BLUE HARBOR TOWER みなとみらい（ブルーハーバータワーみなとみらい）part2

[購入検討中さん]

複合開発免震タワーのBLUE HARBOR TOWER みなとみらい。
オーシャンフロントタワーで、眺望が期待できそうですね。

資産価値や将来性もありそうだし、利便性もいい住環境になりそう。

ブランズタワーみなとみらいと比較するのはそろそろ卒業し、日産マリノスタウンの再開発など、ここのマンションだからこその情報を共有していきましょう。

所在地：神奈川県横浜市西区みなとみらい6丁目3番4他（地番）
交通：横浜高速鉄道みなとみらい線 「新高島」駅 徒歩8分 、東海道本線 「横浜」駅 徒歩16分
横浜高速鉄道みなとみらい線 「みなとみらい」駅 徒歩9分 、横須賀線 「横浜」駅 徒歩16分
根岸線 「横浜」駅 徒歩16分 、京浜東北線 「横浜」駅 徒歩16分、京急本線 「横浜」駅 徒歩16分
東急東横線 「横浜」駅 徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.91平米～136.97平米

売主・販売代理：近鉄不動産 首都圏事業本部
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：近鉄住宅管理株式会社（住宅部分）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/556000/

[602: 匿名さん]

>>594
ブランズの同じ高層階で海眺望の部屋と、眺望の無い部屋の坪単価が100万ちがうのに、海眺望の部屋が売り切れたのは何故ですか？20坪換算で2000万ですから、眺望の価値が2000万あるという事です。眺望が飛び抜けてよい場合、駅近を駅遠が凌駕する場合があるという事です。ましてや、みなとみらいには、駅遠マンションは有りません。一番遠い此処ですら9分で横浜駅にはむしろ近い。

[603: 匿名さん]

固定資産税75平米で40万以上だったと思います。

[604: 匿名さん]

>>597
そう思いを馳せたら、ブルーハーバーや、コットンハーバーでも良いように思えてきました。でも、やっぱりブランズが良いです。

[605: ご近所さん]

>>592
でもトライアスロンとかやってるよ
もし水質に問題あったらできないんじゃない？
横浜港はイベントが多くて楽しいよ
花火や客船入港だけじゃない
まえヨットレースやってたなあ
ブルーインパルスやアクロバット飛行ショーも見た
護衛艦や南極観測船が来たこともあった
海上保安庁の訓練公開とかもおもしろいよ

>>593
海の色は毎日違うからいい日も悪い日もある
空の色だけじゃなく、太陽や月、風の強さでも変わる
明け方のほんの少しの時間だけの完全な凪とか、きれいだよ

592さんも593さんも抽選に当たったら楽しんでね

[606: 購入検討中さん]

>>603
ひっ！それは桁違いに高いですね！
今度見学時に確認してみようと思います。　
ありがとうございます。

[607: 匿名さん]

>598

協議がまとまっていないものを販売しちゃうんだ。リスキー。

重要事項説明でどう説明するんだろう。

[608: 購入検討中さん]

>>607
さすがにもう決まってるんではないでしょうか。
一期の説明会は今週末だったと思いますので。

[609: 匿名さん]

目黒ブリリア　すごすぎ。

[610: 匿名さん]

ブリリアって超人気物件と不人気物件の差が極端。戦略がまずいんだろうな。

[611: 匿名さん]

抽選結果ってモデルルームに貼り出されるんでしょうか？

[612: 匿名さん]

抽選に立ち会えばその場でわかるけど、立ち会わない人には営業から本人に当選の連絡。そこで契約するかの意向を確認される。連絡がつかない場合は、次点の人に。

[613: 匿名さん]

>611

抽選自体は公開。合格発表みたいに当選番号が張り出されて発表ってわけではない。

[614: 匿名]

>>602
ないない。日本全国探してもまずない。

[615: 匿名さん]

最高倍率は何倍でしょうか？

武蔵小杉　8倍
東京八重洲　9倍
ブランズ　19倍
ブルー(横浜市民)　22倍
目黒　43倍
南青山　63倍
人気マンションは宝くじ化してますね。

[616: 匿名]

