プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜WESTHILLSってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://pl-1sms228.com/index.html
売主：株式会社プレサンスコーポレーション　http://www.pressance.co.jp/
施工会社：株式会社鍜治田工務店　http://www.kajita.co.jp/
管理会社：株式会社プレサンスコミュニティ　http://pressance-community.jp/
　　　　　日本住宅管理株式会社　http://www.njk21.co.jp/
販売提携（代理）：株式会社プレサンス住販　http://pressance-jyuhan.co.jp/

名称　プレサンス ロジェ 須磨妙法寺 桜の杜 WEST HILLS
所在地　兵庫県神戸市須磨区桜の杜一丁目１番26（地番）
交通　神戸市営地下鉄西神・山手線「妙法寺」駅徒歩8分
構造・規模　鉄筋コンクリート造 地上13階建
総戸数　228戸
駐車場 232台（屋外機械式187台、屋外平面式41台、来客用屋外平面式4台（福祉対応1台））
バイク置き場　11台（屋内平面式）
ミニバイク置場　42台（屋内平面式）
自転車置場　456台（屋内スライドラック式）
竣工予定　平成29年2月下旬
入居予定　平成29年3月下旬

妙法寺
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%A6%99%E6%B3%95%E5%AF%BA/?s=e...

【マンションコミュニティ　プレサンス関連スレッド】
プレサンスの検索 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...
プレサンスコーポレーションってどんな会社
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90392/
株式会社プレサンス住販て　どうでしょうか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47976/
株式会社プレサンスコミュニティってどうですか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221457/
プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181569/
エイジングコートについての口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A8%E3%82%A4%E3%82%B8%E3%8...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

[41: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [男性 30代]]

契約した方いますか？

[42: 匿名さん]

『プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜』は幾らで売られるんでしょうね。
まだ価格の発表は無さそうだし・・・
もしかしたら、お店に行くと教えてくれたりもしていませんか？
ネットではずっと未定のままだけど、
実は、
なんてこともありそう。

[43: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [男性 30代]]

>>42
マンションギャラリーではここはいくら？と聞けば確認して教えてくれますよ。
きっと価格は出ているでしょうからいちいち裏へ行って本社へ電話確認が必要なのかは不明ですが…

蓋を開けてみれば価格が下がっている可能性もありますよね

[44: 匿名さん]

個人的な主観ですが、コンシェルジュよりもセキュリティ面を強化して欲しいです。
24時間の警備保障などを導入するとか。
ホテルに滞在しても、ほとんどフロントに連絡することもないので必要ないと思います。

[45: 契約済みさん]

こちらの物件、第1期販売前にも関わらず既に無料のセレクトオプションの締切が上層階以外締切っているようですがこんなに早いものなのでしょうか？
まだ施工完了までに1年もあるのに…

[46: ご近所さん]

>>45
入居は、２８年3月下旬ではないですか？
竣工まで一年ありませんよ。
それに、ここは売り出しが昨年の9月頃からしていますが、ずっと第1期予定販売となっています。
低層階のオプションの締め切りが行われても当然です。
正直、プレサンスの販売には不信感がありますよ

[47: 土地勘無しさん]

また販売開始時期延びてる

[48: マンション比較中さん]

ＣＭガンガン流して必死感がひしひしと伝わります。
逆効果じゃないですか？？？

[49: 匿名さん]

「プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜WESTHILLS」
名前が長～い。

ここは、お寺の住職さんの敷地に建てたマンションかな？違う？
もしかして定期借地権とかがくっ付いていたりして。

違っていたらごめんなさい。

[50: ご近所さん]

妙法寺は西神中央ほど施設等揃ってないですが住みやすく概ね満足できる土地ですよ。

[51: ご近所さん]

>>49
定期借地権が付いてるなら、物件概要に表示されるはずです！見て下さい

[52: 契約済みさん]

もう100戸弱が契約済みと聞きました。HPの販売開始時期がズレていますが、着々と販売は進んでいるようです。

[53: 周辺住民さん]

　妙法寺、なんにもないですよ。
中学は私学に行くなら便利な場所かな？近隣に須磨学、啓明、他にもなかなか良い所が、あります。
資産価値は隣の名谷には負けるしね～。
広告チラシのローンシュミレーションが、低所得過ぎて怖かった。あれしたら、どんな住民が住むのか不安になる。

[54: 契約済みさん]

>>53
確かにあの広告はどうかと思いますよね…
あそこまでの低所得ではありませんが、実際3000万ほどの物件が限界かなと思っている我が家にとっては立地や金額等で魅力のある物件でした。
良い方々が住んで下さるのを期待しています。

[55: 匿名さん]

子育てにやさしい街となっていますが、通学中学校までは距離があるのが気になる点。
小学校もそこまで近くではないですし、保育園、幼稚園も多数あるとのことですが
マンションからはなれていますし、子育て環境としては、いいとは言い難いかなというのが個人の感想です

