プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜WESTHILLSってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://pl-1sms228.com/index.html
売主：株式会社プレサンスコーポレーション　http://www.pressance.co.jp/
施工会社：株式会社鍜治田工務店　http://www.kajita.co.jp/
管理会社：株式会社プレサンスコミュニティ　http://pressance-community.jp/
　　　　　日本住宅管理株式会社　http://www.njk21.co.jp/
販売提携（代理）：株式会社プレサンス住販　http://pressance-jyuhan.co.jp/

名称　プレサンス ロジェ 須磨妙法寺 桜の杜 WEST HILLS
所在地　兵庫県神戸市須磨区桜の杜一丁目１番26（地番）
交通　神戸市営地下鉄西神・山手線「妙法寺」駅徒歩8分
構造・規模　鉄筋コンクリート造 地上13階建
総戸数　228戸
駐車場 232台（屋外機械式187台、屋外平面式41台、来客用屋外平面式4台（福祉対応1台））
バイク置き場　11台（屋内平面式）
ミニバイク置場　42台（屋内平面式）
自転車置場　456台（屋内スライドラック式）
竣工予定　平成29年2月下旬
入居予定　平成29年3月下旬

妙法寺
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%A6%99%E6%B3%95%E5%AF%BA/?s=e...

【マンションコミュニティ　プレサンス関連スレッド】
プレサンスの検索 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...
プレサンスコーポレーションってどんな会社
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90392/
株式会社プレサンス住販て　どうでしょうか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47976/
株式会社プレサンスコミュニティってどうですか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221457/
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エイジングコートについての口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A8%E3%82%A4%E3%82%B8%E3%8...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

[201: 匿名さん]

>>200
今2期販売されてますね
建物は普通ですけど、なんせこの立地が悪いからね
300万円の値引きじゃちょっと検討する方は少ないような気がしますね
今の価格って須磨区の価格と思えないんですよね
個人的には今の2期と300万円値引きを考えるとこんな相場感覚ですね

階数不明　70.09m2　2,530万円　→300万値引きの2,230万円じゃなく1,980万円くらいで初めて検討対象じゃない？
階数不明　89.15m2　4,130万円　→300万値引きの3,830万円じゃなく2,980万円くらいで初めて検討対象じゃない？


プレサンス ロジェ 須磨妙法寺 桜の杜 WEST HILLS
第2期
価格 2,530万円～4,130万円 最多価格帯 -
間取り 3LDK・4LDK
専有面積 70.09m2～89.15m2
販売戸数 5戸
管理費（月額） 5,190円～6,600円
修繕積立金（月額） 4,910円～6,240円
修繕積立基金（一括） 385,500円～490,300円
そのほかの費用 管理準備金 : 50,000円（一括）

[202: 匿名さん]

その金額は1期よりも上がってますね。値段を上げて、値引きしてみたという事でしょうか。

[203: 匿名さん]

なにがなんだかわからん物件ですね。
悪い意味で検討の余地がない。
価格も業者も不鮮明、ほんとに後悔しかありません。
そこまで値引きしないと売れないなら、当初の価格はいったいなんだったんですか？

[204: 匿名さん]

>>202 匿名さん
>>203 匿名さん

スーパーの冷凍食品とかでも
200円の定価でそのまま買うより
250円の定価で20%引きの方が
同じ価格なんだけどお得感は出ますよね

営業戦略って複雑ですよね

[205: 匿名さん]

単純なので値引きに弱いです。元々安い物より、少し高くて値引きしてある方がお得感感じちゃう方です。
そもそもの定価が割高感あるというようなご意見もありますから、そこから値引きされてもあまりお得ではないのかなとか、いろいろ考えちゃいますが、単なる値上げではなくて、部屋の階数とか角部屋とかだったりして少し高くなっているのではとも思います。
やっぱり広々したルーフバルコニーなんて付いていると、高くなるのではないですか？

[206: 匿名さん]

>>200

単なる300万円値引きじゃなく
本体値引き25%＋諸費用無料＋商品券100万円くらいなら買いますか？

[207: 匿名さん]

1戸あたりの広さはあるし、大規模マンションの割には細かくなりすぎないで、そのあたりはファミリータイプのマンションだけど頑張っている点なのかなと思います。
ただここの場合はとかく戸数が多い。だからなかなか売り切れないところもあるのかなというふうに見ていて思いました。リセールもしにくくなってしまいますからねぇ。

