プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜WESTHILLSってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://pl-1sms228.com/index.html
売主：株式会社プレサンスコーポレーション　http://www.pressance.co.jp/
施工会社：株式会社鍜治田工務店　http://www.kajita.co.jp/
管理会社：株式会社プレサンスコミュニティ　http://pressance-community.jp/
　　　　　日本住宅管理株式会社　http://www.njk21.co.jp/
販売提携（代理）：株式会社プレサンス住販　http://pressance-jyuhan.co.jp/

名称　プレサンス ロジェ 須磨妙法寺 桜の杜 WEST HILLS
所在地　兵庫県神戸市須磨区桜の杜一丁目１番26（地番）
交通　神戸市営地下鉄西神・山手線「妙法寺」駅徒歩8分
構造・規模　鉄筋コンクリート造 地上13階建
総戸数　228戸
駐車場 232台（屋外機械式187台、屋外平面式41台、来客用屋外平面式4台（福祉対応1台））
バイク置き場　11台（屋内平面式）
ミニバイク置場　42台（屋内平面式）
自転車置場　456台（屋内スライドラック式）
竣工予定　平成29年2月下旬
入居予定　平成29年3月下旬

妙法寺
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%A6%99%E6%B3%95%E5%AF%BA/?s=e...

【マンションコミュニティ　プレサンス関連スレッド】
プレサンスの検索 - マンションコミュニティ
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プレサンスコーポレーションってどんな会社
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株式会社プレサンス住販て　どうでしょうか？ - マンションコミュニティ
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株式会社プレサンスコミュニティってどうですか？ - マンションコミュニティ
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エイジングコートについての口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A8%E3%82%A4%E3%82%B8%E3%8...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

[101: 周辺住民さん]

どうやって考えたら、ほぼほぼキープの発想になるのですか？
大規模マンションが建たないから？？
すでに売れ残って値引きしてるのに資産価値をキープできる方法を教えて下さい。

[102: 匿名さん]

資産価値キープは正直無理だと思います。
でも妙法寺駅から徒歩15分で、スーパーからも遠いところに住んでいる私からしたら、駅から徒歩8分＆マルアイが目の前ってのは魅力的です。

この前駅からマルアイまで歩いて時間を計ってみましたが、信号待ちを除いて5分20秒でした。なので信号に引っかからなければマンションまで7分もあれば歩けるのかなと思います。まぁ私は女にしては歩くの速い方ですが...
ちなみに蓮池の交差点の信号が、フルで引っかかってちょうど1分待ちです。

価格が高めとは聞きますが、学園都市の新築マンションと比べれば割安なのかなと。
個人的に、妙法寺は地下鉄沿線で住んでもよい駅の中で最も三宮に近い駅だと思ってます。板宿以東はちょっと私は住めないかな...(個人の偏見も入ってるので気にしすぎないでください)
坂道が多いって件は、気になるかどうかは人によりけりですよね。私は生まれ育ちは妙法寺ではないですが、坂の多いところで育ったので今の妙法寺周辺の坂もまったく気になりません。

売れ残りが多いと値下がりが早いと思いますが、すぐに売るわけじゃなくて永住するくらいのつもりなら気にするところではないのかな。
後々売れ残って値引きできそうならちょっと検討してみたいなと思ってます。75㎡以上で3300万円が検討ラインかなぁ。

実際現時点でどれだけ埋まってるんでしょうかね？

[103: 匿名さん]

人件費材料費高騰中の昨今の状況からすれば価格は高くはないと思うよ。
数年前の割安だった頃の新築や現在の中古の相場で考えるから高く感じるというだけで。
でも、立地や規模、仕様的には適正価格ではなくちょっと驚くくらいの激安価格じゃないと駄目なんだろうね。
バス便マンションに比べればマシとはいえ、地下鉄駅としては不人気な妙法寺でかつ目の前にスーパーがあり便利とはいえ駅から徒歩5分超え坂道あり、だからなぁ。

ここを本気で検討しているならまずは一当て強気で値引きしてみたら良いかもしれない。
感触確かめて値引きが渋そうでも、あまり部屋位置や階数にこだわりがないなら竣工後の売れ残り値引き待ちに移行すればいいし。

[104: 匿名さん]

普通にめっちゃ良いマンションに思える。
共用設備充実してるし。
結構西区にも良い会社いっぱいあるしそういう人には最適なんじゃないですか?

