MMTの東向は確かに良い眺望だと思いますが、パシフィコ越しの眺望になるので、15階以上ないと厳しい。前面に建築物が無いブルーの場合8階でもかなりの海眺望がある。

[706: 匿名さん]

>>699
1000万以内の差になる事はないと思う。1000万というお金は確かに大金だが、高級自動車1台の値段でもある。自動車の価値は年々下がる一方だが、ここの海眺望は将来に渡って変わる事のない不変の価値を持っている。

[707: 購入検討中さん]

ブリの海側高層階が瞬間蒸発してた。
ブルー落ちた時用に問い合わせたら、すでに時遅し…
似たような人が買ったんだろうなと思うと悔しいね。

[710: 匿名さん]

一面の青い空と海。変化に乏しいからすぐ飽きるでしょ。

[711: 匿名さん]

>>710
と海の見える家に住んだことがない人は言う。

それにしてもお台場不便じゃない？
ここなら横浜駅の商業地に歩いて行けるよ。

[712: 匿名さん]

１６分だと歩くには微妙な距離。

[713: 匿名さん]

横浜までこの時期の昼間に歩いたら、日影が少ないから汗だく。

[714: 匿名さん]

>>705
目の前のホテルが心配です。
低層階でも危険でないですか？
内海側はギリギリセーフ？

[715: 匿名さん]

>>708
みなとみらいがいいので、みなとみらい以外の景色には興味ありません。

[716: 匿名さん]

みなとみらいの海眺望のある部屋に住んでますが、ここの海眺望は日の出の海の色の変化や、長閑な昼の海、また夜の月の光の月波の美しさなど、本当に飽きないですよ。

[717: 匿名さん]

朝や夜、部屋から3分ぐらいで、横浜港の一面の海の景色を眺めながら散歩に行けることも、このマンションの良いところですね。

[718: 匿名さん]

>>714
ベランダからの眺望よりリビングからの眺望が大切であると思います。毎日の生活の中で見える窓からの眺望の方が、より開放感に影響すると思うからです。よってあまりホテルは気にならないと思います。また、ここは部屋によって4.8mという広い窓がある部屋があり、それは素晴らしい景色になると思います。ただ柱があるので、リビングスペースが海に向かって右側の方の部屋がよいと思います。

[719: 匿名さん]

>>713
ですよねぇ。
MICEやマリノスタウン跡地の開発に便乗して地下道とか作って欲しいなぁ。

[720: 匿名さん]

8/1の最高倍率はいくつでしたか。

[721: 匿名さん]

>>707
たしか28階で64平米くらいの物件がありましたね。
確かにネットからは情報が落ちているので売れたんでしょうね…。

[722: 購入検討中さん [男性 30代]]

マリノス跡地は60階建てマンションで決定なのでしょうか？

生活目的で購入希望なので駐車場とOKに近い海側ではない低層階をねらってるんですが、影響ありますかね

[723: 匿名さん]

>>722
あそこは住居目的のものは建たないはずですが、計画が変わったんですかね？
どこからの情報ですか？

[724: 匿名]

不動産の素人が多すぎる。いくらでもカモれるわけだ。海眺望なんで、東京湾全て、日本全国どこでも海に囲まれてる。
ここの価値は東急東横線直通、駅近。本来それしかないはずだが、コットンハーバーよりヘボい海眺望に価値があると触れ込み、皆ボッタクられて終わり。医者、不動産、弁護士は友だちにもつべきというが、ほんと世の中無知は損をする。

[725: 匿名さん]

また一人やっかみが…。
コットンに住むかMMに住むかは、東京湾を例にすると千葉サイドに住むか京浜サイドに住むかに近しい。

[726: 匿名さん]

>724

8分は駅近じゃないでしょ。それにタワマンって敷地（駅徒歩表示は駅の出口から敷地まで）に入ってから玄関までにも時間がかかる。

[727: 匿名さん]

>>722
あのねー。ガセネタ投入するなら、もっと面白いのにしてくれ。

[728: 匿名さん]

>>727
確かに、マンションの出口は1つなので駐車場、

[729: 匿名さん]

>>728
確かに、マンションの出口は1つなので駐車場、オーケーに近い方と言ってもその出口までの差しかないですもんね。

[730: 匿名]

>>708
その通りで、不動産価値にオーシャンビューだとかはあまり関係ない。通常どなたかが言うように1000万以内の差ですね。それ以上あると高すぎかシテイが安すぎ。基本ですね。