実際きれいごと言っても毎日雨の日も風の日も徒歩10分生活を体感したら、眺望が駅近を超えることはないと分かるでしょうね。小さなお子さんや、ベビーカー必要な人は相当辛いでしょう。

[618: 匿名さん]

客観的に眺望にいくらの価値があるか、近隣の仲介業者に査定してもらえばわかること。当然、ここの売り主の系列は除外して、できれば複数に。

[619: 周辺住民さん]

みなとみらいのオーシャン(パーシャルビュー除く)は別格ですよ。
5年前にイースト120平米が21000万で瞬間蒸発しました。それが最後かな。
正直、ブルーハーバーのオーシャンは安すぎだと思います。
ただ、広い部屋がプレミアムしかないのが残念。

[620: 匿名さん]

同時倍率同時抽選方式だと　抽選の操作はできません。
コンプライアンスも厳しくなってます。

[622: 匿名さん]

高倍率って、当選者以外は落選させてるわけだから売る側としては販売戦略の失敗でしょ。すみふ理論では。なんでそれを宣伝するのか不思議。

[623: 匿名さん]

622さん　
まさに宝くじですね。
ここの場合、価格設定が明らかに安すぎたと思います。
2期以降はさらに狭き門になるでしょう。
皆、みなとみらいには海を求めるのでしょう。

[624: 匿名さん]

抽選会に参加された方、実況お願いいたします。

[625: 購入検討中さん]

徒歩16分ってそんなに大変ですかね？
もっと遠い所に住んでる方のほうが多くないですかね？それに歩いてしまえば横浜駅だし、それくらいはおじさんのわたしには健康のために良い気がします（笑）最悪の時はタクシーですよ。
ただ、資産価値的に見れば、マイナスだと言うのはわかります…

しかし、お金はあるところにはあるんですねぇ。
目黒や青山の倍率は驚きます。積み立てくん優遇があった時代なら普通でしたけどね。

[626: 匿名さん]

>>619
イーストの27階の100が、14000で去年売れましたよ。

[627: 匿名さん]

>>625
毎日行き帰り、タクシーになりますよ。

[628: 匿名さん]

一般的にマンション価値は駅近＞眺望となるのは事実。これは駅近のほうがいいと思う人が多いからでしょう。一方、眺望を望む人がいるのも事実。時には駅近よりも価値があると感じる人もいるくらいに。

駅が遠いから大変だぁとか、眺望がいいのはどうだとかはもういいのではないでしょうか？前述したとおり、答えは出ませんよ。
それよりも、検討者としてはなにか知らないような事実や情報が知りたいです。

[629: 匿名さん]

626さん、全面フルオーシャンではないでしょう。
ブリリア東角の20階以上はいまだかつて出ないですね。

[630: 匿名さん]

ブランズのプレミアム海側
ブルーハーバーのプレミアム海側

この二つがみなとみらい最強でしょう。

駅近をとるか広さをとるかですね。

[631: 匿名さん]

>>627
確かに夏場は確率高くなっちゃいますかね（笑）
まぁ、ワンメーターだと思いますので♪

[632: 匿名さん]

すごい人気。
検討の余地、ほとんどないですね。
当たるか　外れるかです。
2期以降　もっと厳しいでしょう。

[633: 匿名さん]

>>629
イーストの南東角です。正面はフルオープン。
ブリリアオーシャン角13階は一年前。20階角は六年前に売りにでましたよ。

[634: 匿名さん]

>>633
確かに！両方とも一億前後でしたね。瞬殺で売れましたね。

[635: 匿名さん]

ブリリア東角　13階はMICEができると眺望なくなるのに。。。
それにしてもブルーハーバーのオーシャンプレミアムはやばいですね。
あの価格帯が瞬間蒸発。

[636: 匿名さん]

20倍当たった人って、契約した瞬間に含み益が発生しますね。
うらやましい限りですが、価格設定ミスでは？、と思ってしまいます。

[637: 購入検討中さん [ 30代]]