[105: マンション検討中さん]

>>104 匿名さん
でも西区なら西神南にもあるんよね。同じプレサンス

[106: 匿名さん]

物件価格がとても買いやすいのに
駅から程よい距離の立地はとても魅力的です。
外観デザインは団地のような感じではあるけれど
何を優先にマンホーム選びをするかかなと思います。
設備的にも充実していて、住み心地が良さそう^^

[107: 匿名さん]

駅徒歩圏マンションとしては駅から少し離れていて坂あり、最寄り駅及び町の規模が沿線他駅に比べると小さくて古い、中学校が少々遠い、あたりがマイナスポイントか。
逆にプラスポイントはどの部屋も日当たりは良さそう、設備が充実している、立地が最良ではない分価格は高くはない、目の前にスーパーあり、同じ沿線上のプレサンスロジェ西神南と比べると三宮へ出るなら近い、くらいかな。

資産価値はあまりないだろうけれど、住み心地は悪くなさそう。
そのあたりをどう見るかだろうね。

[108: 坪単価比較中さん]

>>100

こんな郊外にマンション買ったら１０年後には３０％くらい資産価値下がりそうじゃないか？
バブルで土地が高いから郊外でもしょうがないのかもしれんがね

神戸市の人口も福岡に抜かれてその神戸市の中でも郊外の須磨区
別に須磨区が悪いんじゃないけど須磨区って戸建地区って感じだしな

須磨区なんて日本の人口減少率以上に人口減りそう
人口の減る地域の不動産は今後厳しいだろうし


神戸市須磨区：須磨区の人口の推移
http://www.city.kobe.lg.jp/ward/kuyakusho/suma/shoukai/jinkou.html

[109: 匿名さん]

和室が1部屋あるだけで、全然家の雰囲気か違うなと思いました。
出来れば収納スペースももう少しあると良かったかなと思いますが
全てが望む物件ってなかなかないものですから仕方ないかも。
駅まで徒歩８分までなので便利で良い物件だと感じました。

[110: 匿名さん]

駅までの距離と、日当たりの良さ、目の前スーパーって暮らしやすさ満点じゃないでしょうか。
駐車場も１００％あるし。
大規模物件なので資産価値についてはそもそもがそこまで望めるものではないかもしれないです。
例えばリセールに出したいなと思っても、同じマンション内に強豪がいる状態になってしまいますから。
あくまで自分で暮らすという前提ならば良いのではないかなと感じるのです。

[111: 匿名さん]

だいぶできあがってきてますね。
エントランスとか植栽つくってたけど
かなり良い雰囲気でてますよ。
このマンション。

[112: 匿名さん]

確かに、マルアイに行くたびに目に入りますが、いい雰囲気出してきてますね。
HP見た感じ、設備や共有スペースも充実してるし、直接基礎ってとこもちょっとポイントアップですね。

総戸数に対して、エレベーターの数がちょっと少ないでしょうか？まぁそんなに高くない(階数が)マンションだし、維持費の面を考えると多すぎてもダメですが...

駐車場が、機械式の割合が高いのが残念ポイントですね。
隣に同じようにマンション建てるんじゃなくて、立体駐車場にでもすれば良かったのに(笑)

HPの情報では第2期で9戸しか売り出してないし、その9戸ですらかなり長引いてますが、全く売れてないんでしょうか？
それとも価格公表して売り出してる9戸の部屋以外でいっぱい売ってるのかな？

駅から遠めの築20年のマンションに住んでますが、まだまだ住み続けるか子供が小学校に上がる前に買い替えるか迷ってます。
最近かなり気になってきてるんですけど、私と旦那の休みがなかなか被らなくてモデルルームに行きにくくて...

ここをもし契約された方がいらっしゃいましたら...契約するにあたって気に入ったポイント、妥協したポイントはありますか？

[113: 契約済]

>>112 匿名さん
駅から遠いのにマルアイでお買い物されるんですね。マルアイでのお買い物はいかがですか？
品質とか気になっています…

さて我が家は割と早い段階で契約しました。
決め手は三宮までの距離と底層階ではあるが購入できる価格であったからです。
中学校は遠いが小学校までは通学路も確保さてれいますし安心です。1番のポイントは新しい街というところです！
妥協点は坂の多い妙法寺というところでしょうか？

[114: 匿名さん]