[56: 匿名さん]

妙法寺って小さなショッピングセンター「リファーレ横尾」しか目立ったものがないような。
近隣で生活慣れしているならまだしも他エリアからわざわざ移住してくるような場所でもないような気がします。
それに周囲は急な坂道が多いですし、どこか谷間にある＊＊感が漂っているような印象です。
まっ、それだから名谷や西神方面より安いのかもしれないけど。

[57: 匿名さん]

全然売れてないみたいよ。
裏の分譲宅地も空きまくってる。
ていうか、あんな＊＊みたいな場所、好んで住むやつ居ないだろw

[58: 口コミ知りたいさん]

>>57 匿名さん

売れてないとのことですが今どのくらい残ってるのでしょうか？

[59: 周辺住民さん]

裏の分譲地にいま家を建てています。
マンションも着々と工事が進んでますね！
上に現状100戸弱が契約済みと書いてますが半分は埋まっているということですね～
いまはどうなんでしょうか！？

マンション完成後の通勤ラッシュ時の桜の杜入口の渋滞にびびってます。。。

[60: 周辺住民さん]

外部から桜の杜への車での入口が一つしか無いのは懸念事項ですよね。
朝夕の通勤時もですが今後スーパーやら色々できる予定ですし、マンションと戸建分譲全て埋まった暁にはどうなってしまうのだろうといまから戦々恐々です。
住民以外が頻繁には入ってこないでしょうから車通勤でなければ逆にメリットかもしれませんがね。

[61: 名無しさん]

部屋はどれぐらい埋まっていますか？

[62: 匿名さん]

敷地から人に出入りする車の動線がよろしくないのですか？
ここは駐車場が世帯数以上の232台もついていますし、マンションだけでも車通勤される方による渋滞は深刻かもしれませんね。
アクセス情報にバス便が豊富と書かれているので、車を持たずにバスを利用したほうが得策ですか？

[63: マンション検討中さん]

いくら安いからと言って、わざわざ坂の上、しかも駅から遠いマンションを購入するメリットが見いだせていません。
どなたか教えて下さい。
財産として、資産として所有する。
金額はすべてを物語ると思ってはいます。

[64: 周辺住民さん]

ある程度の商業施設が揃った地下鉄駅に歩いていける距離かつ同条件の他新築マンションに比べて安価、というのがここの売りなのだと思います
同程度の広さ、設備の駅徒歩圏内新築マンションには手が届かない人にとっては十分なメリットではないでしょうか
確かに大きな公園や小学校は目の前ではありませんが、そこへは防犯カメラ等がある桜の杜タウン内を歩いて行くことになりますから安全性は悪く無いかと
今年中？にすぐそばにスーパーもできますから日々の買い物はわざわざ駅まで行く必要がなくなり楽でしょうしね

ただ、資産価値という点で考えると残念ながら他の駅近マンションに軍配上がるでしょうね
マンションの資産価値っておそらく立地が一番、二番目が日照か眺望でしょうから

[65: 匿名さん]

>>58
半分以上。
他の不動産屋も言ってたよ。
プレサンス住販だけでは売り切れないから他の不動産屋に販売営業をお願いしてるってさ。

[66: 匿名さん]

今、部屋数があっても、各部屋が狭い場合がとても多いのです。
でも、このプレサンスは部屋も広い上に、ちゃんと収納スペースも設置されています。

プランによるのかもしれませんが、
アルコーブも広いのでプライベートも守られている感じです。

[67: 匿名さん]

今公式サイトで見られるプランでは、70㎡の3LDKで、5帖と4.5帖の部屋があり、6帖超は一部屋です。70㎡という数字に期待したのですが、部屋はやはり狭い感じに思えます。ただ、収納は良いかもしれません。あと、アルコーブもゆったりした空間があってい落ち着いて出入りできそうです。
4LDKも同じく6帖を超える部屋が一つと、それ以外は5.5帖以下。全室6畳以上を望むとすれば100㎡超はないと無理なのでしょうか。

[68: 匿名さん]

3LDKなら80弱あればいけると思うけどね。
70はさすがに狭いわね。

[69: 周辺住民さん]

4.5帖は居室として使うにはちょいと狭すぎるね
でも70㎡の3LDKは3LDKだと思うとちょっと狭いけど4.5帖の扉を開放してリビングとひと続きの
フリースペースとして広々2LDK的に利用する予定なら使いやすそう
おもちゃ置き場や書斎・家事室として使って多少雑然としていても来客時には扉で区切れるし

[70: マンション検討中さん]

HPに管理費等実質無料が掲載されていますが、条件はあるのでしょうか？
全員が対象？

[71: 匿名さん]