市民枠は落選でしたが、本日の一般枠で7倍の倍率くぐり抜けて見事当選しました！

営業さんから連絡もらうたびに倍率が上がっていて胃が痛くなり病気になりそうでしたが、ようやくたどり着きました！

しかしいまだに信じられず夢心地です(^_^;)

ここの掲示版にもお世話になりました、ありがとうございました！

[638: 匿名さん]

おめでとうございます！
ここを契約できた人は素直に羨ましいです。
ブランズより狭き門でしたね。

[639: 匿名さん]

>>637
おめでとうございます！
私は以前あきらめたと投稿したものですが、うらやましいです。7倍、おめでとうございます！大事に住んでくださいね！

[640: 匿名さん]

横浜は中華街が近いので。

[644: 匿名さん]

きっと、住まない人なんじゃない・・？

[645: 匿名さん]

>625
徒歩16分ってそんなに大変ですかね？


大変です！！

[647: 匿名さん]

転売狙いだと、引き渡しまでのあと１年半、バブルがはじけないかびくびくでしょ。

[648: 匿名さん]

普通に徒歩圏といわれるのは１０分まで。ここは横浜駅からだと１６分、みなとみらい線に乗り換えても８分も歩く。微妙に不便でしょ。

[650: 匿名さん]

中古で査定されるときに、みなとみらい線への乗り換えは不便だから横浜駅から１６分の物件という評価されると厳しいかもね。

[653: 匿名さん]

スラブの図を見るとサイレントボイドじゃないみたい。厚さはあるけど太鼓現象とかあるのかな。

[655: 匿名さん]

塩害対策のエアコンって高いんだよね。

[657: 匿名さん]

>>655
塩害仕様のエアコンって室外機が高いんですよね！
でも、みなとみらいのマンションは室外機ありませんよ。温水と冷水で空調する地域冷暖房なので。知りませんでした？

[658: 匿名さん]

ブリリア11階まではMICEの影響ないらしい。

[659: 匿名さん]

>637

優先販売は無効だってやればよかったのかも。

[660: 匿名さん]

中間免振って、免震装置の上と下でエレベーターシャフトとか配管がぽきっていかないの？

[661: 購入検討中さん [ 30代]]

>>638さん
>>639さん

ありがとうございます！(^^♪

いろいろありましたが本当にどうにかこうにかギリギリでたどり着いたという感じです。

本日帰宅がてら早速家具などを見て回りました！

[662: 匿名さん]

>>660
似たような質問をしました。
可動幅を考慮した設計になっていると言っていました。事実かは確認してません。
確かにちょっと心配ですね。そんなにエレベーター領域に余裕があるように見えないし…
これも確認ポイントですね！

[663: 匿名さん]

当選がゴールじゃないけどね。契約の前に重要事項説明がある。しっかり内容を理解して判断しないと。契約してしまったら、後戻りできない。

[664: 匿名さん]

>662

中間免振じゃないけど、免震物件のエントランスのエキスパンションジョイントが可動幅を超えて壊れたなんて事例が３・１１の時にあった。

[665: 匿名さん]

現時点でこれだけの抽選倍率だと二期に入る前に、20街区をはじめマリノスタウン、水際公園などの再開発の詳細や新駅構想などが発表になったりしたらどえらいことになりそうですね。。

いずれにしても二期以降は低層でも相当な倍率になる覚悟が必要となりそうです。

[666: 近隣住民]

>>658
本当ですか？ブリリア11階以上が大丈夫だとすると、MICEの高さは
地上から30メートル程度と云う事でしょうか？
情報ソースを教えて頂けると助かります。

[667: 匿名さん]

>>666
パシフィコの延長する建物は11階なら抜けます。しかし、併設の宿泊施設は20階でも被る可能性あります。

[668: 近隣住民]

>>667
ありがとうございます。
私も、20街区キング軸の南側はパシフィコの延長で高さ40メートル、キング軸の北側は高さ制限60メートルのホテルが計画されていると理解しています。MM居住者のかなりの眺望を奪いそうですね。
今回のブルーハーバー購入検討はMICEの計画がキッカケでした。