>>113 契約済さん


112です。
哀しきかな、ウチから1番近いスーパーがマルアイになりました(笑)
まぁリファーレのコープさんまでと同じくらいの距離ですが。

マルアイは個人的にとても気に入っています。コープさんより安いし、ラムーより品は良さそうだし。
見切り品が、見切り品と言いつつ上等です。

我が家も、旦那が三宮勤務で、私も地下鉄沿線に職場があるので、通勤のしやすさで考えるととても合っています。

小学校近いですよね!!
裏門が整備されればもっと近くなるって聞いたことあります。
親としては、小学校の通学路が安全性が高いってのは嬉しいですよね!!
ウチは、今住んでるとこのままだと小学校まで子供の足だと20分近くかかるって聞いてるので...
校区はあまり気にしないタイプなので、近い方がいいなって思います。

HPに載ってる予定では、2月下旬竣工の3月下旬入居となっていますが、工事が遅れてるとかそういったことはありませんか？
そろそろ内覧会の案内とかきてるんでしょうか？

[115: 匿名さん]

マルアイ、いいですよね。
私もよく利用しています。通り過ぎていたりして・・・。

コープも利用します。コープは時々高い気がするんですよね。でも、さばの味噌煮など温めるだけのレトルトなど便利食品も多いので、こちらも捨てがたいです。

小学校の近さもいいですし、公園も！子育て環境はばっちりと思います。

[116: 契約済]

>>114 匿名さん

113です。
我が家もあまり校区は気にしないのですがこの辺りはあまり良くないのでしょうか？
気にしないとは言っても悪くないところを選んだつもりなのですが…

工事が遅れているという話は今のところ聞いていません。今月末から来月にかけて内覧会予定です。案内も来ていますよ^_^

[117: 匿名さん]

>>116 契約済さん

いえいえ、変に誤解させてすみません!!
妙法寺小学校も横尾中学校も、すごく良いといった評判も聞きませんが、悪い噂も聞きませんよ。
どこの学校にもヤンチャな子はいるかと思いますが、その程度だと思います。
荒れてる印象はありませんね。

もうすぐ内覧会なんですね。
てことは事前の入居説明会みたいなのもあったのでしょうか？
入居説明会なら、会場の人の多さでどれくらい部屋が埋まってるか分かりそうですね。

来週末、旦那と休みが重なったのでモデルルームに行ってみるつもりです(^^)

[118: 匿名さん]

小学校、桜の杜の門は完成しましたよ。小学校の裏山のようなところから入ります。ほんとすぐ近くなので安心です。
小学校はごく普通で、高学年でも荒れてる子は見かけませんね。去年あたり？から校長先生が変わったようですが良い先生のようです。中学校も近所で見かける限りみんなごくごく普通の中学生です。

戸建てエリアに住んでいますが、マンションの植栽も入りとてもきれいですね！
共有ルーム？のキッチンのようなものも見えて素敵だなと思いました。
マルアイは人によるのでしょうが、お肉や魚などは私は少し品質が気になりどうしてもコープへ行ってしまいますね。ただ野菜や調味料、加工品などはとても安いし、使い分けて利用しており助かっています。

[119: 契約済]

>>117 匿名さん

入居説明会もありましたが4日間ほどに分かれており時間もバラバラ？だったので実際にはよくわかりません。
どれくらい売れてるのか気になるところですね。

[120: 匿名さん]

もう桜の杜からの小学校へ入る門、完成してたんですね。

入居説明会、必ずしも一斉にするわけじゃないんですね。
でもそれだけ日程を分けてるってことは、それなりに入居者がいるってことなんでしょうかね!!

[121: マンション比較中さん]

簡単に想像できるのが、
日数をバラバラ、時間をバラバラに分散して、
契約者の顔を合わさせないようにしていることが考えられますね。
どう考えても、一か所に集めて、一回で説明した方が効率いいでしょうに。
それだけ、ややこしい人が多いか、契約者ごとにサービスの内容が違うか。

中学校も実際に通学しているご父兄に確認しましたが、
悪い噂ばかりでかなわないといった感じでした。

家って難しいですね。。

[122: 匿名さん]

いい感じのマンションですねー

[123: 匿名さん]

大規模マンションならではの共用施設とコンシェルジュカウンターつきで、
大規模マンションの特権で管理費の負担も少ないのが利点だと思います。
ただ、唯一駐車場が機械式187台という点がひっかかるかな。
大規模修繕と機械式駐車場改修の蓄えは十分になるか、確認が必要かもです。

[124: 匿名さん]

もうすぐ内覧会ですね。

[125: 口コミ知りたいさん]