>>70
負担金額・負担期間は住戸により異なりますってなってるね。
物件価格の値引きの代わりだろうし、部屋の価格や販売日によって違ってたりするのかな。
入居開始後の売れた分は6年間の負担期間から差っ引く感じだろうか。

[72: 匿名さん]

あら、管理費の金額が一定期間無償になっているんですか？
今慌てて公式を見てきましたが、管理費と修繕積立金と駐車場利用料を72ヶ月分
負担してもらえるようですが、上限100万円だそうなので、結局は100万円
相当の値引という事なのでしょうね。

[73: 匿名さん]

様々な形の「実質的な値引き」があるのだなぁと思いました。物件価格自体を値下げするのは難しいのでしょうか。値下げするよりも実質的な値下げをするようなデベが多いなぁなんて感じて。帳簿上、何かあるのかもですね。頭金０っていうのが書かれていましたが、頭金を負担してくれるわけじゃなくて、０円であとはオールローンでOKですよ、ということなのかしら。

[74: 匿名さん]

>>73
頭金０はさすがに頭金負担ではなくオールローンOKという事でしょうね。
特に意味はないけれど賑わせにその他の「0」と共に載せているのでは？
もしくは提携ローンなら多少属性が悪くても満額借入できますという意味でしょうか。

[75: 匿名さん]

>>72
ここは相当売れ行き悪いみたいね

単純に価格設定を間違えただけだから30%くらい下げれば売れると思うけどね

つまらん100万相当の値引きでは売れ行き伸ばせんだろうね

[76: マンション検討中さん]

売れ行きはそんなに悪いんですか？
理由は価格？立地？
スーパーや医療施設など出来て良さそうなんだすが…

[77: 匿名さん]

>>76
立地のせいというのが大きいでしょう。
駅徒歩7分はマンションとしては近くない上に最寄り駅が妙法寺ですから。
多少管理費等が上がりますが、もう少し規模が小さくても良かったのではと思います。

スーパーは着々と工事が進み11月中旬オープン予定ですが、医療施設や保育園はどうなっているのでしょうか。

[78: 匿名さん]

保育園の件は、神戸市に問い合わせても、まだ情報を得てない様子です。まだ更地の上に土が盛ってあるだけで、工事は始まってないんですね。

[79: 匿名さん]

保育園、まだ動きがないのですね。
この調子だと首尾よく決定されても開園は再来年度以降でしょうか。
妙法寺近辺の保育園って、空き状況はどれくらいなのでしょうかね。
定員が余っているようだと保育園の誘致は難しいのかもしれません。
個人的には保育園ではなく幼保一体の認定こども園があの位置にできたら嬉しいのですが。

[80: 匿名さん]

神戸市に来年度の新設保育園はないとはっきり言われたので、桜の杜の保育園は再来年になる可能性が高いと思います。
駅近の保育園は空きがなく、待機児童も少なくはないので、来春入所は結構厳しくなるのではないでしょうか。

[81: 買い替え検討中さん]

やはり立地が谷底から這い上がったところという感じでしょうか？
徒歩8分も　表示以上に遠い感じがしますね・・

[82: 口コミ知りたいさん]

>>80
ここにも今のとこ情報ありませんね
これだけの戸建とマンションの戸数できると保育園、幼稚園、小学校は定員超えでしょうか？


【桜の杜】神戸市須磨区、地下鉄 西神・山手線「妙法寺」駅徒歩7分。全425戸のニュータウン、新住所「桜の杜」が誕生。桜の杜まとめサイト。
http://sakura-mori.info/

[83: 匿名さん]

小学校はあまりに人数が多くなってしまうような事になってしまうと、
こちらのマンションだけ別学区に、みたいなことってなってしまったりすることってあるのでしょうか。
さすがに遠くなってしまいますからそれはないのかしら。
かなり周辺へのインパクトと言うのは起こしそうだなという感じの規模ではないかなと思います
200世帯超引っ越してきて恐らく子育て世帯も多くなるでh層から。

[84: 匿名さん]

>>83
さすがにこの距離でマンションだけ別学区にという事はないと思いますよ。
戸建てとマンションで学年によっては桜の杜だけで1クラスどころか2クラスくらいはできそうですが。

ただ、幼稚園は激戦になりそうですね。
近所の妙法寺幼稚園は近隣優先枠があるそうですが途中入園だと厳しいでしょうし、数年後は桜の杜でもプレに参加しないと危なくなるかも。
近隣には送迎バスで迎えに来てくれる幼稚園は複数ありますが、どこも評判が良いので逆に余裕はなさそう。
保育園の開設は再来年度以降がほぼ確定のようですし、できてからも数年間は待機児童があふれるでしょうね。

[85: 匿名さん]

どのくらいの（年齢）お子さんがいる世帯が多いんでしょうか？

[86: ご近所さん]