[669: 匿名さん]

バルコニーからの180度眺望で確実に眼前が抜けるのは20階より上でしょうね。

[670: 匿名さん]

20街区はじめ、再開発の正式発表が楽しみですね！

[671: 匿名さん]

>>669
リビングで座ったら抜けますが、立ったら、20階でも視界に入ります。毎日のことなので、相当ストレスになります。私も、同じような条件のところを買いましたが、立って移動、料理する時に視界にはいました。結局、二年で住み替えました。

[672: 匿名さん]

返す返すも残念なのは海側70平米台の間取りと内廊下ではない点。

[673: 匿名さん]

外廊下なのに管理費高いよね～

[674: 匿名さん]

>>671
視野のごく一部に建物が入るとストレスですか⁈感じ方はそれぞれですね。
でも、似たようなところで2年で住み替え…少なくともMMには当てはまるところはこれまで無いから671さんはMM住民ではないですね〜。

[675: 匿名さん]

>637

商業施設のある三井の某物件で、商業施設があるから夜間の警備員を増やすので管理費が高くなるなんて説明していた。ここも同じだったりして。商業施設の為だったら商業施設が負担すべきなんだけど。

[676: 匿名さん]

>>675

確かにそのとおりだと思います。
これくらいのマンションの管理費はいくら位が妥当なんですかね？
内訳とか聞いたら教えてくれるもんなんですか？

[677: 匿名さん]

>>676
周辺マンションだと平米当たり200円前後ですね。
が、ブルーもブランズも戸数が少ないから多少割高は仕方ないかも。

[678: 匿名さん]

>>661
639です。お返事ありがとうございます。
一年半後が楽しみですね！

[679: 匿名さん]

>676

各戸の管理費を算出する根拠として、管理計画を作成しているはず。管理計画を見れば何にいくら使用する見積もりなのかわかる。それだけを見て妥当かどうかは判断できないけど、似たような規模、共用設備の物件の管理計画を比較すればある程度のことはわかると思う。

余談だけど、管理計画って要求しないと出てこないよな。あと、管理計画を見る一つのポイントは、駐車場の想定稼働率。入居後に、駐車場の使用がこれよりも大幅に低いと、管理組合の収支が赤字になる。駐車場代って管理費の収入に占める割合が結構高い。逆に想定稼働率を低めに見積もっていて、実際の稼働率がこれを超えてると、管理組合の収支に余裕が出る。

[680: 匿名さん]

>>677
ありがとうございます。
だとすると、全体と個別合わせると一万円くらい高い感じですね。
確かにこれも聞いてみるポイントですね♪

[681: 匿名さん]

>>679
情報ありがとうございます。
素人なのでとても助かります。
ただ、検討者でも見せてくれますかね？

今住んでいるのも結構しっかりしたマンションですが、駐車場の稼働率が悪く問題になってます。便利なぶん、車を持たない人が多くて…
確かに、こういった要素も検討材料にしないとですね。

[682: 匿名さん]

<681

検討に必要な情報を提示してくれなければ、検討やめますでいいんじゃない。

管理計画って重要だよ。駐車場無料を売りにしてる某社って、破たんする管理計画を作って平気で売ってる。そこの物件で、入居して数年で管理費の値上げが管理組合で議題になってるって住民板にあったりするし。そういうのを入居後に気が付いても後の祭り。

[683: 匿名さん]

駐車場の設置数ってのも結構重要。少ないと空き待ちになって、中古での転売にも影響する。逆に多いと空きがでて、駐車場収入が管理組合に入らなくなる。MMTFでも、駐車場の空きが問題になってた。

ただ、ここは駅から距離があるから、他のみなとみらい物件の状況がそのまま当てはまらないだろうから判断は難しい。

[684: 匿名さん]

駐車場に関しては、ここって荷捌き用があるんだね。その点は評価できる。

おまけだけど、来客用と子供用の自転車置き場も必要だと思うけど、どっかのデベ、作らないのかな。

[685: 匿名さん]