>>123
修繕積立金については将来の負担を少なくして35年間の平準化を図るのであれば直ぐにでも2倍～3倍にした方がいいですよね

新築時は専有1平米辺り70円の設定ですが国土交通省の調査でも基本性能の修繕だけでも1平米200円前後が相場ですからね

こういうことは無報酬の理事長、理事が社会貢献の為に音頭を取って自分の資産を将来に渡って守るという行動を理解する住民がいないとなかなか出来ないしＰＴＡと管理組合の活動は誰もやりたくないのでなかなか難しい問題ですね

機械式駐車場も20～25年で建替えになるしそれまでにもチェーンとかポンプとかの交換も必要なので駐車場管理費と駐車場修繕積立金で合計1万円は駐車場契約者から取らないと将来の建替え時に一時金が発生しそうですね

駐車場については25年後に撤去してしまうという発想ならば問題はありませんけどね


国土交通省
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

[126: 口コミ知りたいさん]

賃貸募集出てました
投資用マンションで購入された方いるみたいですね
プレサンスの本業は投資マンション業だから顧客に奨めてもおかしくはないけどこんな郊外に投資マンションとは違和感ありますね
お金があって不動産投資するなら東京23区内に中古のワンルームでも買えばいいのにと思ってしまうな


賃貸マンションプレサンス　ロジェ　須磨妙法寺　桜の杜　ＷＥＳＴ　ＨＩＬＬＳ 3階/-
賃料（管理費等）
14.8万円 ( - )
敷金 / 礼金
15万円 / 30万円
保証金 / 敷引・償却金
- / -
交通
神戸市西神・山手線 妙法寺駅 徒歩8分
通勤・通学駅までの経路・所要時間を調べる
所在地
兵庫県神戸市須磨区桜の杜1丁目
地図を見る
築年月（築年数）
2017年2月 ( 新築 )
主要採光面
南西
専有面積
73.92m²
バルコニー面積
-
間取り
3LDK ( リビングダイニングキッチン 15.5帖(1階) 洋室 4.5帖(1階) 洋室 6.5帖(1階) 洋室 5.5帖(1階) )
https://www.homes.co.jp/chintai/b-1303340000176/

[127: 匿名さん]

ここだとファミリーマンション！という感じだったので賃貸として購入する人はあまりいないのかなと思っていたんですが、いらっしゃったんですか。
子供がいる人にとっては良い地域だから、
借りてもいるという判断になってきているのでしょうか。
マンション価格がここはそこまでは高すぎないから初期投資が新築の割には抑えられているという点はありますね。

[128: 名無しさん]

急な転勤で住めなくなったっていう可能性もありますね

[129: 匿名さん]

みなさん、いつ頃引っ越しされますか？
今の時期引っ越し高くないですか？

[130: 匿名さん]

>>129 匿名さん
うちは今月中に引っ越しますよ。
確かに引っ越し代は高かったですが早く入居したかったのと家賃を考えると3月中の方が得だったので。

[131: 匿名さん]

>>129 匿名さん
我が家も3月末です。
子供の学校の関係があるので早いうちに

[132: 評判気になるさん]

>>131 匿名さん

うちは4月中頃ですね。

[133: 匿名さん]

>>126 口コミ知りたいさん

郊外駅遠大規模マンションで投資するアホがおるわけない。転勤か何かやろな。利回り4%後半で出してるが、賃料はもっと下でないと無理。話にならん。

[134: 匿名さん]

3月は高いので諦め4月中旬です‼️

[135: 匿名さん]

3月やっぱり高いんですね。
荷物量や距離にもよると思いますが
みなさん引っ越し代いくらくらいですか？？

[136: 坪単価比較中さん]

>>72
実質的な値引きって100万円だけですか？
完成在庫になると諸費用、家具家電代金とかいう名目の値引きとか始まりますか？
さらに完成売れ残りが長引くと本体価格の本格的な値引き始まるかな？

>>112
1期の販売戸数ってどれくらいだったのですか？
今も2期の9戸やってます
本当の売れ残り戸数ってどれくらいなのですか？


販売概要
第2期　
価格 専有面積 間取り 販売戸数
2,530万円～4,470万円 70.09m2～90.15m2 3LDK・3LDK＋N・4LDK　※Nは納戸です。 9戸

[137: 匿名さん]

3月4月は引っ越しラッシュで一年のうち一番料金が高いようですが、
不思議とマンションの引き渡し時期と重なるのはどうしてなんでしょう？
子供がいる家庭を考えて入居時期を新年度前に合わせているのか、
それとも売主と引っ越し幹事会社の間で何か取り決めがしてあるのか…

[138: マンション検討中さん]

このマンションが残り9戸なら、
神戸市内のその他分譲マンションは全棟、全戸完売してるだろ。

[139: 匿名さん]

残り9戸じゃなくて、第2期で販売してるのが9戸なだけですよ。
プレサンスの期分け販売の表示はあてになりませんが...