桜の杜、戸建てエリアに入居済みです。
小学校は今後学区変更があるかもしれないと耳にしました。
もちろん桜の杜エリアは妙法寺小学校です。
駅周辺の現在妙法寺小学校区を横尾小学校にするとの事です。

ただ30年ほど前は1000人近く児童がいた時期もありましたし、
クラスとしてつかっていない教室もあるので今現在は余力がありそうです。

幼稚園は妙法寺が激戦になるかもしれないですね。
ただ、桜の杜には今現在だけで、
妙法寺、禅昌寺、平田、高倉台、YMCA、みふね、などなど
いろんな私立幼稚園バスが戸建エリアまでむかえにきてくれています。
また各自送迎になりますが名谷には公立幼稚園が3件ほど？
あったように思います（かなり月謝が安いです）
ので選択肢はあると思います。

[87: 匿名さん]

>>小学校は今後学区変更があるかもしれないと耳にしました。
ありがとうございます。そうなんですね。私も、小学校は増築があるのか、学区変更があるのかと思っていました。やはり・・・です。

30年ほど前はベビーブームの頃でしょうか。教室、使っていない部屋があるのなら利用はできるのかとも思います。

幼稚園は、色々なウワサを聞きます。願書に並ぶとか、提出しても補欠合格とか。全てがそうではないにしろ、子どもの人数が多くなってくると問題も多そうですよね。

[88: 匿名さん]

田舎でなんもない。×

[89: ご近所さん]

スーパーは目の前にできますし駅には規模は小さいながら各種店舗病院はありますが
車か割り切って公共交通機関を利用しないと何でも揃うとはいきませんね。
徒歩圏で何でもそろう事を重視する方はそもそも妙法寺エリアを選ばないでしょうが。

[90: 匿名さん]

そんなに不便なのでしょうか？
スーパー、病院、ドラッグストア、銀行（ATM）、クリーニング店が徒歩圏にあれば日常生活に支障はないかなと思っているんですけどありますか？

[91: ご近所さん]

>>90
そのあたりは駅まで行けば全てありますね。
銀行は店舗があるのはみなと銀行だけですが、ATMは三井住友銀行と複数銀行利用できるステーションATMがあります。

あとはホームセンターが徒歩圏に欲しかった。
一番近いのはひよどり台南のカインズか名谷のコーナンでしょうか。
服や下着類を売っている店もリファーレの婦人服店以外は徒歩だとちょっと辛いと思います。
個人的には飲食店のバリエーションが少ないのも少々残念ですが、日常的に外食をあまりしない方なら問題ないですね。

[92: 入居者]

桜の杜入居者です。
特にこれといった不便は感じておりません。ただ坂道を除けば…（笑）ですね。

実家はとても便利な中心部です。
徒歩圏3分以内に、駅、コンビニ、病院、ドラッグストア、徒歩10分でデパート、大規模商業施設。本当に便利です。
ただ、やはり子供を育てるには、あまり良い環境ではありません。合併された小学校までは大通りを何本も越えて徒歩30分以上、また夜中でも幹線道路の車の音、人の声、空気は悪いしうるさくて窓なんてあけられません。
我が家は喘息もちなのですが、ここにきておさまりました。小学校も近くて安心。入居者が増えてきていますが、駅まで徒歩の方が多いです。マンションでははないので少し条件は異なりますが、我が家はここを選んで良かったと思っています。老後はどうなるのかまだわかりませんが、これは便利な場所に住んでいるからといって安心、大丈夫というものではないかなと感じています。

[93: 周辺住民さん]

桜の杜戸建て群の方だと坂の長さも気になるけれどここならちょっと坂を上がるだけのほぼ桜の杜入り口近辺だから、体が不自由になった時のことを特に重要視しないならそれほど坂道アップダウンの負荷を気にする必要もないと思う。
スーパーは目と鼻の先だし生活必需品の大半は駅で手に入るから、意外と住みやすいんじゃないかな。

[94: 匿名さん]

駅まで徒歩の方が多いそうですが、徒歩8分ならさほど苦でもない距離のように思います。
坂道なので多少きついのかな？
自転車も各戸2台まで持てるようなので自転車利用がいいかもしれませんが、電動アシスト付きを導入した方がよい立地ですか？

[95: 周辺住民さん]

>>94
日々の通勤等で駅に向かうだけならば徒歩で十分ですし大して疲れもしませんが、妙法寺駅近辺は駅までの道以外も坂が多いので、行動範囲を広げるためにも自転車を購入するのであれば電動をお勧めします。
小さな子供がいる場合も電動自転車があると便利でしょうね。
周辺で見かけるチャイルドシート付き自転車はほぼ電動です。

[96: 匿名さん]

電動自転車、子供が居ると本当に助かります。
やっぱり子供を載せているとペダルが重くなりますもの。
価格は高いけれど、自転車としての安全性も高いし、かなりおすすめです。