子供用自転車って置き場所がなくて、玄関前に置く人が出てきてどこのマンションでも問題になる。デベもわかっているのに対策をしないのはいかがなものか。

[686: 匿名さん]

>>682
ですね。
結構大手でもそんな感じですもんね。

ありがとうございます。
考慮に入れて検討します。

[687: 匿名さん]

長期修繕計画の修繕積立の段階的値上げと定期的な一時金徴収って、未納問題を起こすってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てを推奨している。

三井が販売した武蔵小杉のマンションで、入居後、管理組合が総会で議決して定額積立に移行したってのが、雑誌にも取り上げられているのに、相変わらず問題が起こりうる計画作り続けてるんだよな。

[688: 匿名さん]

>>687
買った人達で何とかしなさいって事なんだと思うけど、事実として私のマンションの管理は上がりましたね。

少なくても2パターンくらい提示してほしいかな。いろんな考えの人がいるから買ってから決めるのは難しいのかもしれないけど。。

[689: 匿名さん]

段階的値上げの計画の一番悲惨な末路は、入居後に管理組合が計画通りに値上げできずに積立不足で、大規模修繕できないなんてケース。

買った人たちの責任なんだろうけど、発端は売主。

[690: 匿名さん]

新築分譲マンションって、入居後はお隣さん同士運命共同体。にもかかわらず、入居するまでお隣さんがどんな人かわからない。

野村が入居前にパーティ開催してるんだけど、契約前にそういった機会を設けるべきかな。

[691: 匿名さん]

>688

一時金徴収をするパターンとしないパターン（値上げ額が異なる）を提示してた物件はあったよ。

[692: 匿名さん]

長期修繕計画があるからといって安心はできない。３・１１の時、免震でも乾式壁は結構壊れてる。みなとみらいでも。

ところが自然災害は長期修繕計画で考慮されていない。計画外の補修費用をどう調達するかが問題になる。

[693: 匿名さん]

相当無茶な計画でない限り、ある程度は仕方がないのかもしれないですね。どんな積み立て方であれ、そこまでの可能性を考えると集合住宅は買えなくなってしまうので。

[694: 匿名さん]

>>691
あるんですね。ありがとうございます。となると、定着しないのはあまり需要がないのですかね？投資目的なら逓増型の方がいいですからね。

[695: 匿名さん]

計画があるから大丈夫ってのが危険。ローンギリギリだと何かあったらアウト。

それから、長期修繕計画は共用部分だけが対象ってのもポイント。専有部分のリフォーム費用は別途、確保しておかないと。

[696: 匿名さん]

専有部分内の配管については維持管理は区分所有者なんだけど、実家のマンションでは各戸任せにするとちゃんとメンテナンスしない人が出てきて水漏れ事故多発ってことにならないように、管理組合でまとめて修繕積立から費用を出して交換するってことをやった。実家のマンションは、積立金に余裕があったからできたけど、そうでないとそういったことも問題になりうる。

[697: 匿名さん]

>694

逓倍型だと入居時の修繕積立を低く見せかけるって売る側の都合が大きいと思う。それに騙されちゃダメ。

[698: 匿名]

>>679
じゃー、ここ終わってるね、さらに管理費あがるんじゃないの。無意味なカローラ専用平置き駐車場。

[699: 匿名]

>>602
海側とシティ側、みなとみらいに関わらず、眺望だけで1000万以上変わることは滅多にない。つまり、今のみなとみらいは海側がバブルかシティー側を安くしすぎたかのどちらか。ちゅうこになった時、海側価格が下がるかシティー側価格がら上がるかのどちらか。おそらく海側少し下がってシティー側が上がって1000万以内の差になるだろうね。

[700: 匿名さん]

そうはならないよ、中古の売却では内覧が大切で、高層階海側は圧倒な眺望で部屋自体にいわゆる部屋力がある。ましてやここは横浜駅徒歩圏でNO1の眺望で二度と出ない希少性がある。