プレミスト北千里クラッシィってどうですか？Part4

[サラリーマンさん]

プレミスト北千里クラッシィについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/kitasenri/index.html

所在地：大阪府吹田市藤白台3丁目119番6（地番）
交通：阪急千里線 「北千里」駅 徒歩3分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.73平米～100.33平米
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主：住友商事　関西ブロック
販売代理：日本住宅流通
販売代理：住商建物　大阪支社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：株式会社ダイワサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[861: 匿名さん]

>>859
今は買う立場でも将来的には売る立場になることもある。将来Ｃ街区の部屋を中古で売り出す際には、広告に駅徒歩３分って表示できるわけだから、現行ルールでも購入者にメリットがないわけでもないよ。あと、細かい話だが「棟ごと」ではなく「街区ごと」の販売ね。スーパーは「ゆらら藤白台」もある。

[862: 匿名さん]

>>860
コンクリート住宅 よくある質問 ～ひび割れは大丈夫？
http://sanwa-rc.com/blog/?p=4352

[863: 匿名さん]

ここみたいに広大な敷地に暮らせるってのは大規模物件ならではのメリットですね。家の玄関までは徒歩７分だとしても、そのうち４分間は自宅の庭を通るような感覚なので、体感的には随分違ってくると思います。いったん敷地に入れば、車の往来を気にする必要もありませんし。敷地の門から家の玄関まで徒歩４分かかるハリウッドばりの豪邸に住んでると思えば、気分もまた違ってきますよ（笑）

[865: 契約済みさん [男性 40代]]

ひび割れや駅距離など、擁護する結論ありきの方がいらっしゃいるようですね。
敷地を庭というのはさすがにやりすぎのような…。
契約済みで手付金を払ってしまっていますが、売れ残りが無ければいいなぁ(でも嘘のような擁護はやめてね)というのと、
杭やコンクリートについてはきちんと検証してほしいと考えています。

購入前から勉強として読んでいた榊淳司氏や三井健太氏のブログを今も眺めているのですが
担当者個人や旭化成、三井不動産といった会社のみで終息する問題ではなく
業界全体の抱える問題でないかと心配しております。

契約者・入居者には施工主や下請け業者の実施内容を確かめるすべは無く、根拠無く売主を信頼することはもはや出来ません。
(横浜は2cmズレで問題となりましたが、震災を理由に10cmズレを放置しているマンションもざらのようですね)
きちんと施工されていることを確認し、契約者に説明するのは売主の責任かと思います。

私は入居前に、売主である大和ハウスに、施工内容のチェックと説明をしてもらいたいと考えています。
契約済みや検討中の方では、同様の行動を既に起こされた型はいらっしゃいますか？
また、入居済みの方々は、管理組合を通じて大和ハウスに既に説明を求めているのでしょうか？

[866: 物件比較中さん]

私も、敷地は区分所有者の庭とみなしています。

固定資産税も敷地面積分を皆で分け合って負担しておりますし、管理費から膨大な植栽手入れ費用も支払っていますから。

[867: 入居済み住民さん [男性]]

そうですね。杭の生データを請求して、確認したほうがよさそうですね。
ダイワハウスは確認してないですよね？
管理人室にあるのかなあ。

[868: 購入検討中さん]

すでに問題がないことが確認できる築１０年ぐらいの中古が売れ出したとも聞きますね。

[869: 契約済みさん [男性 40代]]

維持費を払っているとしても、他人が自由に往来できるところを、私なら庭と感じません。
駅徒歩7分、で普通にいいんじゃないですか？

杭の生データは気になりますよね。
三井ですら立会やデータ確認をしていなかったということが明らかになったので…
既に杭打ちが終わっているこの物件ではどうなのでしょうか。

データを開示してもらったところで、1件だけを見てもデータ流用かどうかも確かめられませんし
確認方法は難しいと思いますが、大和さんには売主の責任として、施工に不備が無いことを確認して頂きたいですね。
保存義務が無いため、みんな慌てて廃棄しているという噂もありますが、
怪しくなければ保存しているはずですよね。