アップダウンはある街ですよね。子供乗せていなくても、買い物などで重い荷物を載せている時はやはり電動アシスト自転車だととても楽に移動することができると思います。

[97: 匿名さん]

子供が載せられる電動自転車は重量が重いのでラックタイプの自転車置場には置けないかもしれません。十分確認された方が良いでしょう。

[98: 匿名さん]

ラックタイプの駐輪場だと電動自転車が置けないことがあるのですね。
一般的な子供乗せ2～3人乗り電動自転車が置けるかどうかはかなり重要かもしれません。
特に妙法寺は坂が多くて電動自転車率が高い地域ですから、自転車の種類に制限があるとせっかくの1戸あたり2台割り当ての自転車置き場がガラガラになる可能性もありますし。

[99: 匿名さん]

残念ながら、ほとんどの電動自転車はスライドラックの幅に収まりません<m(__)m>

タイヤが太く、ラックの幅に収まらず、毎度毎度後悔しながら

うんとこしょ、どっこいしょと時間も手間もかかります。

購入して毎日後悔して下さい<m(__)m>

[100: マンション掲示板さん]

間違いなく良いマンションですね(^^)
神戸市内で今後１５年はこれほどの好条件はないでしょう。なんせ大規模マンションを建設するだけの立地がありませんから(^^)
今後の不動産価値としても、上がらないとしてもほぼほぼキープしていけると言えます(^^)

[101: 周辺住民さん]

どうやって考えたら、ほぼほぼキープの発想になるのですか？
大規模マンションが建たないから？？
すでに売れ残って値引きしてるのに資産価値をキープできる方法を教えて下さい。

[102: 匿名さん]

資産価値キープは正直無理だと思います。
でも妙法寺駅から徒歩15分で、スーパーからも遠いところに住んでいる私からしたら、駅から徒歩8分＆マルアイが目の前ってのは魅力的です。

この前駅からマルアイまで歩いて時間を計ってみましたが、信号待ちを除いて5分20秒でした。なので信号に引っかからなければマンションまで7分もあれば歩けるのかなと思います。まぁ私は女にしては歩くの速い方ですが...
ちなみに蓮池の交差点の信号が、フルで引っかかってちょうど1分待ちです。

価格が高めとは聞きますが、学園都市の新築マンションと比べれば割安なのかなと。
個人的に、妙法寺は地下鉄沿線で住んでもよい駅の中で最も三宮に近い駅だと思ってます。板宿以東はちょっと私は住めないかな...(個人の偏見も入ってるので気にしすぎないでください)
坂道が多いって件は、気になるかどうかは人によりけりですよね。私は生まれ育ちは妙法寺ではないですが、坂の多いところで育ったので今の妙法寺周辺の坂もまったく気になりません。

売れ残りが多いと値下がりが早いと思いますが、すぐに売るわけじゃなくて永住するくらいのつもりなら気にするところではないのかな。
後々売れ残って値引きできそうならちょっと検討してみたいなと思ってます。75㎡以上で3300万円が検討ラインかなぁ。

実際現時点でどれだけ埋まってるんでしょうかね？

[103: 匿名さん]

人件費材料費高騰中の昨今の状況からすれば価格は高くはないと思うよ。
数年前の割安だった頃の新築や現在の中古の相場で考えるから高く感じるというだけで。
でも、立地や規模、仕様的には適正価格ではなくちょっと驚くくらいの激安価格じゃないと駄目なんだろうね。
バス便マンションに比べればマシとはいえ、地下鉄駅としては不人気な妙法寺でかつ目の前にスーパーがあり便利とはいえ駅から徒歩5分超え坂道あり、だからなぁ。

ここを本気で検討しているならまずは一当て強気で値引きしてみたら良いかもしれない。
感触確かめて値引きが渋そうでも、あまり部屋位置や階数にこだわりがないなら竣工後の売れ残り値引き待ちに移行すればいいし。

[104: 匿名さん]

普通にめっちゃ良いマンションに思える。
共用設備充実してるし。
結構西区にも良い会社いっぱいあるしそういう人には最適なんじゃないですか?

[105: マンション検討中さん]

>>104 匿名さん
でも西区なら西神南にもあるんよね。同じプレサンス

[106: 匿名さん]

物件価格がとても買いやすいのに
駅から程よい距離の立地はとても魅力的です。
外観デザインは団地のような感じではあるけれど
何を優先にマンホーム選びをするかかなと思います。
設備的にも充実していて、住み心地が良さそう^^

[107: 匿名さん]

駅徒歩圏マンションとしては駅から少し離れていて坂あり、最寄り駅及び町の規模が沿線他駅に比べると小さくて古い、中学校が少々遠い、あたりがマイナスポイントか。
逆にプラスポイントはどの部屋も日当たりは良さそう、設備が充実している、立地が最良ではない分価格は高くはない、目の前にスーパーあり、同じ沿線上のプレサンスロジェ西神南と比べると三宮へ出るなら近い、くらいかな。