2月にモデルルームに行ったときにはまだ70戸強残っていました。その時点で約3割残っていますね...
総戸数が228戸なので150以上売れてると考えれば良く聞こえますが、まぁ70の売れ残りは恐らくしばらく完売はできないでしょう。完成後1年もすれば未入居の中古物件として安く売り出されるでしょうね。
大規模マンションだと、仮に1割の売れ残りでも2桁になるから大変ですね。

ただ2月に話を聞いたときは、竣工が近づくにつれて契約が増えているようで、一時期やっていた諸費用100万円プレゼントのキャンペーンも終わったとのことでした。

あ、ちなみに売れ残り云々...とネガティブなことも書きましたが、それも考慮したうえでウチは契約しました。5月入居予定です。

[140: 評判気になるさん]

私が聞いたのは、昨年末で130弱の残戸と聞きました。
なので100強しか売れてないことになります。
1月から2月までで50戸売れる物件ならとうの昔に売り切れているはず。
残念ながら真実が不透明なまま皆さんの入居となるでしょうね。
管理総会でも開いてくれれば完全な残戸が確認できるでしょうが、
まず設立できない点から開催は来年か再来年と考えるべきでしょうか？
完売を待たずして中古販売が始まるから価格で中古に対抗しようと思えば
この年末ぐらいには20～30％ほどの値引きが始まるのかな？
無理なら投資部隊が動いて民泊マンション化？

[141: 住人]

皆さんが言うほど悪くないですよ。
確かにズバ抜けて良いところでもないかもしれませんが…
概ね満足です。

[142: 匿名さん]

一時期のことを思うとディスポーザーがついていないマンションが多いように思うのですが
プレサンスはディスポーザーがついており、キッチンも使い勝手の良い仕上がりになっていると思います。
主婦はやっぱり家族の中で一番家にいる時間が長いので、掃除や整理がしやすかったり、
キッチンの近いがっての良い物件は、とても魅力的でよいと思います。

[143: 匿名さん]

とても快適なマンションですよ

[144: 匿名さん]

既に竣工済みで、入居されている方も多い中
今は２期めの販売がされているようです。

大規模マンションなので、ゆっくりと分けて販売しているということ?

交通便も悪くなく、価格帯も買いやすいので
ファミリー世帯にはうれしいマンションだと思います。

[145: 匿名さん]

値引きされてますね、限定一邸ではありますが。
280万円ほどとはいえ、家具のプレゼントなどよりは値引きの方が良いかもしれません。

住民さんは快適そうで何よりだと思います。

ところで、90㎡超の4LDKのルーバルはなんとなくもったいない気がしました。
ルーバルに面した窓がみんな小さめで、布団などを干すにしても出入りがし辛そうな気がします。
西側だから、窓は小さめでも良いのでしょうが。

[146: 匿名さん]

B1タイプはそれぞれの居室が独立性があるので、プライバシーを守りやすいというのはいいのかもしれないなと感じました。
1部屋だけリビングインも出来る居室ありますが、
廊下側からも出入りできますから、居室側の方は封鎖しちゃっても特に問題ないでしょうね。その部屋とリビングを合体させなくてもリビング自体が十分な広さを持っておりますので。

[147: 通りがかりさん]

友達が購入していて、先日遊びに行きました！！

一言で言うならば、コスパ最高のマンションです！！

立地、広さ、価格、突出したものはありませんが、コスパで言えば、神戸市内ダントツです(^^)

[148: 匿名さん]

南向きの物件は、ありそうで意外と少なかったりします。
駅まで徒歩8分で行けるのも魅力的だと思います。
大規模マンションなので、良い立地の物件だと思う人のほうが良いかもいれません。

[149: マンコミュファンさん]

プレサンス社員さんの投稿が増えてきましたね。。。

[150: ご近所さん]

桜の杜で戸建てを契約したものです。

見学へ行きましたがここのマンション高すぎませんか？

隣の新築戸建て４ＬＤＫ１００㎡が4,000万円未満で買えるのに、

マンションが３ＬＤＫ７５㎡で3000万円超えって。

マンション3000万円ローンでも管理費、修繕費、駐車場代を考えると戸建ての方が支払い安いし。

あと駐車場が機械式ってのもダメ、このあたりなら2台はいりますよ。