[208: 検討板ユーザーさん]

値引き値引きといわれてますが
売れ残ってるから値引きしてるんでしょ？

こんなことになって後悔してますのでね。
売り方にムカついてます。
売れ残ってるから資産価値おちてるでしょうね。絶対に。
売り切れるのか？

[209: 匿名さん]

>>208

売れ残りの責任って誰にあるんやろ？

現場の営業マン？
現地の販売所長？
土地仕入れた担当者？
価格付けた企画担当者？

[210: 評判気になるさん]

え？全部では？
営業マンとか販売所長とか土地仕入れの担当者？企画担当？
買う側からしたら全く関係なくない？

[211: 匿名さん]

>>209

売れ残る時は売れ残るし、なぜか売れ残らない時もある。

現場の営業マンがうまく話した　→　事実と違うと後で問題になることもある
現場の販売所長　→　PR代だって高くなることも
土地仕入れた担当者　→　こればっかりは運
価格付けた企画担当者　→　良心的な価格だと完売につながるかも

要素として考えられることは多くて、何が問題、何が原因とは言えないものです。

[212: マンション検討中さん]

タウン内にスポーツジムできるんですか?

[213: 名無しさん]

そんな話があるんですか？どこにそんな土地が？？

[214: マンション比較中さん]

正直、1期2期みたいに販売期を分けられると
もともとの価格自体の信憑性が欠ける。
上の階の方が安く下の階の方が高いこともありうる。
広い方が安く、狭い方が高い。
年収が高い人ほど高く、安い人ほど安い。
資産価値ではなく、ただの在庫処分。
西神中央、西神南、学園都市、ポーアイ、明石、すべて惨敗。
言い訳できるもんならして下さい。
言い訳するぐらいなら全ての価格表を出せばいい。
こそこそするから情けないし、信用できない。

[215: 匿名さん]

販売期により価格が上下しているんですか？
売れ行きが芳しく無ければ期毎に価格を調整し、
場合によっては値下げするので高層階の価格が
低層階より安くなってしまう事もあり得るのですか？

[216: 匿名さん]

価格ってそんなふうになってるんですか？高い階でも低い階でも部屋の条件の良さで価格が決まってくるものとばかり思ってました。あとは人気度で多少のアップダウンはあるとは思ってましたが。

廊下側もバルコニー側もすっきりとアウトポールなのは気持ちがいいです。第二期で五戸販売。あと何戸くらい残ってるんでしょうか。

[217: 匿名さん]

本当の売れ残り在庫はどれだけあるんだ？
ちょびちょび値下げするのはいつまで続くんだ？
それだけ知りたい

[218: 匿名さん]

>>217 匿名さん

もうすぐ竣工から一年経過しますので、新築では無く中古で売りに出される事になります。その時には、価格も中古物件にふさわしい価格に見直しがかかると思われます。そこで大幅に安くなってからは暫くは安定するでしょうね。

[219: 匿名さん]

>>218
>>新築では無く中古

1年以上経過したものは、未入居だと新古物件になると安く買えると聞いたことがあります。未入居ならモデルルームで公開されていない限り、誰も入っていない物件で、しかも安く買える気がするのでお得に感じます。

中古物件でも新しめ。お得感もある物件なのでチェックしてみたいと思います。現時点でも3LDK2500万円なので、そこまで大きな値引きは期待できないような気もしますけど……チェックしてみますね。

[220: 匿名さん]

>>218
>>219

築1年経過したから中古ってことでもないですよ
販売用の新築マンションが築1年経過しても売れ残ってた場合は
専有部分の登記をしなければならないので、事業主企業の名義で登記で登録されます
その部分の購入者は履歴上は名義変更になるので中古扱いとか言われるだけです

1年以上でも未満でも本当の中古か事実上の新築かは
初期故障も多い浴室や給湯器とかガスキッチン周りとかアフターサービス基準が何年適用されるかとかの方が重要です

値引きについては事業主が早く処分して現金を手に入れたいかどうかでしょう
プレサンスは売上高1,000億円超えてて利益率も業界最高水準なのであわてて処分する必要もないけど
このマンションは数年経っても売れる見込みの無いような立地だから少しづつ値引きして処分しそう

[221: 匿名さん]