入居後に判明して建て替え+慰謝料のリスクを背負うよりも、早めに調査されるかとは信じていますが
問題がここまで大きくなった以上、この物件では杭を始め施工に問題なし、とはっきり文書で示して頂きたいですね。

[870: 匿名さん]

> 維持費を払っているとしても、他人が自由に往来できるところを、私なら庭と感じません。
> 駅徒歩7分、で普通にいいんじゃないですか？

いったい誰が駅徒歩７分を否定しているのでしょうか？
あなたが庭と感じないのは結構ですが、なぜわざわざ他人の感じ方を否定するのでしょうか？

[871: 匿名さん]

とりあえず、本物件の杭打ちが旭化成建材でないことは確かです。
下記の記事によると吹田市内の建物で旭化成建材が関わったのは２件（小学校と公民館）のみで、その２件についても横浜で問題を起こした担当者が関わった物件ではないとのことです。
http://www.sankei.com/west/news/151031/wst1510310028-n1.html

[872: 匿名さん]

871です。補足ですが上記の話は過去約１０年間に旭化成建材が杭打ちを施工した建物に関する話です。10年以上前の建物は調査の対象外です。

[873: 匿名さん]

>>865
杭の件を心配されるお気持ちは分かりますが、私の結論は三井健太氏と同じで、「結局のところ・・・正確に造ってあるはずだと信頼するほかないのです。当面、新築を購入する予定の人は、事件を起こした杭工事の会社を起用していないかどうかを問いただすくらいしか安全確認の方法はありません。」ということかなと考えています。

参考）三井健太氏のブログ
マンションの安全性を確認する方法を教えて？
http://mituikenta.blog3.fc2.com/blog-entry-498.html

[874: 匿名さん]

>>871
その記事だと、吹田市が発注したのが2件だと分かるが、吹田市内に他にはないとまでは確定できない気がするけど。
ないと良いけどね。

[875: 匿名さん]

>>874
旭化成建材が過去１０年間にくい打ち施工したのが全国で約３０４０件で、そのうち吹田市内の物件が上記２件（小学校と公民館）なので、吹田市内では他にないということになりますよー。

[876: 匿名さん]

>>875
旭化成は、市営の建物については発注者である吹田市に連絡してるんだろうけど、自治体としての吹田市に市内の民間を含めた全ての件数を連絡してるかどうかは、この記事では分からない、ということなんだけど。

それとも、旭化成は必ず自治体に全ての件数を連絡しているとか、吹田市内の件数は2件だと発表してるとか、記事以外の情報があるとか？

[877: 匿名さん]

>>876
875です。失礼致しました。私が勘違いしていたようで、市の施設だけの話ですね。ご指摘ありがとうございます。罪滅ぼしに調べてみたところ、現時点では都道府県別の件数しか発表されていませんでした。大阪府内の集合住宅では58件が該当するようです。ちなみにこの物件の杭打ち施工が旭化成建材でないことは大和ハウスから確認済です。

参考）
http://netatyou.jp/2015/10/22/mansion-5/

[878: 匿名さん]

ついでに記事の紹介です。現代ビジネスの下記記事によると、近鉄不動産、大和ハウス工業、三菱地所レジデンスが「現在販売中」のマンションで旭化成建材が杭打ちに関わった物件はゼロと書かれています。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/46114

[879: 869]

そうですね、庭と思う方は自由だと思います、失礼いたしました。

杭の話ですが、三井氏の話と現状は少し異なってきているかと思います。
旭化成の担当者が悪い、のではなく、業界全体の体質かもしれなくなってきています。

旭化成の杭ではないのでまずは一安心ですが、この物件の杭は確かに大丈夫なのかという疑問は残ります。
大和さんには売主として、施工主及び杭の業者などが不正を行っていないかまで確認していただきたいと思います。

横浜の問題の物件も、売主側のチェックがきちんとしていれば防げたようですし、契約者に対して責任を負うのは100%売主ですよね。

[880: 物件比較中さん]