資産価値はあまりないだろうけれど、住み心地は悪くなさそう。
そのあたりをどう見るかだろうね。

[108: 坪単価比較中さん]

>>100

こんな郊外にマンション買ったら１０年後には３０％くらい資産価値下がりそうじゃないか？
バブルで土地が高いから郊外でもしょうがないのかもしれんがね

神戸市の人口も福岡に抜かれてその神戸市の中でも郊外の須磨区
別に須磨区が悪いんじゃないけど須磨区って戸建地区って感じだしな

須磨区なんて日本の人口減少率以上に人口減りそう
人口の減る地域の不動産は今後厳しいだろうし


神戸市須磨区：須磨区の人口の推移
http://www.city.kobe.lg.jp/ward/kuyakusho/suma/shoukai/jinkou.html

[109: 匿名さん]

和室が1部屋あるだけで、全然家の雰囲気か違うなと思いました。
出来れば収納スペースももう少しあると良かったかなと思いますが
全てが望む物件ってなかなかないものですから仕方ないかも。
駅まで徒歩８分までなので便利で良い物件だと感じました。

[110: 匿名さん]

駅までの距離と、日当たりの良さ、目の前スーパーって暮らしやすさ満点じゃないでしょうか。
駐車場も１００％あるし。
大規模物件なので資産価値についてはそもそもがそこまで望めるものではないかもしれないです。
例えばリセールに出したいなと思っても、同じマンション内に強豪がいる状態になってしまいますから。
あくまで自分で暮らすという前提ならば良いのではないかなと感じるのです。

[111: 匿名さん]

だいぶできあがってきてますね。
エントランスとか植栽つくってたけど
かなり良い雰囲気でてますよ。
このマンション。

[112: 匿名さん]

確かに、マルアイに行くたびに目に入りますが、いい雰囲気出してきてますね。
HP見た感じ、設備や共有スペースも充実してるし、直接基礎ってとこもちょっとポイントアップですね。

総戸数に対して、エレベーターの数がちょっと少ないでしょうか？まぁそんなに高くない(階数が)マンションだし、維持費の面を考えると多すぎてもダメですが...

駐車場が、機械式の割合が高いのが残念ポイントですね。
隣に同じようにマンション建てるんじゃなくて、立体駐車場にでもすれば良かったのに(笑)

HPの情報では第2期で9戸しか売り出してないし、その9戸ですらかなり長引いてますが、全く売れてないんでしょうか？
それとも価格公表して売り出してる9戸の部屋以外でいっぱい売ってるのかな？

駅から遠めの築20年のマンションに住んでますが、まだまだ住み続けるか子供が小学校に上がる前に買い替えるか迷ってます。
最近かなり気になってきてるんですけど、私と旦那の休みがなかなか被らなくてモデルルームに行きにくくて...

ここをもし契約された方がいらっしゃいましたら...契約するにあたって気に入ったポイント、妥協したポイントはありますか？

[113: 契約済]

>>112 匿名さん
駅から遠いのにマルアイでお買い物されるんですね。マルアイでのお買い物はいかがですか？
品質とか気になっています…

さて我が家は割と早い段階で契約しました。
決め手は三宮までの距離と底層階ではあるが購入できる価格であったからです。
中学校は遠いが小学校までは通学路も確保さてれいますし安心です。1番のポイントは新しい街というところです！
妥協点は坂の多い妙法寺というところでしょうか？

[114: 匿名さん]

>>113 契約済さん


112です。
哀しきかな、ウチから1番近いスーパーがマルアイになりました(笑)
まぁリファーレのコープさんまでと同じくらいの距離ですが。

マルアイは個人的にとても気に入っています。コープさんより安いし、ラムーより品は良さそうだし。
見切り品が、見切り品と言いつつ上等です。

我が家も、旦那が三宮勤務で、私も地下鉄沿線に職場があるので、通勤のしやすさで考えるととても合っています。

小学校近いですよね!!
裏門が整備されればもっと近くなるって聞いたことあります。
親としては、小学校の通学路が安全性が高いってのは嬉しいですよね!!
ウチは、今住んでるとこのままだと小学校まで子供の足だと20分近くかかるって聞いてるので...
校区はあまり気にしないタイプなので、近い方がいいなって思います。

HPに載ってる予定では、2月下旬竣工の3月下旬入居となっていますが、工事が遅れてるとかそういったことはありませんか？
そろそろ内覧会の案内とかきてるんでしょうか？

[115: 匿名さん]

マルアイ、いいですよね。
私もよく利用しています。通り過ぎていたりして・・・。

コープも利用します。コープは時々高い気がするんですよね。でも、さばの味噌煮など温めるだけのレトルトなど便利食品も多いので、こちらも捨てがたいです。

小学校の近さもいいですし、公園も！子育て環境はばっちりと思います。

[116: 契約済]