この部屋を投資マンションで購入した家主は長期的には利益出るの？


https://www.homes.co.jp/chintai/b-1291310002868/

賃貸マンションプレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜WEST　HILLS 4階/-
賃料（管理費等）
12.5万円 ( - )
敷金 / 礼金
無 / 2ヶ月
保証金 / 敷引・償却金
- / -
交通
神戸市西神・山手線 妙法寺駅 徒歩7分 神戸市西神・山手線 名谷駅 徒歩29分 山陽電鉄本線 板宿駅 バス13分 広畑橋下車 徒歩4分
通勤・通学駅までの経路・所要時間を調べる

所在地
兵庫県神戸市須磨区桜の杜1丁目
地図を見る

築年月（築年数）
2017年1月 ( 築2年 )
主要採光面
南
専有面積
70.09m²
バルコニー面積
11.3m²
間取り
3LDK ( リビングダイニングキッチン 14帖 洋室 6.2帖 洋室 5帖 和室 4.5畳 )
登録日： 2017/11/17 有効期限： 2018/01/21 （あと7日）

[222: 匿名さん]

ここの場合は、とにかく戸数が多すぎる、というのがあって、売れるのに時間がかかっているのだろうなぁと思いました。
マンションとしては、ファミリータイプでごく普通のマンションですから、
需要はそれなりにあるのだろうなぁというのはありますが。
こういうところだと、賃貸に出したりした場合って需要、どうなんでしょうね？？

[223: 匿名さん]

最近見学行ってきたときの情報だと、
あと約10部屋ぐらいしか空きありませんでしたよ。

選べる部屋のタイプも少なかったですし。

[224: 検討板ユーザーさん]

ここの営業は、相手の年収を元に、購入可能な範囲で出来るだけ高い部屋に絞って部屋を見せるので、残りが少ないように思えますが、実際はもっと残っています。

[225: 購入経験者さん]

半分も売れていないだろう。

戸数が多いだけで売れないなら西神中央、南、はどう説明する？
擁護できる物件ではありません。

駅直結ぐらいでないと地下鉄沿線は厳しいね

[226: 名無しさん]

妙法寺、住みやすいですよ！今は妙法寺を離れてしまいましたが、いつか戻りたいです。
とりあえず悪いところは坂道が多いところ。自転車乗りにくいです。外食が少ないところは、良し悪しです。
良いところは、自然が多く、須磨アルプスや高取山は季節によって、色んな表情を見せ、美しいです。車やバスで須磨海岸にもすぐに行けます。生活必需品は駅で揃います。離宮公園や奥須磨公園等の公園も楽しいですし、歴史的な建物もちょこちょこあります。
妙法寺は子育て環境としてはいいですよ。

[227: 匿名さん]

>>226
週末を過ごす別荘とか、
じいちゃんばあちゃんの家がこういうとこにあったら良さそうな場所なのですね

[228: 口コミ知りたいさん]

>>217 匿名さん

最近、見学に行ってきました。マンション内8割埋まっていると言われましたよ。
2,500万円台～とのぼりが出ていますが、この価格の物件はもうないと言われました。

[229: マンション検討中さん]

>>228 口コミ知りたいさん

プレサンスでは、結局は年収に応じて出来るだけ高い部屋を無理やり勧められますので、2500万円などの最低価格の部屋はないと言われます。最初から抽選で1名とかになってて、購入できない事も多々あります。ましてや全部屋の価格表は見せてもらえず、残りの戸数等はとても信用できません。プレサンスでは他のマンションでも最終期後2戸とかで半年以上残っていることもよくあります。

[230: 評判気になるさん]

郊外の大型マンションなので、販売には時間がかかると思ってましたが、結構苦戦してますね。価格も安く、静かな環境で、新しい街。駅も徒歩県内なので、若い世代には有りだと思いますが。街の入り口を出た三木線？の道路が狭かったり歩道がしっかりしてなかったり気掛かりです。いつか整備されるのでしょうか？

[231: マンション検討中さん]

仕入れ価格は安かったが、販売価格が高かったと言うことでしょうね。売れなかった理由の一つでしょうけれど。

[232: 匿名さん]

>>230 評判気になるさん

価格安いか？
中央区や東灘区と比べてって意味かな？
須磨区の相場から考えたら高く感じる

駅からも妙法寺8分は駅近と呼ぶ感覚はないな

80㎡台2980万円とかなら需要あったかも
この辺りは平米単価35万越えたらダメかな

[233: 通りがかりさん]