少なくともここの杭打ちのデータの捏造がないことは確認したほうがいいでしょうね。
建物が大丈夫でも、捏造が後から明らかになるだけで資産価値下がりますから。
保存されている書類にコピペがないかですよね。

[881: 869]

捏造かどうかは、一件のデータを見るだけでは分かりませんからね‥。

やはり、不動産会社(売主)がきっちりと確認するのが一番だと思います。

個人ではなく会社ぐるみ業者ぐるみの不正が話題になってる中、売主として確認もしないのは不信感に繋がります。
問題にならなければ、検査するコストをケチっても良い、なんて考えはあり得ないと思います。

[882: 匿名さん]

（施工後に）きっちり確認する方法があればいいと思うけど、技術的に可能なのかなぁ。

[883: 契約済みさん [男性 40代]]

ボーリング検査で可能？
それよりも、杭の打ち込みデータを確認して、不正・流用が無いことを"売主"が確認すれば解決すると思います。

旭化成じゃなければ安心、とはもはや言えないんだし、
「全例確認・検査しました。大・丈・夫、ダイワのマンションだよ」
とかやれば、業界全体が怪しい中でもブランドイメージ向上になると思うんだけどなぁ。

[884: 入居済み住民さん [女性 50代]]

住民です。ダイワハウスからは、杭の施工業者、データのコピペの有無などに関するアナウンスは一切ないです。モデルルームでは施工業者に旭化成が入ってないことは説明されてるんですよね？つい最近入居したばかりなのに説明なしとは。紙一枚くらいの説明や調査してるのかどうかの説明は必要でしょ。
ダイワハウスは売りっぱなしで、アフターサービスは最低ですね。

これから買う方はよくかんがえてください。

[885: 入居済み住民さん [男性]]

>>884
昨日マンション掲示板に張り紙されていましたが、、、。

[886: 入居済み住民さん]

＞＞884
11月1日付（？）で掲示板に貼り紙ありましたよ。
施工方法についても書かれてありました。

[887: 入居済み住人]

>>884
怪しい住人さんですね。

[888: 匿名]

>>884
いやー大失敗ですね、残念でした！

[889: 匿名さん]

>>884
貼り紙見ましたか❔
きちんと見ましょう

[890: で]

貼り紙の内容は？
誰も書かないなんて、不思議ですね。何か都合悪いのかと思ってしまいます

[891: 入居済み住人]

>>890
不都合があれば大騒ぎしてますよ。笑

[892: 匿名さん]

物件名が入ってないって騒ぐ人がいるかもしれませんか。

[893: 匿名]

>>890
またやっちゃいましたねー！残念の上塗りでした！

>>892
有意義な情報ありがとうございます。

[894: 入居済み住人]

>>890
不都合なことを紙一枚の掲示で済ませるわけないでしょ。マヌケな投稿ですなあ。

[895: 匿名さん]

旭化成建材で問題になった「既成杭」は現場で長さが足りなかった場合に（作り直して工期を遅らせたくないという動機から）不正工事が生じるリスクがあるとされていますが、ここの杭は支持地盤の深さに応じて現場で臨機応変に対応できる「場所打ち杭」であることが分かり、安心感はかなり増しましたね。

参考）視点・論点「マンションデータ偽装　再発を防ぐには」
http://www.nhk.or.jp/kaisetsu-blog/400/231043.html

[896: 入居済み住民さん [女性 50代]]

施工データの改ざんがあるかどうかや、その工法で正しく作られているかをデータで確認できているかどうかの確認はいりますね。

[897: 匿名さん]

>>895
現場打ちコンクリート杭は、調べたら既成杭より欠陥多い可能性は有りますね。
この事例も、地下駐車場を掘らなければ発覚しなかったでしょうね。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20141120/684169/?...