>>114 匿名さん

113です。
我が家もあまり校区は気にしないのですがこの辺りはあまり良くないのでしょうか？
気にしないとは言っても悪くないところを選んだつもりなのですが…

工事が遅れているという話は今のところ聞いていません。今月末から来月にかけて内覧会予定です。案内も来ていますよ^_^

[117: 匿名さん]

>>116 契約済さん

いえいえ、変に誤解させてすみません!!
妙法寺小学校も横尾中学校も、すごく良いといった評判も聞きませんが、悪い噂も聞きませんよ。
どこの学校にもヤンチャな子はいるかと思いますが、その程度だと思います。
荒れてる印象はありませんね。

もうすぐ内覧会なんですね。
てことは事前の入居説明会みたいなのもあったのでしょうか？
入居説明会なら、会場の人の多さでどれくらい部屋が埋まってるか分かりそうですね。

来週末、旦那と休みが重なったのでモデルルームに行ってみるつもりです(^^)

[118: 匿名さん]

小学校、桜の杜の門は完成しましたよ。小学校の裏山のようなところから入ります。ほんとすぐ近くなので安心です。
小学校はごく普通で、高学年でも荒れてる子は見かけませんね。去年あたり？から校長先生が変わったようですが良い先生のようです。中学校も近所で見かける限りみんなごくごく普通の中学生です。

戸建てエリアに住んでいますが、マンションの植栽も入りとてもきれいですね！
共有ルーム？のキッチンのようなものも見えて素敵だなと思いました。
マルアイは人によるのでしょうが、お肉や魚などは私は少し品質が気になりどうしてもコープへ行ってしまいますね。ただ野菜や調味料、加工品などはとても安いし、使い分けて利用しており助かっています。

[119: 契約済]

>>117 匿名さん

入居説明会もありましたが4日間ほどに分かれており時間もバラバラ？だったので実際にはよくわかりません。
どれくらい売れてるのか気になるところですね。

[120: 匿名さん]

もう桜の杜からの小学校へ入る門、完成してたんですね。

入居説明会、必ずしも一斉にするわけじゃないんですね。
でもそれだけ日程を分けてるってことは、それなりに入居者がいるってことなんでしょうかね!!

[121: マンション比較中さん]

簡単に想像できるのが、
日数をバラバラ、時間をバラバラに分散して、
契約者の顔を合わさせないようにしていることが考えられますね。
どう考えても、一か所に集めて、一回で説明した方が効率いいでしょうに。
それだけ、ややこしい人が多いか、契約者ごとにサービスの内容が違うか。

中学校も実際に通学しているご父兄に確認しましたが、
悪い噂ばかりでかなわないといった感じでした。

家って難しいですね。。

[122: 匿名さん]

いい感じのマンションですねー

[123: 匿名さん]

大規模マンションならではの共用施設とコンシェルジュカウンターつきで、
大規模マンションの特権で管理費の負担も少ないのが利点だと思います。
ただ、唯一駐車場が機械式187台という点がひっかかるかな。
大規模修繕と機械式駐車場改修の蓄えは十分になるか、確認が必要かもです。

[124: 匿名さん]

もうすぐ内覧会ですね。

[125: 口コミ知りたいさん]

>>123
修繕積立金については将来の負担を少なくして35年間の平準化を図るのであれば直ぐにでも2倍～3倍にした方がいいですよね

新築時は専有1平米辺り70円の設定ですが国土交通省の調査でも基本性能の修繕だけでも1平米200円前後が相場ですからね

こういうことは無報酬の理事長、理事が社会貢献の為に音頭を取って自分の資産を将来に渡って守るという行動を理解する住民がいないとなかなか出来ないしＰＴＡと管理組合の活動は誰もやりたくないのでなかなか難しい問題ですね

機械式駐車場も20～25年で建替えになるしそれまでにもチェーンとかポンプとかの交換も必要なので駐車場管理費と駐車場修繕積立金で合計1万円は駐車場契約者から取らないと将来の建替え時に一時金が発生しそうですね

駐車場については25年後に撤去してしまうという発想ならば問題はありませんけどね


国土交通省
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

[126: 口コミ知りたいさん]

賃貸募集出てました
投資用マンションで購入された方いるみたいですね
プレサンスの本業は投資マンション業だから顧客に奨めてもおかしくはないけどこんな郊外に投資マンションとは違和感ありますね
お金があって不動産投資するなら東京23区内に中古のワンルームでも買えばいいのにと思ってしまうな