三宮で住んでたけど、コンビニ行くのもジャージで行けないし、なんかしんどかった。都心は便利やけど、ふらっと買い物するには不便。この辺は資産価値はないけど、永住するならいいかも。もう少し安くなれば売れると思う。

[234: マンション比較中さん]

>>233 通りがかりさん

このあたりの土地の公示価格が三宮の１０分の１くらいの価格なのに、三宮より少しだけ安くなった価格で売っているのが、全く売れない原因でしょうね。

私も大幅に価格を下げれば売れると思います。

[235: 匿名]

三宮に住んでますけどコンビニぐらいジャージで行きますよ、誰でも。

[236: 通りがかりさん]

>>235 匿名さん

>>235 匿名さん
そうゆう人もいるでしょうね。まぁ、都心の方が気を使うのは事実でしょうね。三宮にジャージの人はどこ行くのもジャージでオッケーですね。

[237: 匿名さん]

テレビでやってましたが、都心はタワーマンションだらけで、子供が集中して、小学校が大変みたいですね。郊外と都心は何を重要視するかによって、メリットが変わるので一概に比較出来ませんが、ファミリー層なら子供は資産価値や交通の便は興味ないと思うので、広い公園と近くに学校やその他の習い事が出来ればそこそこ、妙法寺も良さそう。

[238: 匿名さん]

>>234
そんなに地価の差があるんだとビックリしたけどぐぐって見たらマジだった
しかも成約価格だともっと差がありそう


三ノ宮駅周辺の地価・路線価 | 平成29年の土地価格を掲載
343.3万円 /坪単価 (+7.36% 上昇↑)
※2017年の三ノ宮駅周辺の公示価格平均
http://tochi-value.com/station/sannomiya2/


妙法寺駅（兵庫県）周辺の地価・路線価 | 平成29年の土地価格を掲載
26.9万円 /坪単価 (-0.82% 下落↓)
※2017年の妙法寺駅周辺の公示価格平均
http://tochi-value.com/station/myouhouji2/

[239: 匿名さん]

>>238 匿名さん
住宅地は地価が低いですからね。飲食店等商業施設が多い土地柄はそれなりの地価が付きますね。

[241: 匿名]

>>236 通りがかりさん

ははは、失礼致しました。
ジャージってもアルマーニですが

[242: 匿名さん]

>>241 匿名さん
アルマーニのジャージ、値段高くもないし普通やん(笑)
アルマーニですごいとかオシャレって言って欲しかったかな？

アルマーニのジャージすごーい！
かっこいいですね！

そもそもここはマンションの掲示板なので私はジャージの話を一例に、郊外のメリットもあると申しただけで、ジャージのブランド話どうでもいいので！ ここで話す内容ではありません。

[243: マンション検討中さん]

実際この辺りに住まれて、後悔や、もともと予想してなかったデメリットありますか？
もしくは、
良かったって方、何が良いですか？

[244: マンション検討中さん]

あと何部屋くらい残ってるんでしょうか？

[245: 評判気になるさん]

>>243 マンション検討中さん

目の前がスーパーですが、品揃えがそんなに良くない。
ちょっと外でご飯を食べたいと思っても、ご飯屋さんがない。
車があると解決出来きますが、逆に言うと節約になるかもです。
駐車場の平面が埋まってるので、立体駐車場しかない。それがまた停めにくい。
エントランスが思ってたよりしょぼかった。
駅までの道で狭い所があるので、ベビーカーなど通りにくい。

[246: 匿名さん]

>>244 マンション検討中さん

完売したのかな？

[247: 通りがかりさん]

ねえねえ、アルマーニのおじちゃん、どこ行ったの？( -_・)?

[248: 匿名さん]

転勤族は資産価値も考えないといけませんが、そうでなければ利用価値を重視した方が満足度は高いとおもいます。
利用価値の面では良いマンションだとおもいます。

[249: 匿名さん]

>>248
完成して丸1年過ぎちゃったな
一体全体どれくらい売れ残ってるのか

築５年とか築１０年の中古になってから２割とか３割の資産価値下がるのは永住だからどうでもいいとか
やっぱりいざという時に問題とか色んな考えあると思う
しっかしこういう売れ残りマンションの新築のまま完成在庫を値引きされることは定価で買った世帯は納得できんかも

[250: 匿名さん]

>>249 匿名さん
10年で300万値下がりとしたら年30万。修繕積立金と固定資産税でプラス20万としても家賃と思えば十分かと。