[898: 匿名さん]

>>897
うーん。この記事を読んで「既成杭より欠陥多い可能性」は見出せないな。
よければそう思った理由を教えてもらえる？

むしろ杭18本全てで欠陥が生じていた結果を見ると、施工会社（私は初めて聞く会社）の技術不足を露呈しているようにしか思えない。

場所打ち杭は既成杭に比べて施工管理が難しいと言われているので、本物件が技術力に定評のある竹中施工というのは安心面でプラス要素ですね。

竹中が場所打ちコンクリート杭の技術開発で2015年日本建築学会賞(技術)を受賞
http://www.takenaka.co.jp/newslog/2015/05/02/index.html

注）本物件に採用されている工法とは限りませんが、こうした新工法の開発には高度な技術力が不可欠です。

[899: 入居済み住民さん]

完全に素人目になりますが、、、
竹中は「あべのハルカス」や「グランフロント大阪」も手掛けているので、なんとなく安心は安心ですよね。
マンションと高層ビルでは違うのかもですが。。。

[900: 契約済みさん [男性 40代]]

竹中といえどこの物件はお得意の免震構造でもないし、「スーパーゼネコン使ってるけどいたって普通の物件」という評価かと思います。

信頼性は高いでしょうけど、あくまでそれは個人の希望に過ぎない。
「きっと大丈夫だろう」と個人が思うのではなく
「確認しました、大丈夫です」と売主に言ってほしいだけなんですけどね。

[901: 匿名さん]

C街区も21戸からなかなか減りませんね。
同じく駅近のパーク○ームズ北千里のほうも、竣工から半年以上経つのに、なかなか・・・ですね。
もうこの近辺で「マンション買いたい～～」という人は、ひと通り買ってしまった感じなのでしょうかね。

[902: 藤浪賃太郎 [男性]]

>>901
良い物件が残ってないから致し方無いことでしょう。

[903: 入居済み住民さん [女性 50代]]

けど、竹中さんも千里タワーでは施工ミスで柱曲がってるし。
スーゼネの最新技術だから安心なわけじゃないでしょ。

[904: 入居済み住人]

>>903
よう登場するなあ懲りずに。アッパレ。笑

[905: 匿名さん]

結局の所、ゼネコン物件の工事は下請け、孫請けがやるんだから、どこも同じじゃ無いの？

[906: 契約済みさん [男性 40代]]

どこも同じでしょうね、確認しなければ。
契約者に対して責任を負うべきである売主が、しっかり確認させないと困りますよね。

下請けがやったことだから、施工主がやったことだから、とかいっても
契約者にとっては関係なく、その辺全て含めて売主の責任になるんですから。

[907: 匿名]

>>906
本当にそうですよね。
横浜の件で、すべての売主はその責任を痛感して欲しいですね。

[908: 匿名さん]

そうなんですよね。施工会社がどこであれ下請けがあり、チェック機構に不備があれば意味がありません。
と言うか、杭の長さが確実に支持層に届いているか等は建設現場でチェックしなければ手抜き工事を見ぬくことは実質不可能な気がします。

[909: 匿名]

同じデベロッパーでも、予定入居者・潜在・見込み顧客によって物件の品質、安全性はまちまち。
問題の横浜にある三井の物件だって、1000近くの世帯が入る比較的新しく開発された庶民向けマンションと、
浜田山グランド跡地の免振マンション（物産やANAの社長のお住まい）とでは、値段も造りも違う。

[910: 入居済み住民さん [男性 60代]]

C街区検討されている方は一度生生活感ある裏側も見たらどうかと思います。暮らしてみて初めてわかる残念なポイントもありますね。
一番残念なのは、駐輪場は屋根がないので、昨日雨にも打たれました（笑）ごみ捨て場は各街区しか捨てれないので、雨に打たれながらごみ捨て場まで向かうのは大変な棟もあります。例えば、B棟の人は近いB街区のごみ捨て場にゴミを捨ててはいけません。見つけたら規約違反で通報します。このあたりはなかなか不便です。
まだ半年も経っていないのですが、駐輪場の扉は鍵がかかっていなかったり、最近では鍵を開けるのがもう渋くなって開けられない人が出たりと、初期不良ではないかとも思いますが、本体以外はとんでもなく安っぽい作りです。
駐輪場の屋根なんて最初見学に来た時は仮設かと思っちゃいましたし。

幸い建物本体には不具合はないです、住民の雰囲気や、植栽やマンションの雰囲気はいいです。