賃貸マンションプレサンス　ロジェ　須磨妙法寺　桜の杜　ＷＥＳＴ　ＨＩＬＬＳ 3階/-
賃料（管理費等）
14.8万円 ( - )
敷金 / 礼金
15万円 / 30万円
保証金 / 敷引・償却金
- / -
交通
神戸市西神・山手線 妙法寺駅 徒歩8分
通勤・通学駅までの経路・所要時間を調べる
所在地
兵庫県神戸市須磨区桜の杜1丁目
地図を見る
築年月（築年数）
2017年2月 ( 新築 )
主要採光面
南西
専有面積
73.92m²
バルコニー面積
-
間取り
3LDK ( リビングダイニングキッチン 15.5帖(1階) 洋室 4.5帖(1階) 洋室 6.5帖(1階) 洋室 5.5帖(1階) )
https://www.homes.co.jp/chintai/b-1303340000176/

[127: 匿名さん]

ここだとファミリーマンション！という感じだったので賃貸として購入する人はあまりいないのかなと思っていたんですが、いらっしゃったんですか。
子供がいる人にとっては良い地域だから、
借りてもいるという判断になってきているのでしょうか。
マンション価格がここはそこまでは高すぎないから初期投資が新築の割には抑えられているという点はありますね。

[128: 名無しさん]

急な転勤で住めなくなったっていう可能性もありますね

[129: 匿名さん]

みなさん、いつ頃引っ越しされますか？
今の時期引っ越し高くないですか？

[130: 匿名さん]

>>129 匿名さん
うちは今月中に引っ越しますよ。
確かに引っ越し代は高かったですが早く入居したかったのと家賃を考えると3月中の方が得だったので。

[131: 匿名さん]

>>129 匿名さん
我が家も3月末です。
子供の学校の関係があるので早いうちに

[132: 評判気になるさん]

>>131 匿名さん

うちは4月中頃ですね。

[133: 匿名さん]

>>126 口コミ知りたいさん

郊外駅遠大規模マンションで投資するアホがおるわけない。転勤か何かやろな。利回り4%後半で出してるが、賃料はもっと下でないと無理。話にならん。

[134: 匿名さん]

3月は高いので諦め4月中旬です‼️

[135: 匿名さん]

3月やっぱり高いんですね。
荷物量や距離にもよると思いますが
みなさん引っ越し代いくらくらいですか？？

[136: 坪単価比較中さん]

>>72
実質的な値引きって100万円だけですか？
完成在庫になると諸費用、家具家電代金とかいう名目の値引きとか始まりますか？
さらに完成売れ残りが長引くと本体価格の本格的な値引き始まるかな？

>>112
1期の販売戸数ってどれくらいだったのですか？
今も2期の9戸やってます
本当の売れ残り戸数ってどれくらいなのですか？


販売概要
第2期　
価格 専有面積 間取り 販売戸数
2,530万円～4,470万円 70.09m2～90.15m2 3LDK・3LDK＋N・4LDK　※Nは納戸です。 9戸

[137: 匿名さん]

3月4月は引っ越しラッシュで一年のうち一番料金が高いようですが、
不思議とマンションの引き渡し時期と重なるのはどうしてなんでしょう？
子供がいる家庭を考えて入居時期を新年度前に合わせているのか、
それとも売主と引っ越し幹事会社の間で何か取り決めがしてあるのか…

[138: マンション検討中さん]

このマンションが残り9戸なら、
神戸市内のその他分譲マンションは全棟、全戸完売してるだろ。

[139: 匿名さん]

残り9戸じゃなくて、第2期で販売してるのが9戸なだけですよ。
プレサンスの期分け販売の表示はあてになりませんが...

2月にモデルルームに行ったときにはまだ70戸強残っていました。その時点で約3割残っていますね...
総戸数が228戸なので150以上売れてると考えれば良く聞こえますが、まぁ70の売れ残りは恐らくしばらく完売はできないでしょう。完成後1年もすれば未入居の中古物件として安く売り出されるでしょうね。
大規模マンションだと、仮に1割の売れ残りでも2桁になるから大変ですね。

ただ2月に話を聞いたときは、竣工が近づくにつれて契約が増えているようで、一時期やっていた諸費用100万円プレゼントのキャンペーンも終わったとのことでした。

あ、ちなみに売れ残り云々...とネガティブなことも書きましたが、それも考慮したうえでウチは契約しました。5月入居予定です。

[140: 評判気になるさん]

私が聞いたのは、昨年末で130弱の残戸と聞きました。
なので100強しか売れてないことになります。
1月から2月までで50戸売れる物件ならとうの昔に売り切れているはず。
残念ながら真実が不透明なまま皆さんの入居となるでしょうね。
管理総会でも開いてくれれば完全な残戸が確認できるでしょうが、
まず設立できない点から開催は来年か再来年と考えるべきでしょうか？
完売を待たずして中古販売が始まるから価格で中古に対抗しようと思えば
この年末ぐらいには20～30％ほどの値引きが始まるのかな？
無理なら投資部隊が動いて民泊マンション化？